关于房价问题的调研报告1.docx

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关于房价问题的调研报告1

科社作业

题目：

关于房价问题的调研报告

学校：

武汉大学政治与公共管理学院

指导老师：

李楠

成员：

徐建娇2010201150146

李慧2010201150147

车畅2010201150148

钟博2010201150151

当下住房问题的几点思考

——武汉市住房问题调研报告

为实践落实党中央、国务院相关文件的指示精神，切实提高人民生活水平。

武汉大学“中国特色社会主义理论与实践研究”调研组从“城市社区基层民主建设”、“房价问题”、“分配不公问题”、“就业难问题”、“看病难问题”、“农民工生存现状”、“农村基层民主建设”、“新《劳动合同法》对劳动者经济生活影响”、“信仰问题”等九个方面展开问卷调查，以求获得其一手资料。

本文主要就房价问题展开调研，对目前武汉市房价状况进行了基本了解，并在此基础上提出几点完善建议。

一、调研对象

本次接受调研的发出问卷200份，回收173份，其中有效问卷168份。

在被调查者中，男性83人，女性90人。

从调查对象的个人信息来看，其分布主要有以下几点：

第一，本科学历以上者为多数，共有143人，占到总人数的85.1%，其余则主要是高职大专，共25人，占总人数14.9%。

从调研对象的学历分布看，基本反应了我国社会目前的学历总体分布状况，抽取的对象具有一定代表性。

第二，在我们的抽样中，未婚人士占据较大比重，有102人，其中31人表示有结婚打算。

考虑到结婚产生的新房需求较大，因此，预计会在一定程度上影响调研结果，因此，这点不容忽视。

第三，收入水平基本保持在1500-2000之间，共有83人，其中67人工作已有一年工作经验，1500元以下34人，31人属于刚刚参加工作的毕业生，另有54人收入超过两千，但其中29人已经结婚。

从收入结构看有较高代表性，但值得注意的是，超过五成的人对自己的收入状况不满意，而且从总体上也反映出武汉市目前的收入水平和消费水平。

第四，在我们的调研对象中，武汉人有113人，占据多数，拥有武汉户口的则有127人。

从这一数据至少可以看出，调研对象大多在武汉市有多年生活经验，对武汉市的相关情况有一定了解，能够较为真实、客观地反映出武汉目前的真实状况。

二、对住房问题的调研结果

在住房问题的调研上，我们主要从样本的住房现状和消费倾向两个方面着手，其结果如下。

第一，在住房现状上，呈现以下特点。

首先，拥有住房产权的人数极少，仅37人，只占总人数22.0%，其中还有4人属于单位福利房性质，大多数被调查者没有住房产权，其中82人租住房屋，包括34人与人合租，49人属于有居住权而无所有权，主要是借住亲友家中37人，7人是单位临时安排的住房。

所以从这些数据不难看出，从现状来看，大多数人尚未拥有自己的住房，住房需求依旧保持在较高水平上。

其次，在住房条件上，情况相对较为乐观。

81.5%的人住房中拥有完备的洗漱条件，55.4%的人住房中有网线和暖气（空调）等设施。

可以看出，武汉市总体住房条件还是相对不错。

最后，在住房面积上，人均住房空间基本上在30平米以上，有134人，其中57人在60平米以上。

综合以上几点，我们不难作出结论，武汉市目前的住房状况还是较为不错的，但主要问题是大多数人尚难以拥有属于自己的住房，对住房的需求还是较大。

第二，在消费倾向上，具体表现为以下几点。

首先，总体上，大多数人对买房仍持观望态度。

有买房倾向的人仅33人，仅占所有人数的19.6%，其中多数是出于准备结婚的打算，有31人。

而在持观望态度态度的人中，72.6%的人表示，房价问题是考虑的关键因素。

其次，住房购买力较低。

在准备买房的33人中，31人需要亲友的资助或贷款按揭，只有2人是完全依靠自己负担的，而值得注意的是，这两人的购房动机也与其他人不同，一人选择是改善住房条件，另一人选择外地迁入因素。

而且从上文对调查对象状况的简介来看，大多数的样本的收入尚无力负担高额房价。

最后，非常明显的一个变化是，多达167人都将价格作为购房考量的最重要因素，其次受人们关注的主要是交通、教育环境等，从这不难看出，被调查这在购房问题上渐趋理性和现实，当然，这也很大程度上是因为，当前房价的飞涨已明显超出普通民众的承受范围。

从我们的调查来看，多数民众的预期房价在6000元/平米左右，但事实上武汉市目前的商品房价格显然已经超过了这一标准。

三、现象的阐述

从此次的问卷调查中，我们可以总结出以下几点问题。

第一，从市场供求关系层面看，目前武汉市的商品房需求仍旧很大，但同样存在巨大的供需缺口。

一方面，通过调研，我们发现大多数人尽管已经解决了居住问题，但仍没有取得住房产权，换言之，住房问题也没有从根本上得到解决，这本应该为房地产开发商提供巨大的市场；可另一方面，受制于经济能力，除少数有急用的人外，大多数人对买房仍持观望态度，这就导致了较大的缺口。

开发商看到了市场的巨大潜力，而往往忽视了这种潜力转化为市场份额的可行性问题，其结果就如同我们通常所言，新项目不断上马，房价不断飙升，可由于市场购买力的缺乏，这种缺口会越来越大，房产的泡沫也会越来越多，最终给我国经济埋下极大隐患，长此以往，很有可能会造成毁灭性的结果，因此，抑制房地产市场过热，提高市场购买力是极为必要的。

第二，房价问题正逐渐改变人们的消费观念，并对整个房地产业产生越拉越大的影响。

在过去十多年中，交通和教育资源一直是人们购房的重要因素，只要翻开那时的楼盘宣传广告，大体上都离不开这两点。

但通过调研我们发现，随着房价的上涨，价格因素越来越重要，逐步上升为最为重要的因素，这不仅仅影响着人们消费观念的转变，同时对于房地产业而言，也必须认识到高房价的双重效应，既可能带来巨额利润，也有可能杀鸡取卵，导致资金回笼周期延长，对开发商而言这也是巨大的灾难。

第三，从我们的调研结果来看，商品房的需求弹性是比较大的。

我们可以看到，由于价格对人们购房动机的巨大影响和人们的负担能力有限，加上二手房市场的兴起和房屋租赁的规范化，大大增强了商品房市场的需求弹性。

这也使得更多人可以在这一过程中持观望态度。

在调研中我们注意到，82.1%的人预计房价仍将继续上升，但很少有人因此而采取投机行为或通过提前购房来减少损失，而是更多地抱着观望态度，期待着房产市场进一步的变化，尤其是政府的宏观调控。

几乎所有接受调研的人都认为政府在房价上涨过程中扮演着十分重要的角色，这从另一方面，也反映出民众对于政府的期望事实上是非常高的。

四、房价上涨的内在机理

综合以上几点，我们不难发现，最终“住房难”问题的落脚点还是回到了房价问题上，因此，弄清房价上涨的内在机理，从而解决房价与市场购买力之间的巨大缺口，也就成为我们解决住房问题的基本思路。

导致房价上涨的因素很复杂，但一般认为存在以下六点原因。

第一，总体需求呈旺盛趋势。

随着社会经济的发展。

对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，推动了房价的上涨。

第二，人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。

人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。

近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。

我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。

但资本和劳动力仍然争相流向这些城市。

第三，住房供应结构的不合理。

国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。

1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。

为了进一步改善我国的住房供应结构，

第四，土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：

一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。

我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。

近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。

地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。

从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。

地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。

第五，建筑开发成本上涨，近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。

就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。

建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。

建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

第六，住房周边硬件条件的完善，城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。

地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。

因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

除去以上六点，通过调研，我们还认识到，房价上涨的另一个重要原因在于政府。

事实上，在许多地方，近年来房地产市场的火热为政府部门带来的不仅仅只是政绩，通过土地审批，产权租赁等一系列手段，许多地方政府职能部门在这一过程中“寻租”，获得了相当可观的利益，这使得政府一方面沉溺其中难以自拔，另一方面也受制于房产商们，形成了新的“利益团体”，这是极为危险，也是为什么中央宏观政策难以落实的一个重要原因。

因此，解决住房问题，决不能单单依赖于经济手段，相应的法律手段和行政手段是必须的。

五、解决措施

经过调研和学习，我们认为，解决房价问题，应从经济、行政、法律三个层面着手。

首先是经济层面。

一方面进一步严格控制土地供应量。

按照经济学常识，需求旺盛时增加供给，价格自然会相应下滑。

但就商品房这类特殊商品而言，问题不那么简单，要解决这个问题就必须先找到产生问题的关键。

产生这个问题的关键，除了商品房供应结构不合理，高价位房供应过多而中低价位房供应偏少以外，主要是进入房地产业的社会资金太多，投资回报率偏高。

所以，当前问题的关键不是土地供应量偏紧的问题，而是房地产业的利润率偏高存在投机因素作祟的问题。

只有严格控制土地供应量，才能抑制由投机诱发的商品房需求，使房地产开发商，以及公众投资者回归理性。

另一方面完善房地产税制，开征房地产增值税，整顿土地市场。

这样既能使炒房

炒地无多少利益可得，进而引导大量社会资金从房地产业中抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟、抑制需求、平抑房价的目的，又能对国有土地进行一次全面清查，摸清家底，严格按有关法规对擅自改变用地方向的行为作出处理，由政府收回逾期不开发的土地扩充政府土地储备。

其次是法律层面，必须建立和完善相关的法律法规。

建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

同时，建立和健全房地产信息发布制度保证信息的现时性。

完善信息资源的开发利用。

在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。

要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务

最后作为政府，应当充分发挥其作用，合理利用其职权，加强对社会的综合治理，为平抑房价创造良好的外在条件。

具体可以采取以下措施。

第一，加强住房需求的管理。

对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：

做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。

强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。

培育住房梯度消费。

强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

第二，加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间。

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。

而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。

第三，提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定。

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。

许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。

政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。

同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。

市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。

要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。

当然，要做到这些并不容易，前提是政府必须树立正确的政绩观和发展观，能够从整体布局着眼，立足民生，才能够顺利的从利益联盟的机制下解放出来，较好地履行自身公共职能，从而从根本上解决问题。