海南大学三号四号教学楼.docx
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海南大学三号四号教学楼
海南大学三号、四号教学楼
物业项目管理方案
一、项目基本概况
海南大学3号、4号教学楼项目由3号教学楼、4号教学楼、田家炳楼和简易房4栋建筑物组成，总建筑面积49811㎡，总绿化面积20685㎡，教室175间。
详见下表：
三号、四号教学楼项目管理服务区域一览表
楼号
建筑面积
（m2）
绿化面积（m2）
教室数（间）
洗手间
（间）
树木
（棵）
多媒体
教室
普通
教室
办公室
电脑
教室
小计
3号教学楼
15460
15385
47
4
13
/
64
16
169
4号教学楼
22850
4000
57
33
15
6
111
27
308
田家炳楼
6501
8
简易房
5000
1300
/
/
/
/
/
/
/
合计
49811
20685
104
37
28
6
175
51
477
3号、4号教学楼及田家炳楼项目设施设备统计表
教室
座位
门锁
开关插座
灯管
吊扇
便池
冲水阀
脸盆
水龙头
应急灯
走廊灯
175间
15091个
276个
1033个
3870支
793台
406个
532个
182个
212个
113盏
892盏
二、项目服务内容
1.房屋建筑物共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、房顶、墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
2.共用设施、设备的维修、养护，运行和管理，包括公用的上下水管道、落水道、共用照明、课桌椅、风扇、黑板、窗帘、楼内消防设施设备等。
3.附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理，包括道路，上下水管道、化粪池、沟渠池、停车场。
4.公共环境卫生，包括公共教室、报告厅、楼梯、走道、大厅、开水间、门窗、玻璃、天花板、消防栓（箱）、配电箱、果皮箱、应急灯箱、休息室、卫生间、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。
5.绿地、花木等的养护与管理:
包括松土、除草、施肥、清理树枝、树叶、刷白树头等。
6.教务服务，包括教室开关门、提供自习教室及教务部门安排的各种考务工作，提供粉笔、粉刷、白板笔等低值易耗品。
7.公共秩序维护：
楼内实行24小时值班、消防安全管理、突发应急事件处理等制度。
三、人员配备表
序号
级别
岗位
人数
说明
1
11级
项目负责人
1
负责本物业项目全面管理工作。
2
14级
管理员
1
协助项目负责人进行日常管理，负责值班、教室的开关门及监督检查工作。
3
16级
保洁员
14
负责责任区内的卫生保洁、绿化养护、教室的开关门及设施设备的日常检查工作。
4
临时工
2
负责责任区内的卫生保洁、绿化养护、教室的开关门及设施设备的日常检查工作。
合计
18
四、日常物业管理服务
（一）房屋及公共设施的维修与管理
1．服务内容
（1）日常零星维修
①户外土建零星、小型、紧急维修：
含墙面、地面、门窗、楼道等；
②楼宇零星、小型、紧急维修：
包括门窗、照明等；
③楼宇内部设施设备零星、小型、紧急维修：
包括门窗五金件、墙面、开关、墙面插座、灯管、风扇、课桌椅、水龙头、开水器等。
（2）负责项目内公共部位、共用设施设备的日常巡检，发现问题，属于日常零星维修范围内的及时修复，不属于零星维修范围内的，及时上报中心，并跟踪落实维修情况。
（3）负责编制中、大修维修计划，报送至中心。
2．维修管理目标
报修处理及时,对共用部位、公共设施设备进行定期巡视、检查、保养，无人为因素的故障。
地面、道路、照明、课桌椅等设施外观整洁、完好。
（1）零星维修、急修报修及时率100%。
（2）维修材料准备及时率100%。
3．房屋及公共设施养护标准
序号
服务内容
措施与标准
1
平面颁布图、楼门标识等
保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补
2
房屋外檐、台阶
每周巡查1次，发现损坏及时报修
3
楼梯、走廊扶手
每周巡查1次，发现损坏及时报修
4
教室窗户
每周巡查1次，保持玻璃、配件完好，开闭灵活，发现损坏及时报修
5
教室门、锁
每季度上油保养1次，保持配件完好，开闭灵活，发现损坏及时报修
6
课桌椅、黑板
每周巡查1次，发现损坏及时报修
7
教室、楼道灯
每天巡查1次，发现损坏及时报修
8
教室风扇、空调
每天巡查1次，发现损坏及时报修
9
楼内地面、天面
每周巡查1次，发现损坏及时报修
10
排水口、雨水井
每月清理1次，发现堵塞及时清理
11
化粪池
每月检查1次，发现堵塞及时上报
12
场地、道路
每月检查1次，场地、道路平整通畅，发现损坏及时报修
13
卫生间便池、洗手盆、隔板
每天检查1次，发现损坏及时报修
14
卫生间水龙头、水管等
每天检查1次，发现损坏及时报修，防止“跑冒滴漏”
4．建立和完善公共设施设备、共用部位的维修档案。
对教学楼的公共设施设备、共用部位建立档案、台帐、维修保养记录和事故处理记录。
5．节能减排措施。
学生下课后，项目员工首先要及时关闭教室的灯光、电风扇、空调等，加强巡查，杜绝长明灯、长流水、风扇和空调空转等现象的发生，防止跑冒滴漏等现象发生，避免用电用水浪费。
（二）清洁卫生服务
1．卫生工岗位设置
三教卫生工岗位设置
序号
岗位设置
设置说明
1
岗位一
101-106，201-206，共12间，卫生间2间，大厅沙盘、走廊，楼梯三层，中心花园
2
岗位二
303-305，401-407，共10间，卫生间4间，走廊，楼梯4层，西面草坪
3
岗位三
301、302、501-507共9间，卫生间4间，走廊，楼梯4层、广场
4
岗位四
107-110，207-210，共8间，卫生间4间，走廊、楼梯4层，107-110后面草坪
5
岗位五
211-212，306-311，共8间，卫生间4间，走廊，楼梯4条，三角池，北面草坪
四教卫生工岗位设置
序号
岗位设置
设置说明
1
岗位一
北一层101-107共7间，卫生间4间，大厅走廊2条，北中心花园草坪，花池，103后花池
2
岗位二
北二层201-208共8间，卫生间2间，楼梯5个，走廊2条，中心花园草坪花池过道
3
岗位三
北三层301-310，卫生间2间，楼梯4个，过道2条，103-116草坪花池、过道
4
岗位四
南一层108-116共9间，卫生间2间，大厅城堡、过道2条，南中心花园草坪、花池
5
岗位五
南二层209-217共9间，卫生间2间，楼梯5个，过道3条，107侧面草坪
6
岗位六
南三层311-318共8间，卫生间2间，楼梯4个，过道2条，101后草坪
7
岗位七
四层407-418共12间，卫生间4间，楼梯8个，走廊4条
8
岗位八
五层501-503、505-516共14间，卫生间4间，楼梯8个，走廊4条，101后面草坪、过道
9
岗位九
六层605-615共11间，卫生间4间，楼梯8个，走廊4条，108后面草坪、过道
田家炳楼卫生工岗位设置
序号
岗位设置
设置说明
1
岗位一
田家炳楼、一号、二号报告厅，西边草坪
2.清洁卫生服务内容及标准
（1）楼内公共区域
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
地面
无垃圾杂物、无污渍
每天至少清扫2次，擦拭1次，全天保洁
2
墙面
无积尘、无蜘蛛网、无乱贴乱挂现象
每月除尘1次
3
天花板
目视无积尘、无蜘蛛网
每月擦拭1次
4
楼梯扶手、走廊栏杆
表面无灰尘
每周擦拭1次
5
门窗
洁净，无污渍、无明显灰尘
每学期开学前清洗1次
6
消防栓、标识牌等设施
无尘土、无明显手印及其它污渍
每周擦拭1次
7
玻璃
洁净，无污渍、无明显灰尘
每学期开学前清洗1次
（2）公共卫生间
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
地面
地面无积水、杂物，卫生间无异味、臭味
每天至少清洁2次，全天保洁，每月消毒1次
2
墙面
无灰尘、无污迹、无蜘蛛网
瓷砖墙面每月擦拭1次
3
卫生洁具
便池无尿渍、无锈迹
每天清洁2次，全天保洁
4
洗手盆
洁净、无污渍
每天2次，全面保洁
5
镜子
镜面洁净明亮
每天2次
6
纸篓
垃圾不得超过桶体的2∕3，桶内外洁净，无异味
每天至少倾倒2次
7
隔断板
无污渍
每月清洁1次
8
天花板
无蜘蛛网
每月清洁1次
（3）楼外公共区域
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
硬化地面、道路
干净整洁、雨后无积水
每日至少清扫2次，全面保洁
2
绿地
无垃圾、塑料袋等杂物
每天清洁1次，全面保洁
3
室外标识、宣传栏
无污迹、无广告纸
每周擦拭1次
4
路灯、楼道灯
无污迹
每学期清洁1次
5
垃圾收集
日产日清
6
垃圾桶、果皮箱
垃圾不得超过桶体的2∕3，桶体、桶周围地面、墙面无污渍，无异味
每周清洁1次
7
排水沟、落沙井
无杂物、排水畅通
每月清理1次
（4）公共教室
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
地面
地面无明显灰尘、杂物
每天中班清洁1次，每周深度保洁1次
2
桌椅
表面洁净、无积尘、无垃圾
每日1次，每周深度保洁1次
3
黑板
表面洁净，无污渍
每日至少2次
4
墙面
无积尘、无蜘蛛网
每月擦拭1次
5
天花板、灯具、风扇等
无积尘、无蜘蛛网
每学期开学前擦拭1次
6
窗玻璃、窗台
表面洁净、无积尘
每月擦拭1次
（5）开水间
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
地面
地面无积水、杂物
每天至少4次
2
开水器表面、内部
表面洁净、无污渍
每日1次，内部每月至少清洗1次
3
墙面
无积尘、无蜘蛛网
每月擦拭1次
（6）报告厅
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
地面
地面无积水、杂物
会前会后清洁1次
2
桌椅
表面洁净、无积尘
会前擦拭1次
3
墙面
无积尘、无蜘蛛网
每月擦拭1次
4
附属设施
表面洁净，无积尘
每月擦拭1次
（7）教师休息室
序号
项目
服务标准
清洁频次
1
地面
地面无明显灰尘、杂物
每天清洁1次
2
桌椅
表面洁净、无积尘、无垃圾
每天清洁1次
3
墙面
无积尘、无蜘蛛网
每月擦拭1次
4
天花板、灯具等
无积尘、无蜘蛛网
每学期开学前擦拭1次
5
附属设施
表面洁净、无积尘
每月擦拭1次
3．保洁用品管理
（1）清洁用品由项目负责人做好使用计划，集中采购，由集团负责验收。
（2）卫生工应爱护清洁用品，正确使用，非正常损耗，由责任人负责赔偿。
（3）卫生工的清洁工具由使用人负责妥善保管，不应互相借用或挪作他用，使用后应置于指定地点。
（三）绿化养护
1．合理浇水。
合理浇水是草坪管理的必要措施，掌握“不干不浇、浇则浇透”和夏季上午浇水的规律，以确保绿植物的正常生长发育对水分的需要。
2．除草。
除草是将养护绿地内非种植的草类清除，除杂草要及时，做到“除草、除小、除了”。
3．松土。
每学期开学前对绿篱、花木进行松土1次。
4．树干刷白。
每年9月初和春节前对行道树各进行1次树干刷白。
（四）教室管理
1．3号、4号教学楼实行24小时值班管理，值班人员每天根据教务处教室安排表准时开门，没有安排上课的教室要开放给学生自习使用，并在信息栏上公布自习教室。
2．多媒体教室需由教务处审批后才能开放使用，普通教室需由各学院审批后才能开放使用，未经相关部门批准，项目员工不得私自开放教室。
（五）消防安全管理
1．消防责任人。
项目责任人为消防安全责任人，负责项目物业消防安全检查工作。
2．定期检查
（1）楼宇内部：
检查用电器械、线路有无腐蚀或氧化，防止线路短路引起火灾。
（2）公共区域：
每周对消防设施设备进行检查，发现消防栓玻璃、阀门、水枪、水带外观损坏的，及时报告保卫处。
（3）教室：
每周对干粉灭火器进行检查，发现过期或损坏的，及时报告保卫处。
3．建立消防设施设备台帐。
对消防栓、安全出口标识和应急灯进行编号、登记，注明具体位置、数量和完好情况。
五、项目经费
1.项目费用测算
单位：
元
序号
项目
月均支出
年支出
备注
1
人员工资
36014
432168
详见附表1
2
保险及福利费
15368.14
184417.7
详见附表2
3
维修材料费
5000
60000
详见附表3
4
清洁卫生费
3333.3
40000
详见附表4
合计
59715.44
716585.7
附表1：
人员工资
单位：
元/月
序号
岗位
人数
工资标准
项目补助
总额
1
项目责任人
1
2276
1000
3276
2
管理员
1
1800
500
2300
3
卫生工
14
1417
500
26838
4
临时工
2
1500
300
3600
合计
18
36014
附表2：
保险及福利
单位：
元/月
序号
项目
人数
测算依据
金额
备注
1
社会保险
16
552.64元/月.人
8842.24
2
公积金
16
按工资总额的10%提取
2391.4
月工资总额23914（不含项目补助）
3
高温补助
16
每人每月300元，每年按6个月计算
2400
4
户外补助
14
50元/月.人
700
5
电话补助
1
110元
110
6
体检费
16
150元/人.年
200
7
加班费
9
节假日一半人加班，每天90元
724.5
法定节假日11天
合计
15368.14
附表3：
维修材料费
单位：
元/月
序号
项目
测算依据
金额
备注
1
公共照明
1500
2
给排水系统
1000
3
门窗、窗帘、课桌椅维护
1500
4
公共部位维修
1000
合计
5000
附表4：
清洁卫生费
单位：
元/月
序号
项目
测算依据
测算公式
月支出
备注
1
劳动工具
50元/人.月共16人，按每年10个月计算
50*16*10/12
666.7
2
大垃圾袋
每人每天2.5个，每日消耗40个
40*0.55*30
660
0.55元/个
3
小垃圾袋
每人每日3个,每日消耗48个
48*0.38*30
547.2
0.38元/个
4
大垃圾桶
每月损坏2个，55元/个
2*55
110
5
纸篓
每月5个，12元/个
5*12
60
6
洗厕剂
每月1桶，230/桶元
230*1
230
7
粉笔
141间教室，每年80箱
760
115元/箱，每箱40盒
8
粉刷
600个
225
4.5元/个
9
水管
44.4
10
工作提示牌
30
11
合计
3333.3
注：
清洁费用不含化粪池清理费。
2.项目经费的发放
（1）项目总开支：
716585.7元/年。
（详见附表1-4）
（2）项目组控制支出费用（人员基本工资、户外补助、高温补助、电话补助、加班费、维修材料费和劳动工具等低值易耗品费用）总计：
579382元/年。
（3）集团控制支出费用（员工保险、公积金及体检费用）总计：
137203.7元/年。
（4）项目员工中属于学校在编工的，项目组只发其项目绩效，其档案工资、交通补贴、劳务费、各项福利由集团承担。
（5）工作服、年终奖及节日补助费用由集团负责。
（6）中心每月对各项目组进行1次考核，根据考核结果制定当月绩效工资总额，项目责任人根据考核结果制定本项目员工绩效工资分配表。
项目组月绩效津贴考核发放标准按照集团绩效津贴考核发放标准执行。
六、项目管理模式
1．为了提高工作效率，对3号、4号教、田家炳楼、和简易房实行统一项目管理，教学楼实行24小时值班，上课时间2名员工值班，下课时间、通宵班1名员工值班。
2．项目员工均参与值班、参与开关门、参与保洁卫生和绿化养护。
七、项目管理办法
1．制定项目组检查考核标准表。
2．集团有关部门、教学区物业管理中心负责每月检查、考核项目组各项工作，项目组根据检查、考核结果，发放绩效工资。
3．实行末位淘汰制，连续三次检查，考核结果排名最后者，辞退出项目组。
4．人为原因造成教学、科研事故的，依据集团相关管理办法和事故影响程度给予行政处理。
同时项目组给予当事人扣除月绩效工资乃至报集团解聘处理。
5．项目员工工作不服从安排，工作不力，故意离岗，考核不合格，项目责任人有权将其辞退出项目组。
八、项目员工工资发放依据
1．工资组成：
项目员工工资（100%）=值班工资（20%）+清洁卫生工资（60%）+绿化养护工资（20%）。
2．项目责任人有权根据检查结果制定项目员工绩效工资分配和奖罚，报中心审批。
3．项目责任人只负责项目员工基本工资，绩效工资。
社保、年终奖、工作服、体检费由集团统一交缴和发放。
4．学校校历寒暑假期间，项目组依据工作实际，安排员工合理休假。
休假员工的工资按集团的工资标准发放。
九、其他事项
1．在项目管理时期，未发生教学、科研和管理责任事故，并经集团、中心考核、评估，师生满意度在95%以上的，集团给予项目责任人2000元奖励，师生满意度为85%-94%的，奖励1000元，师生满意度为70%-84%的,不予奖励；低于70%的，处罚项目责任人2000元。
奖励资金由集团支付，处罚款上缴集团。
2．项目结束后节约的项目组控制支出费用（不含维修费）先支付30%奖励给项目组，余下70%中的40%奖励给项目责任人。
3．集团检查项目组服务质量达不到规定要求的，扣减项目组项目金500元/次，当月累计三次以上者，扣除当月项目责任人补助500元。
4．项目组不按照集团要求改进工作，不服从中心、集团工作安排，集团扣减项目组项目金500元/次。
5．项目组不按照学校、集团和中心要求改进工作的，集团有权终止协议，造成损失由项目组承担。
6．集团抽调项目员工参与集团突击劳动，造成项目区域内卫生检查不达标的，集团不给予处罚。
7．项目管理区域的花草树木修剪、病虫害清除，由校园服务中心负责，费用从集团支出。
8．教学区项目管理区域的小水电、小土木、疏通、窗帘等维修、维护由集团工程中心负责，材料费项目组支付。
因工程中心维修不及时，师生意见大，被投诉的，不属于项目组违规事项，如果学校、集团对维修管理改革，项目组无条件服从。
9．为了确保日耗品质量，维修、维护及时、准确、节约，日耗品、维修材料由项目组负责采购（单项开支超过500的报中心审批），集团派人监督、验收。
10．项目员工请假、考勤、分配等事项，项目组协调解决，报中心审批。
11.项目级不负责3号教学楼钟楼的维修和喷泉的清理费和维修费。
12.本方案经集团会议同意后执行。
13.本方案由教学区物业管理中心负责解释
二〇一三年五月十日
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