天津港保税区 空港经济区物业管理办法.docx
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天津港保税区空港经济区物业管理办法
天津港保税区空港经济区物业管理办法
第一章总则
第一条为了提升区域物业管理水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和《商品房屋租赁管理办法》等有关法律、法规，并结合本区域实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于天津港保税区、空港经济区管辖区域内的物业管理及相关活动。
第三条有两个以上业主的住宅物业及商贸、办公、工厂、仓储等非住宅物业，应当实行物业管理；单一业主的商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理。
第四条区房地产管理部门是本区物业管理的行政主管部门，负责本区域内物业管理活动的监督管理。
规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政等相关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。
第二章物业项目
第五条新建物业项目用地出让挂牌时，应明确是否能分割销售。
准许分割销售的新建物业项目，其配套工程建设应该由专业公司负责，由建设单位缴纳建设费用。
第六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。
物业服务企业可接受委托，并签订委托协议，代收有关费用。
第七条允许分割销售的物业项目，规定面积的物业管理用房不得设置在地下，住宅小区应当配备独立的物业管理用房。
规划管理部门在审核方案时对物业管理用房设置位置及面积进行审查，规划许可证附图上应标注物业管理用房的具体位置并在经济指标中注明建筑面积。
第八条符合《天津市物业管理条例》规定成立业主大会的物业项目，应当按照《天津市业主大会和业主委员会活动规则》规定，由社区管理部门牵头组织成立业主大会，选举产生业主委员会。
第三章物业配套设施的使用、管理和移交
第九条小区内建有会所的，在签订商品房买卖合同时，开发建设单位与购房人应明确会所的权属及与业主的关系，明确会所的服务对象。
商品房销售广告、售楼书等宣传资料中已明确会所经营服务方式和具体服务功能的，开发建设单位不得擅自改变。
改变会所已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应征得业主大会同意。
第十条物业管理用房等属于全体业主共有房屋竣工验收合格后30日内，开发建设单位应当与物业服务企业对全体业主共有房屋进行交接验收，双方应当在全体业主共有房屋交接验收清单上签字盖章正式移交。
双方办理正式移交手续后，物业服务企业应当将共有房屋情况在物业管理区域内公告。
第十一条开发建设单位和物业服务企业办理正式移交手续后10日内，物业服务企业应当持全体业主共有房屋登记单、全体业主共有房屋交接验收清单和公告证明，到所在区房地产管理部门备案。
第十二条物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当按本办法第十条、第十一条规定与新物业服务企业对全体业主共有房屋进行交接验收。
第十三条全体业主共有房屋由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
第四章物业使用和维护
第十四条二手房转让时，房屋出卖人应缴清水费、电费、燃气费、供热费及物业管理服务费。
买卖双方达成书面约定，对该房屋未缴清上述费用情况，明确买卖双方的义务，在权属登记时，由登记部门负责提示，并留存确认文件。
第十五条业主将住房出租，应将物业出租及物业使用人情况书面告知物业服务企业。
第十六条住宅出租应当以原设计的卧室房间为最小出租单位，客厅、厨房、卫生间、阳台等均不得单独出租。
人均居住（租住）面积不得小于10平方米。
第十七条地下储藏室和缺乏基本生活条件的毛坯房不得出租供人员居住。
第十八条住宅房屋不得改变原有使用性质，不得改作非住宅使用。
禁止利用住宅房屋的底商从事生产、餐饮、娱乐、洗浴、洗车、修车、洗染等产生污染和噪音的经营活动。
对于以住宅房屋作为企业注册地址的工商登记申请，工商行政管理部门不予登记。
第十九条业主和物业使用人不得开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、搭建阳光房、棚盖以及搭建各种建（构）筑物。
第二十条任何组织或个人不得以任何理由封堵市政道路、小区出入通道、消防通道。
对拒不听从劝阻的，由公安等部门依法进行处置。
第二十一条物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。
业主和物业使用人需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
第二十二条为了保证居民正常休息，物业服务企业应对住宅装修时间予以合理限制，并在装饰装修管理服务协议中明确。
第二十三条住宅小区设置窗外防盗护栏的，由物业服务企业统一物业管理区域内护栏式样、材料、安装方法，报送区规划管理部门审批同意，业主按照规定安装。
第二十四条不得擅自安装和使用卫星地面接收设施。
第二十五条按照规划预留空调机位安装空调室外机，空调室外机不得外露。
禁止在建筑物内的走道、楼梯、出口等共用部位安装空调设备。
空调冷凝水的排放不得妨碍他人的正常工作、生活。
第二十六条不得以任何形式圈占、破坏小区公共绿地及场地。
第二十七条物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。
因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第五章物业服务和收费
第二十八条住宅小区物业管理服务和收费执行《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，具体标准由合同双方商定，原则上不低于天津市普通住宅小区物业管理服务一级服务收费标准，并按照一级服务标准提供服务。
第二十九条开发建设单位向业主出租地下车库、车位使用权的、出售车库所有权的，应在出租、出售合同中明示车库、车位物业服务费的收取办法和标准以及调整办法。
第三十条物业管理区域必须实施机动车登记制度，必须使用管理卡、电子监控手段等先进的机动车管理模式。
第三十一条物业项目购房人应当签订《天津港保税区、空港经济区临时管理规约（示范文本）》和《天津港保税区、空港经济区管理规约（示范文本）》。
临时管理规约自购房人签订之日起生效，至首次业主大会审议通过管理规约之日起失效。
管理规约在业主大会审议通过正式生效执行。
第三十二条开发建设单位应在售房时向购房人明示前期物业服务合同和《天津港保税区、空港经济区临时管理规约（示范文本）》，购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。
开发建设单位在向物业服务企业移交物业项目时，应将购房人签订的临时管理规约一并移交。
第六章附则
第三十三条天津港保税区管理委员会负责本办法的解释。
第三十四条本办法自2012年3月1日施行。
附件：
1.天津港保税区、空港经济区临时管理规约
（示范文本）
2.天津港保税区、空港经济区管理规约（示范文本）
附件1
天津港保税区空港经济区临时管理规约
为了加强的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》及有关法律、法规、规章，制定本临时管理规约。
本临时管理规约对开发建设单位、购房人（业主）和物业使用人均有约束力。
第一章总则
第一条业主、物业使用人和开发建设单位在使用、经营、出让其所拥有物业时，应当遵守物业管理相关的法律、法规、规章和规范性文件的规定。
第二条购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和本临时管理规约予以书面确认。
第三条业主、物业使用人和开发建设单位应当遵守物业服务企业根据有关法律、法规、规章和规范性文件制定的各项物业管理制度。
第四条业主、物业使用人和开发建设单位应当支持、配合物业服务企业的各项管理服务活动。
第二章业主权利和义务
第五条业主、物业使用人和开发建设单位按照相关法律、法规的规定，在物业管理服务活动中享有相应的权利，履行相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。
第六条业主享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；
（二）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）提议召开业主大会会议，就物业管理服务的有关事项提出建议；
（五）提出制定或者修改本临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督专项维修资金的管理和使用；
（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约；
（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（三）配合物业服务企业按照前期物业服务合同的约定实施物业管理服务活动；
（四）按照前期物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；
（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；
（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第三章物业使用和维护
第八条业主、物业使用人应当按照下列规定使用物业：
（一）业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得侵害其他人的合法权益；
（二）自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好；
（三）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照物业服务企业指定的位置安装；
（四）当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主、物业使用人应当及时维修，消除隐患。
第九条业主、物业使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全，使用物业不得有下列行为：
（一）拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构，损坏共用的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗，或者扩大原有门窗尺寸，封闭阳台，损坏和改变房屋外貌；
（二）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品、在室内增设超荷载分隔墙体；在外墙安装存在安全隐患、有碍观瞻或者破坏小区整体环境的物品；
（三）擅自改变房屋设计用途等；
（四）占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备或者移装共用设备；
（五）在庭院、车位、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（六）不得私自安装和使用卫星地面接收设施。
（七）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和燃放烟花炮竹及排放有毒、有害、危险物质；
（八）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十条业主和物业使用人应当按照设计用途使用房屋，不得违反法律、法规以及本临时管理规约的规定改变房屋使用用途。
住宅房屋不得改变原有使用性质，不得改作非住宅使用。
不得在住宅房屋的底商进行生产、餐饮、娱乐、洗浴、洗车、修车、洗染等产生污染和噪音的经营活动。
第十一条业主和物业使用人不得以任何理由封堵市政道路、小区出入通道、消防通道。
第十二条业主和物业使用人不得以任何形式圈占、破坏小区公共绿地及场地。
第十三条业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。
第十四条业主和物业使用人使用物业应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
第十五条物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和使用人必须给予配合。
当物业出现危及安全、影响观瞻时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。
第十六条物业维护应当遵守下列规定：
（一）开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；
（二）业主负责专有部分和专有设施设备的维修和养护，对物业专有部分的维修和养护，不得侵害其他业主的合法权益；
（三）业主可以委托物业服务企业对其专有部分和专有设施设备进行维修和养护，双方根据约定承担相应的权利和义务。
（四）物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，负责对物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。
第四章装饰装修管理
第十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设施设备的使用、维修和养护，遵守国家及本市有关物业装饰装修管理规定，并事先告知物业服务企业，接受物业服务企业对房屋装饰装修的监督管理。
凡不符合安全要求和影响公共利益的装修行为，应当服从管理、及时改正。
业主或者物业使用人违规、违章装饰装修房屋或者妨碍他人正常使用物业的，应当恢复原状，造成他人损失的，应当承担赔偿责任。
第十八条业主或者物业使用人装饰装修房屋应当遵守下列规定：
（一）装饰装修房屋前，业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，遵守装饰装修的注意事项和有关规定；
（二）房屋进行装修时，不得拆改承重结构，涉及明显加大房屋荷载的装修工程，应当委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，经鉴定需要加固的，由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位按照房屋安全鉴定报告，提出加固设计方案，经加固后方可进行。
（三）设置安装窗外防盗护栏的，由物业服务企业统一规范，并依程序报送规划管理部门审批。
（四）按照规划预留空调机位安装空调室外机，空调室外机不得外露。
禁止在建筑物内的走道、楼梯、出口等共用部位安装空调设备。
空调冷凝水的排放不得妨碍他人的正常工作、生活。
（五）施工时遵守物业服务企业对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求；
（六）施工期间应当采取有效措施，减少或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响，装修时间段应在装饰装修管理服务协议中明确，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；
（七）遵守物业服务企业对装饰装修材料、装修垃圾存放的要求，在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共用部位和共用场地；
（八）对因装饰装修损坏共用部位、共用设施设备的，相关业主或者物业使用人应当自行修复，并承担相关费用。
第五章遵规守约
第十九条加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦共处，共同创造和维护良好的工作和生活环境。
第二十条业主和物业使用人应当自觉做到：
（一）按照国家、本市的相关规定及本物业管理区域的相关制度，文明饲养宠物、文明祭奠、定点燃放鞭炮、维护环境卫生；
（二）停放车辆应当遵守本物业管理区域和停车协议的相关规定，不得占用消防通道、道路及碾压绿地；
（三）与相邻业主和睦相处，模范履行业主义务，共建共管和谐家园。
第二十一条业主和物业使用人应当杜绝下列行为的发生：
（一）随意堆放杂物、高空抛物；
（二）私自侵占、毁坏绿地、改变绿地原有规划设计；
（三）随地吐痰、丢弃烟头、纸屑和垃圾；
（四）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；
（五）聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或者其他不道德行为。
第六章物业出租和转让
第二十二条业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本临时管理规约。
业主转让物业时，本临时管理规约对物业继受人具有同等约束力。
业主出租或者转让物业后，应当将物业出租或者转让情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
第二十三条业主转让物业时应当结清水费、电费、燃气费、供热费及物业管理服务费等相关费用。
第二十四条住宅出租应当以原设计的卧室房间为最小出租单位，客厅、厨房、卫生间、阳台等均不得单独出租，一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人。
人均居住（租住）面积不得小于10平方米。
第二十五条地下储藏室和缺乏基本生活条件的毛坯房不得出租供人员居住。
第七章共同利益
第二十六条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：
（一）根据本临时管理规约由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的管理制度；
（二）以批评、规劝、公示、等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约、前期物业服务合同和管理制度的行为；
（三）。
第二十七条物业管理服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，任何业主不得拖欠、延期交纳物业管理服务费。
第二十八条全体业主同意占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他地上场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费，除物业服务企业提取必要的管理服务费用外，场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。
场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。
场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
第二十九条全体业主同意实施机动车登记制度，使用管理卡、电子监控手段等先进的机动车管理模式。
第三十条业主或者物业使用人违反本临时管理规约，侵害全体业主共同利益的，在业主大会成立之前，可授权物业服务企业按照本临时管理规约向相关业主追究法律责任。
第三十一条利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主的同意。
物业服务企业代表业主收取的相关收益，应当单独列帐，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备并定期将使用情况向业主公示。
第三十二条人为造成物业损坏的，由责任人负责修复，并承担费用。
第八章违约责任
第三十三条业主和物业使用人因物业管理相关事宜发生争议时可以自行协调解决；不能自行协商解决的，可以向街道办事处或者乡镇人民政府、区县物业管理行政主管部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十四条违反本临时管理规约或者有关法律法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。
第三十五条物业使用人违反本临时管理规约的，业主承担连带责任。
第三十六条其他增加条款：
第九章生效日期
第三十七条本临时管理规约自购房人签订物业管理确认书之日起生效。
购房人（业主）签字：
开发建设单位盖章：
年月日年月日
附件2
天津港保税区、空该经济区管理规约
为了加强的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》及有关法规、规章，制定本管理规约，本管理规约对业主和物业使用人均有约束力。
第一章总则
第一条业主、物业使用人在使用、经营、出让其所拥有物业时，应当遵守物业管理相关法律、法规、规章和规范性文件的规定。
第二条执行、遵守业主大会通过的各项决议和有关决定，支持、配合业主委员会的工作。
第三条业主、物业使用人应当遵守物业服务企业根据有关法律、法规、规章、规范性文件制定的各项物业管理制度。
第四条业主、物业使用人应当支持、配合物业服务企业的各项管理服务活动。
第二章业主权利和义务
第五条业主、物业使用人按照相关法律、法规的规定在物业管理服务活动中，享有相应的权利，履行相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。
第六条业主享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；
（二）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）提议召开业主大会会议，就物业管理服务的有关事项提出建议；
（五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督专项维修资金的管理和使用；
（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主应当履行下列义务：
（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；
（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理服务活动；
（四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；
（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；
（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第三章物业使用和维护
第八条业主、物业使用人应当按照下列规定使用物业：
（一）业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得侵害其他人的合法权益；
（二）自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好；
（三）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照物业服务企业指定的位置安装；
（四）当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主、物业使用人应当及时维修，消除隐患。
第九条业主、物业使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全，使用物业不得有下列行为：
（一）拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构，损坏共用的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗，或者扩大原有门窗尺寸，封闭阳台，损坏和改变房屋外貌；
（二）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品、在室内增设超荷载分隔墙体；在外墙安装存在安全隐患、有碍观瞻或者破坏小区整体环境的物品；
（三）擅自改变房屋设计用途等；
（四）占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备或者移装共用设备；
（五）在庭院、车位、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（六）不得擅自安装和使用卫星地面接收设施。
（七）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和燃放烟花炮竹及排放有毒、有害、危险物质；
（八）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十条业主和物业使用人应当按照设计用途使用房屋，不得违反法律、法规以及本管理规约的规定改变房屋使用用途。
住宅房屋不得改变原有使用性质，不得改作非住宅使用。
不得在住宅房屋的底商进行生产、餐饮、娱乐、洗浴、洗车、修车、洗染等产生污染和噪音的经营活动。
第十一条业主和物业使用人不得以任何理由封堵市政道路、小区出入通道、消防通道。
第十二条业主和物业使用人不得以任何形式圈占、破坏小区公共绿地及场地。
第十三条业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。
第十四条业主和物业使用人使用物业应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
第十五条物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修和养护时，相关业主和使用人必须给予配合。
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