物业管理行业分析报告.docx
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物业管理行业分析报告
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2016年4月
目录
一、公司概况3
1、中国最大的社区服务运营商4
2、主营业务：
物业管理、工程服务、增值服务5
3、持续强化社区家庭服务O2O平台6
二、通过技术创新和模式创新，彩生活分享物管行业整合收益6
1、行业现状：
中小物业生存困难，成本、价格增速倒挂6
2、行业整合成本不高，TOP20有扩张机会8
2、通过技术创新和模式创新降低成本是彩生活扩张利器9
3、2020年彩生活有望达成10亿平米物管目标10
三、彩生活有望通过房、车、人实现“流量变现”11
1、彩生活战略终极目标是借助社区入口，建立社区生态圈11
2、2014年彩生活增值服务在毛利中占比208%12
3、围绕房、车、人的紧密生活圈服务，彩生活有望获得竞争优势14
四、风险因素15
1、劳动力成本持续上升15
2、物业管理公司并购成本上升16
3、增值业务可能受到第三方垂直平台威胁16
五、盈利预测：
未来6年净利润复合增长率有望超过30%16
中国最大的社区服务运营商。
彩生活成立于2002年，是目前中国最大的社区服务运营商，管理的物业面积超过2亿平米。
主营业务包括：
物业管理、工程服务、增值服务。
彩生活将“对物的管理”转变为“对人的服务”，开发并运营了彩之云社区服务平台，注册用户数超过100万，活跃用户超过40万，E理财、E维修、E租房已分别上线运营。
通过技术创新和模式创新降低成本是公司扩张利器。
物管行业属于劳动密集型产业，由于人工成本持续上升，同时管理费受“政府指导价”管制，导致成本、价格增速倒挂，中小物业公司生存艰难。
再加上行业集中度低（TOP20的市场份额44%），带来的直接益处是行业整合成本低。
彩生活首先通过自动化（摄像头、防跟踪自动门）、标准化（总部或地区办事处集中管理）、服务外包（清洁、园艺）的方式降低人力成本和运营成本，获得行业竞争优势，然后通过委聘和收购兼并的方式扩大市场份额，分享行业整合的盛宴。
从广覆盖到做密度，2020年公司有望达成10亿平米物管目标。
截至2014年底，彩生活已布局110个城市，提供订约管理和顾问服务的住宅小区1260个，管理面积205亿平方米。
目前覆盖广度已达标，未来需要做深密度。
假设每年新增委聘面积05亿平米，并购面积08亿平米，则可达成目标。
未来6年净利润复合增长率有望超过30%。
2014年剔除上市和购股权费用的影响，公司平均每平米净利润为132元。
未来不利因素是收购价格和物业管理成本上升。
保守假设到2020年平均每平米管理物业净利润1元/年。
在10亿平米的物业管理面积基础上，公司净利润有望超过10亿元，对应在2014年15亿元净利润基础上，未来6年复合增长率有望超过30%。
公司有望通过房、车、人实现“流量变现”。
彩生活2014年增值服务在毛利中占比208%。
公司终极目标是以社区服务为入口，打造社区生态圈。
社区服务平台“彩之云”目前拥有128万用户，占社区总人口的50%，其中活跃用户50万。
公司在门禁卡与APP结合、通过缴费、投诉、房屋租售、维修、快递等丰富服务场景、提供社区金融方面都有很好的尝试。
我们认为，房屋租售业务中的“看房”、汽车后服务中的“洗车”和“智能停车”、围绕人的“养老”、“托儿”、“课外教育”等都属于线下较重的结点，物管公司若与专业公司合作，有望获得竞争优势。
一、公司概况
1、中国最大的社区服务运营商
彩生活服务集团有限公司（简称彩生活）成立于2002年6月18日，是一家集物业服务、楼宇智能、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团，已经发展成为中国最大的社区服务运营商。
截至2014年12月31日，公司管理的物业面积超过2亿平米。
2014年6月30日公司在香港联交所主板挂牌上市，股份代号：
1778，成为国内社区服务运营第一股。
公司控股股东是花样年控股集团，管理的物业仅有3%来自花样年集团兴建的物业，97%都来自于花样年集团之外。
2、主营业务：
物业管理、工程服务、增值服务
物业管理服务，主要包括：
（1）为住宅社区提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等服务；
（2）为物业发展商提供的预售服务，包括预售示范单位的清洁、保安及保养。
工程服务，主要包括：
（1）设备安装服务；
（2）维修及保养服务；及（3）透过公司的设备租赁计划提供的自动化及其他设备升级服务。
社区租赁、销售及其他服务。
主要包括：
（1）公共空间租赁协助；
（2）购物协助；及（3）住宅零售单位租赁及销售协助。
3、持续强化社区家庭服务O2O平台
彩生活将“对物的管理”转变为“对人的服务”，开发并运营了彩之云社区服务平台。
彩之云社区服务平台以物业管理服务为基础，围绕小区基本服务和配套生活服务，为业主和住户打造一个一站式的本地生活服务平台。
目前彩之云注册用户数超过100万，活跃用户超过40万，E理财、E维修、E租房已分别上线运营。
二、通过技术创新和模式创新，彩生活分享物管行业整合收益
1、行业现状：
中小物业生存困难，成本、价格增速倒挂
人工成本持续上升，未来成本压力加剧。
传统物业管理属于劳动密集型产业，成本中人工费用占到60-70%。
截至2012年底，全国物业管理从业人员数量约为6123万人，较2008年经济普查公布的25012万人增长了约145%。
受制于年轻劳动力供给减少，预计人工成本每年平均增幅10%以上。
根据世界银行2012年预测数据，中国未来5年20-29岁人口年均减少1130万，50岁以上人口年均增加1670万。
管理费受制政府指导价，价格上调余地很小。
根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格（2007）2285号），物业管理服务的定价成本乃根据经人民政府主管价格行政部门评估后的物业管理服务平均成本而厘定。
同时，上调物业费很容易导致业主的集体反对，直接结果是缴费率下降。
2013年行业物业费收缴率仅为60-70%之间，TOP100业务公司的收缴率也只能做到954%。
2、行业整合成本不高，TOP20有扩张机会
传统物业管理无规模经济效益，市场集中度极为分散。
行业进入门槛较低，截至2012年全国物业企业约为71万家，较2008年58万家增长了约23%。
2013年TOP1、TOP20、TOP100、TOP200物业企业管理的物业面积分别为06亿平米、64亿平米、151亿平米、196亿平米，市场份额分别为04%、44%、104%、136%。
受制于高昂的人力成本，规模经济性较差是集中度分散的主要原因。
随着多元业务占比提升，规模经济效果逐步显现。
2013年，TOP20物业企业其他业务收入占比已提升到307%，远高于TOP21-200企业的16-17%的水平。
TOP20企业对应的人均经营收入、利润率分别为91万元/人、58%，显著高于TOP21-200企业。
2、通过技术创新和模式创新降低成本是彩生活扩张利器
自动化和服务外包是降低成本主要原因。
凭藉自动化装置，公司总部或地区办事处集中管理标准化服务。
例如，公司安装防跟随自动门，以大幅减少对保安人员的配置。
部分物业管理服务（包括清洁及园艺）外包给专门附属公司或有能力服务多个住宅社区的合资格第三方承包商。
人力成本较同行减少50%以上。
2013年，彩生活管理的每百万平方米合约管理建筑面积的平均员工人数为121名，仅为Top100同业公司的482%。
截至2014年，公司合约管理建筑面积的员工平均人数为每百万平方米103名。
彩生活的人员主要集中在物业管理人员，而服务人员如清洁人员及维修人员都是采用外包的形式。
成本下降是公司扩张利器，同时确保公司盈利能力。
根据中国指数研究院、彩生活招股说明书数据估算，预计行业每平米物业费均价为20元/月，而彩生活仅为15元/月，比同行平均低25%。
成本的下降不但让利业主，同时公司盈利能力仍得到有效保证。
3、2020年彩生活有望达成10亿平米物管目标
从广度覆盖到做深密度。
公司未来5年的目标是：
进入100个城市经济发达城市；每个城市平均管理1000万平米物业面积。
截至2014年底，公司已布局110个城市，提供订约管理和提供顾问服务的住宅小区数目1260个，总建筑面积约为205亿平方米。
新委聘和兼并收购并举，预计物业面积复合增长率308%。
截至2012年底，全行业管理各类房屋面积1453亿平米，考虑在建物业（2013年底住宅在建物业为486亿平米），预计2020年全国物业管理面积超过200亿平米。
彩生活实现10亿平米目标对应市场份额为5%左右，对应未来6年需要新达成的目标面积是8亿平米，隐含年复合增长率为308%。
公司将采取新委聘和兼并收购小物业管理公司两种方式达成。
新委聘方式可以确保40%新增目标达成。
假设其中40%即32亿平米通过新委聘达成，对应每年平均新委聘面积为05亿平米。
2013年新委聘面积为047亿平米，2014年新委聘面积达089亿平米。
公司现有的业务基础和竞争优势完全可以确保新委聘任务达成。
2015年起，公司决定和在全国排名50名上下的开发商合作，开发商卖房子，彩生活卖服务。
并购方式确保60%新增目标达成，而且不需要股权融资。
假设其中60%即48亿平米通过收购物业管理公司达成。
目前市场上收购价格约为2-4元/平米，按3元/平米均价计算，则公司总共需要144亿的现金支出。
截至2014年底，公司账上现金达82亿元，可以满足未来3年的并购支出。
公司目前尚无银行贷款，预计未来通过债务融资、利润滚存等方式基本可以满足进一步的并购需求。
三、彩生活有望通过房、车、人实现“流量变现”
1、彩生活战略终极目标是借助社区入口，建立社区生态圈
彩生活战略实施分成四个步骤：
步骤1：
通过新委聘和兼并收购，实现传统物业管理面积增加。
步骤2：
通过社区升级改造，实现成本下降、效率提升，向“新型物管”转型。
步骤3：
提升社区服务，构建社区平台，实现增值收入。
步骤4：
在社区平台基础上，大量连接生活服务、房屋服务、金融服务、商品服务等第三方公司，形成生态圈。
步骤1和步骤2已是确定性事件，预计战略目标可以按预期达成，有望为投资人带来年复合30%左右的收益。
公司正在积极探索步骤3和步骤4，期望能带来超额收益。
2、2014年彩生活增值服务在毛利中占比208%
Top100物业管理多元业务收入在企业全部营收和总利润中所占的比例连续稳步提升。
其中利润占比连续五年超过50%，2013年多种经营在企业全部营收中占比321%，而利润占比却达到618%。
彩生活2014年309亿元毛利中，物业管理、工程服务、增值服务分别占比为613%、178%、208%。
增值服务收入已经是物业公司的重要收入来源。
彩生活物业管理毛利占比高于同行，源于人力成本下降带来的物业管理盈利贡献提升。
从行业趋势看，增值业务收入有望持续提升。
3、围绕房、车、人的紧密生活圈服务，彩生活有望获得竞争优势
彩之云目前拥有128万用户，其中活跃用户50万。
从用户数来看，截至2014年底，彩生活205亿管理面积对应250万人口。
借助用户进出门禁系统的刚性使用需求，彩之云（手机APP）用户粘性较好。
目前彩之云的用户超过128万户，占社区总人口数的50%。
如果2020年彩生活实现10亿平米物业管理面积目标，则对应管理超过1000万家庭、3000万人口，对应的彩之云用户超过1500万。
从用户活跃度来看，截至2014年底，彩之云活跃用户超过50万户，转化率为40%。
提升用户活跃度是增加流量的关键，也是难点，公司仍处于探索阶段。
我们认为以下尝试值得关注：
门禁卡和彩之云APP的成功结合，不但提高用户进出小区的便捷度，同时也让公司建立用户大数据成为可能。
通过业主扫描二维码进出小区，结合手机APP定位功能和用户点击行为，可以对用户特征进行基本画像。
通过缴费、投诉、房屋租售、维修、理财、快递等生活场景服务，大幅提高社区用户体验，丰富用户数据。
其中，E维修于2014年9月试运营，目前的日单量在150左右，到今年年底保守估计会到5000；E理财上线2个月，已有超过1亿的交易量。
提供社区金融服务。
母公司花样年有小贷、融资租赁、商业保理的牌照，最近收购了一家保险经纪公司，近期还将收购一家第三方支付公司。
房屋租售业务中的“看房”是线下较重的一个结点，物管公司可以通过与优秀的二手房中介合作，形成竞争优势。
还有，汽车后服务业务中的“洗车”和“智能停车”也是线下较重的结点，如果能与连锁汽车维修公司合作，并建立立体停车场，将解决客户痛点。
再有，养老服务、托儿服务、课外教育都是围绕“人”的线下较重的结点，如果能与品牌专业机构合作，将有望获得竞争优势。
四、风险因素
1、劳动力成本持续上升
人力成本仍然是彩生活的主要成本构成，人力成本的持续增长有可能继续挤压公司的利润率。
这有赖于公司继续降低成本、提高物业管理效率，同时提升多元业务收入占比。
2、物业管理公司并购成本上升
虽然市场集中度低，中小物业管理公司面临生存压力，市场上不乏收购机会。
但随着同业并购加剧，有可能导致并购价格上升，导致公司规模增长目标低于预期。
3、增值业务可能受到第三方垂直平台威胁
借助公司物业管理平台，彩生活有可能成为重要的流量入口，通过与中小服务提供商对接，实现业主100米范围内的生活需求。
但垂直领域的互联网平台有可能凭借更加优秀的用户体验，占据商户和用户资源，彩生活难以抗衡。
五、盈利预测：
未来6年净利润复合增长率有望超过30%
按总的管理面积计算，彩生活2014年平均每平米物业收入为159元，其他收入103元，合计262元。
剔除上市和购股权费用的影响，对应平均每平米净利润为132元。
未来不利因素是收购价格和物业管理成本上升，但增值服务收入贡献有望增加。
保守假设到2020年平均每平米管理物业净利润1元/年。
在10亿的物业管理面积基础上，公司净利润有望超过10亿，对应在2014年15亿净利润基础上，未来6年复合增长率超过30%。
预计公司2015/16/17年EPS分别为028/041/055元。
注：
表中彩生活净利润剔除了上市费用和购股权费用。
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