前期物业服务合同.docx

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前期物业服务合同

前期物业服务合同

甲方：

法定代表人：

住所地：

邮编：

乙方：

法定代表人：

住所地：

邮编：

资质等级：

证书编号：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对盈瑞家园小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

物业名称：

物业类型：

座落位置：

总建筑面积：

平方米,其中，住宅地上面积，地下面积，物业服务楼总建筑面积平方米。

物业管理区域四至：

石家庄市华星路以北，市重型货物运输公司以东，市轻工物资储运公司以西，距中华南大街约100米以东。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、商业用房的物业管理；

9、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、受专业公司委托代收水费、暖气费等；

2、受甲方委托对自营用房和广告位进行管理；

3、受业主委托的其他特约服务。

第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。

第五条单个业主（或物业使用人）可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第六条本物业管理区域实行包干制计费方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

高层住宅：

物业服务费用元/月·平方米，电梯费：

元/月·平方米；一层免收电梯费；

商业用房：

物业服务费用元/月·平方米；

自营用房：

物业服务费用元/月·平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）法定税费；

（9）物业管理企业的利润。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第七条业主应于办结入住手续的次日起开始计收物业管理服务费用。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应提前7日交纳下个季度的物业服务费用，履行交纳义务。

第四章物业的经营与管理

第八条停车场收费分别采取以下方式：

1、露天停车场车位：

车位使用人应按60元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

2、地下停车场车位所有权属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人地面车位按80元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从地下停车场停车费中地面车位按40元/个·月的标准收取停车管理服务费。

3、地下停车场车位所有权由业主购置的，车位使用人应按地面车位20元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

4、临时停车：

凡停放于露天停车场所的车辆：

白天（早八点至二十二点、下同）每辆次2元；夜间（二十二点至早八点）每辆次4元。

连续停放可累计计算。

凡停放于地下停车场的车辆，收费标准物价部门有规定的按规定执行，没有规定的参照石家庄市其他单位的收费标准执行。

第九条乙方应与停车场固定车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

临时停放车辆乙方和车位使用人在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务与固定停车管理服务协议的内容相一致。

第十条本物业管理区域内的商业用房属甲方所有，由甲方负责出售、经营与管理。

第十一条本物业管理区域内属于甲方所有的地下停车场、会所、自营用房及广告位租赁统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、地下停车场租赁收益的%归甲方所有；%归乙方所有。

2、会所经营收益的%归甲方所有；%归乙方所有。

3、自营用房收益的%归甲方所有；%归乙方所有。

4、小区外围门脸房广告位租赁收益的%归甲方所有；%归乙方所有。

第五章物业的承接查验

第十二条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼地面、内墙面、卫生间、阳台地面、散水坡、门窗、楼梯及扶手、木装修工程、开关安装、灯具安装、仪表安装、卫生洁具安装、给水设施安装、地漏及排水管道安装等；

2、路灯装饰灯安装、道路、室外消防设施、楼宇门牌及楼栋号安装、安全岗亭安装、安全道闸、停车场、自行车摩托车车棚、沟、池、井、护坡、台阶、雕塑小品、垃圾箱、信报箱、招牌广告牌安装、避雷设施连接等；

3、电梯设备、变配电设备、发电机、消防监控设备、给排水设备、安全监控设备等。

第十三条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题，甲方应承担解决以上问题的责任，在保修期内尽快解决。

第十四条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十五条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、物业产权资料：

项目开发批准书、规划许可证、土地使用证、建筑许可证、用地红线图等。

2、综合竣工资料：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、工程竣工验收证书、建设消防验收合格证书、公共配套设施综合验收合格证书等建设竣工验收资料。

3、施工设计资料：

地质报告书、全设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录等。

4、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料：

设备出厂合格证、设备使用说明书（中文）、设备安装调试报告、设备保修卡、保修协议、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。

5、业主资料：

已购房业主姓名、房号、面积、联络方式、专项维修基金交纳情况等。

第十六条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第十七条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十八条乙方可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第十九条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十条因维修物业或者公共利益的需要，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十一条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十二条甲方应于2011年月日前按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积平方米，其中：

办公用房平方米，位于；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。

第二十三条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章专项维修资金

第二十四条专项维修资金由甲方按照相关政策规定缴存到指定账号，乙方按照石家庄市的相关政策规定进行使用。

当专项维修资金不足时，按照有关政策规定应由本物业的业主进行续筹。

第八章违约责任

第二十五条甲方违反本合同第十二条、第十三条、第十四条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准的，甲方应赔偿由此给乙方、业主和物业使用人造成的损失。

第二十六条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准（超过50%以上业主和物业使用人共同认定的结果），乙方应根据实际情况向业主或物业使用人退还相应的物业服务费用。

第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除补缴所欠费用外，另加收所欠费用每日千分之三的滞纳金。

第二十八条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十九条甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因维护公共利益紧急避险而造成业主或物业使用人损失的。

第九章其他事项

第三十一条本合同期限自年月日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。

第三十二条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或社区居委会代管。

第三十三条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十四条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十五条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。

第三十七条本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人法定代表人

年月日

附件一：

规划平面图

附件二：

物业构成明细

类型

位置

建筑面积（平方米）

高层住宅

商业用房

地下车库

幼儿园

自营用房

水泵房

煤气调压站

变配电室

地下换热站

物业管理用房

其它

合计面积

备注

附件三：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、露台；

10、电梯轿厢。

附件四：

物业共用设施设备明细

1、绿地平方米；

2、道路平方米；

3、化粪池个；

4、污水井个；

5、雨水井个；

6、水泵个；

7、给水水箱个；

8、消防水箱个；

9、电梯部；

10、信报箱个；

11、垃圾箱个；

12、果皮箱个；

13、监控设施；

14、避雷设施；

15、消防设施；

16、公共照明设施：

路灯个，庭院灯个，草坪灯个，装饰照明灯个；

17、地下车库个，车位个；

18、露天停车场个，车位个；

19、非机动车库个平方米；

20、共用设施设备用房平方米；

21、物业管理用房平方米；

22、共用天线；

23、交通标志，交通设施；

24、公共健身、娱乐设施；

25、水池景观；

附件五：

前期物业管理服务质量标准

一、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，对不听劝告者报告有关部门依法处理。

4、阳台封闭规格色调一致。

5、空调安装位置统一，冷凝水集中排放。

6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；装修垃圾及时清运。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。

急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。

6、路灯、庭院灯等公共照明设备完好率98%以上。

7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪池每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，提前通知用户。

三、保洁服务

1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫1次；电梯轿厢及候梯走廊每天擦拭一次，保持干净整洁。

4、垃圾桶、果皮箱位置合理，垃圾袋装。

5、每天定时收集垃圾箱内垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾桶、果皮箱每天清洁1次，无明显异味。

7、公共区域玻璃每周擦洗一次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

四、公共绿化的养护和管理

1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。

发现死树应在一周内清除，并适时补种。

2、草坪生长整齐，按时进行修剪。

及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。

3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

五、公共秩序维护

1、门岗亭美观整洁，人员统一着装。

设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。

对本区机动车出入验证（卡），有减速设施及禁鸣标志。

2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。

巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、住宅区内公共健身、娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。

非机动车辆停放整齐。

5、中央监控室实施24小时安全监控并记录及时。

6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

六、物业档案资料管理

建立完善的档案管理制度，物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好，使用方便。

七、其他综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机进行管理和日常办公。

6、设置“客服中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

7、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

8、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。

并对薄弱环节进行改进。

9、建立健全财务管理制度。

10、按规定使用共用部位设施设备维修资金，定期公布维修资金使用情况。

前期物业服务合同

（盈瑞家园）