住宅楼分户验收新规定.docx
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住宅楼分户验收新规定
关于进一步加强全区住宅工程质量
分户验收工作的通知
各市、县（区）住房和城乡建设局，宁东管委会规划建设土地局，各工程质量安全监督站，各工程建设有关单位：
为深入开展全国工程质量治理两年行动和我区建设工程质量安全年活动，进一步加强住宅工程质量，大力推行样板引路制度，使住宅工程质量分户工作进一步规范化、标准化、制度化，消除住宅工程质量常见问题，减少用户质量投诉，促进住宅工程整体质量水平提高，结合自治区住房城乡建设厅《关于进一步加强住宅工程质量分户验收管理的实施意见及实施细则》（宁建发〔2009〕254号）要求，现就有关事宜通知如下：
一、分户验收各参与单位的职责
（一）建设（开发）单位要在各施工单位提交分户验收记录的基础上，组织施工、监理、物业等单位实施竣工验收前的分户验收工作。
经分户验收合格的，方可进行单位工程竣工验收。
（二）施工单位是住宅工程质量的责任主体，要对住宅工程分户施工质量全数进行检查，确保工程质量和使用功能符合并满足设计文件及相关规范标准规定。
。
（三）监理单位要在施工单位自检的基础上，对单位工程每户进行检查，重点检查影响使用功能的渗、漏、裂、尺寸不规范等质量常见问题，特别要做好屋面防水、有防水要求的地面蓄水、排水管道通畅、门窗开闭灵活等重要使用功能的检查验收工作，同时要留置相应的影像资料，确保分户验收工作落实到位。
（四）物业管理单位是住宅工程质量投诉处理最直接、最基层的管理者，要全过程参与分户验收工作，，充分发挥物业管理单位在分户验收中的作用。
二、住宅工程质量分户验收程序
（一）由建设、施工、监理、物业单位共同组成分户验收工作领导小组（附件6），下设各专业验收组，对具备验收条件的分户验收项目及时验收。
（二）分户验收在施工单位自检合格基础上进行。
施工单位自检合格后书面报告分户验收小组，分户验收小组收到报告后，确定分户验收时间并书面通知施工单位。
（三）分户验收前施工单位绘制户型图。
（四）按照分户验收内容中确定的检查项目进行随机观感检查和实测实量，检查结果填写《住宅工程质量分户验收记录表》（附件1），并在户型图上标注检查部位。
每户检测验收合格后，各专业人员必须签字确认。
（五）对不符合要求的项目，监理单位应及时下达《监理工程师通知单》，要求施工单位限期进行返修或返工，整改后重新组织分户验收。
（六）分户验收合格后，必须按户出具由建设单位项目负责人、监理单位总监理工程师、施工单位项目经理及物业公司负责人签字并加盖公章的《住宅工程质量分户验收表》（附件3），粘贴于室内进户门背面。
单位工程交付使用后《住宅工程质量分户验收表》作为《工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户。
（七）单位工程分户验收合格，施工单位填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（附件4），相关单位及负责人签字盖章，分户验收完成。
三、分户验收的标识
（一）室内墙面必须弹出“+50”基准控制线，颜色为淡色且不污染墙面，主要用于检查室内楼地面标高、房间净空尺寸等，测量结果填入室内净高、开间净尺寸抽测记录表（附件2）。
（二）室内墙面踢脚线采用素水泥浆刷，高度120—150mm，同一房间高度一致，上口平直。
室内墙面弹出剪力墙和填充墙分隔线。
（三）所有房间楼地面的埋地管线，包括采暖、给水、电气等管线的位置及走向，采用墨线标识出管道埋设位置及宽度，并注明管道名称和走向（与水流向一致）指示箭头（附件9），采用红色字体喷涂，必须清晰。
如采暖管线标注“采暖管道”，给水管线标注“冷水管道”；采用红色墨线标识出剪力墙和填充墙的位置。
（四）室内开关、插座、电炊箱等使用统一制作的橡皮图章（附件7）加盖于相应盒体、箱体的下方10mm处。
卫生间的给水管道留头处注明给水器具的名称，卫生洁具下水留口等注明相应名称，采用红色字体喷涂在墙面上或楼地面上，字迹必须清晰。
四、分户验收检查的要求
（一）分户验收检查时，各专业验收组按照规定的抽查数量和检测方法，对检查房间或部位进行随机抽查。
观感检查的项目通过目测观查，检查合格在“记录”中打“√”，检查不合格在“记录”中打“×”，并记录存在的问题；通过检测工具配合检查的项目，经实测实量后在“记录”中填写实测结果；在检测点部位的检测结果，要加盖橡皮图章并在其相应位置填写检测结果和验收结论。
（二）要求标注在抽测点处的允许偏差项目有：
墙面空鼓、垂直度、平整度、阴阳角方正、房间开间尺寸、净高尺寸等（附件8）。
（三）每户允许偏差的检查项目总点数合格率要达到90%以上，且实测偏差值不大于允许偏差的倍，则此项目检查合格；允许偏差的检查项目总点数合格率低于90%或实测偏差值大于允许偏差的倍，则此项目检查不合格，须返修或返工后重新检查。
（四）施工单位必须按照“附件11分户验收测量工具准备计划”中的要求，配备检测工具。
（五）室内电气标识及墙面标识橡皮图章的具体尺寸及式样（见附件7），每个施工单位必须配备一套。
图章由建设单位统一制作。
五、住宅分户验收质量监督管理
（一）各级工程质量监督机构在监督工程竣工验收过程中，重点核查分户验收的真实性和合格率，杜绝重资料、轻实体、走过场的现象发生；应实行抽检分户验收监督记录与工程实体质量现场核查相结合的方式进行住宅工程分户质量验收，《住宅工程质量分户验收（竣工）监督抽查复核记录表》（见附件5），确保验收到户。
（二）对参建各方的工作质量、质量行为和实体质量监督检查的主要内容：
1.核查建设、监理、施工的验收组织形式、人员资格等；
2.抽查工程的实体质量，重点抽查《住宅工程质量分户验收表》和相关记录表；
3.通过抽查工程实体质量，检查各参建方分户验收工作质量。
抽查数量：
单位工程应随机抽查总户数的20%，且不少于10户。
（三）对分户验收和竣工验收监督抽查结果的处理办法：
1.每个单位工程所抽检项目全部符合要求或所抽检只有一户出现两个不符合要求项目时，以及每户最多只出现一个不符合要求项目时，视其验收结果有效；对监督抽查出来的不符合要求项目，责令建设单位整改，并将整改结果书面报监督站复查；
2.每单位工程抽检存在两户以上（含两户）出现同一个项目不符合要求或抽检存在两户以上（含两户）出现二个及以上项目不符合要求时，责令建设单位对该单位工程重新组织分户验收；
3.对在分户验收中弄虚作假、降低标准，验收记录与工程实体状况不符的、将不合格工程按合格工程验收的，责令建设单位重新组织分户验收，对责任单位和责任人记载不良行为并进行公示，按照有关法律法规对责任单位和责任人进行处理。
六、分户验收实行样板引路
各地要大力推行样板引路制度,进一步深化住宅工程质量分户验收管理工作。
施工单位应设置分户验收样板间或样板层，经建设、监理、物业单位等相关单位签字确认后，方可进行分户验收工作。
附件：
1、住宅工程质量分户验收记录
2、室内净高、开间净尺寸抽测记录表
3、住宅工程质量分户验收表
4、住宅工程质量分户验收汇总表
5、住宅工程质量分户验收（竣工）监督抽查复核记录表
6、住宅分户验收小组成员
7、住宅工程质量分户验收标识章
8、室内开间尺寸、净空尺寸、墙面标识章
9、埋地管道标识图
10、墙体标识图
11、分户验收测量工具准备计划
12、分户验收的验收内容、验收项目、检验频率、方法及验收标准
自治区住房和城乡建设厅
2015年4月13日
附件1：
住宅工程质量分户验收记录
单位工程名称
房号
单元号
检验时间
建设单位
检验人员
监理单位
检验人员
施工单位
检验人员
部位
验收
项目
验收
标准
检验记录
合格率
存在
问题
结论
楼
地
面
平整度
10㎜
标高
±10㎜
裂缝
空鼓
无
起砂
无
标识
清楚准确
墙
面
房间尺寸
10㎜
净空尺寸
10㎜
垂直度
4㎜
平整度
4㎜
裂缝起皮
无
空鼓
≤200㎝2
阴阳角方正
4㎜
顶棚
空鼓裂缝
无
顺直度
平顺
门窗
窗台高度
5㎜
水平与垂直
3㎜
竖向偏移
5㎜
开户灵活性
灵活
密封性能
密封性好
电气
开关插座
平整美观
电器调试
运行可靠
箱体安装
平整美观
水水暖
安装
管道安装
纵横弯曲2
垂直2
管道打压
≥
无渗漏
采暖
冷水
热水
中水
通排水试验
无渗漏
卫生间
蓄水试验
无渗漏
最终评定结果
附件2：
室内净高、开间净尺寸抽测记录表
房（户）号
抽测日期
房
房
间
编
号
编
号
净高推算
值（mm）
净高实测值（mm）
净开间轴线尺寸（mm）
净开间轴线尺寸实测值（mm）
H
HH1
HH2
HH3
HH4
HH5
LL1
LL2
LL3
LL4
LL1
LL2
LL3
LL4
实测房间，不合格房间；需整改处理房间：
抽测人员：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
物业公司：
套型净尺寸示意图
套型图贴图区
说明：
净高度实际测量值与净高推算值之间的允许偏差为±10mm，极差不大于20mm;净开间尺寸实测值极差不大于20mm。
附件3：
住宅工程质量分户验收表
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
施工单位
监理单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
楼地面、墙面和顶棚
地面裂缝、空鼓、材料环保性能，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净
2
门窗
窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装
3
栏杆
栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施
4
防水工程
屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水
5
室内主要
空间尺寸
开间净尺寸、室内净高
6
给排水工程
管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置
7
电气工程
接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置
8
建筑节能
保温层厚度、固定措施
9
其它
烟道、通风道、邮政信报箱等
分户验收
结论
建设单位
施工单位
监理单位
物业或其他单位
项目负责人：
验收人员：
?
年?
月?
日
项目经理：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
验收人员：
年月日
项目负责人：
验收人员：
年月日
附件4：
住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
分户验收时间
建设单位
监理单位
施工单位
内容
验收情况
验收户数
每户验收项目
功能性试验
外墙
公共部位
保温节能
验收结论
建设单位：
项目负责人：
（公章）
年月日
监理单位：
总监理工程师：
（公章）
年月日
施工单位：
项目经理：
（公章）
年月日
物业单位：
负责人：
（公章）
年月日
附件5：
住宅工程质量分户验收（竣工）监督抽查复核记录表
工程名称
结构
层次
单元
户数
总计单元户
验收时间
有无甩项或
重大变更
现场随机抽查确定户数、公共部位
户号部位
验收内容
户号
户号
户号
户号
户号
观观感和功能质量项目
公共部分
地面、墙面和顶棚面层质量
门窗安装质量
防水工程质量
采暖系统安装质量
给水、排水系统安装质量
室内电气工程安装质量
建筑节能
偏偏差项目
抽查项目部位
合格率
房间方正（对边长度误差）
≤10mm
房间层高净高
±10mm
抽查复核结论
监督人员：
年月日
建设单位：
年月日
监理单位：
年月日
施工单位：
年月日
注：
1.分户验收抽查，单位工程随机抽查户数的20%，且不少于10户；抽取的每户按要求检查，通过检查核查其相符率，当不一致时，责令重新验收；具体按文件执行；
2.分户验收不得代替正常规定的验收行为和要求；
3.“其他”栏中应包含对节能工程的质量验收；
4.对违反强条、影响使用功能、观感差、尺寸偏差过大等问题，应责令整改，并重新组织分户验收；
5.对观感和功能质量项目：
符合要求的打√、不符合要求的打×，对偏差项目应填写实测数据，不符合要求的画圈O。
附件6：
住宅分户验收小组成员
注：
各单位工程分户验收专业检查组组长由建设单位人员担任
附件7：
住宅工程质量分户验收标识章
附件8：
室内开间尺寸、净空尺寸、墙面标识章
附件9：
埋地管道标识图
卧室
附件10：
墙体标识图
附件11：
分户验收测量工具准备计划
土土建组
序号
工具名称
数量
用途
1
5m、2m钢卷尺
检查门窗洞口尺寸
2
水准仪
检查房间标高
3
吊线及塔尺
检查垂直度
4
楔形塞尺
检查房间墙体表面平整度
5
1m垂直检测尺
检查门窗框的正、侧面垂直度
6
2m垂直检测尺
检查一般抹灰立面垂直度和表面平整度
7
1m水平尺
检查门窗横框的水平度
8
直角检测尺
检查一般抹灰阴阳角方正
9
小锤
检查一般抹灰空鼓
10
弹簧秤
检查窗扇开关灵活性
11
红外线测距仪
房间开间、进深及净高尺寸
水水暖组
1
水平尺
水平管道纵横方向弯曲度
2
线坠
立管垂直度
3
直尺
咬口
电气组
1
2m、5m卷尺
电缆导管弯曲度
2
螺丝刀
检查照明配电箱
3
试电笔
漏电检查
4
插头
检查插座
5
线坠
垂直度
6
直尺
垂直度
附件12：
分户验收的验收内容、验收项目、检验频率、
方法及验收标准
土建专业
序
号
验收
内容
验收
项目
验收
标准
检验
频率
检验方法
一
室内空间净尺寸
开间尺寸
10㎜
全数检查，每间2点.
使用钢尺或红外线测距仪，测量点宜选在墙两端距墙角200mm，距地1m高，两端实测值允许偏差10mm。
对角线
10mm
全数检查，每间1点
对角线检测时，因柱、墙不在一个平面上，将墙边线在地面上平移500mm，成为一个。
使用钢卷尺量测此四边形的对角线尺寸以代表整个房间的对角线尺寸，偏差不大于10mm。
净空尺寸
±10㎜
全数检查，
每间5点
使用红外线测距仪从房间地面闭合四边形四角及对角线交叉点从地面量至顶棚底部，偏差不大于10mm。
二
楼地面
平整度
10㎜
每间房1点
使用2m垂直检测尺和塞尺检查，测量点宜选择在墙面中心区域，按横竖方向测量，偏差不大于10㎜。
标高
±10㎜
每间房2点
使用卷尺检查，从墙面的“+50”线直接下返测量或使用细线从墙面“+50”线拉水平线，用钢卷尺下返测量，偏差±10㎜。
裂缝空鼓
无
所有房间
楼地面均为细石砼毛地面，采用目测观感检查，不允许出现大的、贯通的裂缝。
起砂
无
所有房间
目测观察检查，水泥砂浆楼地面不得起砂。
标识
清楚准确
所有房间
按照规定的内容进行目测观察检查，要求清楚、准确。
墙面
垂直度
4㎜
每一房间2点
使用2m垂直检测尺和塞尺检查，测量点宜选择在距墙角水平距离500mm，距地500mm位置。
宽度小于1m的墙面可不检。
平整度
4㎜
每一房间2点
使用2m垂直检测尺和塞尺检查，测量点宜选择在墙面中心区域，按横竖方向测量。
阴阳角方正
4㎜
每一房间2点
使用边长200mm的直角检测尺等进行测量，测量点宜选择在墙角距地1m处。
空鼓
≤200㎝2
所有房间
目测观察并使用小锤逐墙敲击检查，对空而不裂，且面积小于200㎝2的可不计。
裂缝起皮
无
所有房间
目测观感检测。
窗台高度
5㎜
每个窗台2点
使用钢尺从墙面从“+50线”量至窗台顶部，检测点为窗台两端，两端实测值允许偏差5mm。
顶棚
空鼓裂缝
无
所有房间
目测观感检测。
顺直度
顺平
所有房间
目测观感检测。
三
塑钢窗
安装
水平与垂直
3㎜
每窗2点
检查水平度使用1m水平尺和塞尺在上横框下口检测；垂直度使用1m垂直检测尺在一侧竖框中部正侧面各检测1点。
竖向偏移
5㎜
每窗2点
使用钢尺在竖框中部测量窗框两侧宽度各1点。
开户灵活性
灵活
全检
使用弹簧秤对每一窗扇做开启检查，开关力不大于100N。
密封性能
密封性好
全检
逐窗目测观察检查封闭情况，辅助以密闭功能性检测报告。
防盗门
垂直度
3㎜
全检
垂直度使用1m垂直检测尺在一侧竖框中部正侧面各检测1点。
四
栏杆
及护栏
高度
≥1.05m
每一护栏1点
使用钢卷尺从室内地面量至栏杆顶部。
竖杆间距
≤110mm
每一护栏1点
使用钢尺等测量工具随机测量相邻竖杆之间的净距。
五
防水质量
蓄水试验
无渗漏
每一防水房间
检查功能性试验记录。
《有防水要求的地面蓄水试验记录》
设备安装
序号
验收内容
验收项目
验收标准
检验
频率
检验方法
六
采暖系统
管道打压
≥
无渗漏
全检
检查功能性试验记录和施工过程中的检验批验收记录
七
给水系统
通水试验
无渗漏
全检
检查功能性试验记录和施工过程中的检验批验收记录
管道打压
≥
无渗漏
全检
检查功能性试验记录和施工过程中的检验批验收记录
管道安装
立管垂直2mm/m
每户1点
使用吊线和尺量检查
排水系统
管道坡度
规范要求
每户1点
使用水平尺、拉线尺量检查
横贯纵横
方向弯曲
1.5mm/m
每户1点
使用水平尺、拉线尺量检查
立管垂直度
3mm/m
每户1点
使用吊线和尺量检查
通水试验
无渗漏
全检
检查功能性试验记录和施工过程中的检验批验收记录
八
电气安装
插座接线
规范要求
每户至少3处
使用试电笔检查，要求左零右火、中上PE线
开关插座
平整美观
全检
目测观察并使用钢尺量测检查，要求开关距地1.3m,距门边150—200mm，通断位置一致；同一房间插座安装高度一致。
电器调试
运行可靠
全检
照明通电运行8小时，漏电动作准确无误。
配电箱
平整美观
全检
目测观察检查，要求箱盖紧贴墙面，涂层完整，回路编号齐全，表示正确，接地可靠，线路顺直。
公共楼梯间
序号
验收
内容
验收
项目
验收
标准
检验
频率
检验方法
一
空间
净尺寸
开间尺寸
10mm
每层2点
使用钢尺或红外线测距仪，量测楼梯间两端距离，允许偏差10mm。
净空尺寸
10mm
每层2点
使用钢尺或红外线测距仪检查楼梯平台与楼梯梁之间的净高，允许偏差10mm。
二
楼地面
（花岗岩）
表面质量
规范要求
随机
观察检查，表面洁净、平整、无磨痕，接缝均匀、周边顺直、无缺棱掉角。
空鼓
无
随机
目测观察并使用小锤逐墙敲击检查，对空而不裂，且面积小于200㎝2的可不计。
相邻踏步高差
10mm
每层2点
使用钢尺随机测量
同踏步宽度差
10mm
每层2点
使用钢尺随机测量
墙面（面砖）
表面质量
规范要求
随机
观察检查，表面无裂痕和缺棱掉角
垂直平整度
4mm
每层各2点
同土建专业
空鼓
无
随机
同土建专业
三
顶棚
（梯段）
空鼓裂缝
无
随机
同土建专业
顺直度
顺平
随机
同土建专业
四
楼梯栏杆
高度
梯段≥900mm
水平段≥1050mm
每梯段不少于1点
同土建专业
升级会员 