XX花园物业管理投标方案物业投标书.docx
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XX花园物业管理投标方案物业投标书
物业投标书
XX花园物业管理投标方案
前言
承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司对XX花园的物业管理投标方案，本方案有利于促进XX花园物业保值和增值，现供贵业主委员会在招标时参考，并作为进一步合作的基础，希望在物业管理上取得更大的成效。
本方案现为初案，是根据目前XX花园的基本情况，结合我公司的专业实践以及对该项目初步了解的基础上完成的，如有幸获得投标权，将提交具体的计划。
希望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系。
公司简介苏州市至诚物业管理有限公司成立于2011年10月，是一家集物业管理，物业咨询，物业中介为一体的具有独立法人及三级资质的专业物业管理企业，公司秉承“科学管理，优质服务，业主至上，服务第一”的工作宗旨，机制倡导“人性化”的管理。
我们的指导思想是“以人为本，以客户满意为目标，竭诚为客户提供完善的生活空间和优质服务”，通过优质服务来不断赢得顾客的信赖，占领市场。
公司管辖的物业设计住宅，高层公寓，商业物业，顾问服务等，服务的项目涉及苏州各区域。
公司有着一支高素质，有着丰富经验的队伍，管理人员持证上岗率搭100%，公司在借鉴国内外物业管理的先进经验的同时，不断挤挤探索自身的发展思路和模式，把管理融入服务当中，始终吧业主的利益放在首要位置，不断提高服务层次，改进服务质量，追求无止境的服务新境界，打造行业的先锋。
公司自成立以来，按照iso9001质量体系管理标准制定了相关管理制度和工作手册，并在工作中严格执行和检查，监督，形成了一套完整的从公司到部门，再到管理处由上至下的检查，监督机制。
并推出首任“问责制”和末位“淘汰制”，不断强化内部管理，提高服务管理水平。
第一章物业特点分析与整体管理设想
一、XX花园的特点与物业管理定位
XX花园地处苏州市新区，小区总建筑面积38228平方米（其中住宅33384平方米，饭店1228平方米，招待所3616平方米）现有两部电梯，小区住宅共计564户。
周边交通便利、人口密集。
如何满足业主对于自己要居住使用几十年的楼宇来选聘一个好管家，以保证物业的完好度，提升物业的形象，促进物业的保值，增值。
就必须依靠一支高效，精干，一专多能，团结，务实，向上的物业服务队伍。
从而可改变和提高人们的生活质量，生活观念和生活方式，也必将创造出物业管理的新概念，给物业管理带来根本性的变化，导致管理观念，管理机构，管理方式，管理手段，管理人员素质的现代化。
针对XX花园物业现状，我们采取以下管理方式：
1、管理体制：
企业化、专业化、一体化
2、管理模式：
一手抓物业管理，一手抓精神文明建设
3、达到目标：
社会效益、环境效益和经济效益
4、管理体系：
严格按照ISO9001---2000质量标准体系。
我们认为，要提升XX花园物业的管理水平和服务品质，必须把业主满不满意作为检验管理和服务工作的标准。
所以，必须在物业管理和服务以及安全上下功夫：
一是为广大业主（住户）创造一个安全、洁净、优雅的居住环境；二是为全体业主（住户0提供可靠和及时、周到的后勤保障服务，保证各种设备、设施的正常运行，形成良好的社会氛围，从而保证物业的保值和升值。
二、服务承诺
如果能够有幸成为XX花园的“物业管理人”。
我们将全力以赴，调动一切资源为广大业主提供最优质的服务，力争使XX花园的物业管理与服务迈上新台阶，做好广大业主（住户）的好管家、好帮手、好伙伴。
1、业主至上以客为尊
“业主之上，以客为尊”使我们的工作宗旨。
我们通过系统的培训，提高员工对管理服务的认识，改善礼貌及工作态度，最终达到一流的服务水准。
2、星级服务
制定相当于星级酒店式服务的制度和准则，致力于提高管理公司及员工的素质，从而为业主（住户）提供高水平的优质服务。
3、物业升值
通过对物业进行评估分析，在加强安全管理的基础上，努力提高服务质量、服务水平，强化财务管理和对设备设施的维修养护，促进物业的保值，增值。
4、实施业主（住户）满意战略
我们将借鉴国内外一些成功企业的做法，由XX花园管理处主任和业主委员会定期会晤、交流，并与广大业主保持经常性的密切联系，随时听取业主（住户）的意见、建议和抱怨，一切从广大业主的利益和需要出发改进管理和服务工作。
同时，把业主是否满意作为衡量工作价值和好坏的根本标准，使XX花园的业主充分感受优质物业管理和全方位服务带来的安全、温馨和文明，不断提高XX花园的公众形象。
第二章管理处组织结构、岗位设置与人员编制
一、概述
为了实施高效的管理和优质到位的服务，管理处必须依托和设置合理的组织结构，配备能胜任各专业、各岗位管理和实际操作要求的管理和服务人员。
根据XX花园的建筑面积、设备设施配置、管理范围和服务深度等要求，为了实施高效的管理和控制，管理处将采用科学的管理组织结构，既减少管理层次和管理成本，又能防止内部信息在传递过程中的失真和保证服务的高效、及时。
为此，管理处设主任1人，下设安管部，清洁绿化部，工程维修部，客户服务部，财务部共5个部门：
二、管理处组织结构图
XX花园管理处人事结构图
三、管理处员工岗位说明
一、管理处主任1人：
负责整个小区及饭店，招待所的全面管理工作，直接对至诚物业公司负责。
二、物业助理（安管、清洁绿化）1人：
负责安全和清洁绿化管理，配合客服部做好投诉处理和社区文化工作；
三、安管部供11人：
二班制，每班5人（其中东门岗一人，车场岗1人，监控室1人，巡逻2人），1人替换轮休人员，负责整个小区及饭店，招待所公共秩序、安全、消防及车辆停放管理和车场管理、楼宇巡逻。
四、清洁绿化部共4人：
负责小区及饭店、招待所等公共地方的清洁、保洁及垃圾清运、绿化维护、公共设施清洁。
五、工程维修部共2人：
负责公共设施、设备的维修养护，对供水、供电进行跟踪服务，同时为客户提供专业服务。
六、客户服务部：
负责日常事务的处理，住户档案管理及开展社区文化活动等。
七、财务部1人：
负责收缴费工作及配合主任做好客服以及其它管理服务工作。
八、后勤（厨师）1人：
负责全体员工的一日三餐
本管理处设置5个部门，人员编制共计21人
四、管理处各部门休息时间
提供24小时全天候治安巡逻、水电维修、环卫保洁等各项服务。
具体岗位工作时间与服务项目如下：
1、安管部实行二班制，提供24小时全天候服务，负责维护整个物业的公共秩序、消防安全和车辆停放，楼内巡查，防止偷窃和抢劫事件的发生，确保住宅小区的安全。
2、工程维修部提供24小时全天候水、店维修和正常供水供电，确保住户正常用水电和各种照明动力设备以及电梯的正常运行。
住户需要各种设备设施维护随叫随到，并且及时处理和维修。
3、清洁绿化部提供及时保洁服务
清洁及保洁时间：
6：
30-19：
00清洁达到地面无垃圾，外观清洁整齐。
绿化达到生长完，好造型美观。
4、管理处办公室上班时间：
8：
00-12：
00，14：
00-18：
00，中午12：
00-14：
00管理处安排值班。
管理人员休息时接到投诉，马上处理。
第三章员工的选配、培训和日常管理
一、管理人员的选派、招聘与培训
由于XX花园的特殊性，对管理人员提出了很高的要求。
我公司如果有幸能成为管理人，公司将抽派经验丰富、有较高素质的部门主管及中层技术人员、管理人员进驻XX花园，以确保各项管理工作顺利完成。
二、员工队伍的日常管理与人力资源开发
一支优秀的员工队伍是形成团队集体力量，在市场竞争中立于不败之地的最重要的，永不枯竭的资源。
“员工首先是企业的顾客”，“员工是企业的金矿”等等说法，是企业与员工关系的形象的。
生动的比喻。
我们认为，要管理好物业必须首先“管理”好员工，要员工为用户提供一流的服务，必须在企业内部为广大员工提供到位“服务”，从人性化的管理理念出发关心员工，一方面力所能及地帮助他们解决工作、生活中的实际问题和困难，另一方面引导他们制定个人的职业生涯规划，为公司发展的同时提升个人的能力和才干。
（一）严格标准、慎重选人
在重品德修养，要求员工热爱物业管理行业讲奉献，能吃苦的同时，重工作能力和实际工作经验，要求员工一专多能，具体而言，在选人用人方面我们将从一下几个方面把关“
1、知识层次：
管理层人员一般要求具有大专以上文化程度，操作层员工全部要求高中以上文化，安管人员要求是退伍军人、党员，以保证队伍素质；维修岗位要求全部持证上岗。
2、录用考核：
所有员工，应聘时除经过正常的笔试，面试等考核外，管理层员工必须通过电脑使用技能的考核，成绩合格者方可录用；操作层人员通过实际操作技能考核。
3、人员配备比例：
适当加大管理人员的配备比例，以符合商住物业服务和管理的要求，提高物业管理队伍的知识含量。
4、年龄结构：
管理处部门主管以上管理人员为30-40岁、管理层员工为25-35岁、安管员为22-25岁、其他操作层员工可放宽到20-40岁左右。
5、工作经验：
所有管理层员工均必须具有一定年限的相关管理和专业工作经验。
（二）量才使用、合理配置
为最大限度地发挥人的主观能动性，充分挖掘员工的潜能，我们将从人力资源开发的角度，合理设计各工作岗位工作内容和职责范围，目的是使人适合于职位，职位适合于人。
新员工进入公司后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用，学习，并在学习过程中，全面测试和验证新员工的知识水平和工作能力，对不合乎某一岗位要求但却有其它专长的，酌情挑换岗位，另行安排使用。
（三）绩效考核、提升素质
1、通过量化考核，客观评价员工工作绩效。
人力资源管理中的绩效考核是充分发挥人员素质和潜能的一条重要途径。
对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的考核和评定，制订科学合理的工作标准和量化考核标准十分重要和必要。
各级管理人员和操作层员工均应有详细的绩效考核指标，业绩的好坏，绩效的高低，综合素质的优劣均可通过量化反映出来。
从而使考核起到奖励先进，鞭策后进的作用，同时也使员工更有责任感和紧迫感。
2、实施末位淘汰制以吐故纳新。
为使管理处管理队伍更有凝聚力和战斗力，在保持队伍相对稳定的同时，我们将根据情况不断优化员工队伍结构，结合年度考核，实行竞争性的末位淘汰制，年均淘汰率控制在10%左右。
这样做。
相信既能留住企业所需要的人才，又可以吸纳新生力量。
第四章日常管理、服务工作概述
第五章管理用房及开办物资
物业管理用房，建议在原有基础上移交物业管理公司无偿使用
第六章费用收支测算与利润预期
我们对XX花园进行了了解和评估，我公司按以下收费标准进行经营管理：
一、收支测算
（一）管理费收入：
XX花园现有住宅建筑面积小区38228平方米，住宅共564户，面积33384平方米，饭店1228平方米，招待所3616平方米
住宅管理费收入：
33384平方米×1.4元=46737元/月
饭店管理费收入约：
1228平方米×0.9元=1105元/月
招待所管理费收入约：
3616平方米×0.9元=3254元/月
合计：
46737+1105+3254=51096元/月
由于入住率（租用率）及管理收缴费不可能达到100%，故按90%计算：
51096×0.9=45986元/月
停车收入约3500元
合计总收入：
49486元/月
二、支出测算
一、员工工资：
22900元/月
职位
人数
工资
小计
主任
1
2400
2400
收款兼文员
1
1200
1200
（后勤）厨师
1
800
800
维修工
2
1200
2400
物业助理
1
1500
1500
安管班长
2
1200
2400
安管员
9
1000
9000
清洁绿化工
4
800
3200
人员工资合计
21
22900
二、办公费用（1875元）
1、日常办公费：
300元/月
2、交通费：
250元/月
3、办公用水、电费：
250元/月
4、节假日景观美化费：
200元/月
5、员工服装费：
（500元/人×21人）÷12月=875元/月
三、公用设备日常运行维修及保修费（2500元/月）
1、机电设备主要是2部电梯设施日常维修及保养费：
2×800元/部=1600元/月
2、消防灭火器材配置及更新费根据消防安全要求每100平方米配置普通灭火器，按三年折旧计：
300元/月
3、公共部分日常维修费及材料费：
600元/月
四、清洁绿化费（1800元）
1、工具、保洁用品（垃圾袋、洗洁精等）：
500元/月
2、化粪池清洁费：
300元/月
3、垃圾清运费：
800元/月
4、绿化、消刹费用：
200元/元
五、保安费用（300元）
包括手电筒、电池、警棍、对讲机（包括维修及更换电池等）按300元/月
六．营业税金及附加税：
总收入49486元×7.5%=3712元/月
七．伙食补贴：
300元×21人=6300元/月
八．员工福利和保险：
21人×80元/月=1680/月
九．管理佣金：
总收入49486元×10%=4949元/月
一十．公共水电费：
（2700元）
1.电梯电费：
2部×600元/部/月=1200元/月
2.公共照明、路灯等电费：
1000元/月
3.公共用水：
500元/月
合计总支出：
48716元/月
盈亏测算：
49486-48716=770元/月
收支测算结果：
每月盈利770元
以上从测算结果可以看出管理处每月营运基本平衡。
究其原因，一，小区建筑规模小，管理运作成本降不下来；二，管理费定位较低；三，在物业入伙后未收取本体维修寂静，部分公共维修费用需从管理费中支出。
以上投标方案供贵业主委员会招标是参考并给予提出更好的建议，希望能与贵业主委员会就xx花园物业管理事项进行进一步的沟通，建立良好的合作关系。
苏州至诚物业管理有限公司
2011年10月
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