上海房地产估价师《制度与政策》：违章处理模拟试题Word文件下载.docx

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D．七类

5、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。

假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。

26．29

27．29

28．29

29．29

6、凡综合风险度超过__的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

7、下列房产中，可免征房产税的是__。

A．个人所有的营业用房

B．军队出租的房产

C．学校兴办的工厂

D．企业办的各类学校自用的房产

8、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。

该宗房地产的正常成交价格为__。

A．2000元/m2

B．2200元/m2

C．2400元/m2

D．2500元/m2

9、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

房地产市场成交价格

房地产市场租赁价格

房地产市场成本价格

房地产市场评估价格

房地产估价机构必须加盖公章

10、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年

A．1

B．2

C．3

D．5

11、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。

A．长期趋势

B．后期利润

C．权益

D．供给和需求

12、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

A．简单平均法

B．回归分析法

C．移动平均法

D．加权平均法

13、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

14、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

土地使用权出让合同签订

土地使用权出让合同约定的动工开发

土地使用权出让金缴纳

土地使用权证书取得

执行层的组织协调

15、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。

A．相等

B．不相等

C．可能会相等

D．不能确定

16、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A．详细规划

B．控制规划

C．指标规划

D．分区规划

17、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50

B．60

C．70

D．80

18、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。

A．750

B．350

C．800

D．850

19、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．

7．1％

12．0％

13．1％

19．1％

借款合同

20、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

有租约限制下的价值

共有房地产的价值

无租约限制下的价值

承租人权益的价值

21、下列有关金融工具的表述中，错误的是。

一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关

本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据

与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发

中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债

22、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位

23、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

24、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2006年5月30日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

25、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。

土地使用费

土地补偿费

安置补助费

地上附着物和青苗的补偿费

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

该房地产的收益价格为136.73万元

该房地产的收益价格为143.89万元

以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

该房地产的合理经营期限为15年

该房地产的合理经营期限为20年

2、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。

定期收取的物业管理服务费

物业共用部位、共用设备设施维修资金

政府的扶持

对长期拖欠物业费业主的罚款

开发建设单位给予一定的支持

3、未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有。

（2008年试题）

警告

罚款

限期改正

限期拆除

没收实物

4、假设开发法的操作步骤包括。

调查待开发房地产的基本情况

选择最佳的开发利用方式

估计开发前的房地产价值及开发经营期

估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

进行具体计算，求出待开发房地产的价值

5、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。

A．贷款额

B．企业信用等级

C．自有资金数量

D．项目风险等级

E．贷款期限

6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。

承德市城市总体规划

邢台市城市总体规划

石家庄市城市总体规划

承德市×

×

县人民政府所在地城镇总体规划

石家庄市×

县城镇总体规划

7、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是__。

A．概率分析

B．蒙特卡洛法

C．解析法

D．杠杆分析

8、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6～8

D．3～10

9、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。

A．客观原则

B．合法原则

C．最高最佳使用原则

D．估价时点原则

E．替代原则

10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

11、影响工程造价的主要因素包括。

基本构造要素的单位价格

基本构造要素的实物工程质量

基本构造要素的实物工程数量

基本构造要素的实物工程概况

基本构造要素的实物工程特点

12、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．2862

13、下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有。

司法鉴定

公司上市

房屋征收

企业清算

在建工程抵押

14、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。

A．独立基础

B．条形基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

15、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。

房产分幅平面图

房产分丘平面图

房产分层分户平面图

房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据

房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据

16、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．特殊政策

E．有关规划和计划

17、依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，

由国家无偿收回

自动续期

应于届满前6个月申请续期

应于届满前1年申请续期

18、行政裁决的主要制度有__。

A．行政调解制度

B．拆迁听证制度

C．集体决策制度

D．行政复议制度

E．行政公开制度

19、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

20、住宅专项维修资金的使用须经同意。

房产管理部门

物业服务企业

业主委员会

业主大会

21、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。

均衡价格上升

均衡价格下降

均衡价格不变

取决于供给和需求变动的程序

22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A．1838.00

B．1844.55

C．1845.87

D．1850.00

23、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。

39.34

19.67

20.38

30.56

24、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】

不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

汇率因素对房地产价格影响的表现是：

本币汇率上升会导致房地产价格上涨；

相反，则导致房地产价格下降

25、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。

20

30

50

80

100