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策划报告
★保密
江阴敔山湾项目
合约策划报告
项目规划图
编制：
审核：
签发：
编制日期：
江阴敔山湾项目合约策划报告
一、项目概述
江阴敔山湾项目位于江苏省江阴市敔山湾地区，项目占地74600m2，总建筑面积104228m2，拟开发四栋高层建筑面积约50000m2，低层建筑面积约21000m2，物业会所公用建筑面积约2200m2，地下建筑面积约24000m2，。
本项目计划开工日期为2010年7月6日，竣工日期为2013年7月6日，总发展时间历时3年。
二、合约策划综述
（一）目的
相对于普通住宅项目而言，本项目为高档别墅和高层建筑组成，有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点，由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约管理架构、流程
公司总经理—分管领导—合约部—公司各相关部门—总包单位—相关专业分包单位（材料、机电设备供应商）
（三）合约管理总体思路
本项目拟采用不完全总承包模式。
为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。
所有指定专业分包、材料供应商、土建总承包方必须明确相互关系和各自权利义务。
鉴于以往存在总包单位在实际施工过程中不予积极配合支持的情况，合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。
招标报价模式多采用二次、三次报价，以筛选出优秀的承包商。
对于相关的专业工程将招标范围进行拆分，选取相应范围内报价最低单位，以达到总标段合约成本最低。
特殊项目采用直接委托，对其报价只进行核价。
定标原则是最低价中标。
为了降低成本，在发标时不明确定标单
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。
除土建总包以外，专业工程（特别是机电安装系统）分项较多。
具体而言，在土建结构工程和装饰工程方面，即包括以下专业分包：
桩基工程、深基坑围护及支撑、土方工程、门窗工程、内外保温工程、室内高等级装饰工程，外总体硬景及绿化工程、市政消防道路等；在机电安装方面则涉及强弱电系统、电梯（包括扶梯）工程、通信网络系统、中央空调与通风系统、消防系统、楼宇智能化安防系统、雨污水处理工程、地下（面）停车场交通设施管理系统等，其中还有大量的甲供（或甲指乙供）设备及材（物）料。
（四）标段划分
由于项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段，众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证，总承包工程建议分一个标段。
其它分包按照专业划分标段。
（五）时间节点控制思路
本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。
因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与公司相关部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。
一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。
（六）工程量清单编制原则
鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划聘请有相当资质的造价中间机构（事务所）进行整个项目的工程量核算。
考虑到一般造价事务所对钢筋、砼等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将本项目的主体工程的工程量按照地上、地下对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包项目的工程量按照不同的分类进行分类分别计算。
（七）工程价款支付
本项目工程价款实际施工形象进度按月支付，不支付预付款。
为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定，数额较大的款项在次月的中期付款中按合同比例支付，另星数额不大的款项并入工程竣工结算中。
工程结算在无特殊情况下，主包工程在具备结算条件后三个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个内完成结算工作。
（八）前置工程合约分判
合约部前期要做的工作是了解当地政府、相关职能部门对工程建设招投标、合同、造价等的规定和要求。
立即着手进行施工图设计单位和钻探勘察单位的招标工作。
进行监理单位、桩基础施工单位、土建总承包单位以及造价事务所的招标准备工作，前期了解、考察，确定投标单位，编制招标文件等。
为配合营销宣传和客户积累，公司可能选择临时售楼处，临时售楼处装修方案一确定即进行装修招标，宜采用总价一次性包死合同，部分特殊材料列清单暂定价，结算按实际采购价调整差价。
（九）不利因素分析及应对措施
本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在公司其它相关部门及造价事务所的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。
对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。
每周须召开合约协调例会，总结本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。
三、招标分判
（一）招标分判概述
计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。
项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表
，项目合约分判计划表
分判工程名称
分判单位
招标方式
价款形式
报价模式
付款方式
工期工作日
计划开始日期
计划完成日期
投标单位
施工图设计
1家
议标
总价包干
协议
D类
30
10．6
10．7
3-5家
钻探勘察单位
1家
议标
单价包干
三次
E类
20
10．6
10．7
3-5家
售楼处装修
1家
邀请招标
总价包干
三次
A类
10
10．6
10．7
3-5家
监理单位
1家
邀请招标
单价包干
三次
D类
20
10．6
10．7
3-5家
造价事务所
1家
议标
单价包干
三次
D类
30
10．6
10．7
3-5家
桩基施工单位
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
20
10．6
10．7
3-5家
土建总包单位
1家
邀请招标
包干
多次
A类
30
10．6
10．7
6-8家
消防工程
1家
邀请招标
总价包干
多次
A类
30
10．7
10．8
5-6家
智能化工程
1家
邀请招标
总价包干
多次
A类
30
10．7
10．8
3-5家
电梯
1家
邀请招标
总价包干
多次
C类
20
10．7
10．8
2-3家
电信网络工程
1家
邀请招标
总价包干
三次
A类
30
10．7
10．7
2-3家
铝合金门窗
1家
邀请招标
单价包干
多次
A类
30
10．8
10．9
3-5家
进户门
1家
邀请招标
单价包干
多次
A类
30
10．8
10．9
3-5家
防火门
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．9
10．10
3-5家
防火卷帘门
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．10
10．11
3-5家
车库、楼宇门
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．10
10．11
3-5家
铁艺栏杆
1家
邀请招标
单价包干
多次
A类
30
10．8
10．9
3-5家
市政道路工程
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．9
10．10
4-6家
雨污水工程
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．9
10．10
4-6家
景观绿化工程
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．9
10．10
4-6家
景观水电安装
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．9
10．10
4-6家
样板房装修
1家
邀请招标
总价包干
三次
A类
30
10．
10．
3家
公共部位装修
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．
10．
3-5家
交通标识、健身器材
1家
邀请招标
总价包干
三次
A类
30
11．
11．
4-6家
信报、牛奶箱
1家
邀请招标
单价包干
三次
A类
30
10．10
10．11
4-6家
太阳能系统
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．10
10．11
4-6家
中央空调系统
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．10
10．11
3-5家
甲供、或
甲指乙供
商品砼定牌
1-2家
邀请招标
议价包干
三次
B类
30
10．7
10．8
3-5家
钢材定牌
1-2家
邀请招标
议价包干
三次
B类
30
10．7
10．8
3-5家
砖、砌块定牌
1-2家
邀请招标
议价包干
三次
B类
30
10．7
10．8
3-5家
水电管材定牌
1-2家
邀请招标
议价包干
三次
B类
30
10．7
10．8
3-5家
水电线材定牌
1-2家
邀请招标
议价包干
三次
B类
30
10．7
10．8
3-5家
石材定牌定价
1-2家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
品种需要
面砖、文化石定牌
1-2家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
品种需要
保温系统工程
1-2家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
3-5家
涂料
1家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
3-5家
烟道烟帽
1家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
3-5家
屋面瓦
1家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
3-5家
防水材料
1-2家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．10
10．11
3-5家
配电箱
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
电器灯具类
1家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．11
10．12
3-5家
供水设备
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
泵类
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
风机
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
通风管道
1家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．11
10．12
3-5家
桥架
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
水表阀门类
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
水箱类
1家
邀请招标
单价包干
三次
C类
30
10．11
10．12
3-5家
井座井盖类
1家
邀请招标
单价包干
三次
B类
30
10．11
10．12
3-5家
……
……
……
……
……
……
……
……
……
……
备注：
1、付款方式——
A类：
一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的80%，在该分项工程最终付款以后支
付至工程总价的95%，留5%保修金；
B类：
材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最
终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：
设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项
工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
D类：
其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
E类：
零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；
*号：
表示有预付款。
2、计划开始日期随项目进度计划而定，计划完成日期随工作日而定
（二）招标分判详述
1、主包工程分判
根据政府相关部门要求，项目开发总承包管理原则上可分阶段进行，各自单独办理政府施工报建、招标手续。
因项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段，众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证，该项目也可根据实际需要，分两阶段进行总承包工程招标，具体标段划分可分为别墅建筑区和高层建筑区，或以地下室设计施工缝分割上部建筑区。
有关具体操作事项规划如下：
（1）有关时间节点
①设计出图时间
②工程进度计划节点时间
③招标计划时间（内部招标）
为使本项目按期开工，其中的土方工程、桩基及围护、临时施工道路等指定分包工程可先招标定标；
④政府招投标手续办理时间
在公司内部完成招标工作并确定单位后到市相关部门办理招投标手续，时间约1个月。
总承包单位必须承诺定标后1个月内自行办理政府中标手续、合同备案及相关施工许可手续，以确保项目顺利开工；
（2）总包单位的招标（内部邀请招标，分两阶段）
单位要求：
符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位：
选择6-8家
考察时间：
根据实际情况先行安排初步考察。
计划招标时间：
根据施工图出图时间和项目总进度计划确定。
合约形式：
包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。
总价确定原则：
按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。
内部定标时间（暂定）：
××××年××月××日。
招投标手续办理：
30天。
说明：
a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。
如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；
b.机电预留预埋：
地下工程中机电工作主要是预留、预埋，限于图纸原因，机电指定分包单位暂无法确定，建议此项工作应由总包单位完成；但预留预埋涉及到今后与机电指定分包单位的交接、验收、使用，所以招标图纸中此部分内容应设计清楚。
c.除结构外的其他土建工程：
根据工程进度要求，在地下结构工程完成后即进行上部结构施工。
b.分判体系：
总包在进入现场后，即承担整个项目总包的职责，在合约体系上，所有的其他专业单位都为它的指定分包单位。
c.总包的合约内容：
为报建手续计，总包内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、门窗指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、污水处理等）、总体工程指定分包等。
d.指定分包：
由业主方在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时以暂定金额形式计入总包合同总价，总包根据指定分包合约金额收取照管费，并申报照管费比例。
在总包确定后，根据设计情况及工程进度，完成各指定分包单位的招标。
（各指定分包单位的详细分判本节略）。
e.指定供货：
商品砼、钢材等材料等，视情况而定，可于招标时以暂定金额形式计入总包合同总价
f.总包的职责：
总包须负责整个项目的工程进度、质量，业主方主要管理、督促、协调总包，所有指定分包单位的工作都必须经过总包申报给业主方，做到归口统一、减少扯皮。
g.资金控制：
为确保工程顺利开展，总包及各指定分包应建立专款专用帐户，指定分包工程款的支付通过总包支付，审核由业主方完成。
为确保总包不任意扣押指定分包工程款，在合约中制定严格管理措施。
h.对总包的要求：
由于总包担负起整个项目的管理、协调，总包单位必须在现场组建经验丰富、管理能力强的项目管理班子。
（3）招投标手续的办理
在设计图纸达到招标要求时，我们即展开各阶段总包内部邀请招标。
在内部邀请招标完成并确定施工单位后，选择能力较强的招标代理公司完成政府部门要求的招标手续工作。
由于本项目部分属国有资产投资项目，有关的招标手续办理可能较为严格，为此，选择优质、能力强的招标代理公司较为重要。
我们拟选择多家（3家或3家以上）代理公司进行竞标，视报价情况和本身综合实力择优定标。
2、分包工程分判（包括指定分包）
（1）土建类指定分包
①桩基及围护指定分包
单位要求：
符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。
投标单位：
拟3-5家。
考察时间：
××××年××月。
计划招标时间：
××××年××月底前。
合约形式：
包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。
招投标手续办理：
如设计图纸跟不上现场开工进度要求，而项目又必须开工，则由桩基及围护指定分包单位负责办理政府中标手续及有关施工许可手续，以确保项目按期开工。
说明：
a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。
如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；
b.围护工程：
由于本项目为深基坑开挖，围护工程方案将会受到相关部门的严格审查，为审慎起见，建议预先确定好围护方案。
故，我们拟邀请2-3家有资质的地下工程设计院进行围护设计方案招标，在综合考虑性价比后先确定围护方案，再将围护方案与桩基工程捆绑式进行桩基及围护指定分包工程施工招标。
c.桩基单位在总包单位确定后即纳入总承包管理体系内，全面接受并服从总包单位的管理。
②土方指定分包工程
由于该工程涉及××××，需有一定政府背景的单位方可承担施工。
该项工程由业主方直接招标并作为总包单位的指定分包单位。
招标工作拟在××××年××月××日前完成。
④室内精装修指定分包工程：
大堂及公共部位装修工程：
主要包括大堂、标准层电梯厅、楼梯、公共走道等装修，目前设计进度安排能满足招标进度要求。
由于精装修的好坏也是本项目定位及档次的表现，为确保招标成功，首先设计图纸应尽可能完善，其次设计所选用的材料应尽可能易于采购或可替换，以便于施工及成本控制。
室内吊顶工程：
根据项目进度招标，由专业单位供货及安装。
⑤检测单位分包
桩基检测：
由业主方直接发包。
（2）外总体指定分包工程
外总体工程主要为外广场及道路、硬景装饰、绿化工程等。
根据图纸要求合并或分别招标。
说明
以上指定分包项目清单为暂定的，甲方保留根据项目发展进度或其他需要将其他未列入上述清单的项目划为指定分包进行招标的权利，同时亦不排除视实际需要将上述指定分包项目转为总包施工的情况，这一点亦会在总承包招标文件中予以明确。
（3）机电类指定分包
机电类工程内容包括强电、弱电、消防、空调、给排水、电梯、污水处理、停车系统、政府变配电工程等众多子项工程。
关于机电指定分包的分判管理模式，我们拟策划如下：
机电类指定分包拟分成综合机电主分包（包括空调通风工程、给排水工程、强电工程、消防工程等）、弱电指定分包（含智能化系统）、电梯供货及安装指定分包、机械停车设备供货及安装指定分包、污水处理指定分包、政府指定的变配电工程、甲供机电设备及物资等几大项。
由于本项目机电造价占建安工程成本的40%，而综合机电主分包工程又是机电工程的大项，且其又负责众多复杂的管理及协调工作，因此择优选择综合机电主分包单位将非常重要。
①综合机电主分包
单位要求：
符合施工资质，有相关工程业绩，机电各系统综合协调管理能力强、合约意识强的机电工程公司。
合约内容：
包含空调通风工程、给排水工程、强电工程、消防工程、不锈钢水箱工程等。
投标单位：
4-5家。
考察时间：
××××年××月××日前完成。
招标时间：
机电主分包为××××年××月××日至××月××日。
指定分包为××××年××月××日至××月××日。
合约形式：
包干总价，除有业主同意的设计变更外。
内部确定时间：
××××年××月××日前。
说明：
a.分判体系：
综合机电主分包单位中标签约后，即承担整个项目的全部机电各系统的施工和协调。
b.主分包职责：
负责整个项目全部机电各系统的工程进度质量，包括机电各系统管线、设备和在平面、立面上布置综合协调，各系统的技术协调，弱电智能化各子系统的集成协调等。
业主及总承包方主要协调综合机电主分包。
c.其他机电指定分包，如弱电指定分包（含智能化系统）、电梯供货及安装指定分包、机械停车设备供货及安装指定分包、污水处理指定分包、政府指定的变配电工程等，由业主自行招标定标，以指定分包合约方式与总承包单位签约。
同时，业主在综合机电主分包招标时将上述项目列出，要求综合机电主分包单位申报配合、照管费，亦即上述指定分包由综合机电主分包统一照管、协调、接驳、调试。
d.对机电主分包要求：
由于机电主分包承担整个项目的机电各系统的工程管理和协调，机电主分包必须在现场组建经验丰富、专业施工技术熟练、综合协调能力强的管理班子。
②弱电指定分包（含智能化系统）
单位要求：
符合施工资质，有相关工程业绩，综合协调管理能力强、合约意识强。
投标单位：
3-4家。
考察时间：
××××年××月。
招标时间：
××××年××月××日至××月××日。
合约形式：
包干总价，除有业主同意的设计变更外。
内部确定时间：
××××年××月××日至××月××日。
③电梯供货及安装
按照股份公司要求直接使用总部集中采购确定的电梯。
内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间：
××××年××月××日至××月××日。
④机械停车设备供货及安装指定分包
内部定标时间：
××××年××月××日至××月××日。
⑥污水处理指定分包
内部定标时间：
××××年××月××日至××月××日。
⑦政府指定的变配电工程
根据政府部门的有关规定及现场进度确定定标时间。
⑧甲供机电设备及物资
甲供机电设备及指定品牌供货：
暂定为冷水机组、空调机组、锅炉及附属设备、水泵、发电机组、配电箱柜、母线槽、电缆等，具体说明详见以下第四点。
3、工程监理单位招标
（1）单位要求：
符合本工程相应规模的建设监理资质，具备相应的业务规模，监理人员素质高，公司信誉良好的单位。
（2）投标单位初选：
××××年××月××日至××月××日
（3）招标时间：
××××年××月××日至××月××日
（4）合约形式：
依据招标时具备的设计成果，由投标单位出具监理服务计划书，按国家和江苏省工程监理相关规范（取较严格者）给监理服务计划书的内容，申报包干总价或单位平方米单价，我司则约定较为保守的工期，并约定无论实施阶段建筑形态和数量变化，总价或单价不做调整。
（5）总价或单价确定原则：
依据本工程规模、监理服务工作内容，结合市场价格情况，确定总价或单价。
4、造价事务
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