小区设备设施的日常维护维修管理方案.docx

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小区设备设施的日常维护维修管理方案

小区设备设施的日常维护维修管理方案

第一节设施设备维护维修人员配置要求

根据木项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在木项目的设施设备维护维修人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力成本风险，以确保工作质量的提升。

一、人员配备原则

1、“精干、高效、专业、敬业、健康”的用人原则；

2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。

二、人员配置要求

1、工程主管（项目经理兼任）要求：

年龄45周岁以下，具有大专以上学历，身体健康，熟悉物业管理相关法规，并能规范组织管理服务工作，有5年以上的物业管理工作经历或有3年以上项目经理任职经历，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理经验，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。

2、设施设备维护维修人员基本要求：

13年以上物业设施设备管理经验；

2持有水电工证；

3熟悉物业设施设备管理及维护保养。

3、智能化技术工：

年龄45周岁以下，身体健康，具有大专以上学历，一年以上楼宇智能化系统工作经验，熟练操作楼宇智能化系统的安装、调试、检测、维护。

第二节设备设施服务标准及制度

一、设备设施服务管理标准

1、维修员熟悉展览馆结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经汛合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。

2、设施、设备维护保养的管理

设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。

具体检修保养如下：

（1）自控系统的管理：

消防报警系统：

1烟感探头测试每年检查一次；

2报警盘每年清洁不少于2次；

3探头检查每年一次；

4蓄电池检查每年不少于一次；

5消防门警锁、电池每年检查一次。

消防系统：

1每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；

2每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；

3每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。

（2）供水、排水设施的管理：

值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。

地下室的污水池要随时排净。

消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。

（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。

对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。

二、设备综合管理规程

1、机电设备的编号按公司统一编号进行；

（1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和

配套部件。

（2）对机电设备进行I、II、III分类编号方式:

□□□—

设备分

类（IKIII）

设备安装楼层

设备安装楼层

设备安装楼号

设备名称

注：

口代表名称拼音字母简写

X：

代表数字

Y：

代表数字

（3）机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.

（4）所有机电设备的值班.检查、维修保养在填写相关记录时,

必须统一使用机电设备的确定编号。

2、设备卡

（1）设备卡具体要求：

8、字体的大小由设备名称字数多少而确定；

b、设备名称，编号应与设备台帐一致；

C、设备卡用白纸黑字外套塑封；

d、公司司标一般用原色，也可用黑色；

f、设备卡可由公司企发部统一制作。

（2）设备卡图样（略）

设备名称

设备编号

（3设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。

3、设备台帐

（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》

（2）依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。

（3）每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故,重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。

（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。

4、设备状态标识

（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人

员伤害和设备损坏。

（2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等（如严禁合闸）。

（3）正常运行中的设备可不予标识。

（4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。

（5）设备状态改变，标识应随之改变。

（6）采用的标识牌由公司统一购置。

5、设备保养制度。

（1）日常维修保养。

指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。

（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。

（2）—级保养

对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整，维修更换：

对电机进行绝缘摇测：

对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：

对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。

（3）二级保养

对机械设备进行全而清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表;

摇测绝缘电阻

对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。

6、设备设施维修保养工作程序

（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度《设备设施维修保养年度计划》。

（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。

（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。

（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。

（5）对于需要外委测试\维修保养项目要填写外委申请。

（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。

（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入《设备设施维修保养记录》。

7、设备故障、事故处理程序

（1）设备故障：

指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停电，经事后维修而可恢复正常工作。

（2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单位维修，尽快恢复正常运行。

（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记录》，不得疏漏隐瞒。

（4）设备事故：

凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏严重修复费用在2000元以上者。

（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。

（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签阅上报公司领导。

8、设备技术资料管理

（1）物业接管机电设备的资料应包折：

a、机电设备出厂合格证；

b、机电设备使用说明书；

c、机电设备安装、调试报告；

d、设备保修卡，维保协议。

（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展商收取并办理接收手续，填写《物业接管资料移交清单》。

（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，物业接管验收小组应该将问题逐项记入《接管验收资料遗留问题登记表》。

（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册

构成设备的全部档案内容。

（5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。

9、设备管理值班制度

（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间和去向。

（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施的维修保养并做好相关记录。

（3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时接收客服部报修指令。

（4）维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维修，按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修回执单》，等工作内容详细记入《工作记录木》。

（5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。

（6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。

（7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐全。

无误后共同在《工作记录本》上签字。

（8）有下列情况之一不能交接班：

a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；

b、交接班准备工作未完成；

c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班

人员协助；

d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人

10、各类记录

（1）《设备清单》。

（2）《设备台帐》。

（3）《设备设施维修保养年度计划》。

（4）《设备外委维修保养申请表》。

（5）《物品采购计划表》。

（6）《设备设施维修保养记录表》。

（7）《设备维修记录》。

（8）《设备事故报告单》

（10）《物业接管资料移交清单》。

（11）《接管验收遗留问题登记表》。

（12）《工作记录本》。

（13）《业主报修单》。

（14）《业主报修回执单》。

三、工程主管（项目经理兼任）岗位职责

1、全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考核等工作，服从业主的管理和考核，物业管理项目应达到“XX省物业管理优秀单位”标准。

2、负责项目区域所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、

电梯、电话、卫星及有线电视、消防等）的管理、维护等；

3、确保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全而的管理责任，要求作如下检查：

⑴主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。

⑵检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

⑶现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与进度。

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

4、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到〃三不漏〃（不漏油、不漏气、不漏水）、〃五良好〃（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。

5、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

6、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

7、切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度,做到〃三干净〃（设备干净、机房干净、工作场地干净）、〃四不漏〃

（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。

严格检查督导下属。

8、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

9、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。

四、工程维护维修工岗位职责

1、严格执行公司各项管理制度，按规范着装整齐，姿态端正，精神饱满地开展工作。

2、负责项目内房屋公共部分，水、电等公共设施的维修养护管理和向业主提供有偿维修服务。

3、熟悉项目内各类房屋的分布状况、房屋内外结构，了解项目附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况、管线主控制位置，以及项目内各种设备的性能和使用状况；做好各阶段性的设备保养和检查工作，对项目内突发的跑、冒、滴、漏等现象，应以最快的时间修缮。

4、执证上岗，在熟悉技术专业的基础上，努力学习水、电、气、土建等基木知识和操作规范，争取做到一专多能，适应维修工作的需要。

5、定期巡视项目内设备系统，掌握公用设施的运行状况，保证上下水、排污管道畅通，发现问题及时报告并处理。

6、严格交接班制度，迅速有效地完成服务中心等接报的各项维修任务并认真做好有关记录，将维修结果单反馈给部门主管。

7、按岗位操作规范的要求提供服务，确秩序维护全，不断提高业务技能，保证维修质量。

8、礼貌对待业主，提供服务时要求:

小修及时完成；

维修时佩带胸牌，背工具包、态度热情，服务周到；

维修结束请业主签字确认，填写工作记录。

9、爱护工具，不得将工具私自外借，更不得将物业服务中心维修材料私自送人。

10、完成上级领导交办的其他任务。