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物流园区项目建议书
Revisedasof23November2020
物流园区项目建议书
****物流园
项目建议书
########物流有限公司
******
2013年4月
内容摘要
******物流园区项目的战略定位是依托******县丰富的矿产资源和####的产业优势，打造集总部经济、公铁联运以及以铁精粉为主要产品的仓储、加工、交易为一体的现代综合物流园区。
立足******，沟通冀北、辽西、内蒙赤峰地区，辐射京津唐的公铁联运物流枢纽中心，最终将建设成为我国环渤海地区最具影响力的物流服务平台。
******综合物流项目拟选址于******县经济开发区境内，分两个区。
东区位于355省道（京建线）西侧河东村到和平庄村一带，西区位于开发区西北角西赶河子村附近，两个位置是目前物资进出******的重要交通要到。
项目规划总占地1600亩，建筑面积53万平方米，预计总投资16亿元。
项目建成后将吸引物流企业100家以上，实现货运吞吐量超过3000万吨，实现物流产值超过120亿元，项目年上缴税收超过2亿元，创造就业机会1,000个以上，可带来巨大的经济效益和社会效益。
项目将依托####基于四大业务板块和以及物流设施平台和物流信息服务平台的强大优势，充分发挥******综合物流园区在环渤海地区的物流枢纽作用，提升******现代物流业的竞争力，促进******现代服务业发展，提高地区经济竞争力和推动******区域经济协调持续发展，构建和谐社会。
项目建设有利于加快******县构建“结构合理、设施配套、技术先进、功能完善”的现代物流体系，有效提高物流效率，降低物流成本，改善投资环境，促进物流与产业的结合，实现商流、物流、资金流、信息流有机融合。
项目建设有利于******及周边地区整合和优化配置物流资源，一方面有效提高******公路运输和物流市场的经营管理水平和运营效率，改善城区内交通运输环境，提升城市的环境，促进城市化发展，实现社会经济的协调发展；另一方面可以通过有效提高物流效率，降低物流成本，促进企业增强物流外包意识，剥离低效的物流设施，提高土地集约化程度，有效节约稀缺的土地资源，促进土地资源的合理利用，促进企业的规模化、专业化经营，扩大产业规模，促进产业发展。
项目建设有利于政府部门对物流市场、物流税收的统一、有效管理，同时可带动项目周边区域的产品加工、商贸、教育、服务等相关产业发展，提供更多新的劳动就业机会，拉动当地经济增长。
一、项目概述
1、项目定位
******物流园区项目的战略定位是依托******县丰富的矿产资源和####的产业优势，打造集总部经济、公铁联运以及以铁精粉为主要产品的仓储、加工、交易为一体的现代综合物流园区。
立足******，面向******，沟通冀北、辽西、内蒙赤峰地区，辐射京津唐的公铁联运物流枢纽中心，最终将建设成为我国环渤海地区最具影响力的物流服务平台。
图1：
******县的战略地位
2、项目选址
选址应遵循交通导向的重要原则，交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建物流园区，避免重复建设，减少资金投入，防止出现大量的货物倒流和迂回运输，提高物流运输效率。
******物流园区拟选址于******县经济开发区境内，境内有承秦高速、多条国道、省道，境外有京秦第二高速等公路连接******、唐山、承德、辽西地区。
规划建设中的青迁铁路土门子站距离项目地5公里。
图2：
项目拟选址示意图
3、项目远景指标
（1）拟规划建设指标：
项目规划总占地面积80万平方米（1200亩），建筑面积53万平方米。
（2）拟投资指标：
项目估算总投资16亿元人民币。
（3）预计效益指标：
吸引物流企业100家以上，大型区域配送中心5家以上。
项目建设完成后预计可实现公路货运周转量超过3000万吨，实现产值超过120亿元人民币，年实现税收超过2亿元人民币，创造就业机会1000个以上。
4、项目预计建设周期
项目预计总建设周期3年。
5、项目投资单位
北京####、浙江物产集团、中铁物流集团、新兴集团。
二、分析
1、宏观背景
（1）我国经济发展状况
2011年我国国内生产总值（GDP）471,564亿元，增长%。
国家统计局2012年7月13日的数据显示，2012年上半年GDP同比增长%。
其中，一季度增长%，中国2012年第二季度GDP同比增长%，出现近三年来经济增长首次“破8”的局面。
从目前的宏观经济数据分析，我国很可能面临一轮长期性、全局性的性大调整。
随着我国沿海内地人力成本、土地成本、资源成本的大幅度提高，传统的以沿海劳动密集型出口为引导、以房地产为支柱、以投资拉动经济增长为主的经济增长模式很可能无以为继，因此本次经济调整的重点将由过去产品结构调整为主转向产业结构调整、区域经济结构调整为主，促使沿海产业大力推进产业优化和升级，提高产业整体素质，劳动密集型、原材料、能源类产业将加重新整合，同时为了抵消过程中物流成本的变化，国家必然进一步加快物流产业的扶持、鼓励物流产业的发展。
（2）国外物流发展的现状、特点及趋势
通常，社会物流成本与国民生产总值（GDP）的比重是衡量一个国家物流效率的标志，比重越低，表明物流效率越高。
近20年来，发达国家物流成本占GDP的比重一直呈下降趋势，目前平均约为10%左右。
例如，美国1981年全部物流成本与GDP的比率为%，2009年已降至9%以下。
发展中国家的物流水平相对落后，物流成本大约占到其国民生产总值的20%至30%。
中国目前为18%左右。
20世纪60年代以前，发达国家的企业内部物流流动基本上处于分散状态。
到了20世纪60、70年代，一些制造企业将需求预测、采购、产出规划、原料库存、仓储和物料处理职能集成为物料管理，将包装、产成品库存、配送规划、订单处理、运输、顾客服务集成为实体配送。
进入20世纪80、90年代，一些企业将物料管理和实体配送进一步集成在一起，并赋予统一的计划、组织、协调和控制。
尤其是20世纪90年代以来，很多有远见的企业实施基于供应链管理的组织改进，即利用信息技术全面规划上下游企业之间的物流、信息流、资金流等，并进行供应链全过程的改进，从而突破了单一企业的局限，用更开阔的视野关注上下游企业间的物流总成本和效益，效果极其明显。
根据美国供应链工程协会的统计，实施供应链管理可以降低企业不少于10%的物流运行成本。
配送中心、物流中心和物流园区的兴起，是发达国家现代物流发展的另一个重要特征。
日本从20世纪60年代开始对物流园区发展进行规划和政策扶持，按经济特性把全国分为八大物流区域，在各区域建设、整合物流体系，形成物流园区，然后区域间通过干线运输（高速铁路、高速公路和近海运输）形成跨地区的物流系统。
欧洲一些国家于20世纪60年代末、70年代初也开始建设物流园区。
配送中心、物流中心和物流园区在发达国家的广泛兴起，主要是基于减轻物流对城市交通的压力、提升物流经营的规模效益、满足仓库建设大型化趋势、满足货物联运发展的需求等原因。
物流园区作为重要的基础设施提供者和各类物流资源的整合者可以理解为物流供应链服务的重要提供者。
（3）我国物流产业展状况
近几年来，我国物流业得到了迅猛发展。
2001年以来我国社会物流总额连续保持加速增长的态势。
物流运行条件不断改善，社会物流总效益进一步提高，物流对经济增长的贡献越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2011年全国社会物流总额万亿元，物流市场总规模超过5万亿元，跃居世界第三，最近5年我国物流产业年均增幅在20%以上，我国物流产业正处在前所未有的高速增长阶段。
我国目前的物流总费用占据社会生产总值的18%，仍明显高于欧美发达国家，说明我们的物流产业效率有巨大的潜力可挖，必然要在我国本次经济结构调整中承担重要角色。
基于这样的判断，结合国家一系列鼓励物流产业发展政策的出台，我国物流产业在本次国民经济调整中很可能会发挥重要的作用，迎来前所未有的发展机遇。
（4）我国近年来物流产业发展政策导向
中国物流业自2001年进入快速发展期，为了解决目前土地、税收、收费、融资和交通管理等问题，促进物流行业的发展，2009年2月，国务院常务会议通过了《物流业调整和振兴规划》规划期为2009-2011年，其中提出了十大主要任务、九大重点工程和九项政策措施，包括“抓紧解决影响当前物流业发展的土地、税收、收费、融资和交通管理等方面的问题”、“制订煤炭、粮食、农产品冷链、物流园区、应急物流、商贸物流、物流标准等专项规划”、“多渠道增加对物流业的投入”等多项影响行业未来的重大举措。
但两年来并未有风吹草动。
2011年6月8日，国务院常务会议研究部署促进物流业健康发展工作，会议从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善、鼓励资源整合、推进技术创新和应用，加大政府投资和银行信贷支持，以及促进物流业发展8个方面提出了政策措施和要求，为物流业减负，业内俗称物流业“国八条”。
随即2011年8月出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（即“物流国九条”）。
再次明确了针对物流业发展的国家政策，针对《物流业调整和振兴规划》的各项鼓励政策和实施细则，随即各地区和相关部门陆续颁布相对应的更为细化的物流扶持政策，为我国的物流发展提供了清晰的政策导向。
2、我国物流园区发展存在的问题及解决策略
物流园具有跨行业、跨地区、多功能、多层次的属性，规范管理有利于发展物流园区的建设，客观上需要政府通过科学规划，组织制定区域物流园区发展规划，宏观整合企业资源、优化工业布局，实现物流园区的规模效益、集聚效应，促进园区更好的健康发展。
（1）缺乏统一规划，影响区域合理布局
目前，各级政府积极参与推动物流园区建设。
在政府规划推动建设的物流园区中，通过省级政府审批的占32%；地市级政府审批的占59%；区县级政府审批的占9%。
地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比较高，该现象值得关注。
由于省级以下政府在区域经济发展的全局和大局方面关注相对弱一些，容易偏重地方发展，所以很有可能会造成同一地区或小区域范围内有多个园区存在，同时各地政府也会出台不同的优惠政策吸引建设投资，可能导致一些不良竞争出现。
从全国商贸物流的宏观角度看，我国物流园区的布局与规划还存在着一定的不科学性。
在节点的设置、资源的联络与调配、重点战略物资与应急物资的储备等多个方面没有形成整体的规划，造成区域物流园区之间缺乏联系、各自为政，难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需求，造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。
（2）战略定位不明确，导致发展不理想
物流园区的建设必须以市场需求为导向。
调查表明，存在多种因素影响物流园区发展。
首先，区域经济发展水平是物流园区建设和运营要考虑的重要因素。
其次，科学选址对物流园区的运营很重要。
交通便利、邻近交通枢纽是一个重要的条件，同时为工业园区或现货市场提供配套服务的物流园区往往有很好的市场基础，发展会比较顺利；第三，区域范围内的物流企业群体的规模和服务能力对物流园区的招商和运营也会产生重要影响。
影响企业入驻物流园区的主要原因中，依据选择频度依次是本地物流企业发展不具规模，离市中心太远，人员上班不方便，迁入费用昂贵，配套设施太差，租金太贵以及管理水平落后。
部分物流园区在规划建设时缺乏明确的战略定位，造成了物流园区招商引资困难，影响了园区整体效益的发挥。
目前，规划不充分和战略定位不明确两项因素是很多物流园区规划建设和发展过程中遇到的最大阻力。
（3）土地问题成为物流园区发展瓶颈
调查显示，土地问题成为制约我国物流园区发展的瓶颈问题。
土地政策是园区最希望得到的优惠政策，这一现象在沿海经济发达地区尤为突出。
调查显示，有41%的物流园区认为现行的土地政策限制了物流园区的发展。
很多园区土地手续办理放缓，部分项目不能如期开工；后续土地储备不足，影响远期规划和发展。
随着我国土地政策的调整，和土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区的发展过程中经营成本不断增高。
我国部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价已达60~100万元/亩，导致物流园区固定资产投资成本大幅度上升，大幅度加大了企业的运营成本。
（4）服务意识和经营管理决定园区长远发展
企业的入驻是衡量一个园区运营状态好坏的重要指标。
在企业进驻物流园区的原因中，依据选择频数依次是交通方便，配套设施齐全，服务质量高，园区品牌好，交易条件好，优惠条件，租金便宜。
由此可见，物流园区的服务能力和服务意识对园区生存和发展起着非常的重要作用。
一些园区将招商重点放在与园区发展思路一致的高端、品牌客户上，逐渐淘汰小、乱、差业户，提高公司品牌形象和利润升值空间。
同时，通过转变新的经营和服务模式，对园区客户资源进行整合开发，拓展新业务（如控货融资等），建立服务标准，提高物流综合服务水平，取得了良好的经济和社会效益。
相比之下，部分物流园区的服务内容单一，其所提供的服务局限于库房货场出租和物流设备租赁，不能满足客户差异化的需求，不能对入驻园区企业的运作提供各种支持性配套服务，整个园区难以为客户提供高附加值的物流服务，导致物流园区招商不力、入驻不佳、客户留不住、效益不好。
（5）综合性大型商贸物流中心，是将来的发展方向和趋势
未来大型物流园区一般都具有广泛复杂的综合功能，除了一般的物流功能以外，还将具有商品博览功能、信息发布、技术服务功能、商品交易功能等多项功能，具有综合集约性、独立专业性和公共平台性等显着特征。
因此未来集商品集散、物流管理为一体的综合大型商贸物流中心的出现，不但是物流中心的发展方向，也给商贸物流园的发展指明了道路。
总而言之，物流园区是一种发展模式，是一个空间概念，是一个高标准的物流节点，是现代物流的表现形式。
目前我国物流业的发展仍处于初级阶段，非常需要采用物流园区这种形式对现有物流资源和物流企业进行整合。
另外，来自区域经济发展的需求、改善城市环境的需求以及入世后面临的机遇和挑战也都成为了发展物流园区的必然因素。
大力发展物流园区将成为我国物流业未来发展的必然趋势，成为政府和企业共同促进物流发展的最佳切入点和结合点。
3、河北省经济和物流发展情况
河北省面积万平方公里，总人口7,185万人，由11个地级市组成，区位优越、交通便利。
河北省地处中国北部环渤海地区，东邻渤海湾，南连河南、山东，西靠山西，北毗辽宁、内蒙，怀抱京津。
河北为连接东北和华北、关内和关外的战略要地，境内的城市与北京、天津两个大都市形成京津冀市群，并且有******、黄骅、京唐、曹妃甸等四个港口，出海通道便利。
境内高速公路达4756公里，出省主要通道全部高速化。
京九线、京广线、京哈线、京沪线等多条由北京发出的放射性铁路均途经省内。
图3：
河北行政区划示意图
河北省产业齐备、特色鲜明，大力实施以新型工业化为核心的发展战略，装备制造业、钢铁工业、石化工业、医药工业、食品工业、建材工业、纺织服装业等支柱产业有了较好的基础。
近来，光电、优特钢材、特种车船、精密机械、生物医药、特色化工、绿色食品、度假旅游、新型服务等产业呈现了良好的发展势头。
河北省工、农产业的发展为物流产业的发展提出了更高的诉求及良好的发展机会。
（1）河北省宏观经济状况
河北省2011年全年实现地区生产总值亿元，比上年增长%。
图4：
2006-2011年河北省生产总值及增速变化
数据来源：
河北省2007-2011年国民经济和社会发展统计公报
（2）河北省物流产业发展现状
河北省物流发展速度较快，物流需求日益扩大，货物运输量增长明显。
河北经济近年发展迅速，尤其是工业和商贸流通业的快速发展，对物流服务的需求急剧增长。
2011年，全年货物运输总量亿吨，比上年增长%；货物运输周转量亿吨公里，增长%。
旅客运输总量亿人，增长%；旅客运输周转量亿人公里，增长%。
港口吞吐量达亿吨，增长%。
政策推动和支持作用明显。
2010年省政府召开物流工作会议，全面安排部署物流工作。
提出之后5年将重点围绕钢铁、煤炭、医药等重点领域和大宗商品物流，以服务京津市场为主的农产品冷链物流建设，商贸物流配送，国际物流及港口物流，第三方物流力求实现突破。
制定出台了《河北省现代物流业“十二五”发展规划》，组织实施了《河北省冷链物流“十二五”发展规划》、《河北省煤炭物流“十二五”发展规划》、《河北省快递服务“十二五”发展规划》等一批专项规划。
其中，编制农产品冷链物流规划、煤炭物流规划在河北省尚属首次。
《河北沿海地区发展规划》经国务院批准上升为国家发展战略，为沿海港口发展提出更高的目标。
一些市、县政府也结合当地实际制定了物流发展规划。
与物流相关的行业如交通运输、铁路、航空、港口、商务、海关、邮政等，都把物流作为重点纳入自身发展规划之中；有的在交通运输规划中提出要向现代物流转型，有的在商贸流通规划中突出了粮食、果蔬、生鲜肉禽和农产品冷链物流，还制定了与规划相配套的实施细则等等。
基础设施不断完善，物流发展的物质基础条件成熟。
河北省近年来大力加强交通基础设施建设，已初步形成了由铁路、公路、水运、民航组成的较完备的物流运输基础设施体系。
全省公路通车里程万公里（包括村路），比上年增长2%。
其中，高速公路通车里程达到4756公里，新建成高速公路449公里；新、改建农村公路万公里，总里程达万公里。
港口建设发展进入最佳历史机遇期。
作为沿海大省，河北省海岸线长487公里，具有建港、发展海上运输得天独厚的区位优势和良好的资源条件，是环渤海经济圈的重要组成部分。
2011年，省委、省政府提出要把发展沿海经济作为建设经济强省的重要战略，举全省之力打造曹妃甸新区和渤海新区两大增长极，大力度推动港口、产业和城市互动发展，秦、唐、沧沿海三市重点产业发展中，都把现代物流业列为其中。
2011年河北省港航发展实现历史性突破，港口货物吞吐量突破7亿吨，******港、唐山港、黄骅港均跻身亿吨大港行列；唐山港货物吞吐量突破3亿吨大关，成为河北省第一大港，位列全国第八。
河北港口集团全年共完成港口吞吐量亿吨，同比增加4646万吨，增长%。
2011年7月，河北港口集团控股组建了煤炭物流公司，将建立起覆盖整个煤炭物流供应链的运行模式，成为高效的第三方煤炭物流供应商和服务商。
这些都标志着河北省港口物流已进入新的发展阶段。
物流项目建设得到进一步重视和支持。
2011年河北省物流项目建设进一步加快，26个物流产业聚集区加快推进。
19个省级物流产业聚集区和7个环首都现代物流园区编制了开发建设方案，启动了基础设施建设和招商引资，550家区内物流企业纳入省级财税优惠兑现政策范畴。
99个大型物流项目列入2011年度全省重点项目建设计划，累计总投资1485亿元。
省发改委重点调度的100个物流业调整和振兴项目，已建成投产56个，完成投资760亿元。
30个物流项目获得国家资金支持7500万元,8家物流企业列为国家首批物流业与制造业联动试点,1家物流企业列为国家物流税收改革试点。
30家物流企业通过国家A级物流企业标准，其中5A级5家、4A级10家、3A级11家、2A级4家。
13个人、2家企业获全国物流业劳动模范（先进个人）和先进集体称号。
物流企业转型发展速度加快。
河北省已有一批大型生产企业将物流业务从集团分离、分立出来，开滦集团、集中能源、河北钢铁集团、华药都成立了物流公司，物流公司在做好集团自身物流服务的基础上，积极开发社会物流业务，开滦集团物流公司的社会物流业务量已超过了母公司的物流需求量。
制造业与物流业联动发展深入推进，12月，国家发改委在南京召开“第三届制造业与物流业联动发展大会”，公布了130家“全国制造业与物流业联动发展示范企业”。
其中河北省有开滦集团国际物流有限公司，邯郸鼎峰物流有限公司，河北新武安钢铁集团物流有限公司，沧州运输集团有限公司，河北顺邦物流有限公司，石家庄宇翔物流有限公司，唐山冀通大型货物运输有限公司，万合集团股份有限公司等8家公司成为示范企业。
（3）河北省现代物流业“十二五”发展规划
河北省现代物流业“十二五”发展规划明确指出，加快推进物流资源向重点区域、节点城市和集聚区转移，实现现代物流业集聚发展。
通过培育、剥离、引进等多种方式，组建一批现代化、国际化、标准化的物流企业。
加快向高附加值业务领域延伸，拓展物流服务功能，增强物流资源的整合能力。
加快推进物流产业与制造业的融合互动，进一步延伸物流服务功能，强化以供应链整合生产流程，增强物流产业的生产组织作用。
进一步强化港口、铁路、公路等重大基础设施及集疏通道建设，改进运输方式，整合物流资源，提高承运能力，为发展现代物流业奠定坚实基础。
加快引进推广标准化物流设备和现代信息技术，以标准化推进信息化，以信息化提升标准化，改造重组物流流程，全面提高物流效率、效益和服务水平。
4、******市经济和物流发展情况
（1）******市概况
******，简称秦，位于中国河北省东北部，首批全国沿海开放城市。
总面积平方公里。
******南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市绥中县，西接唐山，北接承德，近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。
******市辖北戴河、山海关、海港区、开发区三个市辖区和抚宁、昌黎、卢龙、******满族自治县四个县，总面积平方公里，截止2011年底全市总人口已达到300万。
******交通便捷，通讯发达。
秦沈客运专线、京哈铁路、津山铁路、大秦铁路四条铁路干线和京哈高速公路、沿海高速公路、承秦高速公路、102、205国道贯穿全境。
从北京、沈阳、承德到******均只需两个多小时。
民航开通了至上海、广州、哈尔滨、杭州、大连、黑河等国内数十条航线。
2011年******市实现地区生产总值亿元，人均生产总值人均地区生产总值35489元元。
全市总人口300万，其中市区人口82万。
图5：
******市区位关系示意图
（2）******市物流产业分析
①******市物流产业整体情况
******海陆空交通便捷，铁路、公路四通八达，交通基础设施建设不断完善。
2011年末，全市公路通车里程8620公里，其中高速公路里程达168公里。
2011年，******市交通运输、仓储和邮政业实现增加值亿元，完成货物运输量万吨，其中铁路万吨，公路4864万吨。
港口生产持续发展，全市港口货物吞吐量为25081万吨，集装箱吞吐量万标箱。
******港是以能源运输为主的综合性国际贸易口岸，也是目前世界上最大的煤炭输出港和散货港，2007年以来连续五年港口年吞吐量超过2亿吨。
铁路方面，******站年接卸能力达9000万吨，境内地方铁路年接卸能力300万吨。
公路方面，到2011年，******市营业性货运车辆共20507辆，总载重量129424吨，年完成货运量5878万吨、货运周转量42亿吨公里。
②******市物流业发展现状
随着市场需要，******市市场上开始出现了不同类型的物流服务企业，物流产业初具雏形，但是物流基础设施薄弱，产业聚集程度不高，现代物流业尚处于初步发展阶段。
目前，******尚无完善的物流园区，相关物流企业处于自发聚集状态，主要集中在******市北港货运市场和百路通货运市场及其附近。
北港货运市场
北港货运市场位于京沈高速公路******北出口附近，占地约50亩，是******大型物流企业中运物流有限公司下属单位，主要为中运物流提供基础设施服务。
经过四年时间的经营，北港货运市场依托良好的地理位置，通过提供办公用房租赁和停车服务，吸引其他运输、配货等物流企业进驻，已经成为******市最大的物流企业聚集地，并带动部分其他物流企业在周边发展。
北港货运市场目前经营状况良好，现有办公用房达到100%出租，院内停车场配有监控、晚间照明、出入刷卡等较完善的安保设备，是******市目前管理较好的货运市场。
百路通货运市
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