中国武胜国际商贸物流城建设项目.docx
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中国武胜国际商贸物流城建设项目
中国武胜国际商贸物流城项目建议书
一、总论
（一）项目名称：
中国武胜国际商贸城
（二）项目单位概况：
本项目由武胜“四川五洲通物流市场运营管理有限公司”承担经营。
公司性质属于股份合资企业，由苏州海航投资管理有限公司在四川组建四川海航置业及五洲通物流市场运营管理有限公司。
公司前期注册资金2000万元人民币，后期注册资金1亿元人民币。
苏州海航投资管理有限公司占70%的股权，四川海航置业占30%的股权。
苏州海航投资管理有限公司联同多家长三角知名的物流企业集团组成的一家物流基建设施投资管理公司。
主要业务方向是投资，开发，经营及管理内地物流基建设施，包括物流园区，保税物流中心及现代仓储等。
目前已在北京，上海，宁波，深圳及珠海构建专业物流基地枢纽点。
公司的优势在于雄厚的资金背景，丰富的供应链管理，物流运输营运经验，信息技术开发与应用，和广阔的国际网络及客户资源。
（三）项目拟建地点：
武胜县沿口镇武胜城区高速出口对面
（四）项目建设内容及规模：
项目总投资30亿元，占地约1000亩（以实际测量面积为准），拟在武胜县沿口镇武胜城区高速出口对面建设武胜国际商贸物流城项目，项目位于沿口镇广武路南侧，建筑面积约100万平方米。
武胜国际商贸物流城，规划占地面积1000余亩，拟建设建筑面积逾100万平方米（其中市场部分约70万平方米，配套物流部分约30万平方米），可容纳15000余企业和商户进场经营。
本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为四川省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为四川省乃至川东地区规模最大的物流商贸总部基地。
（五）项目建设年限：
项目分三期建设，一期占地200亩，二期占地400亩，三期占地400亩。
项目确保六年全面建成。
2011年8月30日前正式启动第一期约20万平方米的建设，2013年8月30日前建成并正式投入运营；2013年8月30日前正式启动第二期约40万平方米的建设，2015年8月30日前建成并正式投入运营；2015年8月30日前正式启动第三期约40万平方米的建设，2017年12月30日前建成并正式投入运营。
项目建成投入正常运营初期预计实现营业额25亿元以上。
正式运营后第三年开始，预计产生综合税收达到1.5亿元。
二、项目建设的必要性和条件
（一）项目建设的必要性分析：
改革开放以来，我国经济建设取得了举世瞩目的成就，特别是党的“十六大”以来，我国经济实力大幅提升，2008年全国GDP达到了20.94万亿元，经济保持平稳快速发展，综合国力大大提高，人民生活水平不断改善。
重庆GDP虽然以年均10%以上的速度增长，却面临发展瓶颈。
一方面，重庆直辖十年来，巨额资金投入到基础设施建设。
据重庆市发改委统计，10年来累计投入3696亿元，而这些投资和成果面临产出效率和整合的问题。
另一方面，广安市、重庆市、南充市、遂宁四市传统强项工业，或发展饱和，或处于“输血”的起步阶段。
未来到2020年是我国继续实现三步走的战略构想，向第三步战略目标迈进的重要历史阶段，是全面建设小康社会的开创社会主义建设新局面的重要时期，也是一个可以紧紧抓住并且大有作为的重要战略机遇期。
党的“十七大”提出了实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，要求增强发展协调性，努力实现经济又好又快发展，在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，实现人均国内生产总值到2020年比2000年翻两番。
同期，重庆市也将保持较高的经济增长速度，经济总量还将进一步增大。
良好的经济发展环境是建材物流发展的重要保证和依托，同时也对物流发展水平提出了更高的要求。
随着广安市、重庆市、南充市、遂宁四市国民经济的持续稳定较快发展，经济规模不断扩大，各种建材产品、服务和信息不仅数量大大增加，流通量也必将更为频繁。
同时随着居民收入增加，消费水平的提高，消费结构日趋多样化，城乡居民消费个性化现象将更为明显，这一切会促进以需求为导向的建材物流服务系统形式不断创新，以适应这种发展趋势和消费潮流，更好满足未来城乡居民消费的要求。
建材物流的发展必须在社会化的基础上向着专业化和特色化物流的转变，以满足不同居民消费对物流服务系统所提出的要求，使得居民生活更加便捷。
本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。
货流、人流、资金流、信息流，大流通，年3000万客流量。
本项目以100万平方米建筑规模、百亿交易金额，必将成为四川省又一财富引擎，成为四川省发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。
（二）项目建设的条件分析：
1、规划指标和规划原则
项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其型的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。
同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。
3.1.1用地性质：
商业用地
3.1.2可建设用地面积：
首期争取土地约300亩，总规划用地约1000亩
3.1.3容积率：
≤1.5
3.1.4建筑密度：
≤55%
3.1.5绿地率：
＞10%
3.1.6建筑面积：
首期争取土地规划建筑面积约300亩，总体规划建筑面积约100万平方米
3．1.7其它规划要求按四川省有关建筑规划设计规范文件执行。
2、首期用地项目功能组合
首期拟取得用地300亩,规划建筑面积约30万平方米，其中：
3.2.1五洲国际建材物流园199800平方米
3.2.2物流及其他100000平方米
3、“4大市场，9大功能”概述
针对目前四川省城乡居民日常生活消费品大量高价外购的现实，依托四川农业资源型产业向工业制造型和生态农业产业发展的趋势，本项目将紧扣四川省产业优势和产业发展方向以及四川重庆总人口3400万的消费需求，建设4大省级批发交易市场，市场总建筑面积达100万平方米；同时建设仓储、物流、商务、居住等配套功能，配套建筑面积约30万平米。
其中：
（1）生产资料市场（50万平方米）
五洲国际建材物流市场（20万平方米）
五洲国际汽配交易市场（10万平方米）
五洲国际家居用品及五金交易市场（20万平方米）
（2）生活资料市场（20万平方米）
中国五洲国际小商品商贸物流城（20万平方米）
（3）配套功能（30万平方米）
仓储物流（30万平米）
4、在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通拥堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，打造地标性商业，成为四川省现代商贸物流业的一面旗帜。
其中：
（1）批发：
4大省级批发交易市场
4大省级批发交易市场，总建筑面积达100万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。
（2）物流：
引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合
可以配合武胜县政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。
（3）仓储：
建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”
建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、省级总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引省外日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。
（4）会展：
建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”
建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引省内外供求双方见面商洽，打造“永不落幕的博览交易会”。
（5）文化：
建设“川商文化广场”，复兴川商文明
建设“川商文化广场”，将传统四川建筑、雕塑艺术与现代环境艺术相结合，将千年川商文化与现代商贸物流理念相融合，成为川商文明现代复兴的标志性场所。
、
（6）商务：
商务、会议中心，提升商务环境
建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。
（7）购物：
使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城
以重庆市5小时生活圈进行规划,以省内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以四川“川菜”美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为川东区域首屈一指的美食文化中心。
引进各种配套零售商业和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。
（8）观光：
不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地
本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。
每个季节、假日，本项目将举行美食节、川商文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引重庆乃至四川省及川渝周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。
（9）居住：
让广大经营户扎根四川，乐业安居
建设大型园林式配套宿舍，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根四川，乐业安居。
5、项目辐射范围及预期交易额
面向重庆，辐射整个四川及贵州，建设1000亿元大市场
依托国家大西北建设战略及四川能源运输所构建的较为发达的高速路网，本项目在3小时车程内可全方位辐射四川省内重庆、成都等主要市县，具有成为省级物流枢纽的立体化交通网络资源！
省际交通系统也较发达，5小时车程内可辐射贵阳、昆明、长沙、西安等周边省份的重要城市。
目前整个四川省专业批发市场整体特点为“规模小，业种单一，产品档次较低，幅射范围窄，经营方式传统，管理粗放，物流配送等产业配套不完善。
”本项目将立足武胜、重庆面向整个四川省，并向北辐射西安、西宁、郑州；向南辐射贵阳、昆明；向东辐射长沙，具有成为1000亿元大市场的辐射潜力。
在本项目建成运营后，本市场将面向川贵两省内主要地、县城市，建设货物配载中心，条件成熟的城市将投资建设二级配套批发市场，形成一个紧密协作的超级商贸物流网络。
三、建设规模与方案
（一）建设规模：
计划投入33亿元，建造一个占地1000亩，集产品的交易、贮存、集散、流通等功能于一体的专业化大型农贸批发交易市场，建材五金批发交易市场，小商品批发交易市场，配套物流中心，配套住宅及商业步行街于一体的综合贸易基地——重庆国际商贸城。
（二）项目方案及地快选择要求
1．紧接高速，同时处于县城新老结合部，地块三面均是农业基地，离重庆距离近交通方便。
2、开发初步定位
房地产开发公司组织专业策划团队，营销团队，设计院，经营管理公司进行产品论证，进行方案设计。
组织优秀的建筑施工团队进行建设。
组织策划与营销团队进行项目推广及销售（销售比例：
重庆40%，武胜35%，浙江及外地投资25%）项目招商，经营及物业管理由商业经营管理公司负责进行统一招商。
经营户比例：
本地老经营户30%，浙江，重庆等外地经营户40%，新发展经营户30%，统一业态规划，统一经营管理；项目公司自营面积30%以上，进行有序的招商推广，进新持续不断的市场培育，使得本项目成为川东最大的商贸批发集散地。
四、主要经济技术指标
项目建设主要经济技术指标见下表。
表1工程主要经济技术指针
序号
项目
单位
指标（㎡）
备注
1
规划用地面积
平方米
30.3万
300亩，容积率≤1.5
2
总建筑面积
平方米
19.98万
2.1
仓储
平方米
3.23万
2.2
办公用房
平方米
0.35万
2.3
集装箱堆场
平方米
2.26万
2.4
建材交易区
平方米
11.06万
2.5
建材展览区
平方米
0.94万
2.6
其他公共设施
平方米
0.98万
2.7
绿化地带
平方米
1.16万
4
年宏观物流产值
亿元
30
项目公司销售面积80%，自营面积30%
5
项目总投资
亿元
8.84
固定资产投资6.84亿元；流动资金10000万元,风险备用金10000万元
6
建设工期
月
24
7
年平均收入额
亿元
4.7
正常年
8
年净利润
亿元
2.1
正常年
9
社会就业
人
10000
五、投资估算及资金筹措
项目300亩总投资88423万元，其中固定资产投资78423万元，流动资金10000万元。
（一）固定资产投资估算
序号
工程或费用项目名称
标准
人民币
一
工程费用
68117
1
建筑工程
估算
50617
2
装卸机械设备购置及安装工程
估算
5000
3
堆场及道路工程
估算
6000
4
供电照明工程
估算
600
5
给排水及消防工程
估算
1000
6
软件开发
估算
2500
网站,网上商城
估算
1000
7
机修、修洗箱设备
估算
200
8
动力空调
估算
800
9
临时工程
估算
400
二
其他费用
10806
1
土地征用费
300亩*10万元
3000
2
建设期融资利息
30000万元*2年*10%
6000
3
建设期管理费用
按工程造价1%计提
700
4
工程建设监理费
按建筑工程0.5‰计提
350
5
办公家具购置费
估算
300
6
前期工作费
估算
456
三
总概算值
78923
（二）主要机械明细表
序
设备名称
规格型号
数量
单价
总价
号
万元
万元
1
轮胎式龙门起重机
Q=40t,Lk=23.47m,H=18m
5
414
2070
2
龙门式起重机
Q=15t,Lk=12.47m,H=6m
10
25
250
5
空箱堆高机
8'6"箱堆高六层
15
82.8
1242
6
叉车
12t
20
12
240
7
液压渡板
20
3.2
64
8
半挂车
4450+1300mm
5
5.83
29.15
9
加油车
3
9.8
29.4
10
电子汽车衡
60t.12m*3m
3
5
15
11
合计（1～10）
3939.55
（三）流动资金投资估算
流动资金估算是根据武胜五洲国际建材物流园前期的运作经验按照扩大指标法进行估算。
项目实施前3年需投入流动资金10000万元，共计88423万元。
（四）资金筹措计划
项目固定资产投资88423万元，其中自有资金584232万元，股东融资30000万元，年借款利率10%（采取压息持股制度）。
流动资金10000万元全部由企业自筹。
六、效益分析
（一）经济效益：
1、成本预测
工资支出
员工300人，其中管理人员20人.年工资及福利支出按照200万元估算；一般生产人员、保安等280人，年工资及福利支出按照658万元估算.
材料及燃动
电力耗用按照全负荷30000KW、日运行12小时估算。
水耗用按照日耗用1200立方米估算。
材料（主要是包装物）及其它燃料（主要是柴油）按照年耗用120万元估算。
维修费
维修费费按固定资产投资的1%计列。
项目投产后每年的总成本、经营成本见下表:
单位：
万元
项目名称
第一年
第二年
第三年
总成本
20796.49
24505.56
31771.48
经营成本
9931.56
13640.63
20906.55
2.收入预测
项目投产后有一市场开拓过程，各年生产负荷为：
50%、70%、100%
本项目评价收入费率按下列计算：
仓储收入：
12元/平方米×月
集装箱堆存费：
8元/标箱×天
综合楼租赁收入：
15元/平方米×月
装卸费：
12元/吨次（卸货为一次、装货为一次）
集装箱吊装费：
35元/标箱×次
理货包干费：
10元/吨
信息提成费：
20元/条
项目销售收入估算。
项目投产后的总收入见下简表：
单位：
万元
序号
项目名称
年达产50%
年达产70%
年达产100%
一
收入类
33625
47075
67250
1
装卸收入
24000
33600
48000
2
仓储收入
2304
3225.6
4608
3
集装箱堆存费
720
1008
1440
4
综合楼租赁收入
936
1310.4
1872
5
集装箱吊装费
315
441
630
6
理货包干费
5000
7000
10000
7
信息系统收入
200
280
400
8
其它业务收入
150
210
300
二
支出类
20796.49
24505.56
31771.48
1
工资
780
780
858
2
材料及动力
2736.48
4360.8
8421.6
3
修理费
1203.2
1203.2
1203.2
4
折旧费
7864.93
7864.93
7864.93
5
经管费
3362.50
4707.50
6725.00
6
利息支出
3000.00
3000.00
3000.00
7
销售税费支出
1849.38
2589.13
3698.75
三
利润总额
12828.51
22569.44
35478.52
四
所得税
3207.13
5642.36
8869.63
五
净利润
9621.38
16927.08
26608.89
利润估算
本项目建设完成后，正常年的税后利润为26608.89万元。
由此可知，该建材物流园投入运营，当年即可获利9621.38万元，全部投资回收期6年（含建设期）。
税收
项目公司自营将为地方政府带来巨大的财税收入：
年上缴企业所得税:
8870万元，年缴营业税及附加费:
3700万元，合计12570万元
园区内引进的国内外专业的第三方建材物流企业20家以上，商贸经销商2000家以上，并将实现年产值45亿元以上，年上缴国家税费4亿元以上。
（二）社会效益：
1、增加人员就业
在安置人员就业方面，武胜五洲国际建材物流园区项目可安置大量当地劳动力就业。
园区总占地1000亩，一期300亩，投资总额近9亿元，提供包括商贸,国际物流,供应链,科研等方面的大量从业人员达10000人以上,其中既有国际型复合管理人才,建材,物流的专业人才,同时有相当的普通工作岗位.同时园区的发展能够带动餐饮业、劳服业、生产与流通业和房地产业等相关产业的发展，相应地增加大量就业机会，带动就业能力十分显著。
2、大量引入国际建材品牌,填补广安、重庆、南充、遂宁四市建材品牌的空缺,填补中国建材品牌的空缺.
目前已有极少部分的国际建材品牌进入了广安、重庆、南充、遂宁四市市场,但与中国大陆一线城市相比,国际品牌入驻情况还很少,与香港,台湾,新加坡等地相比更是相差甚远.通过五洲国际建材物流园区入驻物流园将极大地改善这一状况.将特意引入大批的国际品牌快速入驻。
3、引入国际先进管理模式,提高当地的管理水平.增强国际竞争力
上海、香港、台湾管理模式的引入会加快创建适合西部地区的建材经营管理模式，从而提升广安、重庆、南充、遂宁四市建材经营的管理水平，为进入国际建材市场打下坚实的基础。
4、关注国际热点议题,为环保,低碳做贡献
环保，低碳是当今国际的关注热点，也是我们建材行业未来发展的重点课题，环保建材，低碳建材的研究不仅是我们作为世界公民应尽的职责，也是我们对世界的贡献。
5、最大化使用当地资源
建材商贸与中国西部地区优秀的铁路物流优势有机的结合。
同时也符合广安、重庆、南充、遂宁四市西部物流基地配套的规划。
总之，武胜五洲国际建材物流园区的建设，不仅能提升广安、重庆、南充、遂宁四市建材市场的整体水平.有利于推动西部建材物流市场项目,有利于提高地区经济,产生巨大的社会效益.
七、结论
通过分析研究，课题组认为本规划推荐的方案符合地区规划，功能分区合理，作业流程顺畅，技术上可行，能够完成拟设想的建材物流功能。
目前重庆“一小时生活圈”的经济发展步伐日益加快，武胜的交通、市政等基础设施逐步完善，产业布局日趋优化，各项规划建设工作正紧张进行，武胜五洲国际建材物流园的规划建设不仅促进了广安及武胜县的经济发展，而且对促进其服务区域的经济发展，都会起到支撑作用。
因此，武胜五洲国际建材物流园的规划建设是必要的和紧迫的，建议尽早组织实施。
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