XX市商业网点专项规划文本说明图集.docx

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XX市商业网点专项规划文本说明图集

XX市商业网点规划（2005-2020）

◎文本

◎说明

◎图集

◎基础资料汇编

2005年9月

——文本——

1总则…………………………………………………………1

1.1规划作用………………………………………………1

1.2规划依据………………………………………………2

1.3规划范围与对象………………………………………4

1.4规划期限………………………………………………4

2规划的指导思想…………………………………………4

3规划原则…………………………………………………4

4发展目标…………………………………………………5

4.1总体目标………………………………………………5

4.2具体目标………………………………………………6

5规划布局…………………………………………………9

5.1总体框架………………………………………………9

5.2城市商业中心…………………………………………9

5.3区域商业中心…………………………………………11

5.4社区商业………………………………………………13

5.5商业街…………………………………………………14

5.6商品交易市场…………………………………………16

5.7物流基地………………………………………………19

5.8城镇商业…………………………………………………20

5.9其他商业网点……………………………………………21

5.10近期重点…………………………………………………22

6保障措施……………………………………………………23

6.1实施管理措施……………………………………………23

6.2配套服务措施……………………………………………24

6.3监督检查措施……………………………………………25

附件1：

地方标准商业分级设置规范

附件2：

地方标准商业业态规范

附件3：

零售业态分类和基本特点

附件4：

评审会议纪要

1总则

1.1规划作用

1.1.1规划是贯彻科学发展观的重要举措。

科学发展观要求商业网点建设全面、协调、可持续发展。

全面发展体现在商业网点建设上，就是要求大中小型商业网点、不同零售业态、城市和农村、不同区域之间商业网点全面发展。

协调发展就是要求大中小型网点、不同业态相互补充。

可持续发展要求商业网点建设符合市场需求，保护自然资源，保护环境。

所以通过规划，引导理性投资，切实健全和完善商业网点体系，实现货畅其流，发挥市场配置资源的基础性作用，从而为实现全面建设小康社会提供有效的保障。

1.1.2规划是城市商业网点建设管理的基本手段。

商业网点是商业服务活动的物质基础，是商业流通基础设施的组成部分。

城市商业网点建设是完善城市功能的主要措施，是发展商业服务产业的重要内容。

而城市商业网点规划是根据城市总体规划和商业发展的内在要求，对城市未来空间综合商业经营场所的商业功能、组成结构、区域布局和建设规模的统筹设计，是提高资源配置效率的促进措施，是城市商业网点建设管理的基本手段。

1.1.3规划是城市总体规划的专项体现。

商业网点建设是城市建设的重要内容，商业网点规划必须体现城市总体规划的要求，反映商业发展的客观规律，处理好商业服务活动与城市经济和生活活动之间的关系，成为城市发展的专项规划。

1.1.4规划是符合国际惯例的行政管理方式。

“市场缺陷”是普遍的经济现象，减少“市场缺陷”的负面作用，是各国政府宏观调控的任务。

为了保障市场公平竞争，尊重当地居民文化和消费习惯等多方面考虑，需逐步建立比较严格的市场准入管理制度，而规划要求是普遍采用的管理方式。

1.1.5规划是创新现代流通管理理论架构的社会实践。

流通现代化需要理论创新的支持，商业网点规划不是简单的空间布局规划，规划要回答商业功能、结构、规模、组织方式与消费需求、产业服务需求和城市发展之间的关系，是带有理论创新意义的实践活动。

1.2规划依据

1.2.1《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号）；

1.2.2《浙江省经济贸易委员会浙江省建设厅转发商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（浙经贸内贸[2004]208号）；

1.2.3《商务部关于印发<城市商业网点规划编制规范>的通知》（商建发[2004]180号）；

1.2.4《国务院办公厅转发商务部等关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知》（国办发[2004]57号）；

1.2.5《商务部关于印发<全国商品市场体系建设纲要>的通知》（商建发[2004]267号）；

1.2.6《商务部办公厅关于印发<城市商业网点规划资料汇编>的通知》（商建发[2004]63号）；

1.2.7《中华人民共和国城市规划法》；

1.2.8《零售业态分类》GBT18106-2004；

1.2.9《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90；

1.2.10《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；

1.2.11《村镇规划标准》GB50188—93；

1.2.12《乡镇集贸市场规划设计标准》CJJ/T87-2000；

1.2.13《浙江省商品交易市场管理条例》（2004.5）；

1.2.14《浙江省各类市场商业用房面积和基础配套设施最低标准指导意见》浙工商市〔2004〕21号；

1.2.15《浙江省人民政府关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知》浙政发〔2004〕37号；

1.2.16《浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》；

1.2.17《XX市城镇体系规划（1999—2020）》；

1.2.18《XX市城市总体规划（2002-2020）》；

1.2.19《XX统计年鉴2004》；

1.2.20《中共XX市委XX市人民政府关于撤镇（乡）建街道及部分行政区划调整工作的实施意见》（平委[2004]6号）；

1.2.21《中共XX市委XX市人民政府关于加快服务业发展的指导意见》（平委[2004]4号）；

1.2.22其他相关规划、规范与政府文件、政策。

1.3规划范围与对象

1.3.1XX市商业网点规划范围为XX市区的三个街道（当湖街道、钟埭街道、曹桥街道）和乍浦镇、新仓镇、全塘镇、黄姑镇、广陈镇、林埭镇、新埭镇等7个建制镇。

1.3.2XX市商业网点规划对象为从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等。

1.4规划期限

XX市商业网点规划的期限分近期、中远期两个阶段，其中规划基期年为2004年，近期为2005-2010年，中远期为2011-2020年。

2规划的指导思想

XX市商业网点规划的指导思想是：

全面落实以人为本的科学发展观，坚持市场取向与政府调控作用相结合，以调整、发展、提升、创新为主线，大力推进统一、开放、竞争、有序的商品市场体系建设，切实提升商业竞争力，积极服务城市建设，为XX市提前实现全面小康社会创造条件。

3规划原则

3.1以人为本，远近期结合，协调发展的原则；

3.2结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；

3.3大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；

3.4规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；

4发展目标

立足XX，辐射周边，接轨上海，融入长三角。

努力将XX市建设成为商业网点布局合理、网络健全完善、业态结构科学、服务功能齐全，方便居民生活、生产的区域性商贸中心。

并逐步形成以连锁商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的商贸流通体系，奠定以信息技术为主要支撑的现代商业基本框架，到规划期末总体上接近世界中等发达城市商业水平。

4.1总体目标

4.1.1总量预测

XX市社会消费品零售总额近期年平均增长14%，2010年达到73.8亿元；中远期年平均增长10%，2020年达到191.5亿元。

4.1.2营业面积

到2010年，XX全市商业营业面积人均达到1平方米（城区可适当提高至人均1.2平方米，其它在0.8平方米左右），按常住人口60.5万计，考虑未登记的暂住人口等因素设定放大系数0.4，则实际需要商业营业面积约为85万平方米左右。

到2020年XX全市商业营业面积人均达到1.2平方米，按常住人口83万计，考虑未登记的暂住人口等因素设定放大系数0.5，实际需要商业营业面积约为150万平方米左右。

4.1.3结构布局

规划期内老城区以调整、改造、提升为主，控制总量，合理配置，提高质量，走内涵发展道路；重点发展老城以外新建成区和小城镇。

积极充实各商业业种，大力引进新型商业业态，适度发展商业营业面积。

4.1.4其它指标

到规划期末XX市连锁经营实现的销售额占全市社会消费品零售额的40%左右。

4.2具体目标

4.2.1城市商业中心

基本设置商业零售业态为：

大型购物中心和百货店1—3处，以及大型专业店、专卖店、折扣店等；基本商业面积不少于10万平方米。

其核心商业街长度一般在800米以上。

同时配套餐饮、旅馆、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电等网点。

4.2.2区域商业中心

基本设置商业零售业态为：

大型综合超市和百货店1—2处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于5万平方米。

其核心商业街长度一般在500米以上。

同时配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电等网点。

4.2.3社区商业　

4.2.3.1参照小区级设置标准，社区商业服务设施用地控制在100—600平方米/千人，建筑面积宜为450-570平方米/千人。

4.2.3.2小超市按照500米的服务半径设置1处，在大型综合超市的服务半径内，原则上不再另行设置。

4.2.3.3菜市场（含农加超或生鲜食品超市）按照500—800米左右的服务半径设置1处，服务人口一般为2万人，营业面积不低于2000平方米，配置不少于营业面积40%的停车场。

4.2.3.4便民店营业面积控制在20到100平方米。

4.2.4大中型商业零售网点控制指标

4.2.4.1中型超市营业面积为2000-6000平方米，服务人口2—5万人。

4.2.4.2大型综合超市营业面积为6000平方米以上，服务人口5—10万人。

4.2.4.3同业种的大型专业店服务半径不少于5000米。

4.2.4.4仓储式超市主要规划在交通便利的城乡结合部区域。

4.2.4.5大型购物中心一般规划在城市商业中心或交通便利的城乡结合部区域。

4.2.4.6百货店主要规划在综合性商业街，营业面积为6000-20000平方米，城市商业中心规划百货店不超过3处，区域商业中心规划百货店不超过2处。

4.2.5新建和改建的大中型商业设施，原则上采取单体设计、单体建设；大型综合超市、中型超市、仓储式超市的营业层原则上不得超过2层；百货店、大型专业店、大型购物中心原则上不得超过5层；建筑密度宜控制在30-40%，绿地率控制在30%以内；停车场按0.6—1.0车位/100平方米建筑面积设置，其中地上停车场不小于30%。

4.2.6商业特色街

要求一般商业特色街长200米以上，同业种店面30家以上，功能设施较为齐全，行业聚集度较高，特色鲜明。

4.2.7商品交易市场

4.2.7.1发展代理批发和专业批发，扩大分销网络，积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式，探索仓单交易、电子商务等现代交易方式，市场要具备信息化、标准化管理条件，提高规范化、现代化管理水平。

4.2.7.2农副产品批发市场商业营业面积不少于30000平方米，专用停车场地应不低于商业营业面积的15%左右。

4.2.7.3生产资料市场商业营业面积不少于20000平方米，专用停车场地应达到商业营业面积的20%左右，配套商业服务设施的总面积不小于商业营业面积的1%。

4.2.8物流基地

物流基地内企业自身配套的商业设施用地，一般应控制在项目总用地面积的10%以内，整个基地配套的商业设施用地控制在总用地面积7%以内。

4.2.9城镇商业

4.2.9.1鼓励设置生鲜食品超市、便利店、餐饮和生活服务网点；适度设置百货店、专卖店、专业店；限制设置大型综合超市、仓储式会员店。

具体可根据城镇发展需要，以城镇总体规划为依据，合理布局城镇商业网点。

4.2.9.2中心镇镇区人均商业设施用地标准宜为1.8-5.5平方米/人，一般镇为0.9-4.6平方米/人。

商业设施宜设在城镇入口附近或交通方便的地段。

4.2.9.3城镇商品综合市场的人均用地指标应为0.8-1.2平方米/人。

经营品类占地大的、大型运输工具出入量大的市场宜取大值，总用地面积应以平集日高峰人数为准。

5规划布局

5.1总体框架

XX市商业网点规划将XX市商业网点分为市级商业中心、区域商业中心、社区和城镇商业等三个层面，同时培育若干个商业特色街、商品交易市场和物流基地，形成层次分明、布局合理、功能完善、协同发展的商业设施网络。

5.2城市商业中心

城市商业中心是指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围辐射市域的商业中心。

城市商业中心区是城市的形象，是城市商业繁荣发达的标志，具有较强的聚集和辐射功能。

本次规划提出到规划期末将建构2个城市商业中心，即当湖商业中心和滨海新城商业中心。

5.2.1当湖商业中心位于XX中心城区（当湖），东接东湖，南至城南路，西依新华路，北靠环城北路，区域面积约为90公顷。

该城市商业中心包括滨湖商圈、关帝庙商圈和城南路商圈。

5.2.1.1当湖商业中心按照“水、城市、休闲购物”相互交融的要求，突出地域优势，强调文化底蕴，整合现有资源，以城南路开发为契机，增强现代气息，提升商业设施品位。

5.2.1.2当湖商业中心业态结构调整重点为完善市区购物中心、百货店、大型超市、专业店、专卖店、折扣店等主力业态的配置。

5.2.1.3当湖商业中心主要为国内外及本市消费者服务，其主要业种配置为商业设施占60%左右、餐饮文娱设施占20%左右，服务业设施占20%左右。

5.2.1.4规划的滨湖商圈要充分依托东湖景区，在环城东路沿线形成以茶楼、书场、休闲屋、咖啡吧、酒楼等为主的滨湖休闲带；叔同路则以XX商业文化广场为载体，征集国内知名品牌、引进国际著名品牌；整合现有资源，积极建设水洞埭美食步行街。

5.2.1.5规划的关帝庙商圈应控制总量、调整结构、提高档次。

完善以大型百货店为主体，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的基本结构，重点建设解放路休闲商业街和南河头历史文化特色街。

5.2.1.6规划的城南路商圈要积极利用城南路改造的契机，通过城南路中央商务大街的建设，积极引进新型业态，发挥鲶鱼效应，大力培育高品位、具有时代气息的新商圈。

5.2.2滨海新城商业中心位于XX滨海新城区（乍浦-黄姑-全塘），东接南湾路，南至滨海大道，西依建港路，北靠中山路。

5.2.2.1滨海新城商业中心以现有网点为依托，通过业态调整，完善服务功能，减轻交通压力，改善购物环境，打造反映时代风貌的新城市商业中心。

5.2.2.2滨海新城商业中心业态结构调整重点为完善百货店、大型超市、专业店、专卖店等主力业态的配置。

5.2.2.3滨海新城商业中心主要为本市及外来消费者服务，其主要业种配置为商业设施占50%左右、餐饮文娱设施占30%左右，服务业设施占20%左右。

5.3区域商业中心

区域商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围较广的地区商业中心。

本次规划提出到规划期末将建构湖东、城南、城西、城北、黄姑-全塘等5个区域商业中心。

5.3.1湖东区域商业中心位于XX中心城区（当湖），东湖大道和三港路交汇处。

5.3.1.1湖东区域商业中心体现新世纪、新城区、新商业风貌，服务于较高层次的消费群体，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。

5.3.1.2湖东区域商业中心严格限制开设低层次、综合性网点，完善大型超市、专业店、专卖店等主力业态的配置。

5.3.2城南区域商业中心位于XX中心城区（当湖），胜利路和乍王公路交汇处。

5.3.2.1城南区域商业中心结合规划的城市新区建设，合理配置新型业态，形成以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。

5.3.2.2城南区域商业中心以胜利路为轴线，完善折扣店、超市、专业店、专卖店等主力业态的配置。

5.3.3城西区域商业中心位于XX中心城区（当湖），当湖路和梅园路交汇处。

5.3.3.1城西域商业中心通过业态合理配置，完善服务功能，形成以购物、餐饮为主的区域商业中心。

5.3.3.2城西区域商业中心以当湖路为轴线，鼓励开设品牌专卖店、专业店，完善折扣店、超市等主力业态的配置。

5.3.4城北区域商业中心位于XX中心城区（当湖），曹金路和永兴路交汇处。

5.3.4.1城北区域商业中心以未来专业市场区块开发为契机，适度发展服务功能，形成以购物、高级服务业为主的区域商业中心。

5.3.4.2城北区域商业中心以曹金路为轴线，开设工厂式直销中心、大型超市，完善品牌专卖店、专业店等主力业态的配置。

5.3.5黄姑—全塘区域商业中心位于XX滨海新城，现黄姑镇区。

5.3.5.1黄姑—全塘区域商业中心以现有网点为依托，通过业态调整，完善服务功能，改善购物环境，形成集购物、餐饮、文化娱乐为一体的新区域商业中心

5.3.5.2黄姑—全塘区域商业中心以黄姑镇区商业设施为基础，完善大型超市、专业店、专卖店、便利店等主力业态的配置。

5.3.6规划的湖东、城南、城西、城北、黄姑-全塘等5个区域商业中心主要为本区域及外来消费者服务，其主要业种配置为商业设施占40%左右、餐饮文娱设施占30%左右，服务业设施占30%左右。

5.4社区商业

社区商业的发展应充分体现以人为本的原则，要以方便居民日常生活、提高生活质量为中心，大力发展食品、日用品、餐饮等各类日常生活需要的商业和服务业，在提高传统服务业服务水平的基础上，积极发展符合社区特点的现代生活服务业，不断提高生活服务水平。

5.4.1规划社区商业设施以一家经营食品、日常生活用品和鲜活商品为主的综合超市为骨干，发展餐饮、美发、修理、洗衣保洁、美容健身、老年服务等各类小型生活服务及老年活动中心、金融、邮政等配套网点。

社区商业设施宜设在人流较为集中、交通便利的地段。

5.4.2规划逐步建设好配套齐全的社区商业，距离市级、区域商业中心1公里以外的居住区，原则上居住人口0.7-1.5万人应有一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模一般应为4000平方米，能基本满足周边居民日常生活的多方面需要。

5.4.3规划每2万人应拥有营业面积不低于2000平方米的菜市场，配置不少于营业面积40%的停车场，购买距离一般宜在500-800米左右。

为提升XX城市总体环境和商贸档次，更好地满足人民日常生活所需，要大力改造现有传统农贸市场，鼓励建设标准化菜市场（含农加超和生鲜食品超市），建议到2010年建成20-30家，到2020年建成40-50家。

5.4.4已有的城市社区，商业服务功能不够完善的，应通过调整结构、置换房屋用途等办法，克服原有商住混杂的格局，按社区商业的要求逐步加以完善；新建居住小区要加强总体设计，按照社区商业配置标准进行配置。

5.4.5积极发展特许、直营、加盟等连锁超市、连锁便利店、食杂店等业态，方便居民生活。

特别在老年人居住较集中的地方，适当发展为老年人服务的经营网点。

5.4.6在组织编制城市详细规划时，要把社区商业作为一个重点内容，综合考虑，统一规划，并根据具体情况，征询市商业网点主管部门对初步规划设计方案的意见。

5.5商业街

商业街是城市商业的缩影和精华，是现代商业的重要组成部分。

商业特色街是指各类专卖店、专业店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。

规划期内，要建设改造与完善以下7条市级商业特色街。

5.5.1解放路休闲商业街

该商业街位于XX市中心城区（当湖）中部，东起东湖，西至XX大道，全长约2850米。

规划重点打通解放路的环城西路至XX大道段，并对现有商业网点进行全面改造、装修，提升商业设施的整体品位；通过疏导、弱化交通功能，塑造道路形象，方便购物。

经营服务档次以中高档为主，经营品类以日用工业品为主。

要限制开设大型百货店，鼓励发展品牌专卖店、专业店，保护、引进老字号商店，适度发展餐饮、服务业。

要形成国内、国际知名品牌高度集中，专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的极具江南水乡特色的休闲购物街。

5.5.2水洞埭美食步行街

该商业街位于XX市中心城区（当湖），从环城东路至建国路，长度约为350米左右。

规划以满足市民时尚休闲消费为主，服务东湖观光区游客为辅，大力引进日本料理、中式酒楼、韩国烧烤、港台及地方特色小吃的知名连锁店为主，适度配置文化娱乐等服务设施，形成集休闲、餐饮、娱乐于一体的步行街。

5.5.3城南路中央商务大街

该大街位于XX市中心城区（当湖），西起XX大道，东至环城东路，全长约为3.3公里。

规划结合XX开放型经济发展迅猛的特点，着力引进有实力的企业，开设经营国内外知名品牌的折扣店、专卖店、专业店等；从提升产业结构的角度入手，大力发展金融、贸易、咨询等高级服务业，从而推动XX第三产业稳步、协调、全面的发展；从“以人为本”出发，营造通透式休闲购物环境，注重公共绿地和地上、地下停车场的建设，从而形成商贸、商务、商服等集群分布错落有致、功能相辅相成，服务周边乃至长江三角洲地区具有时代气息的商务大街。

5.5.4南河头历史文化特色街

该商业街位于XX市中心城区（当湖），东接建国路，西靠新华路，全长约250米。

规划结合南河头历史保护区整治，强化旅游功能，调整经营结构；要大力引进知名度高、发展前景好的老字号企业；要扩大服务功能，满足购物、小吃、休闲；要根据目标顾客的需求，经营档次定位于大众化；要深入挖掘XX商业的历史文化内涵，并进行有机整合利用。

要严格限制设置无经营特色的百杂货、食品、服装网点。

5.5.5曹金路信息咨询专业街

该商业街位于XX市中心城区（当湖），南起永兴路，北至宏建路，全长约为700米。

规划以各类市场建设为切入，从事贸易咨询、产品信息发布、中介服务等商业服务。

要提高街区专业化程度，完善餐饮、金融等配套服务设施。

形成专业性突出、业态结构合理的商业特色街。

5.5.6香弄花鸟古玩特色街

该商业街位于XX中心城区（当湖）中部，南起解放路，北至县后底路，全长约为200米。

规划以满足市民时尚休闲消费为出发点，整合现有资源，规范花鸟古玩经营网点的市场行为，强化行业管理，形成集休闲、观光于一体的步行街。

5.5.7环城西路时尚家居专业街

该商业街位于XX市中心城区（当湖），南起环城北路，北至大桥路，全长约为1200米。

规划以经营时尚家居用品为主，如家具、窗帘、靠垫、卧室小摆设等，积极开设具有一定规模的品牌专卖店、专业店、折扣店等，适度发展家装设计、餐饮等服务业，服务档次以中高档为主。

5.6商品交易市场

商品交易市场是指有固定的场所和设施，有若干生产经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。

规划期内，XX市开发建设八个商品交易市场，其中在XX市城区（当湖）新华北路、福臻路一带集中布置市场专区，面积约为1平方公里，市场专区内开发建设XX国际服装贸易中心、华都九龙建材市场、XX汽车专业市场、XX农副产品综合批发市场、XX箱包专业市场等五个市场。

5.6.1XX国际服装贸易中心

该市