商住楼综合体新建项目可行性研究报告.docx
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商住楼综合体新建项目可行性研究报告
第一章概述
1.1项目名称及承办单位
项目名称：
龙海商业大厦
项目建设单位：
项目性质：
新建
1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人
可行性研究报告编制单位：
工程咨询资格等级：
工程咨询资格发证机关：
国家发展和改革委员会
工程咨询资格证书编号：
上级主管单位：
电话：
1.3建设地点
本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。
1.4建设规模与内容
本工程总用地面积13700平方米，总建筑面积131490.5平方米。
规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积54113平方米，商服建筑面积51585平方米，地下停车场建筑面积25792.5平方米。
1.5投资估算与资金筹措
工程建设总投资36160万元，资金来源为通过自有资金、商品房预售及银行贷款等办法筹集。
1.6可行性研究报告编制依据
1．国家相关法律和政策
2．《丹东市国民经济和社会发展第十二个五年计划》
3．《丹东市城市总体规划》（修2010-2030）
4．丹东市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料
5．丹东市环保局针对环保的法规及规定
6．丹东市地形图及工程地质资料
7.房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
1.7编制原则
1、贯彻节能方针，从当地能源的条件出发，开发利用好现有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益；
2、贯彻近期与远期相结合，以近期为主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地；
3、坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理；
4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范，施工中做到清洁生产、安全生产、文明生产；
5、注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用“三同时”；
6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流。
1.8报告研究内容
本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准额定以及建设单位对本项目的设想，对项目的背景及必要性进行分析；建设场址及建设条件的考察；项目建设规模及建设方案进行论证；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证。
第二章项目建设必要性
2.1项目建设有利条件
本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。
项目主要特点：
1、地块环境优美、交通便利，各项市政设施及配套设施完善，随着城市的发展，本项目地块及其项目将逐步增值。
2、项目地块临街面较长，适合于商业地产项目的开发。
3、土地规划为商住用地，土地年限较长，可形成独特卖点。
4、地块无明显高低落差，地形规则，有利于项目开发。
5、项目位于镇中心地带，人流量大，商业价值较高。
6、项目成功开发后对附近商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。
7、项目的发展，将成为近两年通远堡镇房地产的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在通远堡赢造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。
2.2项目建设意义
2.2.1关于城市发展的意义
随着城市经济的发展，通远堡镇的商业格局已经初现雏形，形成了以中街和步行街为核心商圈向周边辐射的商业格局。
中街地理位置优越，是通远堡镇的中心区域。
此商圈的成型与发展有着得天独厚的基础，紧邻火车站，学校、医院、居民区分散于四周，形成了强大的商业发展资源。
龙海商业大厦项目的建成，更树立了通远堡镇的现代化商业中心形象，增强了此区域在全镇商圈中的竞争力。
2.2.2关于社会综合效益的意义
本项目的落成，将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决附近经营环境较差和交通消防隐患的问题，真正成为通远堡镇行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业，并为社会提供了众多的就业机会，也将极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进此商圈的形成，带动城市发展。
第三章建设条件与项目选址
3.1项目区自然与社会环境
3.1.1区位概况
通远堡镇隶属辽宁省凤城市，是国家小城镇建设重点镇，辽宁省首批中心镇。
地处辽东半岛内陆边缘，北与钢都本溪市接壤，是丹东市辖区的北大门。
镇辖区山丘居多，属温带湿润性季风气候，全年无霜期160天，最高气温34.9度，最低气温－32度，年均气温8度。
资源丰富，气候宜人，自然风光优美。
辖区交通干线四通发达，沈丹铁路、沈丹公路、沈丹高速公路（有出入口）南北贯通，张庄公路东西横接。
距凤城市56公里、丹东市110公里、丹东机场125公里、丹东港口140公里，距沈阳市170公里、桃仙机场160公里。
镇区总面积178平方公里，下辖9个建制村，57个村民组，3个社区，65个居民组。
户籍人口3万人，生活人口近4万人。
是凤城市北部地区经济、文化中心，国家名胜风景区，以商贸服务业和矿产品深加工为主导产业，年产值达292710万元。
3.1.2经济发展
通远堡镇辖区农村各业兴旺，共有耕地2.18万亩、林地16.8万亩，森林覆盖率70%，其中有红松林2.7万亩，大黑山村被确定为辽宁省生态示范村。
各村坚持以市场为导向,因地制宜,大力发展农副业生产，现已形成了几村一品、一村一品或几品的经济板块。
其中大黑山村、小黑山村、曾家村林下菌药和林蛙较多。
林家台村、小黑山村、大甸子村肉食鸡养殖较多。
通远堡村、老堡村、北张家村保护地蔬菜生产较多，林家台村、二道坊村果树栽培较多，小黑山村正在建设林果基地。
通远堡镇镇内工业基础雄厚，其中铸造业、研磨配件业在省内起步较早，发展较快，生产工艺比较先进，产业工人技术熟练，产品在辽宁省有很高的知名度。
镇政府坚持以项目为中心，大力发展地方工业，现已形成以矿产品加工、医药、化工、建材为主的四大主导产业，以食品加工、仓储、物流为主的三大接续产业。
现有企业1634家，其中骨干企业11家，硼砂、硼酸、硼镁肥等产品已通过国际质量体系认证。
3.2项目建设的有利条件
3.2.1建设地址
本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。
3.2.2建设条件
该地区常年主导风向为西风，夏季主要风向为西南风，冬季主要风向为西北风。
电力、电讯：
接入本项目
给排水：
管道铺设到位
大型汽车站：
紧邻客运站
购物场所：
通远堡大市场
娱乐场所：
500米范围内无大型娱乐休闲运动场所
医疗卫生：
项目北300米远即为镇人民医院
教育文化：
临近通远堡中心小学，通远堡初中，通远堡高中
金融、邮政、电信：
因项目所在地为镇中心，各方面均配套齐全。
综上所述，该工程拟建地址能满足建设的要求。
第四章住宅市场研究
4.1住宅开发模式分析与比较
发展商的开发模式：
1、针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售
2、以中等家庭收入为主的标准型进行出售
3、以多家庭成员为主的较大户型进行出售
由于本项目地段属于高档繁华地段，为了尽快完成销售任务，本项目销售针对中等收入和高收入家庭，开发以中等户型为主，大户型住宅为辅。
4.2房地产市场分析
4.2.1需求分析
经初步估算，近年来，通远堡镇中等以上户型的住宅热卖，从最早的林场家属楼，电业家属楼到现在的亿林小区等小区，很快被市场吸纳，很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。
通远堡镇商品住宅购买力如下：
一是城市棚户区改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括外区县工作的干部、职工、教师以及置业、子女教育等）。
4.2.2供给分析
2011年至2014年，七台河市房地产开发投资呈上升趋势，但中、高档住宅销售稳步增长，2010年至2014年年均增长10%以上。
本工程定位于镇中心区繁华地段，配套功能完善，建有商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。
4.2.3房地产价格走势分析
本小区定位于中高档楼盘，价格定位于3000元/m2—3500元/m2之间。
主要考虑以下因素：
1、风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。
2、镇心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。
开发模式相关影响因素分析
影响因素
小户型住宅
中大户型豪宅
对公共交通的依赖性
很强
弱
对噪声等不良环境的适应性
强
弱
对周边环境品质的要求
低
很高
对日常生活设施配套的要求
高
一般
对小区环境和管理的要求
低
很高
对楼宇建筑品质、设施和外装修的档次要求
低
很高
对容积率和建筑密度的要求
低
很高
对休闲空间和绿化的要求
低
高
对景观的要求
低
高
4.3总体发展模式
本项目位于市中心的繁华地段，可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确、价格定位合理的人性化住宅。
4.4户型规划与配比
开发商可以利用其有利之处发掘其卖点。
比如，其户型方正，中间无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。
户型面积大小要控制得当，例如两室一厅的面积控制在80-90平方米之间，三室一厅控制在90-110平方米左右。
户型面积及配比之初步设想：
户型
面积范围（建筑面积）
所占比例
中等户型
80-90平方米
70%
大户型
100-160平方米
30%
4.4.1目标客户定位
1、政企员工
该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。
2、中心客源
该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。
3、私营业主
在通远堡镇经商，很有可能是购置本案商铺的客户，主要追求工作方便。
具有一定的经济实力，大多选择按揭贷款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。
4、进城户
这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。
4.4.2价格策略
户型
均价（人民币/平米）
总价范围（人民币）
中等户型
3500
24-35万
大户型
3500
30-45万
第五章工程方案设计
5.1平面布置
5.1.1规划设计理念
1、以通远堡镇总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及商住楼自身形态与周边现状之间的内在联系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。
2、以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。
3、本项目是集住宅、商业、娱乐等多功能于一体的综合性商业载体，建筑风格采用现代式，与周边建筑风格相统一，且与环境相协调。
5.1.2总平面布置
商住楼主出入口和地下停车场入口设在站前路，住宅出入口单独设在地块南部。
营造精致的景观绿化，提升形象。
5.1.3交通组织
商住分流，人车分流。
5.1.4环境设计
灵活运用空间表现手法，设计综合流线、景观和居住空间，营造出丰富的空间结构感受。
5.2建设规模与内容
5.2.1建设规模
本工程总用地面积平方米，总建筑面积平方米。
规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积平方米，商服建筑面积平方米，地下停车场建筑面积平方米。
地上21层，地下2层。
建筑容积率为，绿化率为。
建筑风格为现代式，与周围建筑风格相统一，且与环境相协调。
项目主要技术指标表
项目
计量单位
数值
所占（%）
总用地面积
M2
总建筑面积
M2
100.0
其
中
住宅建筑面积
M2
商服建筑面积
M2
地下停车场面积
M2
容积率
绿地率
%
商服限高
M
住宅限高
M
5.2.2建设内容
5.2.2.1住宅
高档住宅位于层，总建筑面积平方米。
5.2.2.2商服
商服位于地上1-2层，总建筑面积平方米。
5.2.2.3停车场
停车场位于地下负1、负2层，总建筑面积平方米。
5.3公用工程
5.3.1电气技术
高压电源10KV，变压电源的容量能保证本工程的需要。
根据总平面布置方案和负荷统计计算的结果，本项目配电拟采用放射式配电方式，高压电源由当地电力部门提供。
供用地埋式双回路供电。
保证商住楼24小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。
5.3.2电气控制
电气采用集散控制系统，以PLC作为主机，实现对生产过程设备的顺序逻辑控制，在关键部位设有检测传感器，局部报警连锁。
通过PLC通讯接口，将生产中的相关数据，设备运行状态等传送到工作站，计算机通过键盘或鼠标发出指令，控制现场设备运行，并由计算显示屏幕监视设备的运转状况，显示设备的运行态势，通过计算机联网设计，将各工作站计算机信息在中央控制上位机汇总显示、查询、可联到物业管理办公室。
5.3.3照明
在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。
照明采用380V/220V三相四线制供电方式，住宅一般照度在200-240LX，中央控制室为200LX，办公室为150LX，道路为10-20LX。
照明线路一般采用不小于2.5平方毫米的铜芯线穿电线管暗敷或明敷。
5.3.4防雷与接地
本工程根据G50057-94标准，按一类建筑物防雷接地要求设防。
本工程采用TN-C-S接地系统，所有电缆进入建筑物做零线重复接地，单独引出PE线，建筑物实现动力照明，防雷接地等电位连接。
5.3.5供热
本工程采用集中供热，接入供热管道，楼内采用地热供热。
5.3.6供水
本工程采用市政供水。
5.3.7煤气
本工程煤气自灌煤气罐。
5.3.8道路
区内道路分两级。
主要道路宽10米，次要道路宽6米，均为水泥路面。
采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）由专用通道进入地下停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证区内环境的安静和整洁有序。
5.3.9通讯
本工程设置综合布线系统，以提供区域周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。
第六章环境影响与保护评价
6.1环境影响评价
6.1.1生态环境影响
在施工过程中，因开挖土方使地表遭到破坏，在雨滴打击、水流冲刷和风蚀所用下产生水土流失。
在施工过程对弃渣处理不当，也有可能产生新的水土流失现象。
由于植被和地表土的损失，造成了大量的水土流失，水土流失会污染水质。
6.1.2声环境影响
施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声。
因施工阶段一般为露天作业，无隔音与消减措施，传播较远，受影响的面比较大。
施工各阶段声源为60～100dB。
施工期噪声主要由推土机、挖掘机及运输车辆等在施工过程中产生，属于短期影响且噪声级随距离增加而衰减，只要合理布局施工现场、减少人为噪声，施工噪声影响范围就会大大缩小。
施工期噪声污染主要是交通噪声。
交通噪声为线状污染源，会影响到道路两侧的居民区的正常生活、学习和休息。
公路交通排放的汽车尾气、交通噪声等会给公路两侧环境质量带来影响。
根据预测结果显示，营运期噪声对沿线居民影响不大。
6.1.3水环境影响
施工期水污染源主要来源于施工人员产生的生活污水，建材堆放不当被雨水冲刷产生的污水，开挖的场地被雨水冲刷产生的污水。
项目不涉及服务设施产生的废水，且为保护地表水体，禁止危险品运输车辆的通行，因此，建设期水污染源主要来源于路面径流的初期。
6.1.4空气环境影响
施工期废气污染源主要来源于材料运输中粉尘洒落和运输产生的二次扬尘，其影响范围可达下风向150米，因此，对运输散体物质车辆必须严加管理，采取用篷布盖严或加水防护措施。
建设期大气污染物主要来自汽车运输过程中排放的尾气，污染物以CO、NO2为主。
周围环境的空气污染影响较小，NO2浓度均可满足《环境空气质量标准》二级。
工程建设时汽车尾气对沿线居民的影响较小。
6.2环境保护评价
6.2.1生态环境保护措施
1、合理进行规划，做好土石方的纵向调运，减少临时占地与借土占地。
2、加强施工人员环保意识教育，取土、弃土、弃渣应按设计要求进行。
3、在施工土方开挖回填时避开雨季，雨季来临前将开挖回填、弃方的边坡处理完毕。
施工取土时采取平行作业，边开挖、边平整、边绿化，计划取土，及时还耕，及时进行景观再造。
及时设置排水沟及截水沟。
4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化或还耕。
5、对施工临时用地，先将原表层熟土集中堆放，待施工完毕后，再将这些熟土推平，恢复原地表层。
6、禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物，不得在路段设置施工营地，并应尽量避免沿线施工对水源产生污染。
6.2.2声环境保护措施
1、施工路段距住宅区距离小于200米时，为保证居民夜间休息，在夜间（22:
00～6:
00）禁止施工，如必须连续作业的，须环境保护部门申请夜间施工许可证。
2、注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。
3、施工便道等应尽量远离居民区等敏感点。
4、对预测超标的敏感点采取噪声防治措施。
6.2.3空气污染防治措施
施工扬尘可采取在施工场地和运输道路上洒水，运输车辆加盖棚布措施来降低扬尘。
本项目采用水泥混凝土，因此，没有此类污染。
另外应做好缓解车辆尾气对沿线居民生活环境的影响。
1、粉状材料，如水泥、石灰等，应罐装或袋装，禁止散装运输，严禁运输途中扬尘、散落，堆放应有蓬布遮盖。
土、砂、石料运输禁止超载，装货高度不得超出车厢板，并盖蓬布，严禁沿途散落。
2、严禁运输途中扬尘，运至拌和场应尽快与土混合，减少堆放时间。
堆放时应盖蓬布，必要时设围栏，并定时洒水防止飞扬。
3、运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少扬尘。
4、料场堆放场应设在距居民区100米以外，并设在当地主导风向的下风向处。
料场内由于积尘较大，进入料场的道路应经常洒水，使路面保持湿润，并铺设竹笆、草包等，以减少由于汽车经过和风吹引起的道路扬尘。
6.2.4水污染防治措施
在保护水环境方面，要求在施工中应严格按交通部有关规范处理弃渣，禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物。
1、建筑材料堆放点应设蓬盖，暴雨时设土工布围栏，防止被雨水冲刷进入水体。
2、施工中挖出的淤泥、渣土，应用于公路填方或运至弃渣场进行处理。
3、在施工场地设防渗的临时蒸发池，生产废水等都排入临时蒸发池，施工结束及时清理，并覆土掩埋，进行绿化。
4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化不留裸土。
5、施工营地产生的生活污水、粪便等设防渗旱厕或化粪池处理，并定期清运，施工营地及旱厕等应设置应远离沟渠。
施工结束后，旱厕、化粪池清理干净，并用土掩埋后进行绿化。
第七章节能节水
7.1节能
7.1.1原则与要求
1、坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。
2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。
3、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。
7.1.2主要措施
依据国家对节能的方针要求，结合本项目的规模与特性，在本项目节能方案设计时所采取的主要节能措施有：
1、在满足建设标准、保证工程质量的前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，达到节约目的。
2、加强控制措施，减少因施工操作不当带来的材料及能源损失。
3、设置专门的能源及材料管理机构，检测施工单位能耗及节能情况，并制定奖惩制度。
4、在工程建设施工工艺布置时，合理安排施工设备设施的布局，确保工程物流通畅，运输路线便捷，避免往返运输。
5、科学设计，加强管理，抓好施工设备设施的节电节能。
7.2节水
7.2.1原则与要求
全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。
1988年颁布的《中华人民共和国水法》中规定“国家实行计划用水、厉行节约用水”。
2002年国家计委和水利部颁布《建设项目水资源论证管理办法》，实行更加严格的水资源政策，强化节水基础工作，对建设项目的节水工作提出了更加具体的要求。
7.2.2主要措施
依据国家对于节水的方针要求，本项目在工程建设及道路运营中所采取的主要节水措施有：
1、采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，降低水的耗用量。
强制淘汰落后的卫生器具、设备和管道材料。
2、对供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。
第八章劳动保护与安全卫生
8.1编制依据
1、《中华人民共和国劳动法》（1994年7月5日第8届全国人民代表大会常务委员会第8次会议通过）；
2、《中华人民共和国防震减灾法》（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日）；
3、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（原劳动部令第3号，1996年10月）；
4、《危险化学品安全管理条例》（2002年1月9日国务院第52次常务会议通过）；
5、《中华人民共和国职业病防治法》（2001年10月27日第9届全国人民代表大会常务会员会第24次会议）；
6、《女职工保护条例》（国务院第10号令）；
7、《地震安全性评价管理条例》（国务院令第323号2001年11月15日）。
8.2主要安全防范措施
1、健全各级安全生产管理机构，全面落实安全生产责任制。
各施工单位要认真完善安全生产的各项规章制度，使安全生产管理制度化、规范化、标准化。
2、选择施工技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的施工工艺和设备。
新建道路工程，尽量采用封闭式施工；扩建道路工程，应采取严格的交通管制，从而确保施工安全，减少事故发生的可能。
3、对危险部位和危险作业提出安全防护措施方案。
对危险场所，按劳动安全规范，提出合理的施工方案和设置安全间距。
重点施工位置加设盖板和围栏，施工机械装置加防护设施。
4、对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。
如定期对相关人员进行健康体检和疗养等。
5、在施工过程中设置紧急事故处理等安全措施。
6、对高温、噪声、振动等工作环境，采用保护性防护措施。
注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。
7、对可能产生危害的施工过程，尽量采用自动化作业，减少体力劳动，保护职工健康。
8、加强施工机械的维修保养，更新老化设备，提高设备在紧急情况下的应变能力和工作效率，消除事故隐患，对发现的安全事故隐患和薄弱环节要及时整改。
施工设备、电器的安装、维修均严格按照有关规定的程序进行，设置触电保护装置。
9、加强施工人员的个人防护。
施工人员按规定穿戴工鞋、安全帽、手套等，方可进入施工工位操作。
10、
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