宝塔工业园生活服务区建设项目Word下载.docx
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2.1、编制依据
（1）国家、宁夏、盐池县国民经济和社会发展第十一个五年计划；
（2）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
（3）盐池县委、人民政府关于加快商贸、物流等现代服务业发展规划；
（4）盐池县宝塔返乡农民创业园项目意向性规划布局；
（5）其他文件和协议；
2.2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
三、编制原则
3.1遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；
积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；
按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。
打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。
采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；
健全服务业标准体系，推进服务业标准化；
城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
”来做好项目定位、进行项目设计。
3.2按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。
3.3根据盐池县“十一五”规划，融入区域经济、合理安排进度。
3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
3.5盐池县目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴同行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
3.6项目建设以宝塔工业园生活服务需求为依据，建设生活服务设施为基础，避免盲目投资和重复建设。
3.7消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
3.8其它规定及客户要求。
四、主要经济技术指标
项目于2011年建设，并可于2011年底完工。
整个项目预计于2012年达到全部的生产能力，进入正常营运。
预测可以年实现营业收入2600万元。
具体指标如下：
4.1主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
建筑数据指标
1
总建筑面积
平方米
14000
60%用于出售；
40%自营
2
容积率
1.65
3
建筑密度
％
42.65
4
建设工期
月
12
经济效益指标
5
项目总投资
万元
2600
6
年平均收入额
1318
正常营运年
五、可行性研究结论
5.1盐池县宝塔返乡农民创业园项目建设，符合国家和自治区有关促进现代服务业的商贸\物流业发展的政策；
符合产业发展方向和要求；
项目建设用地符合盐池县把该区域作为公路、工业园生活服务形成物流对宝塔工业园配套需求。
5.2项目的建设将推动县委、人民政府倡导的工业园区与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把盐池县打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求。
盐池县现代服务业经济的发展，体系之进程，配套宁东能源基地和盐池县“一园五区”的综合配套区的建设，带动宝塔工业园经济发展；
扩大地方社会就业现实意义。
5.3盐池县宝塔返乡农民创业园将形成一批失地农民创业者入驻；
吸引第三方信息服务、餐饮、宾馆经营企业进驻。
推动企业依托宝塔工业园生活服务区优势条件,通过陆、铁交通运输便利条件，参与区域性市场竞争,降低宝塔工业园企业在盐池的运营成本；
有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。
5.4项目的建设将成为推动盐池县煤炭市场的有利补充，促进区域产业结构调整。
生活服务区的建成,为整顿目前该区域零散的失地农民乱占耕地、草原的局面，为该地区失地农民创业提供了良好服务平台；
项目建设将成为盐池县发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。
项目在市场选址方面做了充分的考虑：
针对离宁东能源化工基地10公里，内蒙上海庙能源化工基地30公里，在规划定位上侧重于生活服务和信息服务为主，给当地实地农民提供创业平台和就业岗位。
在园区功能布置上做了周到安排；
重视消防、安全、卫生等环节的设置，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。
建设单位在多年专业运营中对生活服务区有着独到发展战略，概念规划布局中重视对信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。
在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。
建议项目早日开工建设。
第二章项目建设的背景及必要性
一、盐池县宝塔返乡农民创业园发展背景
1.1盐池县宝塔返乡农民创业园投资背景
盐池县宝塔返乡农民创业园是为已进驻和准备进驻的企业提供生活服务，目前园区已进驻企业10家，准备进驻的企业12家，企业职工和外来人员达2200人以上。
因此加快生活服务区建设及其配套建设项目的建设将进一步提升宝塔工业园配套设施水平，增强服务大项目能力，对加快宝塔工业园建设，促进地方经济发展具有重大意义。
1.2宝塔工业园地处盐池县高沙窝镇贺庄子村位置，与宁东能源化工基地、内蒙上海庙能源化工基地等地离在10公里—30公里的范围内，同时也是盐池工业园区宝塔工业园经济开发区。
铁路有银太线经过；
公路有青银高速以及307国道及省道进出；
己经是宁夏最为重要的交通枢纽，具有优越的经济地理条件。
1.3运输支撑条件
□公路运输
公路网络以盐池县城为中心，沿国省干道向外辐射，以各级公路为辅联结周边省、自治区市县。
宝塔工业园离银川市50公里。
□铁路运输
经过3年的建设，将要建设的银太铁路将使盐池结束没有铁路的历史，在高沙窝建有货运站。
1.4信息网络支撑条件
宝塔工业园具备了国民经济信息化的通信能力。
从宝塔工业园的交通运输及网络设施条件、物流条件和信息支撑条件分析，宝塔工业园己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的生活服务设施的基本条件。
二、盐池县宝塔返乡农民创业园项目建设的意义
2.1推进宝塔工业园的健康发展
项目的建设和运营是盐池县工业园“一园五区”建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场服务优势，为宝塔工业园建设以综合信息服务、餐饮、蔬菜配送、宾馆和电子商务为支撑的现代服务业提供积极的发展契机和实践空间。
有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；
有利于促进宝塔工业园的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高宝塔工业园在周边的首位度。
2.2培养和造就宝塔工业园以信息化，大宗商品物流为支撑的交易集散中心、生活接待服务中心，项目建设将大大促进宝塔工业园商贸和物流企业的建设步伐。
与其他工业园生活服务区在商业化模式遇到：
产品价格过高；
价格失控；
消费需求导向让位于县外市场的利益；
盈利能力弱等诟病。
本项目的建设将以如下方式进行提升和改善策略：
A．消费环境明显改善：
高档的生活服务设施，空调、安保、物流、仓储等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。
B．集中餐饮服务：
以地方特色为主要形式，以连锁、加盟为主体餐饮业，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。
C．先进信息化的经营管理模式：
建立网上交易信息平台；
依托宝塔工业园企业优势条件，实施最优先物流配送体系；
深度服务体系；
统一服务，提升市场品牌。
D．提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化管理模式。
2.3充分发挥宝塔工业园企业的基础优势，促进该园区的物流产业片区、规模化发展。
目前项目周边已形成盐池县的重要市场煤炭深加工片区。
项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模生活服务区。
与周边行业连动发展，做强做大区域生活服务区规模。
促进宝塔工业园产业的合理化规划和科学化发展。
三、盐池县宝塔返乡农民创业园项目建设的必要性
3.1引导和转化宝塔工业园及带动周边潜在的对生活服务需求的商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
3.2支撑了该区域的有效生活服务区机制建立
宝塔工业园与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效的生活服务区的建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学；
需要网络上各个结点之间相互建立生活服务区，便于工业园区企业可持续发展；
并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的生活服务。
工业园生活集中服务运作，可在一定程度上为改善工业园区体系的欠缺，降低园区企业生活成本，对宝塔工业园实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。
第三章项目建设单位概况
公司名称：
盐池县亚泰商贸有限责任公司
注册资本：
人民币200万
法人：
魏
企业登记注册类型：
有限责任公司
亚泰商贸公司位于盐池县花马池镇，注册资金200万元。
以资产经营，租赁，物业管理为经营范围。
目前公司拥有员工近30人，其中管理人员10人，公司正在建立完善运营体制，积极培训了一支稳定的，技术熟练中层技术管理人才。
第四章行业分析及市场预测
改革开放30年来，盐池县已从过去的贫困县发展为今天宁夏的县域经济强县。
盐池县工业园区宝塔工业园是宁夏经商成本最低工业园区，投资环境优良，在综合实力快速提升的同时，现代服务业也取得长足发展。
在县委、县政府正确领导下，坚持先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把宝塔工业园打造成为东进西出、辐射周边地区的区域性商业服务业中心，雏形初显！
伴随着招商引资建设步伐，宝塔工业园区商业已经进入前所未有的发展阶段，宝塔工业园正在成为盐池县的现代服务业发展重地。
商贸、物流和工业三驾马车并驾齐驱，全力推进。
规划引导为先，投资和招商引资有成效。
宝塔工业园人感受是，消费更方便，生活更舒适了，宝塔工业园即将成为最宜人居、最具投资价值的魅力工业园区。
第五章项目选址及建设条件
一、项目选址
本项目的选址充分考虑宝塔工业园发展现状以及盐池县促进现代服务业发展的进程要求；
及宝塔工业园对生活服务区需求。
同时，项目选址将充分考虑生活服务是宝塔工业园枢纽、铁路物流两者结点的特点，考虑到信息化作为企业结算、信息服务的重要汇集中心的要求。
项目以宝塔工业园企业生活为服务重点。
项目的区位优势体现在配套宝塔工业园，辐射周边城市的公路运输优势条件；
盐池青银高速出入口及银川-高沙窝-盐池-太原运输大动脉的特点，为宝塔工业园辐射全区，逐步向自治区外，提供了服务的平台。
经专家意见，本项目拟选址在宝塔工业园旁，运输条件好、周围没有生活服务区，与银川、宁东能源化工基地、内蒙上海庙能源化工基地、灵武等地可形成优势互补。
二、基础条件
2.1盐池县地理位置及社会经济发展现状
盐池县于宁夏东部，乌素沙漠南缘，东邻陕西定边县，南接甘肃环县，北靠内蒙鄂托克前旗，西连本区灵武、同心，属陕、甘、宁、蒙四省（区）交界地带，自古就是“西北门户、关中要冲”，“灵夏肘腋、环庆襟喉”，为边陲用武之地，系陕甘宁边区要邑和西北商贸活动的旱码头。
2009年，全县地区生产总值预计完成19.7亿元，同比增长12.4%；
社会固定资产投资完成25.2亿元，同比增长39.5%；
县财政一般预算收入完成1.53万元，同比增长23.3%；
农民人均现金收入达到3288元，同比增长9.5%；
城镇居民人均可支配收入达到11366元，同比增长13.1%。
2.2、自然条件
辖区总面积8661.3平方公里，是宁夏面积最大的县。
全县现辖4镇、4乡、98个村民委员会、675个村民小组，1个街道办事处，9个社区，总人口16.5万人，其中农业人口13.2万人，以回族为主的少数民族4044人。
日照长、温差大。
盐池是宁夏中部干旱带山区县，属典型的大陆性季风气候，晴天多，降雨少，光能丰富，日照充足，年平均气温7.8℃，冬夏两季气候迥异，平均温差28℃左右，秋冬交节之际，昼夜温差可达20℃。
第六章建设方案
一、建设规模
根据宝塔工业园的需求，本项目拟建在宝塔工业园旁边；
建设以信息系统为支撑，集餐饮、宾馆、蔬菜配送等服务功能为一体的综合性生活服务中心。
拟建的盐池县宝塔返乡农民创业园项目，规划占地约50亩，项目拟建总建筑面积14000平方米，总投资2600万元人民币。
，其中：
本项目的建设对促进宝塔工业园做到了综合的服务和优越配套。
二、建设原则
2.1符合国内外社会经济与专业市场发展的总趋势；
2.2符合宁夏及盐池县的社会经济发展的要求；
2.3符合盐池县及宝塔工业园区建设发展战略规划；
2.4符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。
第七章投资估算与资金筹措
一、投资估算依据
投资估算的主要依据为：
1.1《民用建筑可行性研究深度和要求》
1.2有关部委编制的《建设项目投资估算办法》
1.3宁夏回族自治区同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格
总投资=固定资产投资+建设期利息
固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用
二、价格及取费依据：
2.1安装工程费按同类工程价值估算；
2.3建筑工程费参照《宁夏建筑工程概算定额》及类似工程造价估算。
三、项目总投资
项目总投资：
2600万元（人民币）
四、资金筹措
本项目根据投资计划安排，总投资2600万元，其中企业自筹1300万元，银行贷款1300万元。
五、还贷计划
本项目向银行贷款1300万元，全部用于前期建设投资。
贷款期限2年，2013年一次性还清。
十二章、项目财务评价
一、财务计算的依据
1.1财务评价基础数据及参数选取
《投资项目可行性研究指南》
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
《中华人民共和国公司法》及其实施条例
《中华人民共和国增值税法》及其实施条例
《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则
财政部颁布《企业财务制度》《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定
国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定
1.2总成本费用估算
（1）管理费用
本项目管理费用为开发企业在管理和经营中所发生的费用,按营业额的1.5％计算。
（2）营业费用
本项目营业费用为开发企业在售房过程中及日常所发生的各项费用按销售收入的2％计算。
（3）财务费用
项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生的各项费用,本项目主要为贷款利息按年利率5.6%计算为72.8万元。
（4）工资等费用
按20万元/年估算
二、不确定性分析
在项目的实施和销售过程中可能影响项目效益的主要因素就是销售收入，建设投资及开发周期。
本项目参照一般地产经营模式，计算周期以房子销售完毕，投入使用为止。
本次取2009～2012年为计算周期。
2.1开发周期的影响
影响开发周期的因素主要有三个方面，即建设周期、销售策划及经济环境。
其中我们简化为销售资金回笼方面，即假定建设周期和经济环境为固定，仅以销售回款为准。
综合整个开发期限，开发周期定位于3年。
2.2项目开发成本的影响
开发成本主要根据工程投资、管理、财务费及营销广告费用。
其中以工程投资为最主要因素，现以工程投资中工程总价每调整10%的幅度影响进行分析。
四、财务评价结论和建议
若项目全部用来出售，项目销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入=36%；
可见本项目具有投资回报率高，风险较小，项目开发周期短等优点，适宜投资。
第八章可行性报告结论
一、项目的建设将推动宝塔工业园经济的发展。
强化宝塔工业园综合效力，改善和提高宝塔工业园生活服务区的软硬件条件。
二、盐池县宝塔返乡农民创业园将产生带动相关产业发展，直接产生约200个就业岗位，可带动就业1000人，给周边居民提供创业与就业机会，实现社会效益。
三、盐池县宝塔返乡农民创业园将引进一批年营业额较大餐饮、宾馆、农产品交易企业，为宝塔工业园企业提供生活服务。
四、项目的建设将促进区域产业结构调整。
为整顿目前该区域零散的市场、改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台。
项目在市场，选址方面做了充分的考虑与调查研究，在功能布置上做了周到安排；
重视消防、安全、卫生等环节的设置，在运营中规范公司化管理，为投产后的产生经济回报起到了有效保障。
在满足工业土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准，建议项目早日开工建设。
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