马鞍山市城市规划管理技术暂行规定.docx
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马鞍山市城市规划管理技术暂行规定
马鞍山市城市规划管理技术暂行规定
第一章总 则
第一条 为提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化和规范化，根据《中华人民共和国城乡规划法》及有关法律、法规和标准，结合本市实际，制定本规定。
第二条 在本市行政区域范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应符合国家、省、市现行的有关法律、法规、规定及其它强制性标准，同时执行本规定。
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
第三条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下：
（一）R―居住用地；
（二）C―公共设施用地；
（三）M―工业用地； （四）W―仓储用地；
（五）T―对外交通用地 （六）S―道路广场用地；
（七）U―市政公用设施用地；（八）G―绿地；
（九）D―特殊用地。
第四条 居住用地（R），指居住区、居住小区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星居民居住生活聚居地，包括住宅用地（R01）、配套服务设施用地（R02）、道路用地（R03）和公共绿地（R04）：
（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、设施齐全、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；
（二）第二类居住用地（R2），指以多层、高层住宅为主、设施齐全、布局完整、环境较好的用地；
（三）第三类居住用地（R3），指设施较齐全、布局不完整、环境一般或与其它用地有交叉的用地。
第五条 公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，但不包括居住用地中小区级、组团级的公共服务设施用地：
（一）行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；
（二）商业金融业用地（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地；容纳除政府机关团体以外的各种贸易公司、商社及其咨询机构、金融、保险、券等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施的用地；旅馆、招待所、度假村及其附属设施的用地；独立地段的农贸市场、小商品市场和综合市场用地；
（三）文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书、展览、游乐等设施用地；
（四）体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，但不包括n校等单位内的体育用地；
（五）医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；
（六）教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业n校、科n研究和勘测设计机构等用地，但不包括中n、小n和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）。
第六条 工业用地（M），指工矿企业的生产车间、库房、办公用房、少量非经营性宿舍及其附属设施等用地，但不包括敏工住宅用地，该用地应归入居住用地（R）：
（一）第一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；
（二）第二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；
（三）第三类工业用地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
第七条 仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地：
（一）普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；
（二）危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。
第八条 市政公用设施用地（U），指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维S设施等用地：
（一）供应设施用地（U1），指供水、供电、供燃气和供热等设施用地，但不包括电厂、煤气厂用地，该用地应归入工业用地（M）；
（二）交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；
（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；
（四）环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；
（五）施工与维S设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维S设施等用地；
（六）殡葬设施用地（U6）,指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；
（七）其他市政公用设施用地（U9），指消防、防汛等公用设施用地。
第九条 绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地，包括上述范围内的水域：
（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；游乐功能为主的归入文化娱乐用地（C3）；
（二）生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。
第十条 对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。
第十一条 道路广场用地（S），指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
第十二条 特殊用地（D），指军事、保密等具有特殊性质的用地。
第十三条 城市建设用地适建性规定：
（一）各类建设用地的划分和使用性质应遵q土地使用相容性原则，符合经批准的详细规划规定；
（二）总改变已经批准规划所确定的建设用地性质和适建范围，应编制调整规划并按规定程`和审批权限报批获准后方可执行；
（三）成片开发建设的居住区用地，应按规范要求首先做好四类用地平衡；
（四）在大型商业和农贸市场建筑上不宜建设住宅。
第十四条 毗邻城市道路、河道、高压线廊进行建设的项目，建设单位总代征的用地不参与该项目的用地平衡。
第三章建筑容量控制指标
第十五条 新区建设、旧区改建宜成片开发。
第十六条 新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，应按照经批准的详细规划执行。
尚无批准的详细规划时，建设用地面积大于（含）3万平方米的建设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。
建设用地面积小于3万平方米的建设项目，在用地性质符合总体规划的基础上，按《建筑密度和建筑容积率控制指标表》（以下简称《表一》）确定建筑容量指标：
表一 建筑密度和建筑容积率控制指标表
类 型
建筑密度
容积率
居住建筑
低层
25%～30%
0.5～0.8
多层
22%～28%
1.2～1.8
高层
（中高层）
18%～24%
2.0～3.5
商业、办公建筑
（含旅馆建筑）
多层
35%～55%
2.0～2.5
高层
30%～45%
3.0～8.0
工业建筑
（一般通用厂房）仓储建筑
≥0.5
注：
1．居住建筑密度、容积率，两者不宜同时取最大值；
2．混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限；
3．本表指标不含半地下、地下层面积；
4．工业建筑容积率除满足本表规定外应符合国家相关部门规定。
（一）单个建筑基地的建筑容量，应由城乡规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况组专家论综合分析后确定；
（二）当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标；
（三）当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由城乡规划行政主管部门组专家论，根据实际情况参照《表一》确定建筑容量指标。
第十七条 对未列入《表一》的科研机构、大中专院校、中小n校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第十八条 建筑基地未达到下列最小面积的，不宜独立建设：
（一）低层居住建筑1000平方米；
（二）多层居住建筑、多层公共建筑2000平方米；
（三）高层居住建筑、高层公共建筑3000平方米。
第十九条 建筑基地未达到前条规定的最小面积，但有下列情况一，且确定不妨碍城市规划实施的，城乡规划行政主管部门可予核准建设：
（一）邻接土地为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。
第二十条 现有建筑基地已达到本规定建筑容量指标的，除特定必]的公共配套设施外，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第二十一条建设项目为旧区改建（城中村改造、危旧房改造）、经济适用房等，在满足相关规范的前提下，其建筑容量由城乡规划行政主管部门根据用地环境组专家论后合理确定。
第四章 建筑间距
第二十二条住宅建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑通风、采光、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等因素确定。
遮挡建筑为多、低层建筑的，采用日照间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定。
遮挡建筑为高层建筑的，采用日照分析法计算建筑间距。
住宅朝向南偏东或南偏西时，住宅日照间距系数可根据不同方位间距折减系数换算。
表二 不同方位间距折减换算表
方 位
0°～15°
15°～30°
30°～45°
45°～60°
>60°
折减值
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
注：
1．表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角；
2．L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）；
3．本表指标仅用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅间。
第二十三条 住宅建筑间距应保受遮挡的住宅至少有一个满足日照要求的居住空间，其大寒日满窗有效日照时间不应低于2小时；危旧改住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日满窗有效日照时间1小时的标准。
有效日照时间段为大寒日8:
00—16:
00。
第二十四条 住宅建筑底层有商店或其他非居住用房的，其建筑间距应以最底层住宅的卧室、起居室窗台面计算。
第二十五条 住宅建筑应确定一面作为主朝向，其他朝向为次要朝向，可不考虑其日照要求；有日照总求的建筑，不宜东西向布置。
住宅建筑面宽长度不宜大于80米。
第二十六条 受遮挡建筑为违法建设、临时建设，其日照（间距）不予考虑。
第二十七条 两幢建筑夹角小于或等于45度布置时，按平行布置建筑间距控制；大于45度布置时，按垂直布置的建筑间距控制。
第二十八条 多层住宅间的间距在符合第二十三条规定的同时按下列规定执行：
（一）平行布置时：
多层住宅南北向平行布置，采用日照间距系数法计算建筑间距，日照间距系数为1：
1.26（列入市危旧改项目的新建居住建筑日照间距系数不小于1.24）；且其最小间距不应小于16米。
（二）垂直布置时：
多层住宅垂直布置时，其最小间距不应小于13米；相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制。
第二十九条 中高层、高层住宅间距在符合第二十三条规定的同时按下列规定执行：
（一）平行布置时：
1．中高层中高层住宅南北向平行布置，其最小间距不宜小于25米；
2．高层
（1）住宅建筑高度小于50米，面宽长度小于35米，其最小间距不宜小于25米；
（2）住宅建筑高度小于50米，面宽长度大于35米，其最小间距不宜小于30米；
（3）住宅建筑高度大于50米，面宽长度小于35米，其最小间距不宜小于35米；
（4）住宅建筑高度大于50米，面宽长度大于35米，其最小间距不宜小于40米。
（二）垂直布置时：
中高层、高层住宅垂直布置，其最小间距不宜小于25米；相对的建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置间距控制。
第三十条 低层住宅间的间距在符合第二十三条规定的同时，其间距不宜小于14米。
第三十一条 中高层、高层住宅与多、低层住宅间南北向平行布置时在符合第二十三条规定的同时其最小间距按下列要求确定：
（一）南侧为中高层、高层住宅，其间距按中高层、高层住宅间距执行；
（二）南侧为多层住宅，北侧为中高层、高层住宅，其间距不宜小于18米；
（三）南侧为多层住宅，北侧为低层住宅，其间距按多层住宅间距执行；
（四）南侧为低层住宅，其间距不应小于14米；
（五）低层住宅与其东、西侧多层住宅垂直布置时间距不应小于8米；相对墙面均开窗间距不应小于10米。
第三十二条 住宅建筑山墙间距在符合消防间距规定的同时按下列要求确定：
（一）多（低）层住宅间不应小于7米；
（二）中高层与多（低）层间住宅间不应小于9米；
（三）高层与多（低）层住宅间不应小于13米；
（四）高层与中高层、高层间不应小于15米。
第三十三条 非居住建筑与住宅间距离在符合日照要求和消防规定的同时按下列规定执行：
（一）非居住建筑与住宅平行布置：
1．当非居住建筑高度小于10米，北侧为住宅，其间距按非居住建筑高度1.5倍控制，且不应小于10米；南侧为住宅，其间距按非居住建筑高度1.0倍控制，且不应小于8米；
2．当非居住建筑高度大于等于10米，北侧为住宅，其间距按住宅建筑间距控制；南侧为住宅，应满足相关规范要求。
（二）非居住建筑与住宅垂直布置：
1．当非居住建筑高度小于10米，其间距不应小于7米；
2．当非居住建筑高度大于等于10米、小于24米，其间距不应小于8米；
3．当非居住建筑高度大于等于24米，其间距不应小于15米。
第三十四条 幼儿园、托儿所生活活动用房以冬至日9：
00～15：
00为有效日照时间，日照时数不应小于3小时；医院病房楼、R（疗）养院住宿楼和大、中、小n校教n楼、老年公寓与相邻建筑间距应保被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不应小于2小时。
第三十五条 非居住建筑与居住建筑垂直贴建的，必]满足居住建筑规定日照要求，其建筑按整体建筑综合考虑。
第三十六条 上述建筑间距的确定应综合考虑地形高差。
第五章 建筑退让
第三十七条 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧及电力线保护范围等边侧的民用建筑，其退让距离除必]符合日照间距、文物保护、风景旅游、市政管线、消防环保、抗震、防汛和交通安全等有关规定外，应同时符合本规定。
第三十八条 相邻东西边界处，不宜布置东西向居住建筑。
由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让，分别按各类别有关规定执行。
第三十九条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距的，应按消防间距的规定控制：
（一）建筑物东西向及南侧为多层建筑的退让用地边界距离实行对等退让原则；
（二）北侧相邻用地为规划或待改造的居住用地时，南侧中高层、高层建筑退让北侧用地边界不小于规定日照间距的2/3；
（三）边界外侧为公园、绿地、广场、水面等开放空间或确定的永久性建筑物的地区及用地边界不规则的地区、建筑物退让用地边界距离应不影响边界外侧用地功能使用；
（四）地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋置深度（自室外地平面至地下建筑底板的距离）的0.7倍。
按上述距离要求退让边界或退让城市道路红线确有困难的，其距离可适当缩小，但最低不应小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
第四十条 建筑退让道路的距离按下列要求确定：
（一）沿城市道路两侧新建、改建建筑，后退道路规划红线的距离应满足城市控制性详细规划等相关规定；
（二）后退计算点为计算建筑面积的建筑最外墙面线；
（三）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商业设施（单层建筑面积5000平方米及以上、总营业建筑面积8000平方米及以上的）等有大量人流、车流集散的建筑，其临城市道路的主要出入口面后退道路规划红线的距离，不应小于30米；红线外有绿线控制的，且后退绿线距离不应小于20米；且符合交通影响评价的要求。
（四）主次干路交叉口四周的建筑后退道路红线的距离应增加5米执行；
（五）旧区改建，在满足消防和交通要求前提下，经城乡规划行政主管部门组技术论，其后退城市道路红线距离可适当减小。
（六）商业步行街、小街巷两侧的建筑，退让距离由城乡规划行政主管部门根据实际情况组技术论，但不得逾越道路红线；
（七）建筑的雨蓬、基础、台阶、围墙及其附属设施应根据城市景观要求退让；
（八）围墙、门卫退让道路红线不小于建筑红线与道路红线距离的1/3。
第四十一条 建筑后退铁路距离按下列要求确定：
（一）城际铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于50米；
（二）铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于20米；
（三）铁路线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于15米；
（四）铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离不应小于10米，围墙高度不应大于3米。
第四十二条 建筑后退非沿路架空的专用电力高压走廊的电力线的距离应满足电力设施保护有关规定，并同时满足下列要求：
（一）在电力线保护区（高压走廊）范围内不应新建建筑；
（二）建筑物退让非沿路架空的专用电力高压走廊电力线边导线的距离应符合电力设施保护有关规定，其距离为：
1－10KV 5米； 35－110KV 10米；154－330KV 15米； 500KV 20米。
（三）沿道路架设高压线应满足城市电力规范，与建筑物距离应满足下表要求：
线路电压（KV）＜1 1-10 35 66-110 220 330
安全距离（M）1.0 1.5 3.0 4.0 5.0 6.0
第四十三条 建筑后退蓝线、绿线的距离，除有关规划规定外，按下列要求确定：
（一）建筑高度在24M（含）以下的，建筑后退距离不应小于5米；
（二）建筑高度在24M以上的，宜适当加大后退距离，具体标准由城乡规划行政主管部门组组专家论确定。
第四十四条 在村镇、城镇范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，隔离带的宽度]符合以下规定：
（一）高速路，国道，两侧各不宜小于50米；
（二）一级公路，两侧各不宜小于20米；
（三）二级及以下等级公路，两侧各不宜小于10米；
（四）公路红线和隔离带内，不应新建、改建、扩建建筑，
但可耕种或绿化。
经城乡规划行政主管部门批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等；
（五）沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑后退公路隔离带的距离不应小于5米。
第六章 建筑高度
第四十五条 建筑的高度必]符合建筑间距退让、日照、消防、城市景观设计等方面的要求，同时应符合本章的规定。
第四十六条 在气象台、电台和其他无线电讯设施及其通道（含微波通讯）等有净空要求的设施周围新建、改建的建筑，建筑高度应符合国家、地方等相关规范要求。
第四十七条 在文物、建筑保护单位、风景区周围的建设控制地带内新建、改建的建筑物、构筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的相关规划执行。
第四十八条 鼓励沿城市主、次干路两侧建设高层公共建筑。
第四十九条 建筑临接两条以上道路、直接临接广场、河道的，其高度可适当提高，但在山体周边的建筑宜适当降低。
第七章 公共配套设施
第五十条 城市居住区配套设施应按《城市居住区规划设计规范》（GB50180--93，2002年版）和《物业管理条例》的有关规定配套建设，国家另有规定的，按有关规定执行。
第五十一条 规划用地内的居住人口规模界于组团与小区间或小区和居住区间的，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数、规划用地周围的设施条件及本市城乡规划行政主管部门的具体规划要求增配高一级的有关项目及增加有关指标。
第五十二条 居住组团或零散居住用地应按居住组团配公共设施的要求或具体规划要求进行配套建设。
第五十三条 旧区改建和城市边缘的居住区，其配建项目可按有关规范、规定要求酌情降低。
第五十四条 配套社区组用房、物业用房和社区卫生等用房建设标准按照市有关规定执行。
第五十五条 农贸市场（净菜超市）配置原则：
农贸市场（净菜超市）应结合城市商贸网点布局规划和周边居民现状进行设置。
每1.0－1.5万人设置一处，建筑规模不宜小于4000平方米，底层面积不宜小于2000平方米，并应配置相应的停车场地和人流集散广场。
第五十六条 教育设施配置标准：
教育设施应结合城市中小n布点规划和周边居民现状进行设置。
幼儿园：
每0.5－1.0万人设一处，标准规模为6、9、12班，每班容30座。
配建幼儿园用地面积为：
6班规模≥3000平方米；9班规模≥3500平方米；12班规模≥4000平方米。
幼儿园应设置室外游戏场地。
小学：
每1.5－1.7万人设一处，标准规模为24、30、36班，每班容45座。
配建小学用地面积（指学校建设用地）为：
24班规模≥20000平方米；30班规模≥25000平方米；36班规模≥30000平方米。
中n：
每3.0－5.0万人设一处，标准规模为24、30、36班
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