安居房工程代建管理方案.docx
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安居房工程代建管理方案
***工程（一期）
代建管理方案
编制：
***
审核：
***
批准：
***
广州**实业集团有限公司
2008年10月20日
汶川县威州镇（县城）地震灾后恢复重建***工程（一期）代建管理方案
一、工程概况
1.1、工程概况
Ø工程名称：
汶川县威州镇（县城）地震灾后恢复重建***工程（一期）
建设单位：
Ø项目代建管理单位：
Ø工程地点：
Ø占地面积：
67932平方米
总建筑面积：
84000平方米
其中：
保留综合楼建筑面积：
25423平方米；
新建多层住宅建筑面积：
20520平方米；
新建小高层住宅建筑面积：
63580平方米。
Ø经济技术指标：
容积率：
1.61；
建筑密度：
25.6%；
绿化率：
45%；
安置户数：
1036户；
停车数：
250辆；
Ø总投资：
暂定1.6亿元
1.2、项目简介：
汶川县威州镇（县城）地震灾后城镇居民住房安置小区，是广州市委、市政府贯彻落实党中央、国务院关于对口支援汶川地震灾区恢复重建指示，坚持以人为本、民生优先原则，在汶川县威州镇（县城）首期启动的十个民生工程之一。
项目位于威州镇新桥村郭竹铺和原阿坝师专校址内，占地100亩，拟建设安置面积8.4万平方米，配套设施面积3万平方米，项目总投资约1.6亿，是目前地震灾区灾后重建占地面积和建筑投资规模最大的项目第一期。
住宅小区以6层为主，11层小高层为辅，建筑密度≤25%，容积率≤1.5。
户型面积标准及户型比例按廉价房建设面积40—50平方米；***面积60—80平方米；部分控制90平方米以内。
新的住宅小区座西朝东，背依羊龙山，前临岷江，213国道穿越而过，小区同时配套建设商场、菜市场、银行、邮局、幼儿园、体育健身房和公共绿地，同时新建的汶川县第一小学、汶川县人民医院分别位于小区的东、北侧。
小区建筑风格以现代简约风格为主，同时融入羌族、藏族等民族建筑文化元素,充分体现中国西部现代小城的特色，是一个风光旖旎、生活便利安逸舒适的好住处。
勤劳、务实、充满爱心的广州人将创新人居规划，书写威州的地标建筑。
诠释威州人特有的生活品质和居住理念，诠释广州人不辱首善、奉献大爱的理念和信心。
二、项目管理工作职能、范围、内容
2.1、工作职能
协助业主对本工程项目提供技术支持及现场组织协调
2.2、工作范围
包括但不限于以下方面：
（1）协同业主进行项目各种报批工作：
Ø前期项目报批：
包括但不限于项目报建立项、规划审批、环境评估、招标方式批复、消防人防等专业审批，取得施工许可的相关证照，顺利开工；
Ø后期验收报批：
包括但不限于各项工程竣工验收、设备验收、消防等特种验收，直至工程顺利竣工移交。
（2）设计管理：
协同业主对设计全过程进行有效管理
Ø贯彻业主的设计意图；符合立项、规划等相关要求；
Ø审核建筑和结构设计的合理性；
Ø组织专业设计审查；
Ø各相关设计部门协调；
Ø组织图纸会审，达到设计质量要求；
Ø提出优化方案；
Ø控制设计进度和限额设计，监督设计合同执行等；
（3）工程管理：
协助业主进行施工现场管理
Ø工程实施全过程的安全管理、质量管理、进度管理、成本控制
Ø组织协调现场各方工作；
Ø定期组织现场工作会议；
Ø定期向业主汇报工程情况；
Ø在每一个阶段提前向业主提出进度计划、工作安排及应
注意的事项和解决方案；
Ø制订应急预案，协助业主进行现场应急事项处理；
（4）协同业主进行招投标管理
（5）设备采购和选型
（6）合同管理：
提供合同咨询及协助业主监督合同的履行
（7）项目投资管理；
（8）工程验收备案和移交管理；
2.3、工作内容
包括以下方面：
（1）工程组织工作
Ø协助甲方的立项工作。
Ø协助制定和完善工程建设总体计划及项目管理工作大纲。
Ø协助制定工程设计工作管理规划和信息管理系统。
（2）工程前期阶段工作
Ø积极配合甲方办理与工程建设实施所需的立项、规划、国土、交通、施工、消防、道路照明、电力管廊、环保、环卫、绿化等部门的报建、报批工作及施工图报建。
Ø积极主动地参与与本工程同步实施的市政配套设施—自来水、电力、通讯等相关工程信息交流及协助配合建设工作。
Ø积极配合甲方组织水利、地震与地质灾害危险性评估及环境影响评价等有关前期论证工作；积极配合甲方与上述有关部门的报批、协调及联络工作。
Ø负责工程前期工作的日常管理，积极参与协调工程前期工作中各相关单位之间的关系。
Ø积极协调建设用地的勘测定界工作。
Ø积极承接甲方委托的工作任务，相关工作合同（职责、劳务费等）按规定另行约定。
（3）工程招标工作
根据《广州市对口援建汶川县威州镇（县城）工程建设项目管理办法（试行）》开展工程的招标投标工作。
负责拟定招标项目、招标计划（方案）、招标方式和招标文件等，并报甲方审核确认。
工程招投标工作：
Ø协助办理招标项目申请；
Ø协助编制招标文件、评标与定标办法；
Ø协助审查投标单位资质和条件；
Ø协助发布招标信息；
Ø协助拟定投标单位和投标邀请书；
Ø协助评标工作。
（4）工程合同管理工作
Ø负责研究建立本工程的合同管理办法，并严格履行，使其发挥作用。
Ø负责编制土建和各专业系统的设计、设计咨询、施工、监理、供货及其他相关的专业合同，维护各方的合法利益，规避合同风险。
并作为乙方参与签订上述与本项目实施相关的各类工程合同。
Ø负责提交合理的合同付款方式给甲方审批，审核签认付款凭证。
Ø跟踪和审查工程总投资的变动情况。
Ø协助甲方进行有关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。
（5）工程设计阶段工作
Ø负责对设计单位设计进度和设计质量的管理、监督与考核。
Ø负责组织工程设计图纸的审查与评审及对设计方案进行优化等工作。
Ø协助组织工程设计单位对工程估算、概算和预算的编制进行审查和修正；
Ø积极配合甲方组织做好工程概算、预算和决算的投资评审工作。
Ø负责本项目工程量的审核认定。
Ø协助甲方组织工程技术攻关。
Ø负责组织工程设计单位根据工程设计评审意见，对工程设计文件进行优化修正。
Ø负责工程设计文件（包括设计图纸、设计说明、工程概预算等）的规范管理工作。
Ø负责工程设计咨询审查单位的管理工作。
（6）项目管理与决策咨询服务
Ø编制项目管理总体策划报告、工作大纲及细则。
Ø编制工程总体工期网络计划，制定工程质量、投资控制方案。
Ø制定项目管理的各项制度、规定、办法、细则等。
Ø对设计方案进行综合性技术分析，并提出分析报告或修改建议。
Ø对重要实施方案进行可行性研究，提供咨询意见，供甲方决策。
Ø对项目管理的组织方式和基本组织架构提供咨询意见。
Ø组织对项目计划实施进行评审，检查监理单位对各项计划执行情况，并向甲方提供咨询意见。
Ø参加甲方组织的项目协调会议，对项目实施工作中出现的矛盾和问题提出咨询意见。
Ø向甲方提出工程招投标方案咨询意见。
Ø提供工程招标和材料、设备招标采购咨询意见。
Ø协助甲方审查招标文件并提供审查意见。
Ø对工程所需设备的采购提供咨询建议。
Ø参与甲方进行材料设备的市场调研、协助甲方进行材料选用、设备选型等，并提供咨询意见。
Ø协同甲方对重大技术措施方案向甲方提供咨询意见，供甲方决策参考。
Ø针对甲方项目建设过程中遇到的问题，为加强管理控制提供正确及时的建议。
Ø督促、推进工程验收、移交等工作。
（7）对监理单位进行管理与协调
Ø主持对监理单位的总调度会议。
Ø审核监理单位的监理规划、监理工作实施细则
Ø检查监理人的合同执行情况。
Ø对各材料、施工监理人进行组织协调，以及对监理工作的检查权和监理工作质量的评议权。
Ø统一各材料、施工监理人使用的周、月、季、年报表要求，管理、汇总监理单位上报给甲方的有关报告和报表。
Ø协调各材料、施工监理人之间，甲方与各施工监理人之间的工作关系。
Ø检查监理单位的工作，召开监理工作会议。
Ø受理监理人向甲方上报的工作报告，并提出处理意见。
Ø考核监理单位的监理人员业绩，查处有失职和违规行为的监理人员。
Ø审定工程监理报告。
Ø负责将工程建设成本控制在目标成本内，重大的成本变更须严格按照《工程变更设计控制及处理程序》处理；负责相应职责范围内工程施工期间的变更设计管理
Ø遵照甲方有关资金支付规定的付款手续和审批程序，确认各施工监理人的各种支付证书。
负责对经监理人审核的工程量和工程款项支付进行复核，提出建设性意见，并报甲方最终核定。
Ø参加整个工程项目的交工，组织竣工验收。
Ø审核监理工作总结。
（8）协助甲方事务性、业务性与技术性工作
Ø参与编制项目的总体实施方案及总体计划、工期计划、成本投资计划、资源计划以及它们的优化。
Ø协助甲方进行日常文件管理和存递。
Ø协助甲方组织办理施工场地的移交工作。
Ø协助甲方组织和参加设计交底会和施工图纸会审。
Ø协助甲方审核施工组织设计或方案。
Ø协助甲方组织单项、单位工程的竣工验收和项目综合验收工作。
Ø组织技术专题会议。
Ø组织不同类型施工标段交接点的技术交底和协调工作。
Ø协助甲方进行质量控制：
协助甲方制定甲方确认的大宗材料的质量检测方案；检查监理单位对施工质量控制的情况和文件资料；督促监理单位按监理规划及监理细则进行监理；组织质量问题专题会议，解决质量问题。
Ø协助甲方进行投资控制。
Ø协助甲方进行合同管理，包括：
协助甲方与中标单位订立和签定合同；协助甲方处理合同执行中存在的问题；向甲方报告合同的执行情况；协助甲方进行索赔的审定。
Ø协助甲方进行进度控制，包括：
参与编制总控制计划网络图；审定各施工单位提供的进度计划；控制进度的关键点；组织进度计划方面的会议。
Ø协同甲方进行项目验收、移交、运行准备、项目后评估、对项目进行总结，研究目标实行的程度、存在的问题等工作。
（9）代表甲方进行现场管理策划
Ø对现场施工组织管理方案的策划；
Ø对现场施工总平面管理方案的策划；
Ø对施工组织设计实施管理的方案策划；
Ø对材料与设备统筹与调配方案的策划；
Ø对施工监理单位进行管理的方案策划；
Ø参加甲方召开的各种重要会议，负责记录和整理，上报甲方同意后才能发出；
Ø涉及工程建设的重要决策、决议、议案，涉及合同，条款的变更、增加，工程计量，工程款支付等经济方面，以及重大技术方案管理办法，决策性的事项，必须向甲方报告，批准后才能下达和实施。
（10）代表甲方组织和实施现场管理
工程施工进度组织和实施现场管理
Ø制订施工总控制网络计划，确定总控制网络计划的关键线路和关键节点，下达各标段的关键控制节点；
Ø审定各标段的工期计划、资源计划，有权对工期计划进行优化；
Ø制订统一的工程进度计划编制方法、编制原则、内容要求、提交时间、更新时间，统一软件，统一格式；
Ø制订进度控制的调控方法的措施；
Ø采取各种有效手段，对工程现场施工进度进行管理；
Ø向甲方报告施工现场管理的情况，提出潜在问题，提出预警和提供控制建议。
对工程施工质量实施现场管理
Ø制订工程质量管理方案，并代表甲方执行施工现场质量管理；
Ø制订统一的监理单位监理工作中使用的报表的格式；
Ø协助甲方组织施工图纸会审及技术交底；
Ø制定材料的质量检测方案；
Ø代表甲方审查施工组织设计和施工方案，落实有效的质量保证措施；
Ø代表甲方对施工过程中出现的质量缺陷或发现施工存在重大质量隐患，有权向监理单位发出整改通知或下达暂停令；
Ø在施工过程中确定质量控制点，有权要求监理单位提供关键工序、特殊工序的质量控制方案。
工程施工现场投资管理
Ø制订施工月度、季度用款计划，上报甲方审批；
Ø执行现场计量审批制度审查监理公司提交的现场支付报告，上报甲方审批；
Ø制订防范施工风险及可能发生的索赔的方法和措施。
Ø施工现场的安全生产与文明施工管理
Ø制定有关安全生产，文明施工管理的各项制度、规定、办法、细则，并督促检查实施；
（11）代表甲方督促检查施工现场管理情况，提出改进意见并实施监控
Ø代表甲方对施工现场进行巡视检查。
对施工进度进行有效的控制。
工期计划出现偏差，有权及时向监理单位发出预警指令，督促监理单位及时进行纠偏；
Ø代表甲方对工程质量进行定期检查，当发现施工存在质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故时，有权及时向监理公司发出停工整改指令，有权责令监理单位对质量事故进行处理；
Ø代表甲方督促监理单位组织对材料、半成品、成品、设备的检查和验收，并完成对材料、工程检验、分项分部工程的抽检验收工作；
Ø代表甲方组织定期、不定期的质量检查和质量评定；
Ø代表甲方处理监理单位关于施工进度、工程质量、造价控制等方面存在的共性问题。
提出处理意见、督促监理单位整改；
Ø组织项目协调会议。
对施工过程中出现的质量问题提出意见，督促落实协调措施；
Ø代表甲方检查各监理单位对施工质量控制的情况和文件资料；
Ø代表甲方督促各监理单位按监理规划及监理细则进行监理；
Ø组织监理单位召开工程质量问题专题会议，解决质量问题；
Ø代表甲方审查工程变更和工程签证，上报甲方审批；
Ø代表甲方审查工程进度款、工程结算，上报甲方审批；
Ø对可能引起工程造价增加的部位进行预测分析，并制定控制措施，督促监理单位实施控制，上报甲方审批；
Ø审查施工过程有关工期、造价的索赔，提出处理意见，上报甲方审批；
Ø检查和督促进度计划的落实，对影响工期执行的潜在问题，及时向甲方提出预警；
Ø检查监理单位执行工程量现场计量和合同变更审批情况，核实材料与设备到货情况，代表甲方审查工程款的拨付，上报甲方审批；
Ø代表甲方检查施工现场安全生产、文明施工情况，包括场容场貌、安全生产、防火保安、环境保护和卫生防疫，充分识别危险源。
督促监理单位实施管理方案和紧急预案等措施，对危险源预以控制；杜绝工程重大事故的发生；
Ø代表甲方执行奖罚制度，根据合同条款和有关规定提出奖罚方案，报甲方审批。
（12）工程竣工阶段的工作
工程的竣工验收是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量的重要环节，也是检查项目管理单位及其承包商合同履行情况的重要考核标准。
Ø项目管理单位是工程竣工验收的主体单位，负责组织工程的竣工验收。
Ø验收依据：
按照国家、广东省、广州市有关验收规范与规定组织工程竣工验收，包括但不限于批准的设计任务书、初步设计、施工图设计、设备技术说明书、施工承包合同、协议、现行的工程竣工验收规范。
Ø验收程序：
按照有关验收规定与程序组织工程竣工验收。
Ø负责提交竣工验收报告，办理验收的一切相关手续，并向竣工备案部门备案。
Ø确保完成合同中约定的各项内容，有关部门要求整改的质量问题由项目管理单位负责组织全部整改工作，使工程达到国家规定的竣工验收标准。
（13）工程竣工后阶段的工作
Ø协助甲方委托的使用单位进行运营调试，确保工程安全、顺利地投入使用。
Ø负责组织本工程的竣工结算，配合甲方的财务决算工作。
Ø负责工程档案的编制与交付。
Ø按有关规定与要求，完整地收集、积累与本工程相关的技术文件资料，建立完整系统的工程档案，全面负责档案规定资料的管理、编制、验收及移交工作。
Ø制定出工程档案管理办法和实施措施，确保工程档案工作与工程建设进程同步，确保工程档案的完整性、准确性、真实性与系统性。
Ø负责工程档案编制过程中的检查、督促和验交工作，负责工程档案的国家验收工作。
（14）计划和统计工作
Ø做好本工程所有资料的收集、保管、整理工作。
对甲方所需的工程资料，项目管理体制单位应及时提供，并对资料的真实性负责。
Ø按照规定的格式采用书面形式（附电子文档）向甲方报送与工程建设实施有关的信息与问题建议。
建立工程建设的日常汇报制度。
Ø按有关部门要求，积极配合甲方编报有关计划统计报表和工程资料。
（15）其它授权内容
Ø在规定的工程质保期限内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修。
Ø甲方委托的其他工作。
威州镇人民政府广州市前线工作组
三、项目管理的组织模式结构与职责
3.１、本工程建设管理模式
对外协调、报建报批手续管理
对业主决策、技术提供服务
政府各职能部门
珠实集团
代建管理部
咨询服务
工程监理
大宗设备材料采购
设计管理
工程招标
项目1
项目2
设备、材料厂家乙诶
设备、材料厂家X
设备、材料厂家甲
施工单位
土建总包单位
施工单位
总包单位
专项工程设计
勘查设计单位
建筑设计单位
工艺设计单位
项目3
分包单位
分包单位
…
……
3.2、本工程建设管理模式的界面划分
依据现行工程建设程序，各建设主体的责、权、利等，本项目业主与项目管理单位的界面划分和工作关系如下：
威州镇人民政府
广州市前线工作组
项目管理单位
管理界面
充分利用与政府的良好关系，在宏观上发挥项目决策及政府协调作用
具有熟悉建设程序、拥有各种人才以及了解市场运作等优势，在微观上做好与外部职能部门之间的各种组织协调工作
工作层面
对以下几方面重大事项进行决策并跟踪检查，做好绩效评估工作：
（1）合同；
（2）计量支付；
（3）财务；
（4）工期；
（5）技术。
对每个具体工作进行策划、组织、实施，并提供决策意见。
主要包括以下方面：
（1）项目管理与决策咨询；
（2）对监理单位进行管理与协调；
（3）协助业主业务性、事务性与技术性工作；
（4）代表业主进行现场管理。
3.3、本工程建设管理模式的职责分工
威州镇人民政府
广州市前线工作组
项目管理公司
备注
工程组织工作
1、负责工程的立项，组织委托建设工程项目建议书、可行性研究报告的编制、评审。
2、负责审查工程建设总体计划及项目管理工作大纲。
3、负责审查工程设计工作管理规划和信息管理系统。
4、负责筹集工程建设资金。
5、确定项目管理模式。
1、协助业主的立项工作。
2、负责制定和完善工程建设总体计划及项目管理工作大纲。
3、负责制定工程设计工作管理规划和信息管理系统。
工程前期阶段工作
1、积极配合业主办理与工程建设实施所需的规划、国土、交通、施工、消防、道路照明、电力管廊、环保、环卫、绿化等部门的报建、报批工作及施工图报建。
2、积极主动地参与本工程同步实施的市政配套设施—自来水、煤气、电力、通讯等相关工程信息交流及协助配合建设工作。
3负责协调工程前期工作中各相关单位之间的关系。
1、负责办理与工程建设实施必需的规划、国土、交通、施工、消防、道路照明、电力管廊、环保、环卫、绿化等部门的报建、报批工作及施工图报建工作。
2、负责统筹与本工程同步实施的各种市政配套设施（如供水、煤气、电力、电信等）的信息交流及建设管理工作。
3、积极配合业主组织水利、航道、铁路、海事、地震与地质灾害危险性评估及环境影响评价等有关前期论证工作；积极配合业主与上述有关部门的报批、协调及联络工作。
4、负责工程前期工作的日常管理，积极参与协调工程前期工作中各相关单位之间的关系。
5、负责总体协调各种规划、国土报建等批复意见的信息交流与共享工作。
工程招标工作
1、审定乙方拟定的招标项目、招标计划（方案）、招标方式等。
2、负责审定各类工程招标文件（含评标、定标办法）。
3、参与审查投标单位资质和条件。
4、负责签发招标信息和投标邀请书。
5、定标并核发中标通知书。
1、负责拟定招标项目、招标计划（方案）、招标方式和招标文件等，并报业主审核确认。
2、负责具体的工程招投标工作：
（1）负责组织办理招标项目申请；
（2）负责组织编制招标文件、评标与定标办法；
（3）负责组织审查投标单位资质和条件；
（4）负责组织发布招标信息；
（5）负责组织拟定投标单位和投标邀请书；
（6）负责组织评标工作。
3、负责依据评标结果推荐工程中标人。
4、协助业主核发中标通知书。
工程合同管理工作
1、审定本工程的相关合同管理办法，并监督履行。
2、审定并签订土建和各专业系统的设计、设计咨询、施工、监理、供货及其他相关的专业合同。
3、审定乙方提交的合同付款方式，审核签认付款凭证。
4、参与有关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。
1、负责研究建立本工程的合同管理办法，并严格履行，使其发挥作用。
2、负责编制土建和各专业系统的设计、设计咨询、施工、监理、供货及其他相关的专业合同，维护业主的合法利益，规避合同风险，并作为乙方参与签订上述与本项目实施相关的各类工程合同。
3、负责提交合理的合同付款方式给业主审批，审核签认付款凭证。
4、跟踪和审查工程总投资的变动情况。
5、协助业主进行有关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。
财务管理工作
1、按照国家和地方的财务管理制度和规定，对工程进行会计核算，按照财务、会计要求归档。
2、根据国家有关规定，负责做好本工程的财务决算工作。
1项目造价台帐。
2、协助业主财务工作。
工程设计阶段工作
1、负责组织工程概算、预算和决算的投资审定工作。
2、负责本项目工程量的最终审定。
3、负责组织不同工程项目、不同设计单位之间的技术协调工作。
1、负责对设计单位设计进度和设计质量的管理、监督与考核。
2、负责组织工程设计图纸的审查与评审及对设计方案进行优化等工作。
3、负责组织工程设计单位对工程估算、概算和预算的编制进行审查和修正；积极配合业主组织做好工程概算、预算和决算的投资评审工作。
4、负责本项目工程量的审核认定。
5、协助业主组织工程技术攻关。
6、负责组织工程设计单位根据工程设计评审意见，对工程设计文件进行优化修正。
7、负责工程设计文件（包括设计图纸、设计说明、工程概预算等）的规范管理工作。
8、负责工程设计咨询审查单位的管理工作。
工程实施阶段工作
对重大事项决策，协助项目管理单位处理重大问题。
1、1、全过程、全方位督促监监理单位按照施工监理规范要求开展工作。
2、2、对施工单位、材料供应商进行有效管理
3、对现场进行统筹管理
验收与移交阶段
负责配合相关验收工作，交纳相关费用。
1、验收程序：
按照有关验收规定与程序组织工程竣工验收。
2、负责提交竣工验收报告，办理验收的一切相关手续，并向竣工备案部门备案。
3、要确保完成合同中约定的各项内容，有关部门要求整改的质量问题由乙方负责组织全部整改工作，使工程达到国家规定的竣工验收标准。
工程竣工后阶段的工作
1、负责委托使用（或运营）单位进行运营调试，确保工程安全、顺利地投入使用。
2、负责审定本工程的竣工结算，组织财务决算工作。
1、协助业主委托的使用（或运营）单位进行运营调试，确保工程安全、顺利地投入使用。
2、负责组织本工程的竣工结算，配合业主的财务决算工作。
3、负责工程档案的编制与交付。
4、负责工程总结的编著、审定。
四、项目管理部的组织模式、工作职责分工
4.1、本项目管理部组织形式及人员配置方案
项目组织机构架构图
公司领导
***：
主管项目部全面工作***：
汶川重点项目部负责人
项目经理：
***
设计技术组
升级会员 