房地产经济学题库答案sh整理版.doc
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[房地产经济学]试题库
1.MA房地产
土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
2.MA不动产
不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。
包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。
3.MA地产
是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、可转移性等特点。
4.MA物业
物业是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，具有固定性、耐久性、多样性等特点。
5.MA土地引致需求（不太肯定哪个对）
1.土地引致需求是指从消费者对土地产品的需求中派生出来的农产品生产者对土地的需求。
2.土地需求是由市场对房屋的需求而传递过来的间接需求，在经济学上称为引致需求。
6.MA土地一级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。
土地市场也称地产市场。
一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。
7.MA土地二级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。
土地市场也称地产市场。
二级市场是指土地的使用权转让市场。
8.MA住房一级市场
住房一级市场是指新建住房的买卖市场。
市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
9.MA住房二级市场
住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
10.MA住房抵押贷款一级市场
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。
抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；
11.MA住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
12.MA土地供给弹性
供给弹性：
供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。
土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。
13.MA住房需求收入弹性
住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。
14.MA住房需求价格弹性
住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。
15.MA土地收益金
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
16.MA房地产经济周期（课件）
是指房地产在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
17.MA房地产周期景气循环
房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的，指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动会体现出周期性循环的特征。
房地产景气循环可分为复苏、扩张、收缩、衰退四个阶段。
18.MA房地产周期季节波动
房地产周期季节波动指房地产市场反复出现但没有固定的周期跨度的变化，波动不能再被分割成更短的具有相同特征的循环。
19.MA住房潜在需求
具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求,是一种未来的需求。
20.MA住房有效需求
有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平为基础的。
21.MB地租
古典经济学时期认为地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和土地价格等内容；新古典经济学时期流行的地租理论是地租编辑成产力理论；城市地租理论包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租等。
马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。
22.MB绝对地租
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
23.MB级差地租
这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。
根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。
24.MB垄断地租
垄断地租是地租的一种特殊形式，以特殊土地的经营垄断为前提，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。
25.MB级差地租Ⅰ
答；级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。
两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。
这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。
26.MB级差地租Ⅱ
答：
级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。
在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进行的。
这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。
27.MB产权
产权是财产权或财产权利的简称。
产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现，产权可以分为三类：
1）所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；
2）所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法中的用益权；
3）为他人谋利益的所有权—信托。
产权具有以下属性：
它是依法占有财产的权利；具有排他性；是权利束；产权的行使并非是无限制的；产权的明确有助于外部效应内部化。
28.MB地役权
地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利
29.MB土地发展权
土地发展权是指土地所有人有对土地进行非农业使用，开发土地的权利。
30.MB土地所有制
是土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。
土地所有制是土地制度的核心，其法律表现形式是土地所有权。
31.MB土地使用制
是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。
土地使用制是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。
土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。
32.MB资本化率
资本化率，是指将未来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
33.MB单一税
单一税意味着对所有各种收入（包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等）只征一次税，不超过一次，不重复征税，不扭曲经济运行。
单一税制是对所有收入按照同等税率征税，而且税率都比较低，比如19％。
单一税允许企业把所有新增投资从税基中扣除，而且只对人们从经济中获得的收入征税，也可以对个人所得在扣除一个减免项后再以一个相同的单一税率进行征税。
34.MB物业税
所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。
35.MB空置率
按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率。
36.MB住房需求方政策
也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。
37.MB住房供给方政策
也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅，然后低价租给消费者。
38.MB经济适用房
经济适用房是目前政府政策主要扶持发展的具有社会保障性质的商品住宅，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，其通过免交土地出让金、减免有关税费等措施控制开发成本，使其价格能适合中低收入家庭的购买力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
39.MB租金凭单政策
是住房需求方政策的一种。
40.MB房地产投资信托
房地产投资信托（REIT）就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。
符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。
41.MB房价收入比
房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。
42.MB科斯定理
是针对外在性而提出的一种方法。
其内容可以表述为，只要财产权是明确的，并且其交易成本为零或很小，则无论在开始时产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的。
43.MB基准地价（房地产经济学p55）
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。
44.MB房地产抵押权
债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。
45.MB交易费用
科斯的贡献在于首次阐述了交易费用,并由此创立了产权经济学,核心命题是市场运行本身是有代价的.交易费用的涵义分为两部分：
一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。
交易费用就是经济制度运行费用。
46.MB边际土地
边际土地,指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土地,边际土地收支相抵后,无余额支付地租.
47.MC房地产泡沫
一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。
48.MC房地产投机
是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。
49.MC住宅市场过滤模型
过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。
50.MC房地产景气指数
景气指数，又称为景气度，它是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总，综合反映某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或发展趋势的一种指标。
是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数
51.MC中心地
中心地是向居住在他周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地。
52.MC屠能环
德国经济学家屠能，以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国的台楼农场为例，借助数学公式，企图证明农产品种类的分布决定于距离市场的远近和运输费用的大小，并以此设想农业分布是一城市为中心的六个同心圈地带。
有内到外分别是：
自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业。
53.MC外部性
又称为外部经济影响，是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中获得全部收益或支付全部成本。
54.MC标定地价（房地产经济学p56）
标定地价是在一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
55.MC区位理论
答:
确定区域位置又称区位理论或称区位论。
区位理论是属于经济学与地理学的交汇科学理论。
是一门研究某种经济活动为何会在一定的地域范围内进行，以及一定的经济设施为何会在一定的地域范围之内的理论。
56.MC住房优惠券政策
政府针对某一特定人群在购买住宅方面所给予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。
57.MC不动产税
不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
58.MC住宅的耐久性
住宅的耐久性主要表现为材料品质的老化、设备与系统功能的劣化、结构可靠性的降低等。
59.MC特征价格
答：
房地产具有异质性，即每个房屋有不同的居住特性和位置特性，如：
户型、结构、朝向、楼层、管理服务、房龄、易达性、公共服务设施、环境质量、邻里情况等，房价由住宅的异质性的隐含价格构成，这些价格就是房地产的特征价格。
60.MC房地产价格指数
答:
房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产（如商业/住宅和工业）价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数.
1.JA我国土地一级市场的特点?
（课件）
（1）客体的不完整性
–土地使用权
–物权还是债权？
（2）强烈的地区差异性
–土地市场的特性
–中国尤其强烈
（3）明显的国家垄断性
–国家垄断一级市场
–决定了建设用地的总供给量
–地区（城市）间的竞争
（4）不成熟性
–土地出让中的招拍挂比例低
–工业用地采用协议，基础设施用地采用划拨
1）农地市场初步形成，但是发育缓慢
2）绝大多数交易发生在本村，半数以上的交易没有显化的市场价格
3）近半数的土地流转未约定期限
4）绝大多数流转未签订面合同
2.JA土地价格的特点?
（土地经济学p104）
地租的资本化即地价。
土地是一种特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。
（1）土地价格是土地的权益价格；
（2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价；
（3）土地价格主要由土地需求决定；
（4）土地价格呈总体上升趋势；
（5）土地价格具有强烈的地域性
3.JA地价的变动趋势?
（土地经济学p108）
地价是呈波浪式增长的。
（1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响：
a）社会经济发展水平提高；
b）人口数量及家庭户数增加；
c）土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。
（2）土地价格变动呈现周期性特征
a）土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响；
b）土地价格变动受政府调节的影响；
总体来讲，地价虽然波动，但由于其供给的有限性，变动趋势应为长期增长。
4.JA特征价格法及其应用?
（课件）
答：
特征价格法是用多元回归方程来估计的。
特征价格方程认为任何一处房产的价格是该处房产特性的函数，这些特性可以是房屋的面积、卧房的数目、卫生间的数目、是否有游泳池、停车库等。
最简单的征价格方程是一线性函数：
其中：
系数的正负号表示房地产特性影响方向的大小，系数数值的大小表示房地产特性对房价的影响程度。
特征价格法在房地产经济研究中有非常重要的作用。
其中最为常用的有两种情况，
一是可以分析在其他条件不变的情况下某一因素调整对房地产价格的影响。
如测算轻轨开通对周边地区房价的影响。
二是用于编制房地产价格指数，需要找出影响房价的关键因素，并且利用特征价格模型测算各期标准住宅的价格。
三是轻轨的开通对周围地区房地产价格的影响。
5.JA住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用？
住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。
住房空置量指房屋没有使用、处于等待出售或者出租状况的数量。
住房空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标，理想的空置率不是零，存在一个合理的自然空置率。
住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。
在我国，住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重。
住房空置量和空置率的一般用来反映房地产市场的周期性和波动情况。
如果空置率较低，说明房地产市场处于萧条或复苏时期，社会对房地产的需求较大，开发商会加大房地产投资，扩大房屋建设数量；反之，如果空置率较低，说明房地产市场处在繁荣或衰退期，房地产供给大于需求，开发商会缩小房地产投资，减少房屋建设数量。
但是在中国，商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年竣工面积总和的比例，因此，这一比率只能反映商品房销售情况，不能反映房地产市场的总体情况。
此外，由于各个国家和城市房地产市场的特点不同，各城市的长期均衡空置率不可能一样，横向比较时一般只有一个大致的参考值。
6.JA马克思的绝对地租理论概述?
（1）绝对地租的概念。
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
（2）资本主义农业绝对地租的来源。
由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的剥削程度（剩余价值率）相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生产出更多利润。
由于土地私有权的垄断，阻碍着资本自由地进入农业部门，使得农业部门的较多的剩余价值不参加利润的社会平均化，农产品的价值就高于按平均利润率计算的生产价格。
于是，农产品就会按照高于生产价格的市场价格（垄断价格）来出售。
（3）绝对地租的量。
完全取决于市场供求状况和新耕种的土地面积。
（4）农业资本有机构成等于或高于社会平均资本构成时的绝对地租来源。
有购买者的需要和支付能力决定。
量是微小的。
（5）绝对地租对土地产品价格和级差地租的影响。
（6）土地所有权在绝对地租产生和级差地租产生中的作用不同。
在级差地租形成过程中，土地所有权只是没有它的作用就已经产生的超额利润转移到土地所有者手里的原因。
而在绝对地租的产生过程中，土地所有权是引起市场价格上涨的原因。
单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有权人创造任何地租，但他有权不让别人使用他的土地，直接经济关系能使土地的利用给他提供一个货币额。
7.JA地租产生的经济学解释?
答：
根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供给，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。
土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品（如粮食）的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。
因此，即使是劣等土地也会产生地租。
8.JA马克思的级差地租理论概述?
（1）级差地租的概念。
这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。
根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。
（2）级差地租1。
级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。
两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。
这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。
（3）级差地租2。
级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。
在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进行的。
这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。
（4）级差地租1和级差地租2的关系。
级差地租1是级差地租2的基础和出发点。
从历史上看，级差地租1和级差地租2反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段；从形成过程看，级差地租2的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
级差地租2时级差地租1的不同表现，二者实质上是一样的。
（5）最差耕地也有级差地租。
9.JA房地产价格的构成是什么?
答：
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。
对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。
对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。
如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。
从生产理论的角度，可分为土地价格和建筑物价格两大组成部分：
（1）土地价格
土地价格又可分为“农转非”地价和旧城区改造地价两种：
a）“农转非”地价包括以下三种：
征地安置费耕地占用税；
小区内土地开发费、开发单位管理费；
开发投资资本利息、开发投资利润；
b）旧城区改造地价包括以下三种：
土地使用权价格拆迁安置费
小区内土地开发费开发单位管理费
开发投资资本利息开发投资利润
（2）建筑物价格：
建筑物价格包括建筑物生产成本和建筑物销售成本两种：
a）建筑物生产成本包括以下四种：
（1）勘察设计费建筑材料、设备费
（2）建筑施工费建设单位管理费
（3）建设单位向政府部门交纳的有关税费
（4）建设单位建筑资本投资利息、利润
b）建筑物销售成本包括以下三种：
（1）建筑物出售前的保管、养护等费用
（2）推销费建筑物销售有关税费
（3）销售经营利润
10.JA土地价格是“虚假”的吗？
地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。
我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。
城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。
因此，我国城镇地价的含义不同于土地私有制国家，它不是土地所有权价格，而是为取得若干年土地使用权所支付的一种代价，是一定使用年期的土地使用权价格。
土地价格在一定程度上是虚假的。
土地价格主要受收益机制和市场机制调节。
收益机制是土地市场价格形成的前提。
土地不同于一般商品，其价格的决定主要由收益决定，即土地产出能力大小决定。
就某一具体地块而言，土地的收益水平主要取决于该地块包含的物化劳动力及地块的开发利用强度，若地块的市政基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高。
而市场机制是土地市场的运行机制，包括供求机制、竞争机制、利率机制等，其中供求机制是最基本的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制则对市场的供求关系产生影响。
”
在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，还原了原本的土地价格，房地产商在购地的时候，总是以现在的市场房价来预测未来的房价，去评估土地购置价格。
因此，由地价引发房价上涨的可能性不大。
恰恰相反的是，开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。
这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。
也就是说，市场所遵循的普遍规律：
成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。
11.JA限制高档商品房建设肯定是对的吗？
（课件）
从住宅市场过滤模型来看，限制高档商品房建设并不正确。
画过滤模型的图
•政府补助新住宅建设的影响
–建筑津贴（ConstructionSubsidies）
–补贴中等质量住宅市场，只会使中等收入者受益吗？
–过滤模型的实际应用
–假设：
•稳定的家庭总数
•住宅子市场：
中等质量、低质量
•质量水平：
能够降级（filtering）或升级（upgrading）
•不完全替代品
•政策启示
–政策的制定和实施要考虑市场规律
12.JA简述房地产预警系统的框架？
为具体落实“建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控”的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。
房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级，整个系统分五个部分：
1）企业信息采集
升级会员 