校园物业配套设备设施维护与保养方案样本.docx

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校园物业配套设备设施维护与保养方案样本

校园物业配套设备设施维护与保养方案样本

设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

（一）房屋物业巡查与维护制度

1、为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。

2、每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。

3、所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。

4、巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。

巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。

巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。

（二）客户报修制度

1、为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。

2、使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。

3、工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。

发现维修未达标准时应马上返修。

4、完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。

（三）周期性维修和维修记录制度

1、房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。

2、周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。

3、房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。

房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。

4、工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。

（四）机电设施设备服务项目内容及工作标准

1、给排水设备的维护及运行管理

2、物业照明系统，通风等日常维护保养

3、电梯设备巡查

4、消防、监控系统维护保养

5、配电系统的巡查、维护保养

6、应急备用供电电源维护保养

7、空调系统的日常运行值班与维护保养

8、机电设施设备管理与标准

（五）供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范

1、目的：

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。

2、适用范围：

适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。

3、职责：

A、负责供配电设备的维护保养。

B、工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。

4、工作规程

A、值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。

严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。

B、供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。

C、停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。

D、严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。

E、工作中，严格实施安全有效的技术措施：

停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：

工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。

F、不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。

G、认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。

H、工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。

I、将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。

（六）停送电操作规范

1、目的：

规范停送电工作的操作，保证安全作业。

2、适用范围：

所管物业停送电的操作管理。

3、职责

A、工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。

B、工程人员负责落实停送电操作工作。

4、工作规程

A、正常情况下的倒闸操作。

●管理处接到停电通知后，由工程部提前一天在各宣传栏贴出停电通知以告知客户，并由工程部主管下达“停送电操作票”。

●操作电工在倒闸操作前要做好相应准备工作，由电梯工将电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。

●在确定时间，在监护人的监护下，操作电工按操作票进行倒闸操作。

●倒闸操作完成后，由电梯工检查电梯的运行状态，发电机操作开关置于自动位置。

●操作电工应做好各项相关记录。

B、紧急状态下的倒闸操作。

●发现电路有冒烟、短路等异常情况，或发生火警等重大事故时，工程人员有权进行全部或部分负荷停电操作。

根据情况立即断开供电开关。

●操作工程人员在停电后应立即赶到现场检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电，对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。

（七）供配电设备（设施）操作规程

1、目的：

保证供配电设备操作正确性和安全性。

2、适用范围：

适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。

3、职责：

高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。

4、配电房送电操作程序。

★注意：

根据实际供电线路进行，此仅为参考。

计量及避协器柜一般情况不许分开。

5、停电程序与送电相反。

6、市电停电，启用备用电源的操作：

A、确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。

B、发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。

C、发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。

（八）柴油发电机运行管理规程

1、目的：

确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯\消防\应急用电的需要。

2、适用范围：

柴油发电机组的运作管理。

3、职责：

A、高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。

B、工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。

C、管理处项目主任负责上述工作的检查监督。

4、工作规程

A、配电工程人员

●在“市电”停电的情况下，值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。

遵照《柴油发电机操作规程》对冷却系统、润滑系统，燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。

●带负荷运行过程中，每一小时抄填一次《发电机组运行记录表》。

●分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程部主管解决。

●依《柴油发电机检查保养计划》要求按《柴油发电机设备保养记录表》项目进行保养检查并记录于该表。

●负责编制设备台帐、设备卡。

负责发电机房的清洁卫生。

每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。

B、工程部主管

●工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。

●每年12月份制订下年度《柴油发电机检查保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。

●对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。

C、管理处项目主任

●审核一次《柴油发电机检查保养计划》、《柴油发电机设备保养记录表》，中修、大修计划。

●执行周检、月检。

每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。

5、发电机房管理工作程序

A、非工作人员进入发电机房，须经工程部或管理处项目主任批准后，由高低压值班工程员陪同下方可进入。

B、由电房工程员负责操作。

C、消防设施完好，禁止吸烟。

D、保持良好通风及照明，门窗开启灵活。

E、保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍，不得堆放杂物。

F、发电机通常置于手动启动状态，对要求须快速供电的置于自动启动状态。

G、每月试运行两次，每次半小时。

H、发电机油箱内储备24小时满负荷用油量。

（九）电梯维修保养管理规程

1、目的：

及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。

2、范围：

电梯的维修保养工作。

3、职责：

A、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。

B、电梯公司负责电梯的维修保养。

C、工程部主管对维修保养进行检查监督。

4、工作规程：

A、24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作：

B、在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。

C、进入机房将停驶梯之电源总闸切断，在该掣手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。

D、清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。

对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。

E、对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。

F、完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。

G、在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。

几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。

H、进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。

I、对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。

G、在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。

K、在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。

L、检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。

M、工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。

N、送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。

O、认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。

（十）空调的维护保养操作规范：

1、目的：

及时处理中央空调系统各设备（设施）故障，确保设备性能。

2、适用范围适用于中央空调系统各设备（设施）维护保养。

3、职责：

A、空调管理工程人员负责空调设备（设施）的维护保养。

B、工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。

4、工作规程：

A、空调的维护、保养由空调运行值班工协助工程人员完成，其维护保养工作一般在不开启中央空调的情况下进行。

B、保养主机，进行油漆作业时，注意不要将油漆涂盖各种计量表表面，影响观测示数。

在更换测量表、管时，小心拆装，在安装时，注意表、管审验时期，不要使用过期或报废表、管。

C、检查冷冻管道的保温层，补好破损的保温层，以防冷凝水的滴漏。

对冷却管道，要定期进行维护和保养，防止因锈蚀或损坏造成渗漏。

D、工程人员进入顾客工作室内进行空调盘管维护、保养前，应按服务态度要求和服务礼仪的要求与顾客进行服务工作的沟通和交流。

E、工程人员不得在室内大声说话，在天花上工作时应轻手轻脚，避免踩踏天花。

F、在维护，保养设备管道时，应尽可能不带水作业，以防发生水浸，水湿事故，在清洗盘管机过程中，注意防止将清洗药剂及水洒落天花上。

G、注意配合中央空调水处理工作，按要求开启水泵进行循环，以达到药剂处理的效果。

H、维护、保养工作完成后，将其恢复，并通电试运行，观察运转有无异响。

I、工作结束后，清理现场，清点工具，打扫卫生，向顾客说明工作已完成，请其验收。

G、填写维护，保养记录，认真记录维修更换的零部件于档案内。

（十一）给排水设备（设施）维护保养规程

1、目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。

2、适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。

3、职责

A、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。

B、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。

D、工作程序

4、给排水设备维护保养工作程序：

●给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。

●工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。

●工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。

零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。

●工程部主管提供工作指导及检查监督。

●需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。

B、给排水设备（设施）故障一般处理工作程序

●供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。

●排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。

●供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。

●排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。

（十二）消防系统维护保养工作程序

消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，允许委托具备上述资质的专业维保公司处理，但学校只与我方签合同，同时我方负担相应火灾责任。

1、火灾报警灭火系统：

自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。

A、工作内容：

a、测试报警主机，联动控制柜的各项功能；

b、测试探测器及功能；

c、测试按钮的工作状态和功能；

d、测试事故广播系统；

e、测试消防电话；

f、测试系统的各项联动功能；

g、清洗大楼所有烟感装置，使其维持其正常有效的感应状态。

B、工作计划：

a、每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：

火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。

b、每月抽查试验探测器的动作功能；

c、每月抽查按钮的完好情况和动作功能；

d、每月试验系统的联动控制功能，包括：

报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层；

e、每年分别在6月和11月清洗烟感装置。

2、室内消火栓系统：

由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。

覆盖面积：

主楼保护面积约13702平方米，B栋楼保护面积约8145平方米。

A、工作内容：

a、检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态；

b、检测室内栓的出口水压；

c、试验远程启泵按钮的工作状态和功能；

d、检查管网主要阀门的工作状态；e、检查水泵接合器的工作状态；

f、试验消防水泵及其控制器的功能；

g、检查地下消防水池和天面消防水池的水位；

h、试验系统与联动控制显示器的相应功能。

B、工作计划：

a、每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况；

b、每月抽测室内栓出口静水压；

c、每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能；

d、每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；

e、每月试验消防水泵控制器的控制功能；

f、每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态；g、每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态；

h、每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水；

i、一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等；

j、水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。

3、配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。

4、智能化设施的管理与维修方案每个具体的智能化系统，其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。

但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统（包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、门禁装置、电子巡更装置）、管理与设备监控子系统（包括自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置）、信息网络子系统（包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等）以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。

它们对中心控制室，布线管网，接地与防雷，系统供电等都有一些较高的要求。

同样，日常的运行管理以及维护的要求都比较高。