城市房屋拆迁估价常见问题浅.docx

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城市房屋拆迁估价常见问题浅

城市房屋拆迁估价常见问题浅析

各位领导、同行：

大家好！

国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施后,将被拆迁户的拆迁补偿价格也列入了房地产评估业务范畴,房地产评估机构进入了房屋拆迁这一敏感地带,面对成千上万的被拆迁户,房地产价格评估人员的业务技术能力和执业道德水平都要经受严格考验。

经过实践的磨炼,业内人士深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别,难度更大，拆迁评估不仅是简单的企业行为,也要把政府的拆迁政策落到实处，以在评估的操作过程中贯彻、在评估结果中体现，做到公平、公正执业。

今受省房协中介委委托，就城市房屋拆迁评估中目前存在的常见问题与各位交流，希望对大家有所帮助。

一、关于城市房屋拆迁评估的政策依据和作用的问题

为规范城市房屋拆迁评估技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，国务院、建设部以及湖南省及其地州市相继出台了相关政策，包括《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》（省政府第157号令），《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房[2004]264号）以及《房地产估价机构管理办法》（部令第142号）等有关规定。

其中：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

（2）《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：

拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

（3）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

（4）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第三条规定城市房屋拆迁评估，应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估。

城市房屋拆迁评估的人员，应当是专职的注册房地产估价师。

（5）《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定　本办法所称房地产估价活动，包括……城镇房屋拆迁等需要进行的房地产评估。

有了这五大法宝，房屋拆迁评估的作用以及评估机构与评估人员的地位和资格要求得到了确认。

城市房屋拆迁评估由取得估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估，城市房屋拆迁评估的人员应是专职的注册房地产估价师。

二、关于城市房屋拆迁评估程序的问题

估价报告的形成必须符合法定程序，只要程序到位，那我们做拆迁评估就不会存在太大的问题。

评估机构要使自己不至于工作被动，规范房屋拆迁评估行为，推进房屋拆迁评估活动公开、透明、公正，进一步强化房屋拆迁评估监督作用。

如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。

评估程序合法、合规，归纳如下：

（1）主体合法：

评估机构及签字房地产估价师符合规定。

评估机构主体只有符合法律的有关规定才具有法人资格，否则，即使其出具的估价报告客观真实，也不具有合法性，不能被采用。

据此，估价报告只有法定的房地产估价机构（临时机构不能做拆迁评估）作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。

例如，某地一拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

（2）委托方式符合规定：

分类评估与拆迁人签定委托合同，分户评估只能通过评估机构被拆迁人投票或双方共同选择或拆迁当事人抽签等方式，并签定委托合同。

（3）现场查勘程序符合规定：

首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要有无关的第三方证人（社区工作人员等）全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上（含3名）的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。

第四，房屋拆迁评估要求要亮证执业。

凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。

第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

（4）评估资料收集齐全：

房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部分提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

（5）估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

（6）评估公示符合规定，评估要求公示七天，并在公示予以现场答复。

（7）估价报告的要素组成完整，符合规范和《城市房屋拆迁估价指导意见》等文件规定，并按要求进行送达。

（8）估价报告出具后异议期间的处理。

三、与评估机构接受委托方式的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：

“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

”

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第八条规定：

被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格。

第九条规定：

被拆迁房屋的补偿金额，拆迁人与被拆迁人按照前条规定协商不成的，由拆迁人和被拆迁人共同选择房地产评估中介机构进行分户评估。

双方不能就评估中介机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择评估中介机构的，任何一方可以申请房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定评估中介机构。

（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第八条规定：

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按照前条规定协商不成的，拆迁人与被拆迁人应当共同选择房地产价格评估机构进行分户评估，并共同出具分户评估委托书。

拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请市、县房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定房地产价格评估机构。

　　第九条市、县房屋拆迁管理部门受理抽签申请后，应当向房地产价格评估机构发出分户评估公开抽签邀请函，接受房地产价格评估机构报名。

报名参加公开抽签的房地产价格评估机构不得少于3家。

少于3家的，市、县房屋拆迁管理部门应当再次邀请。

　市、县房屋拆迁管理部门应当邀请拆迁当事人和有关方面的代表监督公开抽签，并聘请公证人员进行现场公证，当场宣布抽签结果。

之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：

作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。

这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。

拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。

四、关于房屋拆迁估价现场实勘的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

　实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

（2）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十二条拆迁当事人有义务协助评估机构开展现场调查、现场勘测、现场拍摄等工作。

　　现场调查记录应当由评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行现场勘测、现场拍摄等工作或者被拆迁人不同意在现场调查记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中如实说明。

现场查勘程序符合规定：

首先进场之前由委托方书面及电话通知评估人员进场时间；其次，要由无利害关系的第三人（社区工作人员等）见证、全程陪同；第三，评估机构在一个房屋拆迁项目应当有3名以上（含3名）的专职注册房地产估价师作业；专职房地产估价员可以协助房地产估价师从事房屋拆迁评估业务。

第四，房屋拆迁评估要求亮证执业。

凡进入房屋拆迁现场的估价人员都应亮明身份，告知当事人目的。

第五，详细做好查勘记录和拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，及时请有关当事人（拆迁当事人双方、第三人、查勘人）在查勘记录上签字确认。

五、评估之前应首先明晰评估对象产权文件的问题，以及违章建筑的问题

（1）《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

（2）《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

（3）《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

　　当事人对被拆迁房屋的性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

　　当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

估价人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，收集以下资料：

房屋拆迁许可证、房屋权属和土地权属证明及相关资料（无产权资料的要求有关部门提供证明或共同确认书，并在估价报告予以特别说明）、建筑面积测绘资料、市场交易案例、公证书或共同选择协议等。

各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关，例如在城市房屋动迁评估中，我们经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些房屋下面的土地是出让，有些有产权证，有些没产权证，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，有些房产证上证明为办公楼，而实际上却是大型的商场，对于这种情况我本人认为在选用评估方法时应坚持“合理，合法，合情”的原则。

对于房屋产权属权所出现非正常情况，应在报告中特别是假设与限制条件中予以充分说明，或特别假设与限制说明。

另：

违章建筑的问题：

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条规定

《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十七条违章建筑和超过批准期限的临时建筑的评估价值为零。

拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当的补偿，根据其剩余年限，评估房地产价值。

六、关于城郊农村房屋的拆迁评估问题

随着加快城市化进程加快，许多中小城市迅速的向城郊扩张，带来了大量的城郊农村房屋拆迁。

农村房屋所占用土地大多原为农村集体土地，现被征收为国有土地，没有房产证和土地证，对于这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢？

两种方式：

一是有《房屋拆迁许可证》的，可以按照正常的城市房屋拆迁评估技术思路一样；二是没有《房屋拆迁许可证》的，一般由国土部门按土地征收政策执行，评估时按照市场价格评估思路。

实际评估中，与安置方式很有关。

如果以实物安置（拆一补一），就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重量价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格，而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定个区位地价，再考虑房屋重量价，我觉得这种方法欠妥。

七、关于城市房屋拆迁评估的价格内涵，以及房屋装修装饰评估的问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条第二款规定：

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估。

估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。

但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。

房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限

房屋装修装饰重置价格应按照本地房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。

《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》中明确规定：

非住宅房屋装饰装修第1年不予折旧，第2-5年每年折旧20％，使用6年以上的，补偿10％的残值；住宅房屋装饰装修第1、2年不予折旧，第3-10年每年折旧12.5％，使用10年以上的，补偿10％的残值。

违法违章建筑或临时建筑内的装饰装修不予补偿。

发布拆迁通告后，擅自突击装修的不予补偿。

八、关于土地出让金问题

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十六条规定城市房屋拆迁评估，采用的价值标准为公开的房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响。

现在的老百姓对政策了解不够，分不清“划拨”“出让”。

而实际上土地政策执行不严谨，确实在实际生活中没有体现出两种产权的区别，相邻不同性质的土地使用权的商业房地产，其带来的租金收入没什么区别并不明显，最终的房地产价格也应该接近。

可这个问题一拿到拆迁补偿上，我们就开始斤斤计较“出让”“划拨”的区别，对拆迁户好像不太公平。

对于拆迁评估，最近很多人都在谈论土地出让金的问题。

划拨土地上的房屋拆迁要不要扣除土地出让金呢？

争论很多。

我想大家为什么就不能换一个角度想一想，我们是估价师，而不是造价师，拆迁估价指导意见提倡的市场比较法呢？

拆迁评估，还是建议用市场比较法。

这样土地的性质问题、房屋的年限问题，还可以回避一些。

举个例子：

在我们这一片，划拨地的房改房的上市交易价格并不比同类的二手商品房的交易价格低。

这么大的市场，我们干嘛非得收集出让地上房屋的交易案例呢？

市场决定一切。

在阶段的公众认知水平条件下，老百姓不管你是划拨还是出让，在他看来两个房子没有差别，就得一个价！

甚至在我们这里出让地差个三五年的使用年限，甚至更多，房价它也没多大差。

这就是市场比较法的应用条件。

九、临街住宅的拆迁评估问题

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

　对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第七条被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十四条被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

　　当事人对被拆迁房屋的性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

　　当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的，应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

有些临街的住宅拆迁，很多情况下，这些住户提出要按商铺价格补偿。

这是个大问题啊。

且不说这些临街的住宅是否在法律上可以做商铺，就说把这些临街住宅一拆可是断了人家的财路。

从国家的政策看，拆迁的原则一是保证补偿合理，再就是不能影响被拆迁人的经济生活。

但是我们“依法”按“住宅”评估是一定会损害老百姓的利益，影响被拆迁人的经济生活的！

还用成本法评估吗？

临街不临街成本是一样的，不行！

市场比较法行吗？

当然可以。

但在选取可比实例的时候，一定要注意与不临街的区分开。

收益法行吗？

这种临街住宅只要有开门经商的，就一定有出租的案例，我们从租金中提取净收益，就可以还原出收益价格？

这样也可回避“产权人改变房屋法定用途的事实”！

估价是要有合法前提的。

尽管有规定拆迁双方可以协商确定被拆房屋的性质，但是，拆迁双方往往是对立的，很难协调一致？

我们估价一不能违法，二不能不考虑现实。

租金这东西很灵活，住宅不可以出租吗？

临街的住宅我就租这个价，这就是市场，我们“拿来”即依了法又合了市场？

十、关于房地产估价报告常见问题

《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》第十二条评估中介机构应当指定3名以上估价人员，按照国家房地产估价规范，独立、客观、公正地进行被拆迁房屋的价格评估。

估价报告的要素组成完整，估价技术路线正确、估价方法合理、估价参数的选取和使用基本合理，估价计算过程较清晰、无错误，估价结果的确定符合规范。

1、致委托方函

（1）委托方要写全称；

（2）致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果；（3）估价机构要写全称；（4）致函日期，一般为报告完成日期；（5）估价机构法定代表人签字。

2、估价师声明

（1）说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。

对未包括的部分，说明评估依据。

（2）如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。

（3）说明某些评估资料的来源。

（4）说明评估报告的使用条件。

（5）依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。

（6）依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。

（7）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。

3、假设与限制条件

说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查确认的资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。

（1）注意估价的假设、估价限制条件的区别：

估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。

（2）说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。

（3）说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。

4、估价对象描述

概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：

名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：

名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

）

估价对象描述不全，不清楚，不充分，常见问题如下：

（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权；

（2）缺少房地产权利状况描述，土地使用权人交代不清；（3）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）；（5）是否具有土地使用权证没有交代，土地实物描述不全面（如：

没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（6）对估价对象的性质没有描述清楚；（7）是否具有房屋所有权证没有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）对估价对象的物质实体状况描述不清楚；（10）建筑物结构交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的状态交代不清楚，现实用途与法定用途是否相符。

5、估价时点

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

6、估价目的和价值定义

估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。

房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。

房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

7、估价依据

估价依据应写明估价所依据的估价规范；国家和地方的法律、法规；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

有的报告依据过于简单或写法不够严谨，如：

估价依据为“××手册”，过于笼统。

另外，“××网”上的价格信息只代表了买方或卖方的单方意愿，而并非实际成交的价格，以此作为市场比较法的依据，理由不够充分。

8、估价方法的选用

《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第十五条规定城市房屋拆迁评估必须坚持房地合一的原则，从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上的方法，进行房地产价格评估。

一般应当以市场比较法为主。

不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

对门面或者收益性的房屋，还应当采用收益法。

　　评估指标、系数的选取应当理由充分，符合被拆迁房屋的客观实际。

《规范》中要求应说明估价的思路，采用的方法以及估价方法的定义。

有的报告思路、方法描述不清；有的报告对估价方法无定义。

《城市房屋拆迁管理条例》中明确说明房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定，这就明确了被拆迁房屋应以市场公正价进行评估，而实际工作中，我们发现许多评估对象由于各种因素却难以形成市场（或者无法实现），对我们的评估理论和评估方法提出了新的要求。

目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。

《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。

因此,城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。

但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。

比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。

一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。

有