PHS反映出来。
可以看出这种变化属于转移支付式的变化，影响了居民群体的收入分配结构，有益于某些群体，而有损于其他群体。
其净成本在于政府执行保障性住房政策需要增加收税和支出成本、保障性住房方面的管理成本、甄别有资格获得保障
性住房居民身份的成本[16]。
这些成本当然需要政府以税收收入来抵补。
（四）模型结论
综合上述分析，可以得出如下结论。
第一，三种情形下的福利结果为W1>W3>W2,即不存在保障性住房时的福利水平超过货币补贴的水平，而货币补贴的福利水平超过实物补贴的水平。
第二，实物补贴扰乱了居民的消费决策，消费结构向保障性住房倾斜，使原本居民会消费的一部分其他产品和劳务转移到保障性住房上来，降低居民的总体效用水平。
第三，货币补贴的均衡条件与基本模型类似，不会对居民的消费结构产生扭曲影响。
第四，不管是实物补贴还是货币补贴都需要通过增加居民税收的方式补偿政府为此额外耗费的建设、分配、管理保障性住房的成本。
第五，改变模型的条件，例如实物补贴和货币补贴相结合不会影响前述四点结论，情形会复杂一些，大致可以认为结合模式中货币补贴成份越高，效率结果越接近第3种情形，反之则接近第2种情形。
三、实物补贴面临的主要问题从政府实施住房社会保障制度的初衷而言，确实能够取得改善民生、提高居民的居住水平和增进社会和谐的作用，缓解社会贫富两极分化。
但是，目标值得我们追求，并不意味着手段一定是合理的、有效率的。
前述模型揭示出采取实物补贴的办法面临着严重的低效率，不利于有限的公共资金发挥最大的效能。
（一）限制了人们的选择范围，减弱了住房保障制度的适应弹性
一旦政府采取实物补贴的办法，如上述模型得出的结论，人们选择范围受限，加上受制于住宅的空间固定性，难以与人们工作、生活条件变动相适应，即当人们的工作地发生变化时，保障性住房交换或调整面临着许多行政性障碍。
人们退出社会保障相对较为容易，但是重新申请则需要花费许多时间和精力，再加上找到一份满意的工作以后可能不再符合住房保障的标准，人们通常会选择隐瞒实情。
这样，在正常市场交易情况下，人们很容易通过交易来调整工作地与居住地的距离，但在实物补贴情况下改变住房区位变得异常困难。
因此，运用实物补贴作为住房保障的手段的适应弹性很弱，不利于从根本上改善人们的居住条件[17]。
（二）增加了政府行政管理成本
建立实物补贴型保障性住房的成本大致包括以下两方面：
一是建设成本，包括土地成本、建安成本和配套设施等成本；二是管理成本，包括申请、审核、公示、轮候、管理等方面的成本，这些成本是要长期支付的，模型中体现为G增加。
从根本上说，保障性住房是通过税收方式来融资的，即通过向全体国民征收税收，然后从税收中提取一定的份额用于建设和管理保障性住房。
在这种情况下保障性住房在实质上是一种收入再分配的制度，其成本一方面由保障性住房的受益方承担了一部分（这部分人群也需要纳税），另一方面则是由社会中其他未享受保障性住房利益的群体分摊。
保障性住房的受益面控制得越小，则社会中其他未受益群体的负担就会越轻；反之，社会中其他未受益群体的负担会随着受益面扩大而增加。
如果将受益面扩大到中等收入，那么事实上直接受益群体的综合福利结果可能是受损，即所承担成本可能会超过受益量，这一过程中相当于模型中S部分会被挤
占。
运用保障性住房形式来进行收入再分配，中间经过政府行政部门的两个环节，即收和支两个环节，从社会的角度看，一只手收进来，另一支手支出去，增加了两道手续，耗费了大量的人力和物力资源，社会总体福利效应为负。
采取实物补贴方式，除了耗费行政资源，更重要的是行政资源涉足专业管理领域，政府势必需要招聘与保障性住房管理相适应的专业技术人员，增加了相关行政管理费用的支出，由于行政人员与保障性住房管理没有直接的利益关系，其激励水平较低，通常又需要政府增加监管人员，又会增加行政管理费用。
一般而言，政府行政管理费用增加的速度往往会超过保障性住房量增加的速度，从而使有限的住房保障资金相当部分用于行政管理活动。
（三）推动住房空置量增加
实物补贴降低社会福利水平的另一个效应是推动住房空置量增加。
主要原因如下。
其一，保障性住房面向的通常是低收入群体（当然有些地区将其扩展到中低收入群体），这些群体的购房支付能力往往较低，这些人群接受经济适用住房保障往往要以损害其他方面的消费为代价，即这些人群的收入是有限的，尽管保障性住房的价格较低，但仍然比根据自己的收入水平就工作地距离进行租赁的成本高，而这种负担又是长期性的。
其二，在这种情况下，这些保障性住房如果属于经济适用房和配套商品房的话，要使相关人群能够购买得起，其地点只可能处于工作地和生活地通常难以协调的区域，相关人群的通勤成本和时间将大幅提高。
人们在权衡了通勤成本和时间之后，最可能的选择是取得经济适用住房和配套商品房（由于其价格与普通商品房价格相比较为低廉，人们如果具备一定的支付能力会选择购买）后，将其空置，如上述模型所示，新的相对价格水平下人们选择保障性住房降低了消费者总体的效用水平。
其三，如果保障性住房地点选择在离市中心较近的区域，一方面会大幅度增加财政负担，另一方面这些区域的生活成本远远超过接受廉租房群体的支付极限。
此外，生活环境和生活水平的反差还会造成相关低收入群体巨大的心理压力。
（四）不利于引入市场竞争机制，资源使用效率低下采取实物补贴方式时，政府在某种程度上就成为一家垄断性的开发商，在市场经济中既扮演参与者的角色，又充当规则制定和执行者的角色，这种角色混同必然会造成利益冲突，从而不利于促进市场竞争。
竞争的核心作用是给相关参与者一种有形和无形的压力，如果相关参与者不积极考虑提高竞争能力，只会在市场竞争中失败。
竞争的结果是使市场参与者能够不断降低运作成本，从而使消费者和用户受惠。
相比较而言，政府作为独一无二的企业也没有动力参与市场竞争，不会努力采用新技术和新方法，从而必然造成资源使用效率低下的问题。
四、货币补贴的效率特征
相对于实物补贴，货币补贴则具有较强的高效率特征，即政府可以直接向满足特定标准的受保障群体发放现金补贴，让受保障群体自行选择，让他们根据自己的工作、收入（包括保障性的补贴收入）、生活、家庭等各种条件选择居住类型和区位。
在此情况下，受保障群体可以根据自身条件作出最优化选择，在综合考虑工作地调整、子女就学、生活成本、收入变化等情况下，直接选择离工作地较近、离学校较近或者收入能够容许的地方购买或租赁住房。
前述模型表明，货币补贴相当于直接增加了受保障群体的收入，不改变保障性住房与其他产品和劳务的相对价格，这些群体能够按收入增加时的最佳选择方向调节自己的行为。
政府在设计住房保障制度时就不需要考虑受保障群体千差万别的需求，由这些群体自我选择、“对号入座”，可以有效地解决政府甄别、监督和管理保障性住房的困难及高额成本耗费。
货币补贴同时能够大大节约政府进行直接实物分配时
产生的行政管理成本，政府相关机构能够降低人力成本，将这些资源配置到增加可消费产品和劳务的工作上去，就增加了社会总体可用的生产性资源。
最为关键的是，政府的货币补贴没有干扰市场经济本身的运作，没有改变市场相对价格比率，竞争机制得以有效地保留。
由于政府不是市场活动的参与者，就能够公平、公正地执行市场规则，规范市场运行。
同时，提供住房的开发商、业主要为争取购房者或租户而竞争，竞争的结果将使消费者整体支付的价格下降，具有提高整个消费者群体福利水平的正效应。
当然，也会存在对货币补贴的批评意见，认为人们得到
现金补贴以后会把资金用于其他消费领域，比如吃饭、抽烟、
喝酒，等等。
这些现象确实会存在，但是对于理性的消费者来说，如果他们这样选择只能意味着他们自己认为这是最佳
五、
的，也就是说住小一点而多喝一次酒给他们带来的满足更大，别人对他们选择的干涉缺乏依据。
关键在于，我们应当把每一个受保障者视为能够自立、自重而理性的消费者，保障只是避免其落入更不幸境地的一种权宜之计。
货币补贴的重点是建立一种机制，使得受保障群体能够依据自己的条件，提高适应环境变化的能力，并进而在处境改善情况下提升自己的技能，在较短时期内摆脱“受保障”的境地。
简要的结论
目前的住房保障制度中对受保障群体往往米取实物补贴、货币补贴或两者并举等三种方式，部分地区希望住房保障制度经过一段时期的运行，扩大覆盖面，增加实物补贴的比重。
可以说，这种政策导向的基本用意良好，但就其实际执行效果而言存在一些严重的问题，实物补贴限制了人们的选择范围，减弱了住房保障制度的适应弹性；增加了政府行政管理成本；推动住房空置量增加；不利于引入市场竞争机制，资源使用效率低下。
本文提出的理论模型指出，不存在保障性住房时的福利水平超过货币补贴的水平，而货币补贴的福利水平超过实物补贴的水平。
如果实施住房保障制度，那么保障性住房货币补贴具有更强的效率特征，让受保障群体自行根据自己的工作、收入、生活、家庭等各种条件进行调节，这样政府在设计住房保障制度时就不需要考虑受保障群体千差万别的需
求，由这些群体自我选择、“对号入座”，可以有效地解决甄
别、监督和管理的困难，节约政府直接进行实物分配的行政管理成本，同时不存在干扰市场竞争机制的负面效应，有利于提高公共资金的使用效能。
参考文献：
[1]方建国.政府住房保障制度新政的经济学分析――重
新认识“实物补贴”和“货币补贴”问题[J]•中山大学学报：
社会科学版，2008（6）：
194-198，205.
[2]郭玉坤.创新住房保障模式解决“夹心层”住房问题[J].
中国房地产，2011（6）：
27-32.
[3]胡放之.保障住房、增加就业与改善民生的可持续
性一一以湖北黄石棚户区改造为例[J].理论月刊，2014（12）:
147-151.
[4]孙春雷.有关住房的两个观点――基于社会保障制度
层面上的权利分析[J]•中国城市经济，2010（11）:
310-311.
[5]李洪侠.城镇基本住房保障体系研究[D].北京：
财政部财政科学研究所，2012.
[6]中国人民银行日照市中心支行课题组，王德业.经济适
用住房货币直补改革：
日照模式[J].济南金融，2011（12）：
50-54.
[7]唐燕云，陈方正.货币型补贴与实物型补贴公共住房政
策比较[J].探索与争鸣，2009（5）：
62-64.
[8]冯云冲国教育不平等对居民收入差距影响研究[D].大连：
东北财经大学，2014.
[9]苟兴朝.不同外部约束条件下的住房保障供给模式选
择[J]•现代城市研究，2014（4）:
50-55.
[10]杨美成.构建统筹城乡利益分享机制[D].成都：
西南财经大学，2012.
[11]国务院发展研究中心和世界银行联合课题组，李伟，
SriMulyaniIndrawati，等.中国：
推进高效、包容、可持续的城镇化[J].中国经济报告，2014（4）：
19-33.
[12]刘斌.中国住房保障政策的经济效应实证研究[D].成
都：
西南财经大学，2014.
[13]谢义维.主要发达国家住房保障制度及中国的实践研
究[D].长春：
吉林大学，2014.
[14]ZANGB，LVP，WARRENCMJ.Housingprice，srural?
Curbanmigrants'settlementdecisionsandtheirregionaldifferencesinChina[J].HabitatInternational，2015，50
（December）：
149-159.
[15]HUANGZH，DUXJ.Assessmentanddeterminantsofresidentialsatisfactionwithpublichousingin
Hangzhou[J].China，HabitatInternational，2015V，47：
218-230.
[16]CHENKJ.Alifecycleanalysisofsocialsecuritywithhousing[J].ReviewofEconomicDynamics，2010，13（3）：
597-615.
[17]MOULTONS.Didaffordablehousingmandatescausethesubprimemortgagecrisis？
[J]JournalofHousingEconomics，2014，24：
21-38.
升级会员 