上半上海房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试试卷Word格式文档下载.doc

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价值较大的房地产

独立使用的房地产

不可分割的房地产

工业用地的监测点评估价格

5、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

10．2

11.0

11．3

11．5

6、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。

需求拉上型通货膨胀

需求拉下型通货膨胀

成本推动型通货膨胀

结构失调型通货膨胀

执行层的组织协调

7、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

竣工

交付

办理房屋所有权登记

入住

8、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。

地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图

城市地籍图比例一般为1：

500

宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图

宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：

500或小于1：

9、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。

（2009年试题）

马克思的利率决定理论

可贷资金利率理论

Is—LM曲线模型利率理论

流动性偏好利率理论

借款合同

10、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】

22m

28m

38m

50m

11、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。

（2001年试题）甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应。

向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续

向B市的规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

房地产估价机构必须加盖公章

12、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：

物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。

由以上资料，（）投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断

13、路线价法主要适用于两侧土地的估价。

城市街道

城市主干道

城市商业街道

城市高速公路

14、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（原题由于教材说法有误，笔者作了修改）

（1）．要求在成交日期时一次付清。

（2）．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。

（3）．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。

（4）．约定一年后一次付清。

（5）．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

第

（1）种情况

第

（2）种情况

第（4）种情况

第（5）种情况

15、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。

假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为__元/m2。

A．2949.44

B．3124.44

C．3194.44

D．3500

16、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。

A．国家信贷资金

B．国家预算资金

C．国家负担资金

D．国家计划资金

17、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

A．14140

B．42421

C．56561

D．60000

18、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

过去数据简单算术平均法

过去数据加权算术平均法

未来数据简单算术平均法

未来数据资本化公式法

19、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.00

20、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

21、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年．该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期．建筑物经济寿命为50年．假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为．【2007年考题】

2．00％

2．13％

2．22％

2．50％

22、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。

A．第三方保证人以自身的财产

B．财产

C．不动产

D．动产或权力

23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。

现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

3275

3287

3402

4375

24、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。

A．1.2

B．1.5

C．1.8

D．2.0

25、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100

B．150

C．160

D．200

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、廉租住房保障资金的来源有等。

地方财政预算安排

中央财政专项补助

住房公积金增值收益

土地出让净收益

住宅专项维修资金

2、城市详细规划分为__。

A．近期性详细规划和远期性详细规划

B．近期性详细规划和控制性详细规划

C．近期性详细规划和修建性详细规划

D．控制性详细规划和修建性详细规划

3、不属于房地产投资的物业类型是__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．农业物业

4、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A．统一采用总价

B．统一面积单位和内涵

C．统一付款方式

D．统一币种和货币单位

E．统一采用单价

5、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是（）。

A．资本金、借贷资金、预租售收入

B．预租售收入、资本金、借贷资金

C．借贷资金、预租售收入、资本金

D．资本金、预租售收入、借贷资金

6、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险

7、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。

避强定位方式

产品差别化方式

对抗性定位方式

重新定位方式

8、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

试计算该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

9、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。

按存量增量细分

按交易形式细分

按目标市场细分

按房地产用途细分

按地域细分

10、下列表述中，正确的有。

开发经营期可分为开发期和经营期

开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

经营期可具体化为销售期和出租期

在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

11、市场的客体通常是指__。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格

12、市场主体通常包括。

买家

卖家

交易对象

交易价格

交易行为

13、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择__。

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳效益

D．最佳档次

14、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过万元。

3.00

3.80

4.00

6.00

15、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。

从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。

3583

3909

4300

4778

16、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为__。

A．再次抵押估价

B．增加抵押贷款估价

C．续贷抵押估价

D．转抵押估价

17、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是__。

A．承租人将承租的房屋擅自转租的

B．签订无效合同的

C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的

D．承租人故意损坏房屋的

18、下列属于房地产市场调查内容的是。

经济环境

市场供给量调查

市场需求容量调查

消费者行为调查

竞争情况调查

19、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。

边际成本包括短期边际成本和长期边际成本

长期总成本可以分为固定成本与可变成本

平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形

短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

20、下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法正确的是。

拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。

经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金

拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府土地主管部门报批

拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批

对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴剩余款项和补办全部手续

由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

21、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。

理论上适用的估价方法，都必须选用

在适用的估价方法中，选用两种即可

理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用

必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法

仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

22、某开发项目的成本利润率为80％，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率。

等于20％

大于等于20％

小于20％

小于等于20％

23、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为__。

A．17%

B．20%

C．25%

D．30%

24、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是__。

A．强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

B．强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

C．强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

D．强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、冻结）的财产

25、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63