解析型流程图案例房地产业务运行流程.doc

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房地产业务运行流程

l渠道：

通过加强联络与沟通，利用网络、报刊、政府、相关机构、关系、公告等渠道和信息；

l类别包括：

农地、规划建设空地、历史划拨用地、烂尾项目（地块）等；

l了解地块规划内容、指标等。

l信息识别：

根据集团的经营目标筛选出有用信息；

l信息确定：

确定信息价值，进行机会研究，评判用地风险，出具《项目建议书》。

l了解地块规划内容、指标等。

1项目用地信息收集

l信息跟踪：

针对有价值的信息进行跟踪，把握获取的机会；

l进行初步可研分析，判断项目的生命力，确定项目的初步可行性，编制《初步可选性研究报告》：

l与法院、国资局等相关方面23接触、谈判，确定获取意想，参与挂牌交易；

l按政府和有关法律程序办理相关手续。

l成本控制：

新征土地：

包括征地费用、拆迁安置费用、大市政费用和规划条件等；买断项目：

包括买断内容、付款总额和时间、三（七）通一平标准和手续风险等；合作开发：

包括合作方式、分成比例、付款总额和时间、交房标准和时间等。

2项目用地

获取和储备

l项目识别：

在双方意向书和规划部门的规划意向的基础上，确定储备项目用地的性质，确定开发意向；

l项目研究：

包括项目用途、项目规模、所需资源、技术方案、环境影响及与可行性研究有关的内容及与项目有关的国家政策和法律法规、市场前景等，根据项目调查和项目匡算结果进行分析，对项目的投资收益、资金安排、建设周期、市场推广、成本费用等进行测算，出具《可行性研究报告》。

3项目酝酿

l评估：

对《可行性研究报告》的可靠性、真实性和客观性进行全面的审核、评估，出具《项目评估报告》；

l决策：

根据《项目评估报告》，决策层对项目的立项和投资进行决策，确定是否实施该项目，；

l立项：

形成《立项报告》，对《项目建议书》、《初步可选性研究报告》、《可行性研究报告》《项目评估报告》和《立项报告》进行确认。

l成本控制：

项目总投资和可行性研究费用的控制。

4项目确定

l明确策划依据《项目建议书》/《项目规划建议报告》和《可行性研究报告》等；

l项目策划：

包括项目定位，最佳开发方案、市场及目标客户定位的提出与分析等，出具《项目策划报告》；

l项目实现过程策划：

包括实施周期、所需资源、管理方式等，形成《项目策划报告》；

l融资策划与评审：

包括融资方式、融资渠道、融资成本、金融机构的选择和当前国家金融政策和法律法规的研究等。

l立项成本控制：

规划条件，拆迁、大市政费用等。

5项目策划

l进行针对性的市场调研

l市场及目标客户定位：

明确在同类项目中的市场位置和顾客类型、对象；

l价格目标：

进行价格定位和价格细分；

l营销策略与方式：

广告策划、销售方式、宣传方式和规模，营销成本等；

l销售周期预测：

开始时间和完成时间以及销售阶段的划分等；

l销售收入预测：

根据市场及目标客户定位、价格目标、营销策略与方式、销售周期预测销售收入的回收期和回收额。

l成本控制：

营销方案、营销现场费用、媒体选择、样板房装修等。

6项目营销

策划

1

l设计策划：

对设计过程进行策划，并规定该项目设计的负责人，出具《项目策划报告》；

l概念设计：

按《项目策划报告》的要求出具并评审《概念设计方案》，确定设计输入。

l设计招标：

形成《设计任务书》，选择设计承包方，签定相关合同或协议；

l设计过程监视和管理：

目的是满足《概念设计方案》、《设计任务书》和合同规定的其它要求，设计成本的控制设计费和设计输出；

l设计评审、设计验证、设计确认：

可分阶段进行。

通过建筑初步设计审查，获取《建筑设计方案审定通知》；

l分步完成扩大初步设计；

l设计成本控制预防过剩设计，控制设计成本。

7项目设计

l拆迁

l理好以下房地产开发手续：

l办理《施工许可证》。

l工程预算（成本控制）：

乙方预算、钢筋用量核实、差价、变更、违约与索赔等。

——《固定资产投资许可证》，《建设用地规划许可证》及《规划红线图》，《建设用地通知书》，《土地出让合同》，《建设用地批准书》，《国有土地使用证》征用土地通知书及相关的手续等。

——施工图报建，领取《放线册》、《建设工程报建审核书》，《建设工程规划许可证》，《淤泥排放证》等，；

——市政、消防、人防、卫生防疫、环保、交通、民航、文物（需要时）等专业报建；

——供水、供电、煤气、电话、电视、园林、电梯等专业报建。

8建设实施

准备

l办理《预售许可证》

l价格定位根据市场调研确定销售价格及折让，并根据市场变化和销售形势合理调整销售价格。

l广告宣传制定方案，选择广告公司何方式，确定销售宣传主题词，开展广告宣传活动等。

l销售招标若以委托方式销售，应通过销售代理招标确定销售代理。

l销售过程控制委托销售控制的方面：

成立项目销售监视管理处，营销方案培训及按揭知识培训，准备销售资料，确定《买卖合同》条款，统计销售业绩等

l营销成本控制：

销售回款、交房时的服务与质量。

9项目营销

实施

l各项/专业工程招标包括土建、装修、园林、水电气安装等施工单位的招标。

l施工图技术交底包括土建、装修、园林、水电气安装等的技术交。

l工程材料/设备的采购和管理材料包括：

三大材料、玻璃制品、陶瓷制品、化工、小五金、塑胶、电器、通讯及电工材料等。

设备包括：

电梯、成套配电设施、动力设备和空调等。

l施工过程管理包括：

施工单位和工程监理的

管理，主要针对面是：

技术、成本、安全、质量、工程进度、周边关系协调、隐蔽工程、专业或阶段工程验收等。

l设计变更控制更改的评审和现场签证等。

l工程投资控制包括：

工程施工，设备、材料采购，设计变更和各阶段的付款等。

l项目阶段性验收和分项工程验收（见项目验收）。

l成本控制:

招标、设计变更、现场签证、审图、材料供应（计划、价格、验收、保管和付款等）、返工、工程付款等。

10建设实施

l项目阶段性验收、分项工程验收和专业标准验收按工程进度分基础工程、砌体工程、混凝土结构、钢结构、木结构等13个专业的《建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300－2001）》进行验收。

l专业验收包括：

市政、消防、人防、卫生防疫、环保、交通、民航、文物（需要时）、供水、供电、煤气、电话、电视、园林、电梯等专业验收。

l项目综合验收包括：

规划验收、工程竣工验收和综合验收。

l不合格工程的处理包括在验收时确认的特殊收尾工程。

l成本控制:

确保一次通过验收。

11项目验收

l做好项目的防护工作

l向物业管理公司移交分：

资料移交和现场实物移交，按规定的程序由物业公司代表业主对此进行验收。

l办理有关善后手续例如:

房地产测绘，房地产确权、房地产过户、房产证等。

l不合格工程的处理包括在验收时确认的特殊收尾工程在限期内处理完毕，由物业公司共同进行再验收。

l做好售后服务

12项目移交

l项目信息总结要点：

信息渠道和信息真实性的分析和确定。

l土地获取和土地储备总结要点：

获取途经、风险分析谈判定约和法律法规的变更情况等。

l项目策划总结要点：

策划依据的可靠性和适宜性，包括《项目建议书》/《项目规划建议报告》和《可行性研究报告》为项目决策提供依据的准确。

l项目营销策划总结和项目营销总结策划总结要点：

市场调研的充分性、针对性和价值利用性，价格定位和价格细分的成败分析，目标客户定位的准确程度及原因，融资成功的原因、条件及融资过程中遇到的问题及解决方案的适宜性等。

项目营销总结要点：

广告的作用和效果，销售价格及折让和调整的合理性分析，销售代理招标经验和教训，销售代理和自销的利弊分析，销售成本及控制等。

l项目设计工作总结要点：

设计策划的合理性分析，设计单位选择的常成功性，设计过程的管理和监控的有效性，设计评审、设计验证、设计确认的有效性，设计管理人员的技术能力等，限额设计的控制效果。

l项目开发工作总结要点：

本项目实施开发过程中工作人员对报建程序、细则的熟悉水平，人力资源安排的合理性，在报建过程中遇到的招投标问题的案例分析，内部配合应注意改进的事项等。

l项目建设工作总结要点：

影响施工进展的主要因素，施工单位选择的合理性分析，影响工程进度的重大技术、成本、安全、质量问题原因分析、周边关系协调的对工程的影响，隐蔽工程验收控制的有效性，专业或阶段工程验收分析的重大不合格及原因分析，项目投资成本在工程施工，设备、材料采购，设计变更和各阶段的付款等方面的控制效果。

l项目验收工作总结要点：

影响验收的主要因素及产生的原因，验收过程中发生意外的原因，成功通过验收的经验和措施，验收未获得通过的原因和因素等。

l项目移交工作总结要点：

项目移交中暴露出有关验收工作中存在的问题，准备工作应值得继承和改进的经验和问题，在办理善后有关手续遇到的问题和成功的解决措施以及失败的教训等。

l项目投资成本分析要点：

成本损失的主要方面、原因和改进的要求等。

l为下一个和正在实施的项目提供成熟的案例经验。

13项目总结

14结束

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