物业经营管理练习题.doc
《物业经营管理练习题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业经营管理练习题.doc（53页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
《物业经营管理》
练习题
53
目录
第一章 物业经营管理概述 3
第二章 房地产投资及其区位选择 7
第三章 房地产投资分析技术 11
第四章 收益性物业价值评估 15
第五章 房地产市场与市场分析 19
第六章 租赁管理 23
第七章 成本管理 27
第八章 合同与风险管理 31
第九章 财务管理与绩效评价 35
第十章 写字楼物业经营管理 39
第十一章 零售商业物业经营管理 43
第十二章 物业经营管理的未来发展 46
第一章 物业经营管理概述
1.1单项选择题
1.物业经营管理是以（ B）为管理对象的。
A.住宅物业
B.收益性物业
C.非收益性物业
D.办公楼物业
2.物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理
B.运行管理
C.价值管理
D.资产管理
3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（ A ）。
A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
4.物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（B）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。
A.物业各期成本最小化
B.物业各期净收益最大化
C.租户满意度度最大化
D.物业价值最大化
5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。
这类管理称为（ C ）。
A.作业管理
B.运行管理
C.资产管理
D.组合管理
6.（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。
A.居住物业
B.收益性物业
C.公共物业
D.所有物业
7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（D ）。
A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
8.市级购物中心建筑面积一般在（A）
A.3万m2
B.1万——3万m2之间
C.3000-10000m2之间
D.3000m2以下
9.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（ C ）。
A.管理型物业管理企业
B.专业型物业管理企业
C.综合型物业管理企业
D.特殊型物业管理企业
10.别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。
下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅
B.叠拼别墅
C．独栋别墅
D.双拼别墅
11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（ A ）的控制。
A.成本和收益
B.支出和费用
C.成本和费用
D.费用和租金
12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（ B ）。
A.持有资产规模和结构
B.预期收益和风险水平
C.实际收益和风险水平
D.组合投资规模和结构
13.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（ C ）。
A.单个租户店面宽度计算
B.单个租户耗费的成本计算
C.单个租户占物业总面积的比例计算
D.单个租户在物业中所处位置分别计算
14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。
根据这些情况，该写字楼的级别可能是（ C）。
A.甲级B.乙级
C.丙级D.丁级
1.2多项选择题
1.房地产专业人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？
（ABD ）
A.所处的位置
B.楼宇设计装修状况
C.建筑规模
D.收益能力
E.辐射区域
2.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。
A．物业投资收益
B．企业发展战略
C.主营业务发展目标
D．物业维修养护
E．延长物业的自然寿命
3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（ ADE ）。
A.复式公寓B.高档公寓C.普通公寓
D.花园公寓E.单间公寓
4.人们主要依据写字楼（ABC）等对其进行等级分级
A．收益能力
B．所处的位置
C．楼宇设计和装修情况
D．使用时间
E．投资者类型
5.房地产组合投资管理公司主要通过（ BD ）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。
A.经营规模B.物业类型C.管理人员
D.地域分布E.辐射范围
6.物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（AB）
A．物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B．传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C．物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
D．写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以下几种途径获得，（BCE ）。
A.持续持有物业至生命周期结束
B.在极好的条件下购买物业
C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
D.根据物业管理师的意见调整资产结构
E.在合适的时机售出物业
8.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（BCD）等
A．写字楼
B．高尔夫球场
C．休闲度假村
D．赛马场
E．花园公寓
9.通常物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（ CDE ）几个层次。
A.日常管理B.趋势管理C.公司管理
D.现场管理E.现场作业
10..物业经营管理内容的三个层次中，（DE）以策略性管理为主。
A．物业管理
B．设施管理
C．运行管理
D．房地产资产管理
E．房地产投资组合管理
第二章 房地产投资及其区位选择
2.1单项选择题
1.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。
这种情况反映了房地产投资特性中的（ B ）。
A.不可移动性
B.适应性
C.各异性
D.相互影响性
2.投资者进行房地产投资的主要目的是（D）。
A．获得作为房地产业主的荣誉
B．降低其投资组合的总体风险
C．抵消通货膨胀对其资产的影响
D．使其财富最大化
3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为（A ）。
A.住房抵押贷款证券化
B.住房抵押贷款股份化
C.住房抵押担保统一化
D.住房抵押期限一致化
4.由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（D）相关。
A．所投资的房地产房地产类型
B．投资决策的准确性
C．进入房地产市场的时机选择
D．房地产所处的区位
5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（ B ）。
A.全国性市场B.区域性市场
C.世界性市场D.专业性市场
6.公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（A）。
A．适应性
B．差异性
C．长期性
D．政策性
7.某房地产投资者投资了A、B、C三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%，那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（ A ）。
A.A项目B.B项目
C.C项目D.无法确定
8.（B）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为目的的投资。
A．房地产债券投资
B．房地产间接投资
C．房地产开发投资
D．房地产转业投资
9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（ C ）。
A.个别风险B.非系统风险
C.系统风险D.可保风险
10.以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（B）。
A．房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润
B．房地产开发投资通常属于长期投资
C．房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D．房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资
11.投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，通过这个转让过程收回投资而获得利润。
这种投资称为（ A ）。
A.房地产开发投资B.房地产置业投资
C.房地产间接投资D.房地产信托投资
12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。
这种投资称为（ B ）。
A.房地产开发投资B.房地产置业投资
C.房地产间接投资D.房地产信托投资
13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（A ）。
A.个别风险B.非系统风险
C.系统风险D.可保风险
14.当投资者在投资活动完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。
这种风险称为（ B ）。
A.周期风险B.通货膨胀风险
C.市场供求风险D.利率风险
15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。
这种风险称为（C ）。
A.周期风险B.通货膨胀风险
C.市场供求风险D.利率风险
16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时，对投资者造成了损失的可能性。
这种风险称为（ C ）。
A.未来经营费用风险B.收益现金流风险
C.资本价值风险D.持有期风险
17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（ B ）。
A.非系统性风险B.或然损失风险
C.资本价值风险D.经营费用风险
18.当物业预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（C ）。
A.非系统性风险B.或然损失风险
C.资本价值风险D.经营费用风险
2.2多项选择题
1.房地产投资的基本形式可以分为（CD ）。
A.资产投资B.组合投资
C.直接投资D.间接投资
E.金融投资
2.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ABCE）。
A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
B．间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C．直接可分为开发投资和两种置业投资两种
D．开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（ BCD ）。
A.支持型B.权益型
C.抵押型D.混合型
E.组合型
4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE）。
A．从购买土地使用权开始
B．从购置房地产开始
C．以获取物业所有权或使用权为目的
D．将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
E．不需用直接参与房地产经营管理工作
5.房地产投资比较受投资者的青睐，下列因素中属于房地产投资优点的有（ BCDE）。
A.流动性低
B.收益水平较高
C.能够获得税收好处
D.能抵消通货膨胀影响
E.易于获得金融机构支持
6.房地产投资的优点有（ABCD）。
A．收益水平相对较高
B．能够得到税收方面的好处
C．容易获得金融机构的支持
D．能抵消通货膨胀和影响
E．是一种非流动性资产
7.下列哪些风险类型属于房地产投资的系统风险？
（CDE）。
A.预期收益风险B.经营费用风险C.周期风险
D.购买力风险E.市场供求风险
8.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。
A．系统风险是指市场供求风险
B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C．或然损失风险属于个别风险
D．周期风险属于个别风险
E．持有期风险属于个别风险
9.居住物业对房地产投资区位的特殊要求主要表现在（ ACE ）。
A.居民人口与收入
B.易接近性
C.公共交通便捷程度
D.控制环境污染的政策
E.环境因素
10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（BCE）。
A．购买力风险
B．比较风险
C．收益现金流风险
D．或然损失风险
E．时间风险、持有期风险
11.房地产间接投资的基本形式可以分为（ABCD ）。
A.房地产开发企业的债券
B.房地产开发企业的股票
C.房地产投资信托基金
D.房地产抵押支持证券
E.房地产置业投资
第三章 房地产投资分析技术
3.1单项选择题
1.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从（C ）进行的。
A.实物形态B.经济形态
C.货币形态D.运营形态
2.上题中如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）万元。
A．356.23
B．486.57
C．536.48
D．684.75
3.房地产置业投资中的现金流出主要表现为（A ）。
A.房地产购置投资B.租金收入
C.销售收入D.利息收入
4.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其它收入，就得到了物业的（B）。
A．税前现金流
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．名义收益
5.潜在毛租金收入与有效毛租金收入的差额主要表现为（ ）。
A.运营费用B.准备金
C.空置和收租损失D.净运营费用
6从（）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。
A．有效毛收入运营费用
B．潜在毛租金收入运营费用
C．有效毛收入空置和收租损失
D．潜在毛租金收入空置和收租损失
7.某人投资于一宗房地产项目，投资额为100万元，预计每年的收益率为10%，那么两年后的本利和为（ ）。
A.120万元B.121万元
C.124万元D.140万元
8.关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（）。
A．准备金又称大修理基金
B．用于物业的日常维修和更新改造
C．如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D．小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金
9.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得100万元收益，当贴现率（利息率）为10%时，其现值为（ ）。
A.75.13万元B.100万元
C.130万元D.133.1万元
10现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。
A．资金流入
B．资金流出
C．资金形态
D．资金运动状态
11.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力的动态指标的是（ ）。
A.投资回报率B.现金回报率
C.资产负债率D.财务内部收益率
12.某投资项目的净收益折现时，以i1=10%折现时，净现值为2.53，以i2=11%折现时，净现值为－2.53，则该项目的财务内部收益率为（ ）。
A.10%B.10.5%
C.11%D.11.5%
13.某投资项目的净收益折现时，以i1=13%折现时，净现值为62.5，以i2=14%折现时，净现值为－12.5，则该项目的财务内部收益率为（ ）。
A.13.25%B.13.83%
C.14.03%D.14.83%
14.某人在银行存入10万元人民币，年利率为5%，以单利来计算，三年后的本利和为（ ）。
A.10.5万元B.11.0万元
C.11.5万元D.12.0万元
15.某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为8年，上期累计净现金流量的现值为-11.6万元，当期净现金流量的现值为23.2万元，那么该投资项目的动态投资回收期为（ ）。
A.8年B.8.5年
C.8.3年D.9年
16.某投资项目累计净现金流量出现正值的期数为6年，上期累计净现金流量为-2.8万元，当期净现金流量为11万元，那么该投资项目的静态投资回收期为（ ）。
A.7年B.7.11年
C.7.2年D.7.28年
17.财务净现值是指项目按行业的（ ）将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
A.基准收益率
B.内部收益率
C.投资收益率
D.内插收益率
18.在房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，称为（ ）。
A.投资回报率B.现金回报率
C.成本收益率D.成本利率率
3.2多项选择题
1.造成有效毛租金收入小于潜在毛租金收入的主要因素有（ ）。
A.其他收入B.收租损失C.运营费用
D.空置E.净运营收益
2.对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（）等。
A．土地费用、建造费用
B．还本付息
C．税金
D．比较成本
E．运营费用
3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ）。
A.固定资产投资方向调节税
B.经营税金及附加
C.城镇土地使用税
D.房产税
E.企业所得税
4.收益性物业的运营费有包括（）等。
A．空置和收租损失
B．抵押贷款还本付息
C．房产税和所得税
D．为租客提供服务的费用
E．物业管理费用
5.设备的寿命一般可以分为以下几种类型（ ）。
A.自然寿命B.社会寿命C.经营寿命
D.技术寿命E.经济寿命
6.“两税一费”是指（）。
A．房产税
B．城镇土地使用税
C．教育费附加
D．营业税
E．城市维护建设税
7.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力中动态指标的有（ ）。
A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率
D.财务净现值E.动态投资回收期
8.关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（）。
A．单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息
B．复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息
C．我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
D．在投资分析中，一般采用单利计息
E．复利计息时，n个行息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i·n）
9.设备更新源于设备磨损，因此设备更新的基本特点包括（ ）。
A.考虑因社会经济环境变化的影响
B.核心工作是确定设备的经济寿命
C.只考虑未来发生的现金流量
D.只比较设备的费用
E.以费用年值法为主
10.下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（）。
A．是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
C．税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量
D．现金回报率属于动态盈利能力指标
E．现金回报率即资本化率
第四章 收益性物业价值评估
4.1单项选择题
1.衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（ C ）。
A.地理位置B.价格水平
C.距离D.周边环境
2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（B）。
A．前期工程费
B．基础设施建设费
C．建筑安装工程费
D．公共配套设施建设费
3.当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（B ）。
A.可能成交
升级会员 