土地估价实务收益还原法应用考前冲刺.docx
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土地估价实务：
收益还原法应用考前冲刺
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某工业用地无限年期价格为1020元／㎡，土地还原率为5％，则该地的年租金为元／㎡
A：
51．00
B：
55．87
C：
59．44
D：
98．27
E：
合法性
2、点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为。
A：
100
B：
80
C：
60
D：
90
E：
国家实行土地估价师资格认证制度
3、与土地质量呈正相关关系的因子有__。
A．交通区位
B．城镇对外辐射能力
C．城镇交通条件指数
D．区域农业人口人均耕地
E．供、排水状况
4、不属于国家调控招标投标价格形成特征的是__。
A．自发波动
B．自发定额
C．自发形式
D．自发调节
5、下列关于国家实行土地登记制度，说法不正确的是__。
A．县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册
B．乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
C．依法登记的土地所有权和使用权受法律保护
D．任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权
E．县级以上人民政府对所管辖的土地进行登汜造册
6、是决定城市土地利用价值的重要因素
A：
城镇规划
B：
土地承载力
C：
区位
D：
环境质量
E：
时间因素
7、我国现行会计制度规定，应收票据按计价入账。
A：
到期值
B：
票面价值
C：
贴现净值
D：
未来现金流入额
E：
土地
8、公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用代表。
【2008年考试真题】
A：
一年期定期存款利率
B：
一年期贷款利率
C：
证券年平均收益利率
D：
期货年收益利率
E：
时间因素
9、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列__活动。
A．扩建、改建房屋
B．转让房屋
C．改变房屋和土地用途
D．租赁房屋
E．新建房屋
10、在一个地区的土地适宜性评价中，评价对象和评价范围的提出必须从实际出发，充分考虑当地的自然、社会和经济条件，这体现了土地适宜性评价所遵循的__原则。
A．辨证
B．针对性
C．潜在适宜性
D．实践性
11、城市性质指各城市在全国城市网络中的．【2006年考试真题】
A：
大小位次
B：
职能分工
C：
规模位次
D：
行政分工
E：
土地
12、在城市规划的阶段要进行竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
A：
总体规划
B：
分区规划
C：
控制性详细规划
D：
修建性详细规划、
E：
土地
13、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为1．0，若乙宗地的楼面地价为580元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数见下表，则乙宗地的容积率为。
A：
2．0
B：
2．5
C：
3．0
D：
4．0
E：
时间因素
14、某城市的一企业使用土地面积为10000，经税务机关核定其税额为5元／，其年应纳的土地使用税为元。
A：
5000
B：
50000
C：
2000
D：
20000
E：
土地
15、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为。
A：
级差地租I
B：
级差地租Ⅱ
C：
垄断地租
D：
绝对地租
E：
时间因素
16、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限为60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为__万元。
A．1220
B．1274
C．1525
D．1593
17、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。
A．数量指标和质量指标
B．总体单位总量指标和总体标志总量指标
C．相对指标和平均指标
D．时期指标和时点指标
18、因素属于影响土地质量的面状因素。
A：
商服中心
B：
交通道路
C：
文化设施
D：
环境质量
E：
时间因素
19、高层建筑是指层以上的建筑。
A：
5
B：
10
C：
20
D：
以上均不对
E：
时间因素
20、成本逼近法中投资利润的计算公式为：
投资利润=[土地取得费+]×投资回报率．（2000年真题）
A：
土地开发费
B：
税费
C：
土地开发费+税费
D：
土地开发费+税费+利息
E：
合法性
21、关于土壤和土地的表述，错误的是。
A：
土壤是土地的一个组成要素
B：
对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础
C：
土壤的本质和土地的本质是相同的
D：
土壤和土地的形态结构相差甚远
E：
35％～50％
22、如某超市的货品有标价，一桶食用油72元。
此时货币执行的是的职能。
A：
贮藏手段
B：
流通手段
C：
价值尺度
D：
世界货币
E：
土地
23、某企业拟转让一宗房地产，其转让收入为5000万元，取得土地使用权所支付的金额、土地开发成本费用、建筑物的评估价格及其他有关扣除项目金额共计4000万元。
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该企业应该缴纳土地增值税__。
A．300万元
B．400万元
C．500万元
D．600万元
24、属于扩张性财政政策工具的是．【2007年考试真题】
A：
提高利率
B：
增加政府支出
C：
提高税率
D：
增加货币供应超
E：
土地
25、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。
A：
重置价格
B：
重建价格
C：
市场价格
D：
收益价格
E：
时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列房地产中，不得设定抵押的有__。
A．共有房地产未经其他共有人书面同意的
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．普通商品住宅
2、在中国境内设立了机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但是有来源于中国境内所得的企业，这部分企业被称为（）。
A．居民企业
B．非居民企业
C．外商企业
D．外国企业
3、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括。
A：
基准地价表
B：
基准地价成果图件
C：
基准地价因素修正系数表
D：
基准地价评估方案
E：
基准地价成果应用说明
4、工程项目建设采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告，公告中应当载明．【2009年考试真题】
A：
投标须知
B：
招标项目性质
C：
招标人名称及地址
D：
获取投标文件的办法
E：
招标项目的实施时间和地点
5、某企业出资100万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为5万元，该企业决定初期采用双倍余额递减法计提折旧，其年折旧率应为__。
A．4.75%
B．5%
C．9.5%
D．10%
6、下列资金中，可以用于购买国债的有。
A：
担保公司资金
B：
在建工程抵押贷款
C：
商品房预售资金
D：
住房共用部位共用设施设备专项维修资金
E：
住房公积金
7、__原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。
A．平等
B．均价
C．分配
D．替代
8、保险的基本职能包括（）。
A．分散风险职能
B．融通资金职能
C．组织经济补偿职能
D．防灾防损职能
E．分配职能
9、营业税的纳税期限分别为。
A：
5日
B：
10日
C：
15日
D：
1个月
E：
3个月
10、《关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）规定，新增建设用地为__。
A．农用地和已利用地转为建设用地
B．农用地和未利用地转为建设用地
C．建设用地转农用地和已利用地
D．建设用地转为农用地和未利用地
11、单位买卖或者以其他形式非法转让基本农田以外的其他耕地不足__公顷的，给予直接负责的主管人员和其他直接负责人员警告、记过、记大过的行政处分。
A．0.2
B．0.33
C．0.67
D．1.33
12、下列属于土地利用动态遥感监测常用方法的是__。
A．专项定点监测
B．遥感监测
C．实地调查
D．统计报表调查
E．理论调查
13、以下可作为无形资产入账的有。
A：
租人的专利权
B：
补交的土地出让金
C：
吸收投资取得的土地使用权
D：
无偿划拨取得的土地使用权
E：
自行开发并按法律程序申请取得的无形资产
14、《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应为__的事业单位。
A．市、县人民政府批准成立
B．市、县人民政府国土资源管理部门批准成立
C．具有独立的法人资格
D．隶属于国土资源管理部门
E．统一承担本行政辖区内土地储备工作
15、土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是__。
A．待估价商业宗地现状容积率为0．8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0
B．委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途
C．委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0．5㎡，估价时以土地使用证所载面积为准
D．估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定
16、根据《房地产测量规范》，房屋建筑面积按其水平投影面积的一半计算的有．【2009年考试真题】
A：
无顶盖的室外楼梯
B：
未封闭的阳台、挑廊
C：
层高小于2．2米的地下室、半地下室
D：
层高在2．2米以上的地下室、半地下室
E：
房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
17、基本农田保护区划定的程序包括。
A：
编制总体规划
B：
划区定界
C：
设立标志
D：
建立档案、验收确认
E：
全面评估
18、对于计算建筑物重置价格的方法，表述正确的是__。
A．净计法的优点是详实，缺点是费时费力
B．平方法简便迅速但较粗略
C．立方法需要委托专家参与办理
D．现实计算时，以平方法最为常用
E．在估价上，通常将净计法与立方法相互结合使用
19、房屋拆迁中，货币补偿的金额以__确定，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
A．房地产重置价格测箅
B．房地产重置价格结合成新测算
C．房地产市场评估价格
D．房地产中的房屋部分市场评估价格
20、土地使用权出租特点不包括__。
A．土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，发生作为物权的土地使用权的转移
B．用于出租的地块，必须具有法律上的依据
C．土地使用权租赁合同是有偿合同
D．土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利
21、农用地整理包括。
A：
农田整治、农地改造
B：
宜农荒地的开发和农村建设用地整理
C：
土地结构调整、地块调整
D：
工矿用地整理
E：
交通用地整理
22、一般情况下，对房地产开发项目投资效益的变化影响最大的因素是__。
A．开发成本
B．开发周期
C．建筑面积
D．销售价格
23、对于商誉等不可确指的无形资产，比较简单可行的评估方法是．【2004年考试真题】
A：
重置成本法
B：
直线法
C：
割差法
D：
超额收益本金化法
E：
前期费用
24、货币政策的特点有__。
A．货币政策调节的对象是货币供应量
B．货币政策属于直接调控的经济手段
C．货币政策涉及国民经济发展全局，包括货币供应量、信用量、利率、汇率等宏观经济总量指标，是宏观经济政策体系的重要组成部分
D．货币政策调节的作用是引导整个市场的经济发展
E．货币政策需将长期目标与短期目标相结合，即将最终目标、中介目标和操作目标相结合
25、下列关于建筑物折旧的说法正确的是。
A：
物理折旧属于有形折旧．是建筑实体所产生的磨灭
B：
功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧
C：
经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧
D：
物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上
E：
物理、功能、经济折旧三者是相互独立的，并不共同作用在建筑上
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