房屋开发成本的核算.doc

房屋开发成本的核算.doc

《房屋开发成本的核算.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋开发成本的核算.doc（19页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。

开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。

此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。

这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。

为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：

以下内容需要回复才能看到

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。

前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。

基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。

建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。

配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。

开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。

能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。

如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（二）前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

（三）基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

（四）建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。

采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000元，这两幢商品房的预算造价为；

101商品房630000元

102商品房504000元

合计1134000元

则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

设例中：

101　商品房　　1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102　商品房　　1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。

如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

（五）配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。

在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。

1．配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。

如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，

待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2．配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。

或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。

即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋

开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。

预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（六）开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。

应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：

元）：

101　　　102　　　152　　182

　　　　　　　商品房　　商品房　出租房　　周转房

支付征地拆迁费10000080000

结转自用土地征地拆迁费7500075000

应付承包设计单位前期

工程费　30000300003000030000

应付承包施工企业基础

设施工程款900007500070000　　70000

应付承包施工企业建筑

安装工程款　　　　600000　　480000　　450000　　450000

分配配套设施费（水塔）800006500060000

60000

预提配套设施费（幼托）80000720006400064000

分配开发间接费用82000　6600062

000　62000

则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本180000

贷：

银行存款180

000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本150000

贷：

开发成本——自用土地开发成本150000

将应付设计单位前期工程款入账时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本120000

贷：

应付账款——应付工程款120000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本305000

贷：

应付账款——应付工程款305000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本1980000

贷：

应付账款——应付工程款1980000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本265

000

贷：

开发成本——配套设施开发成本——水塔265000

预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本280000

贷：

预提费用——预提配套设施费280000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

借：

开发成本——房屋开发成本272000

贷：

开发间接费用272000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。

会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。

“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。

设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：

借：

开发产品3562000

贷；开发成本——房屋开发成本3562

000

代建工程开发成本的核算

一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。

由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。

现行会计制度规定：

企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。

除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。

因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。

成本项目一般可设置如下几项：

（l）土地征用及拆迁补偿费；

（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。

在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

二、代建工程开发成本的核算

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。

同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。

代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。

扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，前期工程费160

000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：

开发成本——代建工程开发成本1080000

贷：

银行存款460000

应付账款——应付工程款540000

开发间接费用80000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：

开发产品——代建工程1080000

贷：

开发成本——代建工程开发成本1080

000

成本报表

房地产开发企业除了编制以上各节所述的会计报表外，还应根据企业本身管理上的需要，编制诸如在建开发产品成本表、已完开发产品成本表等成本报表。

一、在建开发产品成本表

在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发成本的成本报表，也是年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目的明细报表，用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情况，了解企业各项开发产品的实际开发成本，检查各项开发产品开发成本的

构成。

为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表应采用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产品的类别和项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。

在编制本表时，应按开发产品的类别和项目逐行填列。

开发产品的类别，一般应分：

商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。

在开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房一类反映。

开发产品的项目，一般应以开发产品成本核算对象为依据。

本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末累计开发成本等栏。

“开工日期”栏填列在建开发产品的实际开工日期。

“计划开发面积”栏反映各项开发产品的计划开发面积。

土地开发项目为场地面积；房屋等开发项目为建筑面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。

“计划开发总成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。

“年初开发成本”栏根据上年本表“年末累计开发成本”栏数字填列。

“本年发生开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项在建开发产品本年实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配套设施费、开发间接费用和开发成本合计，根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填列。

“年末累计开发成本”栏反映各项在建开发产品本年年末累计”实际成本，根据按开发产品设置的开发成本明细分类账的年末余额分类分项填列。

本栏数字应等干“年初开发成本”与“本年发生开发成本”合计数之和，本栏合计数应与年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目期末数核对相符。

二、已完开发产品成本表

已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。

它是用以了解和检查在年度内已完开发产品的成本水平及成本构成情况，考核开发产品成本计划或预算的执行结果。

为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表也应采用棋盘式的结构，纵向各行应按开发产品的类别和项目境列，反映当年已经完工的各类、各项开发产品，横向各栏按开发产品的成本项目和开竣工日期、开发面积、计划成本等设置，反映各项已完开发产品的实际成本及其构成等情况。

填列本表的开发产品，应以开发产品成本核算对象为依据，并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计标准、可以按照合同规定的条件移交购房、用地单位，或委托单位，或者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转

房周转使用的开发产品。

本表“开工日期”和“竣工日期”栏填列已完工开发产品的实际开工日期和实际竣工日期。

“实际开发面积”栏反映已完工开发产品的实际开发面积，土地开发项目填列场地面积，房屋等开发项目填列建筑面积。

“计划开发成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。

由于现行制度规定开发产品成本只计算开发过程中发生的开发成本，不计算开发产品在经营过程中发生的包括销售费用、管理费用、财务费用在内的完全成本。

因此，表列的开发产品的计划成本的计算口径亦应是开发成本。

如果计划、预算成本的计算口径不是开发成本，包括有项目借款利息等财务费用，则在境列时应加以剔除，以便对比分析。

]

“实际开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项已完工开发产品自开工至完工时为止实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用和开发成本合计。

根据已完工开发产品开发成本明细分类账各成本项目的累计发生额及其合计数填列。

会计报表附注

房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计

信息外，还应本着充分披露的原则。

在会计报表之外，另用附注的

方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理

解会计报表的内容。

会计报表附注的内容，主要有以下几方面：

一、企业所采用的主要会计处理方法的说明

不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别

的。

为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。

如：

短期投资，应说明其期末数的计价方法：

按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。

应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。

存货，应说明其平时收发按计划价格计价，还是按实际成本计价；如按实际成本计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。

移动平均法、全月一次加权平均法。

固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还是用分类折旧率。

长期股权投资，应说明其按成本法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按成本法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。

无形资产和递延资产，应说明其成本和摊销年限的确定依据。

房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原则。

所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。

会计中的一贯性原则，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否则，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比较。

但是坚持一贯性原则，并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。

会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。

当然，这种变更，也应在企业会计准则的允许范围之内。

二、报表中有关重要项目明细资料的列示

对会计报表中的一些重要项目，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。

如：

短期投资，按各类投资列出成本价和市场价。

应收账款和其他应收款，按账龄分类列示，并注明持有本企业一定股权（如5％以上投资）单位的欠款额。

存货，按存货务会计科目列示。

提取存货跌价准备的企业，还应列示各类存货可变现的净值。

待摊费用，如数额较大，应分项列示。

长期投资，按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。

固定资产，按类别列示其原价、累计折旧和净值。

固定资产购建支出，按工程项目列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。

无形资产，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。

递延资产或长期待摊费用，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。

短期借款和长期借款，列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。

如有外币借款的企业，还应列示外币金额及折合率。

经营收入和经营成本，按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他业务利润，如数额较大，按业务类别列示。

营业外收入和营业外支出，如数额较大，按收支项目列示。

三、非经常性项目损益的说明

非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损