三亚市商品房预售资金监管实施细则.docx

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三亚市商品房预售资金监管实施细则

三亚市商品房预售资金监管实施细则

第一章总则

第一条依据《城市房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《三亚市房地产开发经营管理办法》等规定,制定本实施细则（以下简称“本细则”）。

第二条三亚市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是本市商品房预售资金监管的主管部门。

三亚市房产信息中心（以下简称“房产信息中心”）具体负责本市新建商品房预售资金监管的实施工作。

第三条本细则所称的“新建商品房预售资金”是指预售商品房的房地产开发企业依法将其开发的商品房出售，由购买人按照《商品房买卖合同》约定支付的定金、预付款、房价款（包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款）、保证金等各种款项。

第四条本细则所称“开户银行”（即受托银行）是指与房地产开发企业和预售资金监管主管部门签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”）、设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）的银行。

第五条凡在本市行政区域内批准预售的新建商品房建设项目（不含经济适用住房、限价商品房等保障性住房项目），其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。

第六条预售资金监管的范围主要包括项目建筑工程建设安装成本费用和装修成本费用。

若商品房开发项目按毛坯房交付使用，则预售资金监管的范围不包括装修成本费用。

第七条预售商品房的预售资金必须存入预售监管账户，预售监管账户中留存的预售监管资金以确保项目剩余工程顺利完工为原则。

当留存的预售监管资金达到规定的监管额度后，房地产开发企业可以使用规定留存的预售监管资金额度以外的其他预售资金，优先用于项目工程有关建设。

第八条预售资金监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至项目具备办理产权转移登记（即项目已缴清相关税费，购房人可办理转移登记）终止。

第二章预售资金监管账户的开立

第九条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，应在本市选择商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户。

第十条申请开立监管账户程序

一、申请

房地产开发企业填写监管账户开立申请表、资金使用计划书及企业基本信息等相关材料后向房产信息中心申请办理开立监管账户。

房地产开发企业应持以下材料办理开立监管账户：

（1）开户申请书；

（2）开发企业营业执照正副本；

（3）组织机构代码证书；

（4）税务登记证明；

（5）用款计划书；

（6）土地使用权证；

（7）建设工程规划许可证、施工许可证；

（8）测绘报告；

（9）项目手册；

（10）项目建设方案及施工进度表；

（11）经办人身份证、委托书；

（12）其他应当提供的材料。

以上第2、3、4、6、7、8点材料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章；第1、5、9、10、11、12点材

料审核原件并留存。

二、审核房产信息中心受理申请开立监管账户后3个工作日内完成审核，审核通过的，向房地产开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》。

三、开立监管账户房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》到商业银行开立监管账户，监管账户名称应由房地产开发企业名称和规划批准的项目名称组成。

第三章预售资金监管协议的签订

第十一条房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前，须与开立监管账户的商业银行（即“开户银行”）和房产信息中心三方签订监管协议。

监管协议格式文本由发文单位拟定。

监管协议中应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管银行、监管账户名称和账号等相关信息。

未签订监管协议的房地产项目，不予发放《商品房预售许可证》。

第十二条预售资金监管开户银行及预售资金监管账户、账号应对外公布，并在《商品房买卖合同》中载明。

第十三条根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，预售资金监管账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称规划批准的项目名称组成，其中房地产开发企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。

第四章预售资金监管账户的变更

第十四条监管项目发生开户银行或监管账户变更的，可以申请变更，变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。

房地产开发企业变更开户银行或监管账户的，须经原开

户银行、房产信息中心同意后，经批准解除原监管协议，重新签订新的监管协议，同时将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。

房地产开发企业应持以下材料申请变更开户银行或监管账户：

（1）监管账户变更申请书；

（2）原监管账户开户通知书；

（3）原监管账户开户证明；

（4）原开户银行及其上级单位出具同意变更监管账户的证明文件；

（5）企业营业执照及经办人身份证、委托书；

（6）凡已签订监管协议的，房地产开发企业还应当交回原监管协议原件。

房产信息中心受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，审核通过的，书面通知开户银行，办理变更相关手续。

第五章预售资金的收存

第十五条房地产开发企业预售商品房时，应由购房人将购房款直接存入监管账户。

房地产开发企业不得直接收存购房款。

第十六条按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户，并注明用途。

第十七条分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

第六章预售资金监管的额度

第十八条建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度按照项目建设工程施工合同金额及项目施工各节点进度来确定。

主要包括主体结构封顶、竣工验收、配套设施建设完成、初始登记、具备办理产权转移登记条件五个节点。

以上各施工节点完工时，建筑工程建设安装成本费用的预售资金监管额度分别为：

（一）项目主体结构封顶时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的50%。

（二）项目完成竣工验收时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的20%。

（三）项目完成配套设施建设时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的10%。

（四）项目完成初始登记时，监管的预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用的5%。

（五）项目具备办理产权转移登记条件时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用

房地产开发项目为装修交房的，装修成本费用的预售资金监管额度按照项目装修施工合同金额及装修施工各节点进度来确定。

主要有水电铺设、湿作业（含防水作业和地板铺设等）、涂料作业和木作业及油漆作业、部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）四个节点。

以上各装修节点完工时，装修成本费用的预售资金监管额度分别为：

（一）装修水电铺设完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的85%。

（二）装修湿作业（含防水作业和地板铺设等）完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的65%。

（三）装修涂料作业和木作业及油漆作业完工时，监管的预售资金额度为装修成本费用的30%。

（四）装修部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家具摆设等）完工时，预售资金监管终止，监管的预售资金开发企业可全部使用。

第十九条房地产开发企业申请拨付监管资金前，应当向房产信息中心申请对项目工程形象部位进行现场查勘。

第二十条现场查勘合格后，房地产开发企业按照施工进度，持以下资料到房产信息中心申请办理拨付手续：

（1）监管资金拨付申请表。

（2）已完工节点证明文件：

结构封顶，提交主体结构工程质量验收证明；竣工验收，提交建设工程竣工验收备案书；装修，提供装修合同及施工进度表；完成初始权登记，提交证本；具备办理产权转移登记，提供房屋税务完税证明，购房人可单方办理转移登记等。

（3）开发企业营业执照及经办人身份证、委托书。

第二十一条申请材料审核合格后，由房产信息中心

在3个工作日内出具同意拨付证明。

第二十二条房产信息中心应当严格查勘资料的档案管理，妥善保存查勘记录、施工进度照片。

第七章预售资金不明入账的处理

第二十三条购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分资金。

第二十四条属于资金错误划入监管账户的，房地产开发企业应当提交以下资料到房产信息中心申请办理《不明入账退款通知书》：

（1）不明入账退款申请表；

（2）开户银行出具的证明文件；

（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。

由于发放购房贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的证明文件。

第二十五条房产信息中心受理申请后2个工作日内

完成审核。

审核通过的，向房地产开发企业出具《不明入账退款通知书》。

房地产开发企业于2个工作日内持《不明入账退款通知书》到开户银行办理退款手续。

第八章预售资金监管的撤销

第二十六条监管项目具备办理产权转移登记条件后，房地产开发企业可以申请撤销监管。

第二十七条房地产开发企业申请办理《撤销监管通知书》，应当提交以下材料：

（1）撤销监管申请表；

（2）具备办理转移登记证明材料；

（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。

第二十八条房产信息中心受理申请审核通过后，向房地产开发企业出具《撤销监管通知书》。

房地产开发企业持《撤销监管通知书》到开户银行办理撤销监管账户手续。

第九章违规行为的处理

第二十九条房产信息中心和局安管科应当建立联动机制，加强房地产开发企业执行预售资金监管制度情况的日常检查和监督。

第三十条房地产开发企业所提供的资金监管和拔付的相关材料须真实准确。

若发现房地产开发企业提供材料不真实的，追究该企业的相关法律和经济责任。

第三十一条房地产开发企业不按规定将房价款存入监管账户、不按规定将项目工程建设资金支付给相关单位或者不按规定将房价款退还购房人的，由市住建局责令改正；情节严重或者拒不改正的，经查证属实，暂停其监管资金拨付，同时关闭该项目网签系统，并将该企业列入黑名单，在三亚市企业信用信息共享平台上公示。

第十章附则

第三十二条本实施细则由市住建局负责解释。

第三十三条本细则自发布之日起施行。

本细则实行前已预售的项目，经开发企业申请，可以按本细则的规定执行。

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