房地产估价师：项目融资方案分析模拟试题Word文档格式.doc

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房地产空间范围的限制

房地产相邻关系的限制

5、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：

容积率3，建筑密度30％。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。

建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡

建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡

建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500m，

建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡

工业用地的监测点评估价格

6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：

第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。

A．1570.975万元

B．1370.975万元

C．1270.975万元

D．1070.975万元

7、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。

经济成本

机会成本

会计成本

补偿成本

8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40

9、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。

分散危险

融通资金

防灾防损

分配

执行层的组织协调

10、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。

该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。

A．1667元/m2

B．1765元/m2

C．1875元/m2

D．2000元/m2

11、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法

B．价值定价法

C．目标定价法

D．认知价值定价法

12、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。

100

200

300

400

13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

投资率是投资回收与投入资本的比率

风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高

当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

14、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。

A．网络图法

B．坐标系数

C．横道图法

D．表格法

15、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元

A．2500

B．3000

C．3500

D．4000

16、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。

A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载

B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上

C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱

D．柱、梁、板只可预制，不可现制

17、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

18、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。

A．价值最大化

B．双方都认可

C．经济上可行

D．技术上可能

19、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。

A．供给

B．需求

C．购买能力

D．购买欲望

20、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

A．比较风险

B．时间风险

C．持有期风险

D．资本价值风险

21、下列股东权利中属于共益权的是

出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

22、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。

A．单位比较法

B．分部分项法

C．造价分析法

D．指数调整法

23、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

24、估价上的折旧注重的是。

原始取得价值的减价修正

原始取得价值的摊销与回收

重置价值的摊销与回收

价值的减价修正

25、下列关于分户图的说法不正确的是__。

A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图

B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明

C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等

D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。

收款凭证

付款凭证

转账凭证

原始凭证

记账凭证

2、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

3、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。

根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为__万元。

A．766

B．791

C．913

D．1046

4、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不确定是高于还是低于

5、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行__义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

因不可抗力或者__造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

A．维修，使用不当

B．保修，使用不当

C．保修，错误使用

D．维修，错误使用

6、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；

净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（2007年试题）

乙＜丙＜甲

甲＜乙＜丙

丙＜甲＜乙

乙＜甲＜丙

借款合同

7、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是__。

A．概率分析

B．蒙特卡洛法

C．解析法

D．杠杆分析

8、下列有关房产图的表述中，错误的有。

测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；

测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；

测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图

建筑物密集地区的分幅图一般采用1：

1000的比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：

500的比例尺

房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：

100～1：

1000

房产分户图是房产证的附图

房产分户图比例尺一般为1：

500

9、下列估价公式中，错误的是__。

A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

10、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括__。

A．土地使用费

B．土地补偿费

C．安置补助费

D．地上附着物和青苗的补偿费

11、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据

为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务

为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统

减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生

不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生

12、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33

13、下列房屋属于不得出租的情形的有。

依法取得房屋所有权证的

司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的

共有房屋，取得共有人同意的

不符合安全标准的

属于违章建筑的

14、价格领先制通常有三种形式。

被支配型价格领先

支配型价格领先

成本最高型价格领先

成本最低型价格领先

晴雨表型价格领先

15、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。

综合利率

银行贷款利率

银行存款利率

折现率

16、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

税收政策

城市规划调整

环境状况

城市基础设施状况

汇率

17、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。

A．《中华人民共和国仲裁法》

B．《中华人民共和国宪法》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

E．《中华人民共和国民法通则》

18、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。

A．近期交易物业的租金或售价进行比较

B．市场上交易物业的租金或售价进行比较

C．类似物业的比较

D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较

19、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

最前位次

中间位置

倒数位次

最后位次

20、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。

10

20

30

45

21、房地产价格构成中的开发成本包括。

取得土地使用权时的出让金或转让金

基础设施建设费

公共配套设施建设费

勘察设计和前期工程费

管理费

22、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权

各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

不按批准用途使用土地

未经原批准机关同意，连续一年未使用土地

23、某笔贷款的季利率为2％，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。

8％

6．12％

12．62％

8．24％

24、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。

A．由国家无偿收回

B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期

D．应于届满前1年申请续期

25、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D．该国家的居民收入呈现出上升的趋势