物业管理行业市场分析报告.docx
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物业管理行业市场分析报告
2019年物业管理行业市场分析报告
壹、行业篇
一、物业管理行业成为经济和社会发展的重要推动力量
二、物业管理行业政策发展变化情况
三、“技术和资本”成为物业管理行业发展助推器
四、物业管理行业发展现状之数据解读
貳、企业篇
一、管理规模：
管理面积均值达3164万平米，市场份额超三成
二、经营绩效：
固本开新营收均值达7.42亿元，增值服务加速利润释放
三、服务质量：
重点企业满意度超80分，收缴率、续约率维持高位
四、发展潜力：
储备面积均值突破400万方，人才与技术推动企业发展
五、社会责任：
解决就业超百万，诚信经营纳税总额达90.64亿元
叁、资本篇
一、资本时代开启，上市物企达68家
二、香港主板：
后继者正在赶来的路上
三、A股主板：
南都一枝独秀
四、新三板：
以退为进，积极筹划下一站IPO
五、资本青睐的“吸睛”核心利器：
固本开新、提质增效
肆、技术篇
一、大型企业打造开放、包容、共享的平台
二、平台向纵深发展，服务更加务实，要效果、要收益
三、科技在物业中的运用成效
伍、展望篇
一、市场空间：
万亿级蓝海任君遨游
二、扩大规模仍是发展王道
三、基础服务是收入基石，多种经营为盈利关键
四、物业服务企业新“四化”
五、深化发展，形成多层次资本市场结构
壹、行业篇
一、物业管理行业成为经济和社会发展的重要推动力量
在经济平稳增长、城镇化加速推进、消费升级和居民收入水平提高的共同推动下，物业管理行业迎来发展黄金期。
从经济贡献看，行业营业收入占2017年全国服务业增加值比重达到1.4%；从社会贡献看，约有1200万人从事物业管理相关工作，每年直接或间接提供就业岗位达100万个，物业行业快速健康发展，成为推动经济和民生建设、维护社会和谐稳定的重要力量。
图：
物业管理行业发展情况
数据来源：
中指研究院
二、物业管理行业政策发展变化情况
迄今为止物业管理行业在中国已走过38年的发展历程，先后经历了发展初期、规范期以及多元化发展新时期。
随着行业不断发展，政府部门越来越重视物业管理，相关法律法规陆续出台，政策内容也逐步由规范性向支持、鼓励性演变。
三、“技术和资本”成为物业管理行业发展助推器
1、“技术”助力物业管理行业迎来发展契机
物业管理行业科技含量快速提升，伴随互联网的应用经历了从无到有，从概念走向现实的过程，迎来发展新契机。
越来越多的物业服务企业借助互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等新技术进行跨界融合，不断加快智慧平台建设步伐，促进物业服务模式从密集型劳动输出向集约型现代服务模式的逐步转变。
图：
“物业+互联网”发展历程
2、“资本”成为物业管理行业发展助推器
资本市场上，物业服务企业经历了被冷落、到受关注、再到受重视的历程，自2014年彩生活叩响资本市场大门后，越来越多的企业借乘资本市场东风之势，价值得到重估，打通多元化融资渠道，助推企业和行业跨越式发展。
图：
物业服务企业的资本之路
四、物业管理行业发展现状之数据解读
1、物业服务企业数量及分布
2017年全国物业服务企业共11.8万家，比2014年增长18.2%，年复合增长率3.97%。
从区域分布看，华东区域服务企业数量占比最高，为30.5%，其次为华北、华南、华中和西南区域，占比均超过10%，西北和东北区域的物业服务企业数量较少，占比分别为8.5%和8.0%，与2014年相比，各区域占比波动不大。
图：
全国物业企业服务企业数量区域分布
2、从业人员规模及构成
2017年全国物业管理从业人员约904.7万人，比2014年增加29.4%，年复合增长率8.9%。
从区域分布来看，华东区域物业管理从业人员数量占比最大，为32.9%；其次为华南、华北、西南和华中区域，占比均超过10%；东北和西北区域占比较小，分别为7.2%和7.0%。
受企业布局与降本增效经营策略的影响，从业人员增幅低于管理面积的增长幅度。
图：
全国物业管理从业人员数量分布
3、营业收入规模及增长情况
2017年物业管理行业经营收入为6007.2亿元，与2014年（4091.7亿元）相比增长了46.8%，年复合增长率13.66%。
随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。
图：
全国物业管理行业经营总收入
4、人均管理面积及增长情况
2017年物业服务企业人均管理面积为2788平方米，相比2014年人均2313平方米增长了20.54%。
互联网、物联网、大数据等新技术效应逐步显现，极大地提高了服务和管理效率，减少了物业服务企业的用工量，同时行业上下游产业链的逐步形成和专业化的分工，也进一步促进了产业协同效率的提升。
图：
全国物业管理行业人均管理面积
貳、企业篇
一、管理规模：
管理面积均值达3164万平米，市场份额超三成
2017年，百强企业在管项目数量均值178个，比2016年增加12个，管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，市场份额持续走高，上升到32.42%，较2016年提高2.98个百分点，增幅高于2016年，行业集中度进一步提升。
图：
百强企业管理规模与市场份额变化情况
1、TOP10是百强企业均值的6.28倍，各梯级差距拉大，企业分化加剧
TOP10企业展现了“越大越快，越快越好”的规模优势，管理面积均值达2.16亿平方米，是百强企业均值的6.82倍，增长率为14.59%，市场份额为11.06%，强者恒强态势延续。
TOP11-30企业管理面积均值为4976.96万平方米，是百强企业均值的1.57倍。
TOP31-50企业和TOP51-100企业管理面积均值分别为1988.74万平方米和1167.68万平方米，增长相对平稳。
图：
TOP10企业管理规模与市场份额变化情况
图：
百强企业不同层级管理面积情况
2、借助兄弟开发公司优势，促进规模扩张
图：
部分物业服务企业管理面积增长构成情况
依靠兄弟开发公司扩张是百强企业管理面积扩张的主要方式。
2017年，百强企业中有开发背景的企业共147家，这些企业在管面积中，近六成来自兄弟开发商。
3、加大市场开拓力度，扩大管理半径
除依托兄弟开发公司资源外，市场化拓展成为规模扩张的重要手段之一。
企业顺应大势技术求新，促使服务半径显著扩大；同时，积极修炼内功，精进服务品质，在此基础上，强化市场拓展，加大项目竞标与战略合作，最大限度谋求规模化发展。
图：
部分有开发背景的百强企业市场化拓展比例
4、平台输出，成为大型企业开疆扩土的新势能
部分百强企业打造服务平台，通过吸引合作伙伴，加强对平台上合作企业的技术支持，平台服务规模增长显著。
如彩生活通过向合作企业输出彩之云平台、技术、产品及服务，有效扩大了平台服务规模。
图：
彩生活平台服务规模增长情况
5、并购不再盲目，频率放缓，成为规模扩张补充手段
收并购是规模突围、提速发展的重要手段，也是导致行业集中度提高重要原因之一。
但在收并购的热潮下，2018年物企收并购更加趋于理性，对潜在标的的选择也更加严格。
主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购。
表：
部分物企最新收并购情况
6、构建全新商业模式，换道扩规模
百强企业突破传统框架，借力新思维、新技术创新更多模式，实现规模业绩提升。
如彩生活创新推出“彩住宅”产品，基于“房产+服务”销售模式，以彩之云平台消费券“饭票”方式获得销售住宅物业管理权，以内生式获取资源形式助力规模增长。
图：
彩生活住宅2016-2018H年销售情况
7、抢抓主流市场深耕，六成管理面积位于五大核心城市群
2017年，百强企业规模扩张重心转向区域深耕，进入城市数量均值保持28个不变的基础上，单个城市项目数量和管理面积均值都有所增加，分别达到6.35个、17.79万平方米。
图：
百强企业进入城市数量与单位城市项目均数
2017年，百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角及成渝三个城市群，分布比例较高，分别为20.14%、12.77%及11.52%。
其中，珠三角、成渝及京津冀三个城市群深耕成效显著；长三角、长江中游两个城市群仍具备广阔发展潜力。
图：
百强企业城市群管理面积分布情况
8、承接大体量项目逐年增多，单盘效益提升
2017年，单个项目在50-100万平方米、100万平方米以上的项目数量分别为1596个、285个，较2016年分别增长11.37%和10.04%。
一方面，单个项目面积达到一定规模后，以标准化、自动化、智能化控制企业成本、提升运营效率的效果更加明显；另一方面，大盘项目的人口聚集优势，产生更多增值服务需求，打开社区增值业务的增长空间。
图：
百强企业管理大盘项目情况
二、经营绩效：
固本开新营收均值达7.42亿元，增值服务加速利润释放
2017年，百强企业营业收入均值达74209.92万元，同比增幅18.20%，净利润均值为5733.65万元，同比增长25.22%，总体呈上升趋势。
图：
百强企业营业收入均值及净利润均值变化情况
1、TOP10企业营收、净利润增速最快，绩效最优
TOP10企业营收和净利润均值分别为43.20亿元和3.75亿元，是百强企业营收和净利润均值的5.82倍、6.54倍，同比增长37.60%、40.72%，增速最快，是百强企业增速的2.07倍、1.61倍。
图：
百强企业分层级营业收入均值及增长率
TOP11-30企业营收和净利润均值分别为13.25亿元和1.02亿元，是百强企业收入和净利润均值的1.79倍、1.77倍，同比增幅分别为27.67%、38.47%，增速是百强企业的1.52倍、1.53倍。
TOP31-50、TOP51-100企业的营业收入均值分别为4.75亿元和2.77亿元，增长相对平缓。
图：
百强企业分层级净利润均值及增长率
2、夯实主业，基础物业服务收入及净利润占比分别为81.80%和58.32%
2017年，百强企业得益于内生增长加快、外延扩张持续，基础物业服务收入均值达60703.71万元，同比增长16.89%，是百强企业收入构成的基石，占比高达81.80%；同时，百强企业注重利用技术提升基础物业服务管理效能，2017年，基础物业服务净利润均值达3343.87万元，占比为58.32%。
图：
百强企业基础物业服务收入及净利润均值占比
3、增值服务利刃出鞘，多种经营收入占比18.20%，净利润占比41.68%
随着商业模式的升级和优化，社区服务生态布局的逐步完善，百强企业多种经营收入均值及净利润均值持续攀升。
多种经营成为企业盈利的关键增长点，2017年，多种经营收入均值1.35亿元，同比增长24.46%，业绩贡献度为18.20%，多种经营净利润均值占比却达41.68%，持续释放更多盈利潜力。
图：
百强企业多种经营收入及净利润占比情况
4、百强企业延伸服务链条，优化服务供给，拓宽收入来源
2017年，业主增值服务收入占比达52.14%，其中，空间运营收入占比达12.06%，房屋经纪、电商服务及社区金融占比分别为9.56%、7.02%及5.42%，家政服务及养老服务占比分别达4.27%和2.78%。
多种经营服务收入中的占比达47.86%，其中，顾问咨询服务收入占比达14.38%；案场服务收入占比达17.65%；工程服务收入占比15.38%。
图：
百强企业多种经营收入构成情况
5、人均产值近14万元，营业成本率达77.69%
多管齐下保证了人均产值和人均管理面积的提升，在严峻的成本压力下实现了营业成本率的下降，保证了盈利水平。
2017年，百强企业人均产值为13.99万元，同比增长15.51%，人均在管面积为5912.97平方米，同比增长12.49%，营业成本率达77.69%，同比下降1.08个百分点。
图：
百强企业人均绩效情况
三、服务质量：
重点企业满意度超80分，收缴率、续约率维持高位
2018年，中指研究院研究组启用全新调研方式，运用云计算+大数据技术，自主研发中国房地产顾客满意度专业调研平台-中指云调查，实现二维码扫描、公众号嵌入、短信通知及移动APP答题的多种渠道回收数据。
调研结果显示，重点企业整体满意度为80.10分，连续四年维持高位。
从业主对百强企业各分项服务的满意度来看，绿化养护、清洁卫生、入户维修、物业人员素质、客户服务等多项服务满意度较高，均超80分。
图：
重点企业整体服务水平满意度情况
四、发展潜力：
储备面积均值突破400万方，人才与技术推动企业发展
2017年，百强企业合同储备项目均值为23.3个，储备面积均值为420.03万平方米，同比增长84.56%。
图：
不同层级百强企业合同储备面积情况
TOP10企业储备项目数量均值为175.2个，储备面积均值为3264.23万平方米，分别是百强均值的7.52倍和7.77倍，优势资源进一步向优势企业集聚。
TOP11-30企业储备项目数量均值为62.4个，储备面积均值为679.56万平方米，分别是百强均值的2.68倍和1.62倍。
TOP31-50企业和TOP51-100企业储备项目数量均值分别为32.8个，25.6个，储备面积均值分别为262.01、155.01万平方米。
五、社会责任：
解决就业超百万，诚信经营纳税总额达90.64亿元
2017年，百强企业提供就业岗位数量106.10万个，同比增长2.33%，提供外包岗位46.92万个，同比增长18.07个百分点。
图：
百强企业员工总数及外包岗位总数
2017年，百强企业在管保障性住房项目总数达711个，保障性住房项目总面积为1.43亿平方米，新增保障房管理面积超1430万平方米，同比增幅11.09%。
2017年，百强企业共纳税90.64亿元，纳税额均值为4544.84万元，同比增长16.93%，捐赠总额达到1.72亿元，同比增长6.17%。
图：
百强企业管理保障房项目情况
叁、资本篇
一、资本时代开启，上市物企达68家
截至目前，已有11家物企成功登陆香港主板，1家成功突破A股市场，56家挂牌新三板，资本正以前所未有的速度进入行业。
图：
物业企业上市情况
1、主板市场：
上市企业市值、市盈率稳中有升
根据2019年1月28日收盘数据，碧桂园市值高达318.1亿港元，绿城服务和雅生活服务市值分别达189.4亿港元和133.2亿港元,新城悦以40.07的高市盈率领先其他企业。
图：
物业企业上市市值、市盈率情况（截止2019年1月28日）
南都物业的市值按照1港元=0.8587人民币进行换算
2、上市物企对比分析（18年中业绩）
新城悦数据截止日期为2018年4月30日
二、香港主板：
后继者正在赶来的路上
1、市值与规模、营收正相关，公司出现分化
企业营业收入、利润越高，市值和市盈率就相对较高，呈现出明显的正相关关系。
同时，企业间出现分化，市值差距拉大。
表：
2018年在港上市企业基本情况（数据截止2019年1月28日）
2、在港上市企业借助资本力量实现业绩倍增
通过分析在港上市企业的收入和管理面积，可以看出，资本在助推企业发展时的力量。
图：
部分在港企业上市年、2017年及2018上半年营业收入对比
图：
部分在港企业上市年、2017年及2018上半年净利润对比
图：
部分在港企业上市年、2017年及2018上半年在管面积对比
3、彩生活：
叩开资本市场大门
图：
彩生活上市历程
❖彩生活在管面积、营业收入情况
截止2018年上半年，彩生活在管面积增至4.84亿平方米,在管项目达到2555个，营业收入升至17.57亿元，净利润为1.75亿元。
图：
彩生活2013-2018上半年在管面积及项目个数
图：
彩生活2013-2018上半年营业收入和净利润趋势
❖彩生活利用资本市场，实现多轮融资
上市以后，彩生活积极利用资本市场，在资本市场上实现了多轮融资。
彩生活融资方式多是采用非公开发行公司债以及资产支持专项计划。
表：
彩生活自2016年以来部分融资情况
❖彩生活竞争优势突出，实现企业快速增长
①智慧社区平台优势：
提出“智慧社区生态圈”理念，以“互联网+”思维和新兴科技为手段，从线上、线下一体化出发，激活社区内部各项资源，构建彩生活社区服务“大升级，大联众”的态势。
②业务创新优势：
2015年，推出“彩生活住宅”产品；2017年，创新开发出“彩生活车位”产品。
③品牌创新优势：
转化服务理念，实现传统物业和增值服务的双提升，创造全新的中国社区服务模式。
④规模与成本管控优势：
彩生活借力于资本市场，完成大规模的兼并收购，实现规模的快速增长。
通过自动化、集中化、标准化管理体系的建立，实现优秀的成本控制。
图：
彩生活的竞争优势
4、绿城服务：
提速行业资本化进程
❖ 绿城服务在管面积、营业收入情况
截止2018年上半年，绿城服务在管项目1095个，在管面积达到150.8百万平米，营业收入为29.28亿元，净利率为7.4%，盈利质量亦愈加突出。
图：
绿城服务2014-2018上半年在管项目数量、在管面积和储备面积变化情况
图：
绿城服务2014-2018上半年营业收入和净利润走势
❖ 绿城服务上市吸睛点
① 品牌壁垒+定位清晰：
绿城服务市场口碑良好，长期坚持定位服务中、高端物业。
② 储备面积是未来发展的有效保障：
2017年绿城服务储备面积到150百万平米，绝大部分储备面积在3-4年内会转化为在管面积贡献收入。
③ 存量房+管理输出抵御地产周期下行：
面对地产调控带来新房市场增长放缓以及新增项目向大中型开发商倾斜的趋势，公司选择切入存量二手房市场和管理输出两条路来应对。
④ 外延扩张可能取得进展：
过去两年因为大中型物管公司估值较高所以一直退而求其次收购一些小物业公司，在融资支持下，且地产调控打压了大中型物管公司的潜在收购估值，因此外延并购有望取得进展。
图：
绿城服务上市吸睛点
❖ 绿城服务IPO募集资金，近5成用于收购企业
绿城服务于2016年7月12日成功在联交所主板上市，发行77.7776亿股新股，扣除包销费用及相关开支后，上市所得款项总额为港币14.72亿元（等同人民币12.66亿元）。
该等款项用途分配使用：
—49%用于收购物业服务公司及提供增值服务的公司
—7%用于开发及推广「智慧园区」项目，及园区产品和服务
—19%用于偿还贷款
—25%做运营资金及一般企业用途
图：
绿城服务IPO募集资金用途分配情况
5、2018年物管行业迎来赴港上市潮，后继者正在赶来的路上
三、A股主板：
南都一枝独秀
1、南都总市值约23.3亿元，市盈率25.34
2018年2月1日，南都物业正式挂牌，成为A股“物业第一股”，截止2019年1月28日收盘，南都总市值约23.3亿元，市盈率25.34。
图：
2014-2017年南都物业签约面积情况
图：
南都物业2014-2018上半年营业收入、净利润情况
图：
南都物业2014-2018上半年物业费及多种经营收入情况
2、南都物业服务特色及优势
① 在管物业类型全面，具体服务细致入微，从项目前期介入、竣工验收、交付到日常服务全过程，公司建立了完善的管理体系和操作流程；
② 与时俱进，时刻创新：
2015年，上线面向内部管理的员工终端APP（悦服务）和面向住宅区管理的客户终端APP（悦嘉家）。
2016年，开发了针对办公园区用户的客户终端APP——JoyparkAPP。
2018年，完成悦嘉家智慧生活服务平台的迭代升级；
③ 完整的品牌服务体系：
从业主的实际需求出发，建立一套完整的品牌服务体系，包括南都管家、悦都网络、乐勤清洁、乐勤工程、大悦资管；
④未来规划清晰合理，助力长期稳健发展：
南都物业将借助资本的力量加大对物业管理智能化系统、全国物业服务业务拓展、社区O2O平台建设、公寓租赁服务与人力资源建设等方面的投入。
图：
南都物业服务特色及优势
四、新三板：
以退为进，积极筹划下一站IPO
1、以退为进
2018年共有约10家物企选择退出新三板市场，因新三板市场流动性疲软，融资能力有限，并不能给物企足够的推力。
以退为进，积极转战A股和港股应该才是摘牌新三板的真正缘由。
在已经成功登陆港股市场的物企中，新城悦和永升生活服务皆为退出新三板市场，转而在港股上市；2018年7月，嘉宝股份宣布终止在全国中小企业股份转让系统挂牌，当年12月拟申请H股上市并获证监会受理。
由于A股市场的IPO审核较为严格，加之港股物企普遍的高市盈率使得港股市场成为18年物企上市的主战场。
2、新三板上市企业——分层管理维度和交易维度
❖ 分层管理维度
截止2019年1月28日，新三板全部企业超一万家，创新层企业占比约为8.55%，物业服务企业6家企业入围创新层，占新三板物企业10.71%，高于创新层占比平均水平。
表：
物业服务企业创新层名单
❖ 交易维度
2018年，25家新三板物业企业有交易。
据2019年1月2日收盘数据，第一物业市值领先达11.95亿元。
表：
2018年有过交易的25家物业服务企业名单
五、资本青睐的“吸睛”核心利器：
固本开新、提质增效
1、上市企业核心优势成“吸睛”利器
企业独特的核心优势具有不易复制性，形成了高门槛，进一步提高品牌辨识度和认知度，加固企业领先市场地位及增加市场份额，这也是资本市场格外看重的。
雅生活服务依托雅居乐物业和绿地物业双品牌的影响力，形成优势互补，有助于快速拓展物业组合，发展成为业务更全面、结构更健康的企业。
碧桂园服务管理项目单体平均规模较大，呈现独具特色的大盘特点，有利于发挥规模效应，实现较高的盈利水平。
图：
上市物业服务企业的独特优势
2、管理、人才双轮驱动，构筑运营优势
上市物业服务企业都注重采取标准化运营、精细化管理以及优化信息技术提升运营效率。
企业通过服务的标准化确保在各个区域市场提供统一优质的服务，有助于提高服务质量及业主整体满意度；注重提高资金、物质、人力等资源的利用率，提升财务管理效能以实现精细化管理，并辅之运用先进及优化的信息技术改善服务效率，降本增效，进而实现规模化和盈利最大化；企业通过建立完善的人力资源管理体系，采取多种方式培养、锻炼、激励人才，形成独特的人才优势，从而巩固自身的市场地位。
图：
上市物业服务企业的运营优势
3、社区增值服务加强自身盈利能力，资本市场看好物业行业
预计到2020年，社区增值服务的市场容量将近3.4万亿，通过开展多样化的社区增值服务加强自身盈利能力，拉动庞大的社区终端消费资源，这也正是资本市场看好行业的关键。
物业服务企业通过植入互联网基因搭建社区平台，整合社区内外资源，积极利用大数据对业主的需求偏好进行数据化解读，基于业主家庭的资产价值，围绕房屋、汽车、生活配套三类开展创新增值业务。
图：
部分物业服务企业社区服务平台建设
4、多元化增值服务全面开花
2018年物业服务多元绽放，涉足养老、金融、租赁、教育、旅游、新零售、农业等多方面，不少物企已将多元业务做成自己的品牌。
南都物业全资子公司大悦资产将物业服务与租赁服务相结合，以社区客群为入口，仅18年上半年已签订约2.5亿租赁合同，租期均超10年；2018年3月，保利社区居家养老服务平台公司—“保利和悦健康养老服务有限公司”正式挂牌，以健康养老为方向，重点发展保利社区居家养老服务；2018年8月，首家“绿橙GreenMart”集成品牌概念店——绿橙plus·松下店在杭州下沙松下杭州工业园内正式营业，是本土新零售品牌绿橙便利店的首次跨国“联姻”。
图：
物业增值服务多元绽放，形成品牌
5、与资本市场良性互动助推企业获得高估值
企业在符合上市规则的前提
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