钟祥市物业服务收费管理实施细则20xx标准范本.docx

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钟祥市物业服务收费管理实施细则20xx标准范本

编号：

QC/RE-KA1663

钟祥市物业服务收费管理实施细则（20xx）标准范本

Inthecollective,inordertomakeallbehaviorshaverulesandregulations,allpeopleabidebytheunifiednorms,sothateachgroupcanplaythehighestroleandcreatethemaximumvalue.

（管理规范示范文本）

编订：

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审批：

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工作单位：

________________________

钟祥市物业服务收费管理实施细则（20xx）标准范本

使用指南：

本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。

文件可用word任意修改，可根据自己的情况编辑。

　　钟祥市物价局

　　钟祥市房地产管理局文件

　　钟价工服〔20xx〕34号

　　钟祥市物价局钟祥市房地产管理局

　　关于印发《钟祥市物业服务收费管理实施细则》的通知

　　市辖区各物业服务主体、各有关单位：

　　根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，按照省物价局、省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖北省物业服务收费管理办法〉的通知》（鄂价工服〔20xx〕22号）、省物价局《关于全面落实〈湖北省物业服务收费管理办法〉的通知》（鄂价工服〔20xx〕45号）及荆门市物价局、荆门市房产管理局《关于印发〈荆门市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（荆价发〔20xx〕22号）等文件精神，为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，经市政府同意，现将《钟祥市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

　　钟祥市物价局钟祥市房地产管理局

　　20xx年9月12日

　　钟祥市物业服务收费管理实施细则

　　第一条为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省定价目录》、《湖北省物业服务收费管理办法》和《荆门市物业服务收费管理实施细则》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理，适用本实施细则。

　　第三条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

　　本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由市价格主管部门会同物业主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定

　　的定价权限和程序制定，并向社会公布（具体标准详见附件1）。

物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。

　　对小区配套设施较复杂、出入口较多、物业服务要求和服务人员配置等有特殊要求的个别住宅小区和市辖区高标准住宅（含别墅、花园洋房、酒店公寓等）执行本实施细则规定的前期物业服务收费标准无法保证成本运行的，由建设单位和物业服务主体按照规定的程序向市价格和物业主管部门提出申请，另行核定其前期物业服务收费标准。

　　住宅前期物业服务等级标准由市物业主管部门制定并公布（具体标准详见附件2）。

按照服务等级标准与收费标准质价相符的原则，服务等级实行动态管理，对达不到等级服务标准的进行整改，物业服务主体提供物业服务的住宅小区，在同一年度因物业服务和收费问题被举报两次及以上，且经核实限期拒不整改或整改不到位的，次年由市价格和物业主管部门直接将该小区物业服务收费标准降低一级，物业服务标准仍按原标准执行。

　　建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在当地政府制定的物业服务等级收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，同时，应将选聘的物业服务主体、前期物业服务和收费标准及提供的服务内容在商品房买卖合同（或租赁合同）中予以明确，凡未在商品房买卖合同（或租赁合同）中明确的，物业服务费一律按不高于本实施细则规定的第三级物业服务收费标准收取。

并按规定分别向市价格和物业主管部门报送物业服务及收费标准等资料（具体详见附件3）。

　　符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　第五条实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

　　物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。

确需调整的，应当征得业主大会同意。

征求意见前,应当在物业管理区域内大门出入口、每幢楼宇单元出入口等显著位置张贴或通过建立业主微信群、QQ群等形式公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

　　鼓励创新物业服务管理模式，通过政府主导、市场运作，社会参与、多元共治，推进突出服务群众价值取向、体现公益属性的“红色物业”发展，更好满足居民基本物业服务需求。

　　第六条前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日，或已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费，由建设单位承担;房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。

　　房屋交付后第一年内无人入住的，第一年空置期间业主承担物业服务费按照《（前期）物业服务合同》约定的物业服务费标准的70%交纳。

从第二年起按照《（前期）物业服务合同》约定的物业服务费标准交纳。

　　第七条物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。

业主和物业服务主体可约定物业服务费按月、季度、半年、一年期交纳，但最长不能超过一年。

　　第八条建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。

商品房销售前，应当制定车库（位）的租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。

本《实施细则》实施前已取得预售许可证的项目，建设单位应当按照上述规定，报房管部门备案。

　　建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

　　对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。

对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。

　　第九条物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，不得收取车位物业服务费，所得收益归全体业主共有，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。

业主大会决定委托物业服务主体代收并管理的，应当通过合同约定向物业服务主体支付适当劳务费用。

　　对业主拥有产权或使用权的车库（位），不得收取停车费，但物业服务主体等要对业主拥有产权或使用权的车库（位）进行维护管理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和由此增加的管理费用以及法定税费，可以收取车库（位）物业服务费。

　　具体收费标准，按照质价相符的原则，区分不同车位的服务内容、标准、等级，前期物业在双方签订《（前期）物业服务合同》予以明确，不得以不公平高价约定;已成立业主委员会的，由业主委员会根据业主大会的决定，双方协商，合同约定。

凡未在（前期）物业服务合同约定的，一律不得收取。

　　第十条对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：

（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车;

（二）临时停车不超过60分钟的车辆，非住宅物业管理区域内临时停车不超过30分钟的车辆;

　　（三）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆;

　　（四）法律、法规规定和当地人民政府批准应予以免费的其他车辆。

　　物业服务主体等在《物业服务等级标准》规定之外提供临时停车服务的，须经业主大会同意收取临时停车费（未成立业主大会的，经“双过半”的多数业主同意），所收取的临时停车费归全体业主共有;物业服务主体可以从收取的临时停车费中提取劳务报酬，具体比例由双方约定。

　　第十一条利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

　　物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。

　　物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，接受业主监督。

　　业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计，也可以委托具有资质的第三方进行审计，审计结果在小区向业主公示。

　　第十二条房屋装修实行装饰装修告知制度，不再收取装修保证金。

业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务主体。

物业服务主体应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

　　装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。

与装修有关的其它费用一律不得收取。

　　第十三条住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。

业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

　　第十四条对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。

确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。

　　第十五条物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。

　　物业主管部门应当在同级人民政府领导下，协同相关行政主管部门、专业经营单位，制定配套设施设备不齐全的老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

　　供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，非直抄用户用电价格政策相关管理规定由市价格主管部门会同物业主管部门制定（具体见附件4）;城市供水企业对暂未实现直接抄表到居民家庭用户的转供水单位或物业管理小区的供水，应实行供水趸售价格。

趸售价格按居民生活用水价格4%-10%优惠,扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。

　　物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。

有计量器具的，按计量器具显示数据计收;没有计量器具的，按建筑面积计收。

　　第十六条业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。

未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等为理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

　　第十七条物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。

物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。

　　任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第十八条实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本实施细则相关规定执行。

　　第十九条本实施细则规定由业主大会决定或未成立业主大会由全体业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。

　　第二十条物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。

　　物业服务主体等不得收取本实施细则未列应公示的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。

　　第二十一条物业主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营;建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。

　　第二十二条物业和价格主管部门，应当加强物业服务及收费行为监督检查。

物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本实施细则规定的，由物业和价格主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规予以处罚。

　　第二十三条本实施细则由钟祥市物价局、钟祥市房地产管理局按照各自职责负责解释。

　　第二十四条本实施细则自20xx年9月20日起施行，有效期3年。

本实施细则前已签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行，实施细则实施后，新签订物业服务合同的，按照实施细则规定执行。

原《钟祥市物价局钟祥市房地产管理局关于进一步规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知》（钟价工服〔20xx〕27号）和《钟祥市物价局钟祥市房地产管理局关于进一步规范商品住宅小区物业服务收费管理的补充通知》（钟价工服〔20xx〕2号）同时废止。

　　附件：

1、钟祥市住宅小区前期物业服务等级收费标准

　　2、钟祥市住宅小区前期物业服务等级标准

　　3、钟祥市住宅小区前期物业服务等级和收费标准报备表

　　4、钟祥市非直抄用户用电价格政策相关规定

　　附件1：

　　钟祥市住宅小区前期物业服务等级收费标准

　　服务

　　等级普通住宅收费标准

　　（元/月.平方米）

　　有公共电梯无公共电梯

　　一级1.250.65

　　二级1.050.55

　　三级0.850.45

　　三级以下未达三级服务标准及相关条件的，按低于三级服务收费标准10%或10%以上执行。

　　附件2：

　　钟祥市住宅小区前期物业服务等级标准

　　一级

　　项目内容与标准

（一）

　　基

　　本

　　要

　　求

　　1、小区内设置物业服务中心，管理人员、专业操作人员按照国家相关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　2、项目负责人应有三年以上物业管理同岗位经历;每4万平方米地上建筑面积应配备客服人员不少于1名。

　　3、工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

　　4、物业服务中心周一至周日业务接待服务时间每天应不少于10小时，并在显著位置公示24小时服务电话，投诉处理应在二日内给予答复。

　　5、物业服务中心应配置相应的办公设施及办公用品;小区主出入口设有小区平面示意图，主要出入口应设有宣传栏、公示栏及路标;各组团、栋及单元（门）、户和公共设施设备、场地有明显标志。

　　6、小区有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全，有年度和月度工作计划，并按相关计划实施管理。

　　7、物业服务中心应在小区显著位置公示服务内容和收费标准，每半年向业主公布一次小区财务收支情况和公共水电费使用情况。

　　8、对业主违反《业主临时管理规约》的行为、现象，按照相关管理规定采取告知、劝阻等措施，并及时报告有关主管部门。

　　9、物业服务中心可采取走访、恳谈会、问卷调查、第三方通讯调查等多种形式与业主或物业使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区已交付业主总户数的70%，满意度90%以上。

　　10、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应在物业服务中心显著位置公示服务项目与收费价格。

（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护

（二）房屋公共部位、共用设施设备维修养护

　　（三）协助维护公共秩序

　　1、物业服务中心应对小区房屋公共部位、公共设施设备建立相关档案，并进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），定期做好设施设备的运行检查、维修保养等记录（台帐）。

　　2、物业服务中心受理业主或物业使用人报修时，应急维修应在30分钟内到达现场处置，一般维修二天内完成（需室外维修因天气原因及预约除外），其他报修按照双方约定时间到达现场，并有完整的报修、维修和回访记录。

　　3、设备用房应保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象，设施设备标识齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　4、房屋公共部位门窗每2日巡视不少于1次，保持玻璃、门窗配件完好。

　　5、小区围墙每15日巡查不少于1次，发现损坏立即修复，保持围墙完好。

　　6、小区道路、路面、路沿石、井盖等公共部位每月巡查不少于1次（由专业运营部门负责的除外），保持路面平整、排水畅通。

　　7、共用明装给、排水设施每季度进行1次全面检查、维修，每月对排水明沟清扫不少于1次，每2个月对地下管井清理不少于1次，每月对室外共用水管道进行1次检修。

　　8、公共照明完好率不低于95%（按规定移交相关部门的除外）。

　　9、消防设施设备的维修养护应符合消防管理相关规定，消防通道应保持畅通，发现问题及时处理，并报告有关主管部门。

　　10、其它共用设施设备每两日巡查不少于1次,并及时维修养护，保持正常运行;小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全、规范。

　　11、容易危及人身安全的设施设备，有明显的警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发性设备故障有应急方案。

　　12、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位、公共设施设备的使用状况，属于小修范围的应及时修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的事项（包括需要应急维修的事项），根据省、市相关规定申请使用住宅专项维修资金修复。

　　13、电梯24小时正常安全运行，每月对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少2次，发现问题及时处理，并做好记录。

管理和作业、应急预案等规章制度健全，持电梯专业资质或委托具有资质的专业单位定期维保，并按规定定期检测达到安全使用标准。

轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保五方通话设备正常。

　　14、有健全的消防制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用;消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动2次。

消防泵、喷淋泵等设备，每月启动检查运行至少1次、每季检保至少2次，每年全面检修保养至少2次，发现问题及时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。

每日对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少1次，发现问题及时修复。

　　15、每日对智能化安防系统设备（录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等）巡视检查至少4次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。

配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。

巡视检查每日至少1次，检修保养每季至少1次，发现问题应及时修复。

每季对智能化管理系统的各分类设施设备检修保养至少1次，各类检保记录齐全规范。

　　16、对危险防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查不少于2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

　　17、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，按有关规定和业主（使用人）协商签订《装修管理服务协议》明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查装修施工现场不少于1次，发现拆改物业共用部位和共用设施设备、改变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应及时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。

房屋装修结束后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备项目进行检查，记录并确认签字。

　　18、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、房屋结构的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　1、门岗根据规划设计情况，一般小区开放主、次出入口各一个，主、次出入口24小时值守，主出入口每班不少于2人，次出入口每班不少于1人，每日主出入口立岗时间应不少于8小时，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通（不可预见的突发事件除外），并对外来车辆的出入进行登记，建立大件物品搬出核实登记制度，对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。

　　3、按设定的路线规范巡逻，每日巡查楼外的公共区域每1小时至少1次，每日巡查楼内的公共区域不少于2次，发现问题及时处理。

对重点区域、重点部位（小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等）每1小时至少巡查1次，巡更点记录巡查情况详实;配有安全监控设施的，实施24小时监控，发现问题及时处理。

　　4、对进出小区的外来人员实行访客登记，对进出小区的家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关主管部门，并协助采取相应措施。

　　（四）保洁服务1、高层按单元、多层按幢设置垃圾桶，每日清运不少于2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运不少于2次，保持果皮箱周围地面干净整洁，无垃圾满溢。

　　3、小区道路、广场、停车场、绿化带等每日清扫2次，保持目视干净无杂物、无积水;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，保持目视干净无杂物、无积水;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次，保持扶手护栏干净、无积尘;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

　　4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。

　　5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清洗、消毒至少二次、水质化验检测至少4次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每日巡视检查总体供水系统至少1次，发生故障和安全隐患及时排除，有完整的巡查记录。

　　6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

　　（五）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。

　　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，无缺枝、空档，保持观赏效果。

　　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　5、每年喷洒药物至少3次，及时灭治病虫害。

　　二级

　　项目内容