工业园区安馨生活服务中心公租房项目可行性研究报告.docx
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工业园区安馨生活服务中心公租房项目可行性研究报告
附表目录
附表一：
项目主要技术经济指标表
附表二：
项目总投资估算表
附表三：
项目建安工程量及单位成本估算表
附表四：
项目工程建安明细表
附表五：
项目其它费用明细表
附表六：
项目销售收入、税金及附加估算表
附表七：
项目开发成本及利润估算表
附表八：
项目借款还本付息估算表
附表九：
项目财务现金流量表（全部投资）
附图目录
附图一：
项目平面布置图
附图二：
项目户型图
附件目录
附件一：
国家住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）
附件二：
****市人民政府《关于加快发展公共租赁住房的意见》（**府发〔2011〕7号）
附件三：
****市人民政府办公室《关于下达全市十二五期间保障性安居工程建设任务的通知》（**府办函[2011]148号）
第一章项目总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
工业园区生活服务中心公租房项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目承办单位简介
项目建设单位四川*****实业有限公司，位于****工业园区（****镇），是****人民政府出资5000万元设立的国有独资公司，成立于2011年3月，法人代表**。
公司经营范围为对高新技术产业、工业、商业、汽车产业、生物工程、医药、医药器械、计算机软件及网络技术的投资；计算机软件、硬件的设计、开发、销售及技术咨询服务；建筑材料、电子产品、化工产品销售；全县城镇规划区和工业园区规划区内的房屋拆迁、土地整理及保障安置房建设；工业园及城镇基础设施建设。
公司现有总资产31703.96万元，负债总额6935.69万元，资产负债率21.9%。
现有员工11人，其中大学专科以上学历人员10人，拥有一个朝气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验，而且牢固树立市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。
1.1.4项目建设地点
四川****工业园区（********镇****村）。
1.1.5主要建设条件
该项目位于********镇，紧邻****大道，交通便利，便于施工车辆通行；项目地能保证施工建设及项目运营用水；建修用电能就地解决；项目地地势较为平坦，可满足建设要求。
1.1.6建设工期
本项目建设期为12个月。
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
1、国务院《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
2、国家发改委《关于印发中央预算内投资对新建保障性住房项目的支持办法的通知》（发改投资[2007]3676号）；
3、住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；
4、国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）；
5、四川省人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（川府发[2008]37号）；
6、四川省人民政府《关于加快发展公共租赁住房的通知》（川府发[2010]26号）；
7、四川省住房和城乡建设厅《关于印发四川省房地产业“十二五”发展规划的通知》（川建房发[2011]240号）；
8、****市人民政府《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》（**府发[2009]**号）；
9、****市人民政府《关于加快发展公共租赁住房的意见》（**府发〔2011〕**号）；
10、****市人民政府办公室《关于下达全市十二五期间保障性安居工程建设任务的通知》（**府办函[2011]***号）；
11、《****城市总体规划（2008-2020）》；
12、****人民政府办公室《关于下发2011年保障性安居工程实施方案的通知》（**府办发[2011]**号）；
13、委托人提供的其它相关基础资料和技术资料；
14、编制人员调研资料；
1.2.2研究工作范围和内容
通过实地考查及相关项目状况的调查，完成“四川****工业园区****生活服务中心公租房项目”可行性研究报告的编制任务。
根据建设条件的实际状况，对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容及建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措、经济和社会效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目项目融资和建设提供可靠的决策依据。
1.3建设规模与内容
根据国家“十二五”期间下达给****的保障性住房建设任务，经县委、政府研究决定，在****镇****村规划150亩土地，用于****保障性住房建设。
本项目位于该规划区内，占地16000m2，总建筑面积65070m2。
其中：
建设18层高的公共租赁住房4栋7个单元、52520m2，分为40m2、60m2、90m2三种户型，共计1004套，平均每套建筑面积52m2；配套设施为公共食堂、商业门面共5250m2；篮球场、羽毛球场各1个，面积800m2；地下建筑面积6500m2，停车位254个。
本项目设计容积率3.6，绿化率35.1%，建筑密度26.3%。
1.4投资估算与融资方案
1.4.1总投资估算
经初步估算，本项目总投资约为14,700.00万元，其中：
土地出让金3,120.00万元（项目先期以350元/m2由行政划拨方式取得，待项目经营到第5年再以****商住地基地价补交土地出让金，补交价格1600元/m2）；
房屋建筑工程、安装工程投资9,986.00万元；
建设期银行借款利息542.85万元（按5年以上贷款期基准年利率7.05%上浮10%估算）；
其它投资506.00万元；
不可预见（基本预备）费用545.15万元。
1.4.2资金筹措方案
本项目总筹资额为14,700.00万元，其中：
项目资本金为7,700.00万元，占总投资的52.38%。
由四川********实业有限公司自筹5,100.00万元，申请中央和地方财政对公租房的专项补助资金2,600.00万元。
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”的规定，本项目资本金比例为52.38%，符合要求。
银行长期借款7,000.00万元，占总投资的47.62%。
1.4.3贷款偿还期及偿还能力
本项目向银行贷款7,000.00万元，期限6年。
按最大贷款偿还能力计算的贷款偿还期为5.66年（含建设期1年）。
本项目银行贷款本息的偿还来源为公共租赁住房出租收入、配套商业用房租、售收入以及配租5年后向承租人出售所租赁的公共租赁住房收入。
从取得贷款次年后分期偿还银行贷款本金（年末支付），其中：
第一年为项目建设期不偿还银行贷款，第二年偿还本金200万元，第三偿还本金200万元，第四年偿还本金600万元，第五年偿还本金1000万元，第六年将本金余额5000万元一次性全部偿还。
********公司可将本项目土地使用权和公司拥有的中小企业创业园资产抵押给贷款银行，以降低贷款银行的风险。
1.5项目结论
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长和价格的持续暴涨，对我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。
对此，从2005年开始，国家接连出台了一系列调控政策。
温家宝总理指出“要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步，促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。
加大社会保障性住房建设是中央“十二五”期间的重要工作之一，各地方政府也提出了明确的目标和实施措施。
近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。
本项目符合国家、省、市关于加快发展公共租赁住房的指导意见等政策，是在我国房地产价格非理性增长的背景下，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，有利于改善中低收入家庭住房困难问题，解决****工业园区内企业新招职工和进城务工农民的住房困难，促进****工业园区快速发展和****县域经济持续增长。
同时，本项目对于遏制房市的过度投资投机炒作，促进社会公平与正义，维护社会稳定，保障****房地产市场健康、稳定发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。
根据综合分析研究，本项目建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行，建设十分必要且可行。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设背景
2.1.1房地产市场背景
2004年以来，我国商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响和潜在隐患。
从2007年底开始，加上2008年“汶川5.12特大地震”和随后发生的全球性金融风暴，使得2008年全年房地产市场出现短暂回落。
但是，2009年开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。
我国房地产市场的快速增长，特别是北京、上海、广州等一线城市，其房地产价格已经出现非理性增长、房地产泡沫已经显现。
说中国的高房价在全世界鲑独一无二并不过分。
“在北京和上海卖掉100m2的房子在美国可以购买两套别墅。
不要怀疑——这是事实”的网络跟帖，就是说中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。
政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等等。
但这些政策的实施效果不佳，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了另人吃惊的程度。
在2009年房地产市场再次“疯狂”上涨的背景下，房地产成为2010年全国“两会”众多代表、委员的提案和媒体议论的焦点。
但令人不可思议的是，就在温家宝总理在“两会”闭幕时指出政府将采取一系列措施调控和稳定房地产市场的同时，北京在一天之内相继产生了3个“地王”，这表明我国房地产市场的复杂性。
****的房地产市场虽不能和一线、二线城市相提并论，但在一个小县城，目前房价已经超过4000元/m2，是2004年的5倍多，比2007年增长了一倍。
2.1.2房地产市场调控政策
房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长和价格的持续暴涨，对我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。
对此，从2005年开始，国家接连出台了一系列调控政策。
比如国八条、国六条等等。
温家宝在2010年的“两会”中指出“要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步，促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。
政府工作报告明确提出了促进房地产市场平衡健康发展的4项措施：
一是继续加大规模实施保障性安居工程。
2010年中央财政拟安排保障性住房专项资金632亿元，比上年增长81亿元。
建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。
各级政府要严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。
二是继续支持居民自主性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。
三是掏投机性购房。
加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法，掏土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘措售、哄台房价等违法违规行为的查处力度。
2.1.3保障性住房建设概况
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。
据民政部公布的数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万户左右。
然而，就住房而言，被纳入住房保障的只有32.9万户。
因此在全国“两会”上，不少代表、委员呼吁加大保障性住房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解决他们的后顾之忧，促进社会和谐、稳定发展。
从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。
截止2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占75.9%。
虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，随着经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。
但由于住房保障政策覆盖范围比较小，商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力租赁或购买住房的问题仍然比较突出。
为深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。
“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金1336亿元，解决了1500万户低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题（其中用租金补贴方式解决了400万户）。
国家“十二五”规划又把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，将进一步完善住房保障方式，完善政府支持保障性住房的政策，加强保障性住房的建设和使用管理。
未来五年，全国将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，其中2011年要开工建设1000万套，比2010年的580万套增长72.4%，而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。
2012年为1000万套，后面三年还有1600万套，到“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。
四川省2010年新增解决低收入家庭住房困难房源13.55万套，实施廉租住房租赁补贴户数达到23万户，棚户区改造12.2万户。
“十二五”期间，四川将贯彻落实国家房地产调控政策，加强土地、财税、金融政策调节，合理引导住房需求。
加大保障性安居工程建设力度，新建城镇住房400万套，其中，商品住房250万套，保障性住房和改造棚户区150万套。
届时，保障性住房供应比重由2010年的10%提高到20%。
2009年****市对城乡低保17.4万户、33.1万人实现动态管理下的应保尽保。
新增廉租住房10535套、52.7万平方米，面向社会销售经济适用房173套、1.06万平方米，发放廉租住房租赁补贴20569户，启动棚户区改造1290户。
2010年继续实施城乡居民最低生活保障动态管理，切实落实推进保障性住房建设的各项政策，加大廉租房建设力度，建立多层次住房保障体系，全年新建经济适用住房1059套、公共租赁房1255套、限价商品房300套，新增低收入家庭困难房源8639套，让更多住房困难群众梦圆新居的夙愿得以实现。
2011年，****计划完成各类保障性安居工程建设24874套（户），完成廉租住房租赁补贴1.5万户。
其中，新增低收入家庭住房困难房源4000套（其中新建800套），建设公共租赁住房8000套，经济适用住房3000套，限价商品住房1380套，各类棚户区改造8494套，计划投入资金41.77亿元。
“十二五”期间，****将投入资金220余亿元，完成各类保障性住房建设12.5734万套（户）。
其中，新增低收入家庭住房困难房源10000套；建设公共租赁住房40000套；经济适用住房10000套；限价商品房13000套；各类棚户区改造52734户。
届时，****低收入和中等偏下收入的群众、进城务工的农民工、新参加工作的大中专毕业生等低收入和中等偏下收入家庭和特定人群将有望梯次实现“住有所居”的梦想。
****从2007年开始启动廉租住房工作，实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。
同时，大力建设经济适用房。
在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房的覆盖范围，力求覆盖城镇中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。
2010年以前****经济适用住房建设，主要采取在新建商品住宅小区配套建设的方式，共在县城6个新建商品房小区配建137套10084m2，目前正在制定销售价格。
2010年，****总投资9564万元分3批建设了1022套共46164m2的廉租住房。
资金来源为中央补助资金2958万元，四川省财政补助资金116.4万元，****财政匹配资金6489.4万元，项目已完工后，已办理入住手续实现配租760户。
全年发放廉租住房租金补贴1331户补贴金额84.47万元；棚户区改造项目为县城****大南街旧城改造项目，通过改造将提高人民群众的生活质量，改善生活环境。
“十二五”期间，****市政府下达给****的保障性安居工程建设任务为3951套，其中廉租房900套、经济适用房800套、公共租赁住房1700套、限价商品住房500套、农场棚户区改造51户。
2011年，****人民政府制定了《****2011年保障性安居工程实施方案》（安府办发[2011]52号），将建设保障性住房701套（户），发放廉租住房补贴1100户，其中新建廉租住房房源200套，公共租赁住房300套（其中新建不低于70%），经济适用住房100套，限价商品住房50套，农场棚户区改造51户。
目前任务已基本分解到项目，其中：
总投资3108万元新建民安小区一、二期廉租住房240套共11995m2，一期已开工建设，二期目前正在招标。
在****工业园区建设公共租赁住房337套共12438平方米。
按灾后重建政策，吸引社会资金在秀水、塔水建设部分安居房，其中配套建设100套经济适用住房、50套限价商品房，预计2011年10月可完工。
国有垦区危房改造51户，由县农业局在农场危房改造中完成。
2.1.4****工业园区概况
2008年发生的“5.12汶川特大地震”，使****受灾地区人民生命财产和经济社会发展蒙受巨大损失。
中央按照以人为本、尊重自然、统筹兼顾、科学重建的原则，科学制定灾后恢复重建规划，迅速出台一系列支援灾区的政策措施，积极开展对口支援，迅速组织开展灾后恢复重建工作。
****作为全国第七个极重灾县，由****省对口援建，产业发展得到全面恢复，社会也保持了和谐稳定。
截止2011年6月底，由****援建的88个项目已完工81个，援建资金投入34亿元。
震后三年来，****累计固定资产投资达120亿元，相当于过去20年****投资总和的3倍，涵盖城乡住房重建、城镇体系建设、新农村建设、公共服务、基础设施建设、生产力布局和产业调整、防灾减灾、生态恢复、环境治理与土地复垦和精神家园建设等九大类。
截止2011年6月，85个工业项目快速推进，49个中小学校重建项目、24个卫生项目全面完成，65个民政福利项目竣工51个，16个生态环境项目已经竣工12个，28个交通重建项目全面完成，建设里程838公里。
为加速灾后经济发展步伐，****人民政府坚持用科学规划引领项目建设，用项目带动投资，以投资促进增长，不断培育新的经济增长点。
****牢牢抓住灾后重建、****援建、国家拉动内需和****科技城建设等几大机遇，发展土地存量优势和灾后土地、税收、金融等优惠政策及良好的区位优势，积极实施灾后重建项目规划和启动，加大拆迁征地、用水用电、道路通讯等投资发展环境的配套建设，为项目实施和快速推进提供更大更优质的服务。
四川****工业园区是2010年经四川省人民政府批准设立的省级工业开发区（川府函[2010]149号）。
园区主导汽车配件、电子技术和生物医药三大产业。
近期规划面积8平方公里，远期规划控制面积15平方公里。
目前，已完成2.7平方公里开发，入驻工业项目86个，规模以上工业企业22户。
2010年，园区完成工业总产值20亿元，工业增加值4.5亿元，当年新增规模以上工业企业9户。
2011年是“十二五”规划实施的开局年，园区全面贯彻落实科学发展观，坚持“科学发展、跨越发展”主题，坚持“一主三化三加强”发展路径，“盯住一个目标，突出两大主导，实施三个倍增，抓好四大重点”，全面提升园区发展竞争力，着力打造百亿级特色产业园区。
全年计划新增规模以上工业企业12户，实现招商项目落地15个，招商到位资金15亿元，实现工业总产值35亿元，实现税收6000万元。
围绕****市委、市政府打造“**安北汽车产业带”的战略部署和****县委、政府制定的“2012年工业园区工业总产值突破100亿元”目标，以科学规划为重点，加快园区空间拓展；以基础设施建设为重点，加强水电气等要素保障；以招商引资为重点，切实提高产业聚集度；以项目服务为重点，进一步优化园区发展环境。
推进园区科学发展、跨越发展。
到2020年，预计工业园区完成投资22亿元，全面完成8平方公里的基础设施和配套设施建设，形成功能齐备、布局合理、环境优美的新兴工业基地。
到2020年，预计引进企业150户，力争实现销售收入200亿元，实现利税30亿元，累计提供就业岗位10万个。
随着****工业园区的发展，进城务工人员越来越多，为了科学规划和节约用地，****从2010年开始不再允许入驻工业园区的企业修建职工宿舍，因而，园区企业职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
为加快工业园区发展，****县委、县政府安排四川********实业有限公司作为对“四川****工业园区****生活服务中心公租房项目的业主，一方面解决****中低收入住房困难家庭基本住房，另一方面为****工业园区配套，向新就业职工和农村进城的务工人员中的住房困难群体供应出租房源。
2.2项目建设的必要性
近年来，加大社会保障性住房建设成为中央“两会”商议讨论的热门话题，各地政府官员对此纷纷表达决心和信心，并提出了明确的目标和实施措施。
由此可见，大力加强社会保障性住房建设，是社会进步的体现，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。
这对于在房价高涨重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起的新希望。
2.2.1项目建设是为解决低收入家庭、新就业职工和农村进城的务工人员的住房问题，实现科学发展观的必然要求
我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。
在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。
一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。
因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平公平问题。
从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。
政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。
如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。
目前，我国部分地方政府重视
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