土地增值税的计算方法.docx
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土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法
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计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
产开发的纳税人可按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。
一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。
第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。
第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。
这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。
而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。
此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第
（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
房地产土地增值税如何计算？
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房地产 增值税
房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税=增值额×税率
计算方法
•1
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额;
（2）开发土地的成本、费用;
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
（4）与转让房地产有关的税金;
（5）财政部规定的其他扣除项目。
•2
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
END
土地增值税计算方法实例
2014-12-0108:
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会计实战基地
土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
土地增值税超率累进税率表
级数
土地增值额
税率%
速算扣除系数
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30
0
2
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的
40
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的
50
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60
35%
例一：
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。
开发该写字楼有关支出为：
支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
答：
（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元
（2）房地产开发成本为3000万元
（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）
（4）允许扣除的税费为555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）
（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）
（7）增值额=10000-6005=3995（万元）
（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%
（9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）
例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。
每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。
问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下：
转让收入：
180×80=14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：
（14.8+0.2+50）×80=5200（万元）
房地产开发费用扣除：
0.5×80+5200×5%=300（万元）
转让税金支出：
14400×5%×（1+5%+3%）=777.6（万元）
加计扣除金额：
5200×20%=1040（万元）
扣除项目合计：
5200+300+777.6+1040=7317.6（万元）
增值额=14400-7317.6=7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%
应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08（万元）
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：
主营业务税金及附加2467.08
贷：
应交税金-应交土地增值税2467.08
2.实际上交时：
借：
应交税金——应交土地增值税2467.08
贷：
银行存款2467.08
房地产转让土地增值税计算举例
2009年10月21日
例一：
甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。
2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。
1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，（会计知识网）评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？
2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？
解答：
1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：
第一步，计算应缴纳营业税及相关税费
①应缴纳营业税=（120-80）×5%=2万元
②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元
③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元
④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元
⑤应缴纳堤围费=（120-80）×0.1%=0.04万元
第二步，计算应缴纳土地增值税
①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+（2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4）=112.7万元
②增值额=120-112.7=7.3万元
③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率
④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。
2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：
应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。
例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。
2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。
1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？
2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？
解答：
1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：
第一步，计算应缴纳营业税及相关税费
①应缴纳营业税=（1100-1000）×5%=5万元
②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元
③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元
④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元
⑤应缴纳堤围费=（1100-1000）×0.1%=0.1万元；
第二步，计算应缴纳土地增值税
①扣除项目金额=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15万元
②增值额=1100-1036.15=63.85万元
③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率
④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。
2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：
应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。
土地增值税计算举例
某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：
①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。
期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。
该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税（扣除比例为5%）。
参考答案：
（1）收入总额6000万元。
（2）计算扣除项目金额：
支付地价款200（万元）
房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）
应纳营业税=6000×5％=300（万元）
应纳城建税和教育费附加=6000×5％×（7%+3％）=30（万元）
扣除项目金额=200+2200+500+（200+2200）×5%+300+30+2（200+2200）×20%
=200+2200+620+330+480=3830（万元）
（3）增值额=6000-3830=2170（万元）
（4）增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。
（5）应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5（万元）
结转增值税会计分录
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会计实战基地
月份终了:
1.企业应将当月发生的应交未交增值税额自“应交税金——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目:
借记“应交税金——应交增值税（转出未交增值税）”科目
贷记“应交税金——未交增值税”科目。
2.将本月多交的增值税自“应交税金——应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目:
借记“应交税金——未交增值税”科目
贷记“应交税金——应交增值税（转出多交增值税）”科目。
3.当月上交本月增值税时:
借记“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目
贷记“银行存款”科目。
4.当月上交上月应交未交的增值税:
借记“应交税金——未交增值税”科目
贷记“银行存款”科目。
5.“应交税金——应交增值税”科目的期末借方余额:
反映尚未抵扣的增值税。
“应交税金——未交增值税”科目的期末借方余额，反映多交的增值税；贷方余额，反映未交的增值税。
土地增值税清算的两种计算方法
作者：
李先成
陈进军
来源：
中国税务报
时间：
2013-05-20
土地增值税清算一般有两种计算方法，
下面分别称为甲计算法和乙计算法。
这两种方法
纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。
甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库
和其他房开产品等，
单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方
法，
分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，
据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持甲计算法观点的纳税人，
依据是
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》（国税发„
2006
‟
187
号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房
地产开发项目为单位进行计算，
对于分期开发的项目，
以分期项目为单位进行清算。
开发项
目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
乙计算法，
指在同一个房地产开发项目中，
以国家有关部门审批的房地产开发项目
（包
括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产
开发项目的增值额与扣除项目金额。
然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比
例或其他合理方法，
在普通住宅、
非普通住宅、
门面房和车库等其他房开产品中分配增值额
与扣除项目金额，
据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持乙计算法观点的纳税人，
依据
是增值税暂行条例实施细则第八条
“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项
目或核算对象为单位计算”的规定。
现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，
对比甲、
乙两种计算法带来的不同税
负结果。
湖北省随州市某房地产开发有限公司，
2006
年
1
月
1
日～
2012
年
6
月
30
日，土地增
值税清算项目总建筑面积
124326.5
平方米，不可售面积
6078.34
平方米，可售面积
118248.16
平方米，已销售面积
99670.04
平方米，其中普通住宅已售
31363.73
平方米，
非普通住宅已售
27432.49
平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售
40873.82
平方米，未出售面积
18578.12
平方米。
经核实，该单位
2006
年
1
月
1
日～
2012
年
6
月
30
日期间，实现销售收入
26485.56
万元，其中：
普通标准住宅
4018.75
万元，非普通标准住宅
3829.78
万元，其他开发产品
18637.03
万元。
在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分
配，已售产品应分摊的扣除项目金额为
24721.54
万元，其中：
取得土地使用权所支付的金
额
3409.48
万元，房地产开发成本
14455.96
万元，房地产开发费用
1786.54
万元（按取得
土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的
10%
计算），与转让房地产有关的税金
1496.47
万元，财政部规定的加计
20%
扣除数
3573.09
万元，土地增值总额＝
26485.56-24721.54
＝
1764.02
（万元）。
甲计算法：
（根据房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税）
在同一个房地产开发项目中，
先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，
然后分别
计算各房开产品应纳的土地增值税。
1
、普通标准住宅：
转让收入
4018.75
万元，应扣除项目金额为
7065.01
万元，其中：
取得土地使用权所支付的金额
1072.88
万元，房地产开发成本
4187.07
万元，房地产开发
费用＝
（
1072.88+4187.07
）
×
10%
＝
526
（万元）
，
与转让房地产有关的税金
227.07
万元，
财政部规定的加计
20%
扣除数
1051.99
万元，
增值额＝
4018.75-7065.01
＝
-3046.26
（
万元）
，
增值额为负数，不用缴纳土地增值税。
2
、
非普通标准住宅：
转让收入
3829.78
万元，
应扣除项目金额为
6348.61
万元，
其中：
取得土地使用权所支付的金额
938.40
万元，房地产开发成本
3778.70
万元，房地产开发费
用
471.70
万元，与转让房地产有关的税金
216.39
万元，财政部规定的加计
20%
扣除数
943.42
万元，增值额＝
3829.78-6348.61
＝
-2518.83
（万元），增值额为负数，不用缴纳土
地增值税。
3
、
其他开发产品：
转让收入
18637.03
万元，
应扣除项目金额为
11307.92
万元，
其中：
取得土地使用权所支付的金额
1398.20
万元，房地产开发成本
6490.19
万元，房地产开发
费用
788.84
万元，
与转让房地产有关的税金
1053.01
万元，
财政部规定的加计
20%
扣除数
1577.68
万元，增值额＝
18637.03-11307.92
＝
7329.11
（万元），增值率＝
7329.11
÷
11307.92
＝
64.81%
，
应缴土地增值税＝
7329.11
×
40%-11307.92
×
5%
＝
2366.24
（万元）
。
因此，
采用甲计算法合计应缴土地增值税
2366.24
万元，
已缴
528.3
万元，
应补
1837.94
万元，负担率＝
2366.24
÷
26485.56
＝
8.93%
。
乙计算法：
（统一核算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税）
在同一个房地产开发
项目中，
先统一核算该
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