山东省房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念模拟试题Word文件下载.doc

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青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。

280

285

290

295

工业用地的监测点评估价格

6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于．【2005年考题】

4800元／㎡

5124元／㎡

5800元／㎡

7124元／㎡

7、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1（以2006年1月1日为100）。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

2402．22

2302．22

2202．22

2102．22

8、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．空置率

B．有效面积系数

C．建筑密度

D．建筑容积率

9、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：

则该统计总体的全距为元／。

（2008年试题）

1500

1950

2131

3000

执行层的组织协调

10、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为__。

A．2277.4元

B．2281.9元

C．2728.8元

D．2741.9元

11、下列关于路线价法中，不正确的是。

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

12、拆除未到期限的临时建筑__。

A．不予补偿

B．适当补偿

C．等价补偿

D．收取罚款

13、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。

500

1000

2500

执行层的组织协调

14、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。

经济成本

机会成本

会计成本

补偿成本

15、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是

税前现金流=有效毛收入-经营费用

税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-所得税

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

借款合同

16、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。

确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则

经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款

房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5％以下

房地产估价机构必须加盖公章

17、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。

5

7

10

15

18、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。

类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。

2400

2410

2490

19、契税实行的是__税率。

A．比例

B．定额

C．累进

D．幅度定额

20、根据消费者__的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：

即便利品、选购品和特殊品。

A．购买习惯

B．购买心理

C．购买动机

D．购买行为

21、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。

理论上应补地价。

78万元

882万元

1210万元

1272万元

22、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。

后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。

2006年10月1日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。

则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．5000

23、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

1067

1070

1087

1141

24、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。

A．估价原则

B．估价依据

C．估价目的

D．估价方法

25、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

1995

1996

1998

2000

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的__。

A．买卖

B．租赁

C．抵押

D．分配

2、在求取净收益中，运营费用包括。

房地产持有环节的税收

房地产折旧费

房屋保险费

房地产抵押贷款还本付息额

为承租人提供的服务费

3、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。

42．0

50．4

60．0

72．0

4、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。

定额是一种规定的额度

工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度

在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础

工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据

工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律

5、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有。

抵押权已登记的，按照债权比例清偿

抵押权已登记的，先于未登记的受偿

抵押权未登记的，按照债权比例清偿

抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．利润为零时

B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标

D．允许的最高经济效益指标

7、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．750

B．1000

C．1500

D．1750

8、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。

（2009年试题）

国有土地出让

国有土地转让

国有土地租赁

国有上地作价出资（入股）

保留划拨土地使用权

9、以下房地产中既有大量租赁实例又有营业收入的是。

写字楼

商铺

餐馆

农地

娱乐中心

10、关于房地产“购买一更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有。

横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“上”时点

发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

各期运营费用的垂直箭线全部向下

转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

11、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。

A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D．贷款质押不转移财产的占有权

12、股票。

是由有限责任公司公开发行

可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具

只是代表股份资本所有权的证书

它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本

一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让

13、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。

平面形状

功能分区

建筑结构

流通空间

建筑物的体积与面积

14、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。

（2007年试题）

净现值

投资利润率

现金回报率

静态投资回收期

内部收益率

15、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证

B．使用权凭证

C．所有权凭证

D．收益权凭证

E．分配权凭证

16、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。

A．名胜古迹自用的房产

B．寺庙出租的经营用房产

C．校办工厂的房产

D．房地产开发企业建造未售但自用的房产

E．地下停车场

17、规模报酬存在三个阶段。

递增

不变

递减

快增

慢增

18、不属于处置抵押物要求的是。

长期价值市场稳定

变现性较强

价格比较稳定

市场广阔

19、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。

A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举

B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派

D．房地产管理部门确定

20、股份制包括等企业组织形式。

无限公司

有限公司

两合公司

股份有限公司

合伙企业

21、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。

直接费

间接费

利润

税金

税费

22、下列关于企业利润的公式中，正确的是__。

A．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加

B．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

C．税前利润=经营利润+营业外收支净额

D．期间费用+管理费用+销售费用

E．可供分配利润=税后利润-（法定公积金+未分配利润）

23、不属于财务分析目的的是。

评价企业的偿债能力

评价企业的资产管理水平

评价企业的获利能力

评价企业过去的缺点

24、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

财产所有权关系

财产流转关系

财产形成权关系

人格权关系

身份权关系

25、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%