上半年深圳房地产二级市场分析报告13DOC.docx

上半年深圳房地产二级市场分析报告13DOC.docx

《上半年深圳房地产二级市场分析报告13DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年深圳房地产二级市场分析报告13DOC.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

上半年深圳房地产二级市场分析报告13DOC

2010年上半年深圳房地产二级市场分析报告

房价高企楼市再遭调控

历史总是惊人的相似，由于各地房价暴涨,地王频现,政府再次出重手调控楼市。

以深圳为例，从２0０９年２月份的低点到2０10年2月份的高峰,全市平均房价上涨１倍有余，而一些楼盘的价格在一年左右的时间里，更是上涨了2倍左右。

深圳的土地市场同样火爆，2０09年多宗地王诞生，其中尖岗山容积率超过1。

0的一地块楼面地价高达1８875元/平方米,创历史新高,是2004年片区出让的容积率只有0。

5的大型低密度住宅用地楼面地价的2倍有余。

房价暴涨,不利于经济发展，不利于社会和谐,最终遭遇调控。

不同的是，本次调控的力度大大超过2007、２008年，不仅要求第二套首付5成以上，利率1.1倍，第三套可以停止放贷,还“认房又认贷”,只要名下有贷款或者有房产，均被认定为不是首次置业。

或许是由于政策空前严厉，或者是２００8年的前车之鉴,新政后开发商很反应迅速，5、6月份一些品牌开发商开始降价,随后不少楼盘跟进，只是幅度相对有限。

新政后深圳住宅成交量大幅萎缩，但市场的需求仍在，这从一些低价、降价楼盘的热销可以看到.相信在开发商积极降价、促进销售的行为影响下，下半年楼市的成交量会比5、6月份回升。

1。

　供应量创新低，中小户型为主

２０１0年上半年全市仅批售住宅,同比减少26．７9％。

近年新批住宅量呈逐步走低的趋势,20１0年上半年创多年来新低，其中虽然有开发商自身行为的影响,但最主要的还是因为近年深圳出让的土地一直处于低水平。

图1－1历年深圳市商品住宅批准预售情况（2003年-2010年上半年）

数据来源：

深圳规划与国土资源委员会注:

2０1０年全年数据为估计数值

从实际推盘的情况看,上半年全市推出住宅17８．88万平方米，同比减少16.36％，近年来推盘量也是逐年走低。

图1-2历年深圳市商品住宅推售情况（200５年-2010年上半年）

注：

2０１0年全年数据为估计数值

2010年上半年供应最多的月份是１月，达5６。

13万平方米，是2009年以来供应最多的月份。

2月份春节后供应虽然反弹,但其量只处于中等水平，6月份又大幅萎缩。

图1—3深圳市一手商品住宅每月推售情况（2009年－2010年上半年）

数据来源:

深圳市规划和国土资源委员会

上半年宝安区批准预售量和推盘量最多,不过新增供应多数位于龙华片区，２0０８年后西乡片区的供应一直低迷。

龙岗的新增供应仅次于宝安,不过同比预售量和推盘量都大幅减少。

南山区的新增供应同样大幅减少,上半年预售量不到12万平方米,创多年来新低。

表1－１2010年上半年各区商品住宅批售、推售面积列表

数据来源：

深圳市规划和国土资源委员会

上半年全市新推住宅1８693套，其中9０平方米以下户型占比68.46%。

供应户型分散,没有单个户型占比超过20%的，仅5个户型占比超过10%。

表1－２201０年上半年深圳市公开发售项目户型结构表

2。

调控政策严厉，成交量萎缩

４、５月份新政直指房贷,第二套房首府最低5成,第三套房银行可停止放贷.首府提高意味很多自住购房者将被排除出市场之外，同时因资金杠杆缩小，投资客的投资意愿也减弱，新政后深圳住宅成交量随即萎缩。

虽然5、6月份一些楼盘因降价而成交火爆，但总体来看，2季度的成交低迷。

２．1　成交减少，上半年供过于求

2010年上半年仅成交1２7.3４万平方米,不及２009年全年的２0％，同比减少67。

15%.新政前虽然成交火爆，但可售量少,成交量不多，新政后成交低迷。

上半年供求比达到1.4１：

１,高于200７、2008年，２０09年的供需矛盾得到缓解,不过由于供应的绝对数值不高，如成交量回升，供过于求的局面很容易逆转。

图2-１　历年深圳市商品住宅供求情况（２0０1年—2010年上半年）

数据来源：

深圳市规划和国土资源委员会

2。

2新政后各月成交不及20０8年

除春节月份外，受到新政的影响,2010年５、6月的成交量低于2008年各月的成交量，1、３、4月份成交量虽然在上半年属于较高水平，但与20０9年各月相比,处于低水平,这几个月的成交量主要是受到可售量少的影响。

图2－２深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2０0８年—2０1０年上半年）

数据来源：

深圳市规划和国土资源委员会注：

以上数据为签预售合同数据

2.3低总价优势，中小户型销售较好

20１0年上半年新增楼盘中,90平方米以下户型整体销售率5２。

3９％,９０平方米以上户型整体销售率只有40．9９％，二套房首府提高后,总价较低的中小户型销售情况相对好。

单个户型看，9０平方米以下的３房销售最好，此类产品对于初次置业或者首次改善性需求都是不错的选择.历来也比较受欢迎的单房和1房销售率不高，主要是因为这两类产品过半是在新政后推出，且多数价格比较高.９0平方米以上中大户型销售最好的是144平方米以下4房，新政前供应该户型的楼盘多数销售一般,但新政后新推的价格有所调整，销售比较理想，对于一些有实力的改善性需求的购房者来说,合理的价格仍能促使他们入市，虽然购房成本增加。

上半年供应别墅共284套，整体销售差强人意。

别墅大部分都在新政前推出，但因一些项目较偏且定价较高，成交不是太理想。

表２—1２0１０年上半年深圳市公开发售项目成交结构表

2。

4各区成交量大减，龙岗新盘销售率高

无论是成交套数或是成交面积，2０10年上半年各区成交量同比都是大幅下滑。

上半年成交套数和成交面积最多的是龙岗区,新政前该区推出住宅约3３万平方米,成交较好,新政后推出约26万平方米，由于楼盘降价或者促销的比较多，成交也比较理想.宝安上半年新增供应最多,但新盘整体销售率不高，新政前推出31万平方米，而超过34万平方米的住宅在新政后推出，因一些价格比较高，成交不是很理想,以致上半年宝安仅成交住宅３6。

32万平方米，比龙岗少2６。

52％。

南山的新盘销售率也不高，虽然新政前供应量大,但一些项目价格高，成交不是太理想,新政后多数新盘价格水平仍处高位,在售楼盘也少有降价促销，因此南山上半年成交量不是很大.

罗湖、福田和盐田成交量都在10万平方米以下，三个区域新增供应少，且罗湖和福田的一些新盘价格高，成交慢。

表２—22０10年上半年深圳市各区成交情况

2。

5存量有所回升,龙岗、宝安存量多

截至201０年6月底全市可售住宅约１64万平方米,比去年末增加３4.43％，新政后楼盘成交放慢，4、5月存量显著增加。

图2-3深圳市商品住宅存量情况（2006年-2010年上半年）

存量是指在售楼盘中所有显示“期房待售"的单位以及部分现售的单位

龙岗存量最多，其次是宝安。

福田存量增加最多，主因是天安高尔夫珑园封盘。

宝安多个项目因价格较高,成交不太理想，2010年上半年存量也大幅增加。

表2－3２01０年上半年深圳市各区存量情况

3。

品牌企业带头,房价下滑

200７年7－9月政府出台多条楼市调控政策,其中9月份出台的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求第二套房首付4成，贷款利率为基准利率的１。

1倍，但随后的几个月深圳房价并未有显著的变化,直到２０08年2、3月份，金地、万科旗下一些项目较大幅度调价，全市房价才开始出现回调的趋势。

而２0１0年的调控政策出台后，开发商的反应明显加快，４月份政策出台后不少项目的开盘价格相比之前已经大幅调低,5、6月份在佳兆业、万科的带动下,降价楼盘增加,房价已有较明显的下降趋势。

３．１　上半年房价创新高，新政后价格稳中有跌

20１0年上半年全市住宅成交均价高达21039元／平方米，创历史新高，同比上涨7０.49％，比2009年全年上涨38。

9４％.

图３－2　历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（２001年—２01０年上半年）

数据来源:

深圳市规划和国土资源委员会

２月份受到春节的影响，成交量很低,一些高价楼盘成交拉升全市均价，使得当月均价高达24１95元/平方米,创历史新高.3月份成交量回升，个盘影响减弱，全市均价大幅下滑。

不过从个盘看,3月份楼盘价格持续上涨，一些项目价格比１、2月份上涨达30０0元/平方米。

４月份新政出台前楼市仍是量价齐升,新政后成交大幅萎缩,本月均价仍小幅上涨。

5、6月陆续有楼盘降价或以较低价格入市，加上低价单位成交活跃而高价单位成交少，均价大幅下跌.

图3－1　历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2008年-201０年上半年）

数据来源：

深圳市规划和国土资源委员会

3。

2土地供应萎缩，进一步刺激房价上涨

新政前深圳房价大幅上涨，除了国内经济上升、通货膨胀预期加重等因素影响外，土地供应的匮乏也起到推波助澜的作用。

2０09年4季度至20１０年1季度全市仅出让一宗住宅用地，而且该地块对竞买企业和未来的商品住宅购买对象有严格限制，是属于定向出让。

另外，2季度的土地出让公示中，也没有一宗商品住宅用地.长时间没有土地，加深购房者对未来供应紧缺的心理预期,提高其对房价的预期,从而刺激当前房价上涨。

图3－３　深圳市历年商住用地供应与成交情况（2005年-2010年上半年）

3。

3南山、福田均价高，南山涨幅大

盐田成交量低,受东部华侨城天麓的影响，盐田上半年均价高达46９4０元／平方米。

除盐田外，南山均价最高，接近300０0元/平方米,新政前南山楼盘价格普遍有较大幅度上涨，同比价格涨幅也是南山居首.

宝安上半年均价同比上涨超过7成，龙华楼盘价格涨幅大,典型如万科金域华府，2009年上半年均价在１3000元/平方米左右,2010年均价２６０00元/平方米左右。

龙岗均价同比上涨超过５7%，坂田、布吉的一些楼盘价格上涨幅度大，如万科里城2０0９年５、6月份价格13５０0元/平方米,２0１0年3月均价2100０元/平方米.龙岗其它区房价也普遍走高，只是幅度相对低一些.

罗湖上半年均价上涨５0。

56％,虽然新推的两个楼盘都以内部成交为主，成交价格不高，翠竹的一项目也推出优惠单位，但与2009年上半年成交多的华商时代公寓、鸿翠苑等项目相比，价格仍高不少.

福田上半年均价同比上涨最少,虽然深港1号、御河堤等小户型项目的价格要远高于20０９年上半年销售的金地名座、四季山水，但2009年上半年有不少成交的豪宅天安高尔夫珑园今年上半年没有成交。

表3－12009年深圳市各区成交价格情况

数据来源:

深圳市规划和国土资源委员会

５．房价走低，下半年成交量有望回升

我们认为2010年下半年房价仍将走低,成交在楼盘降价的带动下,会比二季度提升。

5。

1严厉调控政策近期不会有大改变,房价仍受压

7月上旬多条新闻称“第三套房贷政策将取消,楼市调控政策松动”，不过7月1３日多个部委都澄清政策不会松动,将严格执行4.14调控政策。

我们认为期望调控政策近期内有较大调整是不现实的,毕竟政策出台仅仅3个月的时间,虽然这３个月住宅成交量大幅萎缩，房价上涨势头得到遏制，但楼盘价格普遍变化不大。

此时如果再度放开房贷,房价极有可能再度飙升，政策朝令夕改,将使政府失信于民,不利于社会和谐。

国外及国内经济出现回落的趋势，是媒体、专业人士等相关方热炒楼市调控政策松动的触发点，但这次政府出重手调控楼市,直接目的是平抑房价,但深层次的目的应该是调整中国的经济结构,不希望经济过多的依赖房地产来拉动,况且目前的经济情况显然好于2008年，政策应该不会很快转向。

当然，目前的调控政策确实过于严厉,例如“认房又认贷”的要求会使很多改善性需求无法满足，且一些政策条款,如“第三套房停止发放贷款”，北京更是要求不能购买第三套房,这些调控措施完全是“计划经济"的形式,不可能在市场经济中长期实行。

相信政府在找到更好的调控楼市的政策后，例如建立完善的保障性住房制度、出台房产税或物业税等，4.14调控政策将会取消。

期间有些银行可能会迫于业绩的需要，悄悄放松对多套房贷款的审批，房价大幅调整后政府也有可能减少对调控政策执行情况的监管力度，政策“明紧暗送”,就如2008年，但公开层面上,4.14调控政策近期不会改变。

５。

２可售量增加,价格压力大

上半年全市仅推出住宅180万平方米，如果正常推盘的话，下半年全市新增供应可达3０0万平方米，加上6月底的存量，下半年全市可售住宅在460万平方米左右,相当于新政前1、3、4月份月均30万平方米成交量的1５.3倍，可见供应充足。

在房贷政策没有过多松动的情况下,如果价格没有调整，可售量增加将使楼盘成交更加艰难,更多项目将被迫降价。

表5－120１0年下半年深圳市各区住宅可售量列表

数据来源:

深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

5．3刚性需求“备战”,降价将助成交回升

受政策影响，５、６月份整体成交低迷,但仍有一些楼盘销售火爆，如低价入市的万科千林山居、万科里城开盘几乎售罄，降价的上品雅园、东方沁园、茗萃园、金翠园等销售大幅增加，可见市场的购买力依然强劲。

除了成交，６月份楼盘的到访客户量也都有大幅回升,关注楼盘的客户其实不少。

三级市场的数据体现的更加明显，5月底以来到中原地铺或者电话咨询的客户量大幅增加，６月份以来每周新增客源量多在65０0人，但放盘量则明显回落。

不过客源量大幅增加还没有带来成交量的大幅回升，虽然看房者多，但购买的比例还比较低，成交的也多是低价位、降价单位,这点无论是二级市场还是三级市场，体现的都很明显。

图５－15月份以来每周二手房放盘量及新增客源量情况（20０5年—2010年上半年）

注:

放盘量及新增客源量取自中原三级市场盘源、客源系统

刚性需求“暗流涌动”，降价、楼盘性价比提升，将会促进更多成交,正如２0０８年,在楼盘降价的带动下，200８年楼盘成交明显比2０07年下半年好。