高层住宅楼工程建设管理办法.docx
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高层住宅楼工程建设管理办法
高层住宅楼工程建设管理办法
（试行）
1、总则
1.1为了保证公司高层住宅楼工程项目安全、质量、进度、成本、文明施工目标，符合国家及地方的法律、法规及规程规范的要求，把高层住宅楼工程项目管理工作规范化、制度化，特制定本办法。
1.2本管理办法是根据本工程施工图纸、现行相关规程规范及技术标准、建设主管部门有效文件规定、本工程施工合同及其他与本项目相关的合同而编制。
1.3本办法适用于高层住宅楼项目管理遵照执行。
本办法出台前已发生或实施的事项，按已发生或实施的方式（方法）执行。
2、规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理实施条例》
《中华人民共和国城市规划法》
《中华人民共和国建筑法》
3、术语和定义
建设委员会：
是公司高层楼工程项目最高管理机构（由公司领导、业主代表组成），代表建设单位和全体业主对该项目进行管理，负责重大事项的决策。
重大事项：
重大事项包括：
招标文件、评标办法的批准，标底的确定，投标单位的资格审查，确定施工单位，十万元及以上设备、材料的评标及定标，增加三十万元及以上的设计变更，委员会认为有必要的其它事项。
4、职责
4.1高层住宅楼建设委员会的主要职责是：
4.1.1代表建设单位和全体业主对该项目进行管理，负责重大事项的决策。
4.1.2负责贯彻执行国家有关高层住宅建设的法律法规，严格执行基本建设程序，监督各参建单位按工程建设程序开展各项工作。
4.2高层住宅楼项目部的主要职责是：
4.2.1高层住宅楼项目部在建设委员会的领导下，负责项目的日常管理工作，对本工程项目施工准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段的质量、成本、进度、安全及文明施工负全面责任。
4.2.2遵守公司各项管理制度、办法，维护公司的合法权益。
4.2.3负责制定、完善工程项目管理制度。
4.2.4负责协调各参建单位的工作。
4.2.5完成建设委员会交办的其他工作。
4.3公司市场经营部的主要职责是：
4.3.1评估施工项目的合法性、有效性，对反映的问题整理与收集。
4.3.2对重大事项进行审批。
4.4公司财务部的主要职责是：
4.3.1负责建立健全高层住宅楼的管理资金台账。
4.3.2对正常办证与补办权证费用进行预算安排与资金支持。
4.3.3对重大事项进行审批。
4.5公司审计部的主要职责是：
4.4.1负责对高层住宅楼项目审计监督。
4.4.2负责在对高层住宅楼工程进行工程竣工决算审计。
4.4.3对重大事项进行审批。
5、管理内容与方法
5.1工程综合管理
5.1.2项目部做好与本工程项目报建、备案有关的相关手续。
5.1.2项目部做好与区（市）建设管理部门、市防震局、市防雷中心、市白蚁防治所、燃气公司、消防、人防、环保局等政府有关部门的联系、沟通和协调工作。
5.1.3项目部做好与勘察、设计、设计图纸审查、施工、监理、基坑监测及建筑物沉降观测、桩基检测、节能环保检测、电梯、太阳能+空气源热泵系统等参建单位（公司）的联系、沟通和协调工作。
5.1.4项目部组织施工图纸会审、设计交底和技术洽商。
5.1.5项目部每周召开建设、监理、施工三方周例会（会议定在每周星期一下午，遇节假日则在改在节假日后第一天下午）。
周例会总结一周以来的质量、安全、进度、投入等情况；制定下周的工作计划；针对存在问题提出整改意见；对需协调的问题进行沟通协调。
5.1.6项目部每周编制工程建设周报（时间定在每周星期五）向建设委员会汇报，周报内容应包含本周主要工作内容、质量、成本、进度、安全控制情况及存在困难和主要问题等。
5.2工程质量管理
5.2.1质量监控措施
5.2.1.1项目部督促监理单位按监理合同的要求严格进行监理工作，防止监理工作松、散、不严等。
5.2.1.2项目部对施工单位整个施工过程的各工序质量进行监控，特别是隐蔽工程的监督。
对分项、分部工程，监督施工单位必须执行“三检”（初检、复检、终检）制度，在自检合格且相关资料准备齐全后才可报监理、项目部进行验收。
5.2.1.3项目部督促施工单位按图纸、现行规程规范、技术标准、施工合同以及有关部门的相关要求进行施工；督促施工单位优化施工技术方案，确保工程符合设计要求及标准要求。
5.2.1.4项目部对于重点和关键部位的施工（比如基础、楼板等关键的其他部位），按设计图纸和规范要求进行抽查监控。
质量符合设计图纸和规范要求的可进入下道工序，质量不符合设计图纸和规范要求的责令施工方整改并督促监理单位监督整改，整改后经建设委员会代表复检合格方可进入下道工序。
5.2.1.5项目部对施工单位采购的建筑材料进行质量监督和控制，对材质证书（包括厂家资质、合格证或出厂报告及质量证明书等）严格审查；并且督促监理单位严按规定进行见证取样；见证取样检验报告未出前或检验不合格不得投入使用。
5.2.1.6对于重要和关键材料（比如钢筋、商品砼、砖砌块、水泥、砌筑砂浆、铝合金等材料），项目部负责进行材料取样试验。
对关键材料外观比较不合格的，项目部提前一天通知建设委员会，由建设委员会代表到现场进行平行抽查取样（独立取样），送到建设委员会指定的试验室进行试验。
若建设委员会代表对某批建筑材料取样试验发现材质有问题（或疑问），可会同施工方及监理方共同对本批材料进行扩大复检，扩大复检合格的可使用，扩大复检仍不合格的，作退场处理。
取样数量或频率详见本节第2条：
建筑材料质量检验计划。
5.2.1.7发现施工中违反操作规程、技术措施、设计图纸等要求来，应坚持原则，立即提出。
5.2.1.8做到“四坚持”：
（1）一是坚持按图纸、质量标准、规程规范进行质量检验，不允许放松或绚私情、讲面子。
（2）二是坚持日常抽检与全面监督检查相结合，对工程质量“通病”重点抓。
（3）三是坚持服务于现场，服务于工程，只要施工需要，不计较艰苦和困难程度尽快解决。
（4）四是坚持发挥项目部和建设委员会的作用及各方面积极性，对工程质量齐抓共管。
5.2.1.9质量监控过程中，凡是发现经法定检测不合格的原材料，禁止用于工程上，一律要求施工方进行退场处理；凡是发现质量不合格的工序（部位），一律要求施工方返工（处理）合格才能进行入下一道工序（部位）。
5.2.2建筑材料质量检验计划
项目部及建设委员会选派或指定的代表对钢材、水泥、砖砌块、砂浆、商品砼、铝合金等材料等进行抽样检测。
5.2.2.1钢筋、砖砌块、水泥、铝合金取样计划表
序号
检验
类别
取样
地点
取样
预估试验费
1
钢材
现场钢筋堆放场
1、每一批进场钢筋的各厂家、牌号、炉
批号、规格（型号）均各取1组。
2、取样时，钢筋两端的500mm不能作试样。
（≈130批）×（≈9种规格）×（≈85元/组）=99450元，仅指试验费（若送塔厂试验室则此项免试验费），不含送样交通等费用
2
砖砌块
现场砖堆放场
1、同产地（厂家）、同品种、同规格每3.5～15万块取1组。
（≈10组）×（≈320元/组）=3200元，仅指试验费，不含送样交通等费用
3
水泥
现场水泥库
1、同产地（厂家）、同品种、同强度等级、同编号的水泥200t为一批，不足者也为一批。
（≈20批）×（≈550元/组）=11000元，仅指试验费，不含送样交通等费用
4
铝合金
现场
视实际情况而定（待补充）
暂未估
5.2.2.2商品砼、砌筑砂浆试块取样计划表
序号
检验类别
取样部位
取样数量
备注
1
商品砼
（1）
地下室2层，每层按A、B、C分三个区
每层每区取1组，共6组
（6组+96组）×20元/组＝2040元，仅指试验费，不含送样交通等费用
2
商品砼
（2）
A、B、C三栋，地上1～32层
每栋每层取1组，共96组
3
砌筑砂浆
（1）
地下室负一、负二层
每层取样1组，共2组
（2组+96组）×20元/组＝1960元，仅指试验费，不含送样交通等费用
4
砌筑砂浆
（2）
A、B、C三栋，地上1～32层
每栋每层取样1组，共96组
5.2.2.3其他原材料根据实际情况进行取样。
5.2.3质量监控需配备的工器具：
砼试块模2组，砂浆试块模2组，游标卡尺1把，30米卷尺1把，5米卷尺若干把，送样工程车（皮卡或小型货车）1部，检测靠尺1把，望远镜1部，放大镜1个，线锤1套以及其他相关的检测工器具。
5.2.4质量监控信息反馈
5.2.4.1项目部对现场检查和试验活动进行记录，填写《高层楼工程质量监控记录表》（见附表1），及时向建设委员会汇报或在高层楼信息专栏进行公布。
建设委员会可针对《高层楼工程质量监控记录表》进行抽查。
5.2.4.2项目部每月对工程质量状况进行小结，总结上个月的质量监控情况，制定下个月的质量监控计划，在月底前报建设委员会代表。
5.3安全文明施工管理
5.3.1项目部监督监理单位按监理规划做好安全监督工作。
5.3.2项目部督促施工方完善安全生产管理机构和建立安全生产责任制。
施工方的安全生产各专项施工方案必须提前报监理、项目部审核，未经审核同意不得进行施工。
5.3.3项目部施工现场要按要求设置安全警示牌；保持现场清洁整齐；原材料进场后应分类堆放整齐并挂设相应的标识牌。
5.3.4项目部现场施工垃圾集中堆放，及时清运。
建筑物内外的零散料及时清理，做到活完场清，严禁从高处投掷物品，施工现场不得随地大小便。
5.3.5职工宿舍达到整齐干净，空气清新。
严禁在宿舍内参与赌博活动，严禁男女混住。
5.3.6工地每周进行一次由建设、监理、施工三方人员组成的安全专项检查（时间定在每周星期四下午）。
对施工方安全管理机构、安全生产责任制、安全施工措施方案、安全交底及教育培训、特殊工种持证上岗情况、现场安全设施等方面进行检查，对存在问题的提出整改意见。
5.4工程成本（造价）管理
5.4.1项目部做好工程量的计量工作，特别是隐蔽工程的计量。
5.4.2工程设计变更
5.4.2.1施工中项目部需对原工程设计变更，报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批后，方能向施工方发出变更通知。
变更超过原设计标准或批准的建设规模时，项目部应报规划管理部门和其他有关部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。
项目部监督施工方按照发出的变更通知及有关要求，进行下列需要的变更：
（1）更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；
（2）增减合同中约定的工程量；
（3）改变有关工程的施工时间和顺序；
（4）其他有关工程变更需要的附加工作。
5.4.2.2施工中项目部监督施工方不得对原工程设计进行变更。
因施工方擅自变更设计发生的费用和由此导致我公司的直接损失，由施工方承担，延误的工期不予顺延。
5.4.2.3施工方在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须经项目部会同监理进行核实，报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批后，方能向施工方发出变更通知。
5.4.3工程量增减
5.4.3.1单项合同（协议）如期各种手续（证件）等开办费用以及基坑监测及建筑物沉降监测、施工阶段勘察（超前钻）费、桩基检测、建筑节能检测、电梯、太阳能+空气源热泵、可视对讲工程系统、附属工程等费用，报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批后，按公司单项合同（协议）会签流程执行。
5.4.3.2施工合同或单项合同（协议）的隐蔽工程或工程量发生增减变动的，必须经项目部会同监理等有关单位现场签字确认（涉及设计变更的必须经设计、监理、建设单位签字确认）整理形成材料证据，报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批后方通知施工方执行。
5.4.4工程索赔及反索赔
5.4.4.1当施工方提出索赔时，项目部核实施工方提出的索赔报告及有关资料（20天内），报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批后，才能给予施工方答复，或要求施工方进一步补充索赔理由和证据，得到最终审批后方能进行资金支付程序。
5.4.4.2当项目部提出索赔时，项目部整理索赔报告及有效证据，报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批后，向施工方提出索赔。
5.4.5主要材料（钢筋、水泥、商品砼）增减
5.4.5.1主要材料（钢筋、水泥、商品砼）价格的信息价格以工程造价信息网公布价格为基准按：
附表2《主要材料信息表》在每月5日前报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会，并附上当月实际主要材料价格表做为附件。
5.4.5.2主要材料（钢筋、水泥、商品砼）的使用量、库存量按照附表2《主要材料信息表》在每月5日前报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会，并附上月实际主要材料使用量的证据材料做为附件。
5.4.5.3项目部每月核实施工方主要材料（钢筋、水泥、商品砼）的使用量、库存量，提醒、监督施工方进行主要材料的购买和使用。
5.4.5.3施工方提出购买主要材料（钢筋、水泥、商品砼）时，项目部按照施工方所报送的资料（用量和价格）在一日入内，根据当日实际主要材料价格核实上涨（或下跌）幅度是否超过工程造价信息网公布价格的5%。
（1）如当日实际主要材料价格核实上涨（或下跌）幅度不超过工程造价信息网公布价格的5%，项目部可同意施工方进行购买，同时将施工方所报送的资料（用量和价格）并附上当日实际主要材料价格表做为附件报经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会。
（2）如当日实际主要材料价格核实上涨（或下跌）幅度超过工程造价信息网公布价格的5%，项目部在一日入内报按照当日实际主要材料价格表重新编制施工方所报送的资料（用量和价格），经公司市场经营部、审计部、财务部、建设委员会审批，在两个工作日内项目部按照重新编制的主要材料（用量和价格）通知施工方进行购买。
5.4.6合同内进度款支付方式按本工程合同相关约定执行，每月施工单位申报合同内施工进度款时，项目部会同监理根据图纸和现场实际完成的工程量进行核实并在每月25前整理形成材料证据，提交进行资金支付程序。
5.4.7施工合同或单项合同（协议）的隐蔽工程或工程量发生增减变动的，每月施工单位申报合同内施工进度款时，项目部会同监理根据图纸和现场实际完成的工程量进行核实并在每月25前整理形成材料证据，提交进行资金支付程序。
5.4.7监理进度款支付程序：
进度款支付方式按本工程合同约定执行。
在公司内部的审核程序如下：
每月监理单位申报监理进度款时，项目部按合同约定对监理当月的进度款进行核实并在每月25前整理形成材料证据，提交进行资金支付程序。
5.4.8项目部运作成本（费用）按以下标准执行：
5.4.8.1该项目由筹备到竣工移交整个过程中，项目部工作人员的工资及保障性费用、奖励、有夜间施工时的值班加班工资、周末或节假日值班的加班费工资等支出，建议按公司相关的薪酬管理办法执行。
5.4.8.2通讯、办事交通、学习培训、到区（市）同类工地参观（观摩）、适当的文体活动费用等，建议按人头结合岗位，给每人每月核定一个标准。
5.4.8.3因工程建设管理需要，项目部购买的工程应用软件、规范、标准、图集、造价信息、文件下载（指收费那种）、纸张、笔墨、打印、文件夹（文件盒）、档案盒（档案袋）、移动盘、扫描、传真、各类上墙图牌、宣传、各类复印（含大图复印）、加晒图纸、冲晒工程相片、各类咨询、以及易耗的劳保用品（比如水鞋、手套、清洁用品等）等，建议给项目部按月核定一个标准。
5.4.8.4电脑、打印机、固定电话及网络、办公桌椅、文件柜、办公场所等办公设施的配置及日常维护维理，建议给项目部核定一个总费用标准或按公司固定资产有关规定执行。
5.4.8.5因建设方平行检测（建议方独立取样）需采购的砼试块模、砂浆试块模、游标卡尺、卷尺、检测尺、望远镜、放大镜等检测工具以及其他相关工器具；因材料取样送去试验室检测而需配备或委派的工程车（皮卡或小型货车）；因取样试验而发生的检测费（此项指外送检测发生的检测费）等与取样、检测有关的费用，建议到时按实报销。
5.4.8.6区（市）建设管理部门、设计、消防、人防、市政城管、交警、环保、供水、供电等部门来工地检查指导工作或协调与本工程有关事项的协调费或接待费用；以及验收评价、竣工备案、移交；还有未尽事项或不可预见的费用支出（含各类与本项目建设相关的罚款）等，目前难以测算，建议到时按实报销，这些费用在发生之前，项目管理向建设委员会汇报，经同意后按实际发生的费用按实报销。
5.4.9资金支付程序：
5.4.9.1高层住宅楼工程项目的所有资金由公司财务部进行管理。
5.4.9.2高层住宅楼工程项目的所有费用支出由项目部会同监理（或建设委员会代表）核实后整理相关情况。
项目部整理相关的材料证据，交由公司内部审批。
审批程序如下：
公司市场经营部、审计部、财务部、总会计师、建设委员会代表。
5.4.9.3高层住宅楼工程项目的所有费用支出经审批通过后，项目部按照公司财务部报账流程进行。
5.5工程进度管理
5.5.1督促施工方按总进度计划组织施工。
5.5.2每月对比实际进度与总进度计划，发现偏差（滞后）的，要求施工方说明原因及提出改进措施，并在下个月检查其改进效果。
5.5.3按合同约定，因建设方原因或不可抗力原因造成的停工，工期顺延（注：
双方关于不可抗力的约定是以有关部门发布的文告或文件为准）。
当出现建设方原因或不可抗力原因造成的停工时，项目部会同监理进行核实，核实后向建设委员会选派或指定的代表报告。
6、附则
附表1:
高层住宅楼工程质量监控记录表
序号
检查内容
检查结果
备注
一
现场工序或部位（）检查。
1、该工序是否按图纸、现行规程规范、技术标准进行施工
2、施工方案、措施、方法是否科学、合理
3、施工工序质量是否可行
4、其他（）
二
钢筋，使用部位（）
1、是否有出厂质量证明书；品种、规格、炉批号等是否相符
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否独立取样（按取样计划表进行），且试验合格
三
砖砌块，使用部位（）
1、是否有出厂质量证明书；品种、规格、强度等是否相符
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否独立取样（按取样计划表进行），且试验合格
四
水泥，使用部位（）
1、是否有出厂质量证明书；品种、强度等是否相符
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否独立取样（按取样计划表进行），且试验合格
五
铝合金，使用部位（）
1、是否有出厂质量证明书；型号、厚度、颜色等是否相符
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否独立取样（按取样计划表进行），且试验合格
六
其他材料及使用部位
（）
1、是否有出厂质量证明书；各技术参数是否相符
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否独立取样（按取样计划表进行），且试验合格
七
商品砼，使用部位（）
1、强度等技术参数是否与使用部位的要求相符（查来料单）
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否平行取样试验（按取样计划表进行）
砌筑砂浆，部位（）
1、强度等技术参数是否与使用部位的要求相符（查配合比）
2、监理是否进行见证取样，且试验合格
3、业主方是否平行取样试验（按取样计划表进行）
检查日期：
年月日检查人员：
说明：
1、本记录表是项目部以及建设委员会代表在进行质量监控时填写的综合记录表；
2、检查时，在相应检查项目前面的序号栏里打“√”,比如:
检查钢筋,则在序号“一”栏里打“√”；
3、检查后，参加检查人员在“检查人员”栏里签字，并在“检查日期”栏里填写检查日期。
附表2:
主要材料信息表
序号
主要材料
基准价
市场价
库存量
当月使用量
累计使用量
剩余量
1
钢筋
…
2
水泥
…
3
商品砼
…
检查日期：
年月日检查人员：
注：
1、基准价：
工程造价信息网公布价格。
2、市场价：
为当月实际主要材料综合价格。
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