商场物业管理制度文档格式.docx
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电工部部门职责
1负责制定空调电梯用电设备月度和年度的保养计划和备件的采购计划并定期报物业部审核负责组织安排维修保养计划的实施及工程质量的监督
2督导下属严格执行设备操作程序坚持设备维修保养制度和例行检查制度定期编制设备运行维修保养状况一览表提交物业部经理
3设备发生故障时及时组织处理做好技术把关工作当重要设备发生故障影响正常营业时要迅速赶到现场组织处理并及时上报物业部经理
4要亲临现场督察厂家展位装修中电路消防通风口等设施检查工作做到早发现问题早处理减少浪费控制验收厂家装修的电消防通风等设施的安全质量发现问题及时纠正
5对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关杜绝电量超负荷运载对临时用电要加强管理减少安全隐患
6负责强电和弱电的调试保养维修工作
7建立齐全的展位各厂商的装修档案包括电气施工图立项通知单装修单装修验收单等其他厂商装修所必备的文件资料
8建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案包括每月电费抄表读数记录表月度季度年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料
9对配电间所有有关记录资料进行建档保存包括停送电时间记录高低压配电框电气仪表每小时抄表数据记录交接班工作记录所有操作检修工具的报关年检更换记录日常各项巡查检修保养工作记录季度年度停电检修工作记录等
10楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时启闭完成及时更换维修工作确保分管楼层过道公用大厅照明率达100并且要求制定出相应的维护计划
11楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字电话费抄录工作送交财务部
12严格遵守空调高低压配电间相关的操作规程按照有关规定和程序进行操作绝对禁止违章操作
13值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作包括电缆沟杂物清理所有电气设备除尘接线部位电缆杆坚固故障电气及仪表设备更换等完成空调换季的检修和保养工作
14值班电工必须完成对配电间所有电气仪表电气开关电气设备的数据记录巡视检查维修保养工作电气仪空调系统每小时抄表记录一次数据必须真实准确电气开关设备维修保养必须详细记录留查备案
15在确保系统安全正常运转的情况下争取创新节省能源消耗
16每周招开一次工作会议总结一周来工作并对下一周工作提出建议和安排
17完成上级交办的其它工作
二电工部职务说明
电工部主管职务说明书
基本资料
1职务名称电工主管2直接上级职位物业部经理3所属部门物业部
4直线下级电工班长电工5辖员人数人6定员人数1人岗位职责描述
编号工作职责权限绩效备注1制定部门的基本管理制度严格按照公司的各项管理制度与操作规程监督部门执行各项任务监督执行下属无违反公司规章制度如期完成工作任务2部门年度预算的制定与实施部门年度的工作计划方案的制定与实施监督预算方案科学工作计划整体绩效显著3负责监督完成商场用电管理工作任务执行各方案的操作完成拟定各阶段的工作任务并下达给本部门执行优质高效完成4领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作监督优质高效完成5负责商家进场装修用电方面的审核管理执行优质高效完成6设备发生故障时及时组织处理做好技术把关工作当重要设备发生故障影响正常营业时要迅速赶到现场组织处理并及时上报公司领导监督执行优质高效完成7对配电间所有有关记录资料进行建档保存包括停送电时间记录高低压配电框电气仪表每小时抄表数据记录交接班工作记录所有操作检修工具的报关年检更换记录日常各项巡查检修保养工作记录季度年度停电检修工作记录等执行优质高效完成8完成上级安排的其他工作任务执行按时按质按量完成电工班长职务说明书
1职务名称电工班长2直接上级职位电工主管3所属部门电工部
4直线下级电工5部门人数15人6定员人数1人岗位职责描述
编号工作职责权限绩效备注1负责强电和弱电的调试保养维修工作监督执行优质高效完成2建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案包括每月电费抄表读数记录表月度季度年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料执行优质高效完成3对配电间所有有关记录资料进行建档保存包括停送电时间记录高低压配电框电气仪表每小时抄表数据记录交接班工作记录所有操作检修工具的报关年检更换记录日常各项巡查检修保养工作记录季度年度停电检修工作记录等监督执行优质高效完成4要亲临现场督察厂家展位装修中电路消防通风口等设施检查工作做到早发现问题早处理减少浪费控制验收厂家装修的电消防通风等设施的安全质量发现问题及时纠正监督优质高效完成5督导下属严格执行设备操作程序坚持设备维修保养制度和例行检查制度执行优质高效完成6负责电工日常工作的管理执行优质高效完成8完成上级安排的其他工作任务执行按时按质按量完成
二电气规范
电气作业人员职业道德规范
为了加强电气作业人员的精神文明建设提高整体综合素质结合社会主义职业道德要求特制定本规范
一树立安全用电的责任性
电气安全工作是直接关系到广大用电人员的安全健康关系到整个企业的经营能否正常进行的问题实践证明事故出于麻痹安全来自警惕我们每个电气工作人员要热爱本职工作忠于职守以高度的安全用电责任性和对同事对客户对企业极端负责的精神做好电气安全工作提高安全警惕反对麻痹大意冒险操作坚持做到装得安全拆得彻底修得及时用得正确的职业要求
二发扬团结互助的协作性
电气作业是建立在分工协作的基础上往往是几个人同时进行操作还牵涉到上下左右前后及各部门之间的关系如果彼此之间缺少联系和协调我行我素各干各的不仅工作任务无法顺利完成而且容易发生事故所以每个电气作业人员都应发扬团结互助的协作精神相互关心相互爱护相互支持相互配合在同事之间对老员工有一个传帮带的要求对新员工有一个学用改的要求在部门之间有一个协调配合反馈的要求新老员工及各部门之间随时随地互相关心团结互助取长补短互相监督就可以防止电气事故的发生促进企业经营不断发展
三掌握事故发生的规律性
电气事故往往都是突然发生的似乎是不可捉摸的但如果我们每个电气工作人员处处为集体着想把自己作为企业的主人对已发生的事故多作分析
其实是能找到一定规律性的如触电事故事故多发的场所为潮湿高温多尘有腐蚀性气体等场所事故多发的季节为梅雨季节高温季节台汛季节防寒保暖季节事故多发的电气设备为没有可靠的漏电保护接地或接零保护及外壳引线插头有损坏的电具事故多发的作业区和通道为人体容易触及带电体而没有采取绝缘屏护间距等安全措施的地方这样掌握了事故发生的规律就可以加以防范
从事故发生的季节规律来看大多数触电事故集中在6-9四个月这是因为这段时期空气潮湿天热多雨降低了电气设备的绝缘性能同时这段时期人的衣服穿得少身体外露部分比较多汗水又多这就增加了触电的可能性所以雷雨季节是防止触电事故的重要季节
四坚持执行制度的严肃性
电气作业人员的职业道德则集中体现在遵章守纪安全第一上遵章守纪的一个具体要求就是遵守电气安全各项制度它是电气作业人员在长期安全工作经验和无数血的教训的基础上制定出来的做为电气作业人员除了要遵守行业上的各项电气安全制度还要遵守制定的各项电气安全制度无论新老员工都必须严格遵守不仅要牢记在心上而且要落实在行动上
电气作业人员要坚持执行电气安全各项制度它包括以下内容
1岗位责任制在自己所管辖的范围内保证设备和电气线路的完好设置必要的安全保护装置防止他人乱摸乱动造成事故
2安全教育制度电工是一种特种工种必须持证上岗定期复审同时要养成用电安全宣传和教育的习惯对周围所有人都要随时随地进行用电安全宣
传和教育
3安全检查制度要积极参加各项电气安全检查活动如日常巡视检查定期检查的互查及不定期的专项重点检查等发现隐患及时整改
4事故分析制度凡发生电气事故都要认真分析事故原因找出防止事故的对策并加以实行分管部门要督促检查其整改情况
5安全作业制度是电气安全管理的重要内容主要包括停电检修安全工作制度不停电及带电工作安全制度倒闸操作安全制度等
6安全验收制度装修工程往往是安全隐患的产生地安全要预防为主对装修工程要全程进行监督和验收杜绝安全隐患的产生主要包括装修管理制度工程规范制度等
五消除事故隐患的及时性
隐患是产生电气事故的土壤电气维修人员在对电气设备及线路进行日常巡视检查中应能及时发现隐患及时加以整改
要及时发现电气设备及线路的隐患必须开展经常性季节性和专业性的安全检查而消除隐患要突出一个勤字做到勤检查勤保养勤维修要主动找问题消除不安因素对于潮湿高温有导电性粉尘腐蚀性气体和金属履盖面较大的场所是安全用电工作的重点对这些场所的电气设备的绝缘性能漏电保护装置和保护接地或保护接零措施更要加强检查及时消除隐患
六掌握先进技术的进取性
随着当今社会的发展各个领域对广泛采用先进技术的要求也越来越迫切因此努力学习科学文化知识和安全技术知识刻苦钻研专业技术精通
业务不仅是完成任务提高工作效率的需要而且也是搞好安全用电工作的必要前提这同样是关系到与员工相关的切身利益
电气操作是一项专门技术在电气操作时又会与周围的事物发生密切联系作为一名电气作业人员不仅要掌握电气安全技术知识而且要了解与电气有关的安全技术知识比如电气操作要登高作业就要懂得预防高处坠落的知识要防止电火花引起火灾就要懂得各种物质的理化性质燃烧条件等特性要采用漏电保护装置就要懂得它的结构原理性能等只有掌握了这些知识不断提高自己的技术业务水平才能切实保证电气工作的安全性因此要求每个电工应该做到四懂三好四会和四个过得硬四懂就是懂原理懂构造懂性能懂工艺流程三好四会就是对设备要用好管好修好会操作会保养会维修会排除故障四个过得硬就第一要设备过得硬即要熟悉各种设备工具和安全装置的用途第二要操作过得硬即要动作熟练不误操作第三要质量过得硬即要符合要求不留隐患第四要在复杂情况下过得硬即要能判断和预防事故做到防患于未然
七坚持全心全意的服务性
作为电气作业人员必须本着诚信原则提倡用服务代替管理严格执行各项文明服务规范坚持全心全意的为部门所有客户提供优质服务
每一位电气作业人员都要以企业主人翁的态度和责任感发扬发奋进取的精神勤奋学习以适应当今社会经济和技术的高速发展共同把部门工作做好
三机房管理
中央空调及辅助设备机房管理制度
一中央空调操作人员必须持证上岗工作应认真负责服从领导安排严格遵守中央空调运行管理规程确保机组及辅助设备的正常运行
二操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查做好开机前的准备工作
三通过对主机冷热媒水泵冷却水泵冷却塔燃料供应系统新风机变风量机组风机盘管等的检查维保确认设备正常后方可按正常程序开机
四按时查看各设备运行参数填写设备运行记录记好工作日记
五如果设备运行参数出现异常应及时采取相应措施重大问题及时向相关领导汇报并及时通知维保单位来人处理
六做好设备管理台帐如实记录设备使用状况
七新风机变风量空调机组的机房要求通风良好卫生清洁确保机组的正常运行
八机房内禁止吸烟禁止堆放杂物及易燃易爆物品禁止动用明火
九机房内按规配置各类消防灭火器材并放置于明显处
十设备运行期间每周清洁设备设备停用期间每月清洁设备保持设备表面无油垢无灰尘
十一机房钥匙由专人保管无关人员不得随意进入机房
十二设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生安全检查停机期间每月组织一次机房及设备的卫生安全检查
高低压配电设备机房管理制度
一配电值班电工必须持证上岗工作认真负责服从领导安排严格遵守配电运行管理规程确保配电设备正常供电
二配电设备由配电值班电工执行24小时操作监控记录严禁不合理的超负荷运行
三认真执行交接班制度发现问题及时解决并详细填写交接班记录
四非工作人员进入配电机房须经分管主管批准后在值班电工或楼层电工陪同下方可入内并按规填写人员出入登记表
五机房应保持良好通风及照明门窗应开启灵活
六机房内按规配置各类消防灭火器材并放置明显处
七配电机房内禁止吸烟禁止堆放杂物及易燃易爆物品禁止动用明火
八不得擅自更改配电机房内各配电设备线路如需更改则必须经过相关领导同意后方可实施
九保持配电机房清洁卫生地面墙壁门窗设备无积尘无水渍油渍
十每周组织一次机房及设备的卫生安全检查
电梯设备机房管理制度
一电梯工作人员必须有高度责任感工作认真负责忠于职守服从领导指挥安排严格遵守电梯运行管理规程确保电梯正常安全使用及运行
二开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查做好开机前的准备工作
三通过专业人员及仪器对电梯进行检测调试由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行
四电梯维保检修检测时应设置明显的维修标识以示提醒
五按规定填写设备运行记录
六电梯出现异常应及时采取相应措施重大问题及时向领导汇报并
及时通知维保单位来人处理
七做好电梯设备管理台帐如实记录电梯使用状况
八机房设备每周清洁一次保持设备表面无油垢灰尘轿箱层站门扶梯招唤每日清洁保持光亮洁净
九电梯机房应通风良好卫生洁净温度适宜保证电梯的正常运行
十机房及轿箱内禁止吸烟禁止堆放杂物及易燃易爆物品禁止动用明火
十一机房内按规配置各类消防灭火器材并放置于明显处
十二电梯各处应做到标识齐全明显应急报警系统完好无损
十三机房钥匙由专人保管无关人员不得进入机房
十四每周组织一次机房设备轿箱扶梯的卫生安全检查
电话音响设备机房管理制度
一播音员电话转接人员维修人员必须对工作认真负责忠于职守服从领导安排严格遵守各项管理制度确保程控电话音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行
二机房应保持良好的照明电源线路整齐设备插接线整齐插接合理
三机房内应保持环境整洁通风良好室温适宜
四每日清洁设备及机房保持设备表面无灰尘机房清洁无杂物
五做好设备使用记录做好设备管理台帐如实记录设备使用状况
六机房内禁止吸烟禁止堆放杂物及易燃易爆物品禁止动用明火
七机房内按规配置各类消防灭火器材并放置于明显处
八维修人员应做好设备维保工作并按规定详细填写维修记录
九电脑程控系统必须由专人管理其他无关人员不得动用程控系统电脑及电脑程序
十机房钥匙由专人保管无关人员不得进入机房
十一每周组织一次机房设备卫生安全检查
文明机房标准
一硬件部分
一机房门窗
1机房门应能上锁机房门上必须张贴醒目的机房重地闲人免进的警示标识
2机房环境必须干净整洁
3机房门窗必须符合三防一通的要求即防汛防尘防小动物通风
4机房窗户必须保持清晰明亮
二机房设施
1机房内只允许整齐放置与设备有关的必需的物件设备配件油料工具箱等
2配电面板必须安全规范裸露线桩必须有保护并注明电压等级线路及设备插接线整齐安全
3临时电源用后必须立即收回用电器具的插头必须完好符合移动电具安全规范
4消防设施必须齐备放置在明显易拿位置各机房按相应使用要求配置灭火器沙桶2–5只
5机房内的环境温度应保持在10℃30℃之间
6机房内的设备等应涂刷油漆的部位要定期检查如有脱落应及时补漆
7设备设施控制屏等应保持整洁不得有积灰
二软件部分
一员工须知
1操作维修人员必须着工装上岗
2工作态度应热情诚恳使用文明礼貌用语
3各机房工作人员应维护企业形象展示公司的最佳精神风貌
4遇客户参观或领导巡视现场工作人员应微笑点头示意并继续工作
5对客户或领导的询问现场工作人员应根据实际需要给予满意的回答
6机房内严禁吸烟
三机房标识及其他
1机房内的标识必须粘贴在相应的位置上如有脱落应及时补
2机房管理中必要的文本要放在机房内醒目的位置上及时填写并保持整洁
3机房必须配备对外通讯的工具如电话对讲机等
变风量和新风机组的运行管理规程
一风量和新风机组运行前的准备工作
1检查电机的绝缘电阻检查风机叶轮转动是否灵活
2有传动皮带的机组应检查机组传动皮带松紧及磨损检查轴承润滑情况应及时加油换油
3检查密封条是否老化或损坏风机软接头是否破损如有破损应及时维护更换
4检查空气滤网冷热媒水过滤器冷凝水接水盘是否清洗干净检查机房内是否有杂物机房机组是否卫生干净
5检查换热翅片上污垢油污情况必要时清洗
6检查各管路系统连接处的紧固和严密程度不允许有松动泄漏现象
7检查供配电系统用电动方式检查风机转向是否正确
8检查各电气安全保护装置是否完好工作设定值是否在要求范围
9检查各地脚螺栓有无松动
10检查并对冬夏季转换开关进行运行方式转换
二变风量新风机组的启动操作
1先开启冷热媒水出口阀再开启冷热媒水进口阀
2为防止风机启动时其电机超负荷启动风机前有风道阀门的应先关好风道阀门
3启动一台机组待风机运行起来后再逐步打开风门
4一台机组的风机运行正常后才能再启动另一台机组
5全部设备启动完毕后应仔细巡回检查观察各设备运转是否正常
三变风量新风机组的运行管理
1定期巡查各机组的运行情况
2巡查机组冷热媒水的供水流量情况
3根据机组制冷制热情况调节冷热媒水流量
4巡查空气过滤网是否堵塞
5巡查冷凝水排放情况
6巡查风道系统是否有漏风现象
7巡查电机的运转电流电压是否正常
8巡查风机及电机运行声音是否正常有无异常震动
9巡查风机及电机在运行中有无异味
10巡查风机及电机轴承温度是否正常是否缺油
11巡查机房及机组卫生情况并及时清理杂物
四变风量新风机组的停机操作
1关闭冷热媒水进口阀
2关闭冷热媒水出口阀
3停风机
4有排风阀的机组要关闭排风阀
5检查冷凝水排放情况
6长期停机要排空机组内冷热媒水
冷却塔的运行管理规程
一冷却塔运行前的准备工作
1检查电机的绝缘电阻电机的防潮措施是否符合要求
2检查减速箱内油位是否保持在油标规定位置上
3盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象
4检查布水器上的喷头是否堵塞
5检查冷却塔内的填料是否有损坏
6检查集水槽集水池是否积存杂物
7检查进风百叶窗上是否有塑料布塑料袋等污物堵塞进风
8检查集水池内水位是否达到最高标高所有管路中是否都充满了水
9检查集水池有无渗漏现象
10检查供配电系统用点动方式检查叶轮转向是否正确
11检查各电气安全保护装置是否完好工作设定值是否在要求范围
12检查各地脚螺栓是否紧固
二冷却塔的运行管理
1运行中经常检查清除管道布水器上喷头处的结垢污垢及杂物
2每半月清洗集水槽集水池清刷过滤栅网严防堵塞现象发生
3每半月清理一次冷却塔注意布水装置的布水均匀性发现问题及时调整
4保持冷却塔减速箱中油位正常每年检查油的颜色及粘度若有变化及时更换新装冷却塔减速箱润滑油在运行一个月时要更换
5电机和联轴器内轴承中润滑油脂每年更换一次不允许出现硬化现象经
常观察风机轴承的温度温升不大于35℃最高不可超过70℃
6及时清除叶片进风百叶窗等处的附着物及时更换腐蚀坏了的叶片以减少风机运行时的震动及噪声
7并联风机为节省能源可根据不同情况适当减开风机
8要注意风机轴尾部和接线盒的密封情况
水泵的运行管理规程
一水泵运行前的准备工作
1检查电机的绝缘电阻
2有联轴器的水泵要进行手动盘车检查叶轮运转是否灵活
3点动水泵查看正反转
4检查润滑油情况应急时加油换油
5检查压盖松紧查看水泵是否有泄漏现象
6检查水系统中水压情况是否达到要求系统中是否有空气
二水泵的启动操作
1生活水泵应先开进口阀冷却水泵冷热媒水泵应将进出口阀门打开不得在断水状态下运转
2启动水泵
3生活水泵开出口阀
4检查各泵出口压力及运转电流电压稳定情况
5检查管路排气系统进行排气
6检查水流量情况
三水泵的运行管理
1巡查水泵的运行情况
2巡查水泵的供水流量
3巡查电机运转电流电压是否正常
4巡查水泵运行声音是否正常有无异常震动
5巡查电机运行中有无异味
6检查水泵是否缺油轴承温度是否正常
7巡查相关阀门是否有异常震动是否失灵
风机盘管的运行管理规程
一风机盘管运行前的准备工作
1检查电机的绝缘电阻检查鼠笼式叶轮转动是否灵活
2检查轴承润滑情况
3检查空气滤网是否干净
4检查水过滤器是否堵塞
5检查清理冷凝水接水盘及冷凝水排水管
6清除盘管翅片之间的灰尘清除鼠笼式叶轮叶片间的灰尘
7检查盘管有无泄漏现象
8利用旁通管冲洗供回水管路
9检查管道阀门的保温是否完好
二风机盘管的启动操作
1检查并将风机盘管进出口水阀打开
2启动风机如风机是多挡控制应先开小挡等风机运转正常后再转到所需挡位
三风机盘管的运行管理
1巡查风机盘管的运行声音是否正常
2经常检查空气滤网定期检查水过滤器
3检查盘管与翅片之间鼠笼式叶轮与叶片之间有无明显灰尘
4巡查冷热水的供水流量情况
5根据各风机盘管制冷制热情况合理调节冷热水流量
6巡查冷凝水排放情况
7巡查风机盘管及管路阀门有无泄漏情况
四风机盘管的日常维护工作
1检查风机风量确保风机处于正常工作
2检查电机温度及轴承情况并进行维护
3监听运行声音是否正常对异常声音进行处理
4检查空气滤网的清洁程度并定期清洗
5检查水过滤器的清洁程度并定期清洗
6检查冷凝水接水盘及排水管的堵塞情况并进行清理
7检查盘管及相关阀门管道有无泄漏现象并进行处理
8检查并清除盘管翅片之间的灰尘
9检查并清除鼠笼叶轮叶片之间的灰尘
10检查相关阀门管道的保温情况并进行处理
电梯货梯的运行管理规程
一电梯货梯运行前的准备工作
1检查拽引机是否安装完好可靠包括检查拽引电机蜗轮蜗杆制动器拽引绳轮机座等
2检查拽引钢丝绳是否有断股连接轿箱平衡对重是否坚固可靠
3检查平衡对重侧重量与轿箱重量比例是否符合指标范围对重块是否用压板压牢等
4检查导向系统的安装导轨的固定与连接情况是否良好
5检查导轨加油情况及加油盒中的油量
6检查轿箱情况包括轿箱安全钳安全窗导靴自动开门机平层装置操纵箱轿箱内指层灯警铃应急电话等
7检查电梯机械安全装置包括限速器装置安全钳装置限速钢丝绳装置限速钢丝绳张紧装置各层厅门门锁极限开关缓冲器装置安全窗装置人力拽引轮安全触板超载装置速度控制联动机构等
8检查电力拖动系统包括电梯电机拖动系统变频变压调速系统
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