物业服务合同纠纷划分.docx

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物业服务合同纠纷划分

物业服务合同纠纷划分

篇一：

物业管理合同纠纷案汇集整理

上诉人（原审原告）：

沈阳华新国际实业有限公司。

住所地：

沈阳市沈河区青年大街215号。

法定代表人：

卢铿，该公司董事长。

委托代理人：

王澜，辽宁弘立律师事务所律师。

委托代理人：

王守元，男，1951年8月20日出生，该公司办公室主任。

住址：

沈阳市和平区三好街19号。

上诉人（原审被告）：

杨林华，男，1965年4月6日出生，系沈阳欧通公司经理，住址：

沈阳市沈河区青年大街215号河畔花园45号楼1-2号。

委托代理人：

王蕴采，系辽宁德冠律师事务所律师。

上诉人沈阳华新国际实业有限公司与上诉人杨林华因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（20XX）沈河民二合初字第860号民事判决，于20XX年11月29日向本院提起上诉，本院于20XX年1月17日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、代理审判员才玉莹主审、审判员韩鹏参加评议的合议庭，于20XX年3月10日开庭公开审理了本案。

上诉人华新国际的委托代理人王澜、王守元，上诉人杨林华的委托代理人王蕴采均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，华新国际与杨林华于1994年9月7日签订《管理公共契约》。

约定：

甲方（华新国际）现于沈阳市青年大街215号兴建“河畔花园”小区，乙方（杨林华）购得河畔花园观藤阁第1-2单元住宅（建筑面积230.53平方米），杨林华同意“河畔花园”落成入住后的管理权归甲方，由甲方全权负责“河畔花园”内的管理，并同意甲方有权委托指定的管理公司执行管理“河畔花园”的权利。

乙方或承租户必须按照本契约的规定时间或甲方或受托公司的通知在指定时间内按规定的标准向甲方或受托公司缴纳管理费、土地使用费、采暖费、停车场租金、水费以及服务费用等。

管理费、停车场租金、水费以及小区内的一切服务费用于每季度第一个月1日—15日内缴纳，采暖费于每年8月15日—31日内缴纳。

合同签订后，华新国际将河畔花园的物业委托由沈阳华新国际物业管理公司进行管理，杨林华交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、电费，其后费用未交。

20XX年7月19日，华新国际诉至沈河区人民法院，请求法院判令杨林华给付其1997年1月1日至20XX年6月30日物业管理费46,559元，1997年至20XX年年度采暖费58,093元，1997年至20XX年6月30日水费13,577元。

原审法院认为，华新国际和杨林华签订的《管理公共契约》是双方真实意示表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效。

该契约签订后，华新国际按照约定将物业管理工作委托给沈阳华新国际物业管理有限公司，在实际履行中，物业公司进行了物业管理，杨林华对华新国际提供的欠费明细虽然提出异议，但在举证期限内未能提供证据证明。

杨林华欠物业管理费，已构成违约。

因双方未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，应依据公平原则确定双方的权利和义务，按中国人民银行贷款利率予以保护为宜。

华新国际授权物业公司进行物业管理，其作为权利人主张权利，符合双方约定和法律规定，故华新国际依据物价局规定的取费标准要求杨林华支付拖欠的采暖费、物业管理费及滞纳金的主张，予以支持。

杨林华拖欠水费问题，因杨林华认可，本院予以支持。

篇二：

物业管理九大典型纠纷

20XX-03-25

关注一：

公共设施的主人究竟是谁?

近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。

而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读：

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。

在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。

停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。

”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

解决方法：

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。

不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注二：

签物业委托合同还是服务合同?

据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

解读：

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。

据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

解决方法：

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。

其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注三：

物业管理费问题

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。

另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

解读：

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及

电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。

同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。

因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。

《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

关注四：

业主大会越权业主该怎么办?

小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。

同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员

权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷

解读

现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

解决方法：

业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。

关注五：

开发商与物业管理的“父子关系”。

如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。

尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。

解读：

篇三：

物业管理纠纷的处理

物业管理纠纷的处理

摘要：

本文针对我国物业管理纠纷存在的问题和矛盾，分析我国物业管理现实状况。

在迄今为止还没有形成成熟的理论体系和明晰的行业定位的前提下，分析了物业管理纠纷产生的原因，对物业管理纠纷进行全面透析，以寻求解决对策，从根本上减少和消除物业管理过程中的各种纠纷，使业主和开发商和物业管理企业的关系步入良性发展，促进湖省物业管理市场的完善和快速发展。

关键词：

物业管理纠纷处理

近年来，随着物业管理业的迅猛发展，物业管理企业的规模和夜盖面也迅速扩增，而在不断加速法制化建设进程的大环境下，广大业主的权利意识也渐渐觉醒，物业管理纠纷有不断增长的趋势，已引起社会各方的广泛关注。

物业管理纠纷除少数是行政管理纠纷之外，大多数都属于合同纠纷和财产权益纠纷。

比如:

拖欠物业管理费纠纷、维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等等。

这类纠纷严重影响了物管企业和业主的良好合作关系。

一、物业管理纠纷的类型

我国规范物业管理的法律不仅有私法上的《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等主要法律规范，还有公法上的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》以及众多关于城市房屋和住宅小区的行政规章。

在近几年内，尤以自20XX年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下简称“司法解释”）最具指导意义。

该司法解释结合了目前物业管理的实际情况，对增强法律规定的针对性，为审判提供明确、统一的判断标准川以及实现物业方而的公平正义有着积极的作用。

物业管理纠纷的类型有许多划分方法，本文将其分为前期物业管理中的纠纷、物业管理过程中的纠纷和物业的使用与维护中的纠纷。

1.前期物业管理中的纠纷。

根据“司法解释”，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。

然而，建设单位与物业服务企业的关系并非只是简单的委托法律关系，事实上物业服务企业常常受制于建设单位，致使在建设单位有问题的物业交付使用并损害到业主的合法权益后，将建设单位与业主的纠纷转变为物业服务企业与业主之间的纠纷。

此外，新老物业服务企业交接时，原物业服务企业为了争取既得利益与可实现利益而不愿退出物业服务区域和移交相关事项，使新企业无法正常工作，导致纠纷的产生。

2.物业管理过程中的纠纷。

最突出的是物业管理收费方而的纠纷;一方而，物业服务企业存在着乱收费、擅自提高收费标准等问题，另一方而，业主自身也抱有少交费而享受优质服务的侥幸心理。

同时，物业日常安全管理、业主装修工程等也是纠纷较常发生的领域。

3.物业的使用与维护中的纠纷。

如物业服务企业擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途，甚至损毁房屋及配套设施，或者擅自挪用维修资金从而与业主产生的纠纷。

二、物业管理纠纷产生的原因

物业管理在我国起步较晚，相应的法律法规也不够健全，近些年随着经济的发展，物业管理在我国城市经济建设和发展的过程中显得越来越重要也越来越普遍，而人们对物业管理这样一种新生事物认识还不够全面，从而使得物业管理的纠纷越来越多。

归纳起来，主要有以下四个方面的原因。

（一）房地产项目开发时留下隐患。

在现有的物业纠纷中，有很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。

许多物业纠纷是由于建筑工程质量问题、开发商擅自改变规划，以及无法兑现当初售楼时对购房人的承诺，并采取卖了房子就走人的错误做法，于是业主与开发商的矛盾便转嫁成业主与物业服务企业之间的矛盾。

业主往往因为房子质量或其他在购房中产生的问题而拒绝支付物业服务费用，从而引起纠纷。

（二）物业服务企业的服务不到位。

由于我国物业管理起步较晚，大部分物业服务企业的专业水平较低，专业物业管理人员较少、素质较低，造成物业管理的服务不到位。

然而随着我国经济的发展、人们生活水平的提高以及城市化进程的加快，使得人们对物业管理服务质量的要求越来越高，于是在业主对物业服务质量的需求渴望与物业服务企业的服务质量现状之间便产生各种纠纷。

（三）物业管理的相关法律法规不健全，行政管理工作不到位。

物业管理在20世纪80年代已经开始在我国迅速发展起来，但是直到1993年开始才相继出台了一些地方性法规来调整物业管理，20XX年才颁布实施《物业管理条例》。

物业管理的各种法律法规相对滞后于物业管理的实际发展。

而物业管理的各行政主管部门也较多，往往存在多头管理的局面，导致政出多门，相互推诿责任，从而使行政管理工作做不到位，导致纠纷产生。

（四）业主对物业消费认识不足，缺乏专业知识和相关法律知识。

一方面由于受传统福利分房制度的影响，一些业主对物业管理服务有一种抵触情绪；另一方面，由于一些业主过分强调自己的权利，而忽略了本身也是义务的主体，总是希望尽可能地少缴纳服务费而得到更高质量、更高标准的物业管理服务。

有此就导致了业主、业主委员会与物业服务企业之间大量纠纷的产生；其次，业主缺乏法律知识，在签订各种服务合同时不能明确自己的权利义务，也会导致在履行合同时产生纠纷。

个别业主的民主法制观念淡薄，不但不履行自己的义务，甚至故意侵犯其他人的合法权益，这样必然会导致纠纷产生。