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XX区XX乡房地产可行性研究报告

　　内容提要

　　xx区xx乡，属于xx市“十五”计划确定的三**区之一。

本文通过对xx区xx乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经##市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据xx区xx乡当##市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资XXXX年4.85万元。

经测算项目财务净现值XXXX年.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

　　[关键字]xx花园项目投资开发经营

　　目录

　　第一章前言

　　一、报告编制目的

　　二、报告编制依据

　　三、项目概况

　　第二章项目开发经营环境分析

　　一、XXXX年国内经济##市场回眸

　　二、xx##市场分析

　　三、有利投资经济形势成因分析

　　第三章项目##市场调查分析

　　一、投资地块的地理环境

　　二、xx**区域分析

　　三、项目周边主要物业分析

　　四、xx乡消费者调查分析

　　第四章项目开发经营优势点与机会点分析

　　一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

　　二、项目开发经营优势点

　　三、项目开发经营机会点

　　第五章项目定位

　　一、##市场定位

　　二、产品定位

　　第六章项目规划、建筑设计建议

　　一、项目总体规划建议

　　二、住宅建筑设计建议

　　三、小区配套设施建议

　　四、环境艺术设计建议

　　第七章项目开发经营策略及投资估算

　　一、项目开发经营策略

　　二、项目投资估算

　　三、项目实施进度安排

　　四、项目投资与筹资计划

　　第八章项目开发经营状况分析

　　一、项目销售计划

　　二、项目销售收入估算

　　三、项目经营成本估算

　　四、项目利润估算

　　五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

　　第九章项目开发经营风险分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　三、项目开发经营主要风险及对策分析

　　第十章结论与建议

　　第十一章结束语

　　第十二章附录及主要参考文献

　　第一章前言

　　一、报告编制目的

　　1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项**区位环境，对##市场价值进行合理的评估。

　　2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

　　3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

　　4、对项目进行投资分析和风险分析。

　　5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

　　二、报告编制依据

　　1、xx市规划局规划方案；

　　2、亿房网站（）；

　　3、国家建设部及xx市颁布的与房地产相关法律与政策；

　　4、xx市XXXX年房地产年鉴；

　　5、现场勘察和实地调研所得资料。

　　6、xx市新洪泰中介代理公司提供的资料

　　三、项目概况

　　该地块位于xx区xx乡石桥村，总面积约125.59亩，属于xx市“十五”计划确定的三**区之一——xx乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。

根据xx市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[XXXX年]2号文批准同意，且可##市基础配套费。

并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。

主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。

　　根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次**区。

建筑形式采用组合式：

多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

　　①总用地面积：

8.37公顷，合125.59亩。

　　②容积率：

1.4

　　③总建筑面积：

11.72万m2

　　其中：

多层住宅：

6.72万m2

　　小高层住宅及别墅：

4.48万m2

　　公建面积：

0.5万m2

　　④建筑密度：

22.5%

　　⑤绿化率：

40%

　　（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

　　第二章项目开发经营环境分析

　　一、XXXX年国内经济##市场回眸

　　投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

　　XXXX年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。

投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。

（《新华文摘》XXXX年’5）

　　同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，XXXX年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：

房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，##市场呈现出产销两旺的局面。

随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》chinastatisticsXXXX年’5），##市场也呈现出以下主要特征：

　　全国房地产开发及销售情况表

　　XXXX年实际比上年同期+%

　　住宅投资（亿元）XXXX年.725.8

　　商品房新开工面积（万平方米）XXXX年530.6

　　商品房竣工面积（万平方米）XXXX年7.916.4

　　商品房销售建筑面积（万平方米）XXXX年4.126.9

　　商品房销售额（亿元）XXXX年.030.1

　　其中：

销售给个人（亿元）XXXX年.351.9

　　占总销售额的比重（%）79.5--

　　1．开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

XXXX年全国房地产开发完成投资XXXX年.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。

其中：

商品住宅开发完成投资XXXX年.74亿元，与上年同比增长25.8%。

　　2．消费主题发生变化，销售总量逐年上升。

XXXX年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。

　　3．销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。

XXXX年商品房每平方米平均售价XXXX年元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价XXXX年.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价XXXX年元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价XXXX年.18元，上涨3.47%。

个人住房贷款逐年翻番。

四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。

其中建设银行XXXX年末个人住房贷款余额达XXXX年亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

　　4．##市场日趋活跃，##市场渐成气候。

现已形成新建商##市场、二##市场和##市场三分天下的局面，带来##市场的繁荣。

　　5．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

##市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。

（《中国房地产信息》XXXX年’5realestateinformationofchina谢家瑾）

　　以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，##市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

　　二、xx##市场分析

　　1．XXXX##市场

　　XXXX年xx市##市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

##市房地产开发总投资达101.29亿元，较XXXX年增长11.07%；全市总开工面积XXXX年万平方米，比XXXX年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比XXXX年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，##市总竣工面积的83.09%，比XXXX年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从XXXX年的150万平方米下降为115万平方米。

二是在房##市场上，全市房屋租赁总户数为XXXX年1户，比XXXX年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比XXXX年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比XXXX年增长52%。

三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为XXXX年7户，比XXXX年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明：

xx市XXXX年房地产宏观经济指标开始回暖，##市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。

商品房个人购买率是反映地##市场购买力水平的重要指标，XXXX年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。

从图中可以看出：

XXXX年xx市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表##市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，##市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。

XXXX年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：

XXXX年各季度xx市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

　　价格指数

　　一季度XXXX年.8XXXX年

　　二季度XXXX年XXXX年.9

　　三季度XXXX年.93XXXX年.9

　　四季度XXXX年.66XXXX年.03

　　（3）截止XXXX年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，XXXX年xx市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。

其中住宅类物业价格指数具体见下表：

　　各季度xx市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:

　　通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

　　2．市场特点分析

　　2.1##市场特点：

〈亿房网〉

　　1．住房分配制度改革的历史性突破，##市场的发展提供了动力。

XXXX年，xx市正式步入住宅的商品时代。

自XXXX年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。

经过XXXX年的过度转换，从XXXX年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。

XXXX年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；XXXX年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在XXXX年完##市场经济轨道。

　　2．空置商品房消化能力加强。

XXXX年xx##市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除##市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。

XXXX年xx市空置商品房为150万平方米，XXXX年新增9万平方米，到XXXX年底还剩115万平方米，因此在XXXX年共消化了44万平方米。

　　3．经济适用房建设取得较好成效。

XXXX年xx市不断推进和完善经济适用住房建设。

全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，##市住宅总竣工面积的17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济**区。

　　4．房地产二、##市场联动效应初步显现。

XXXX年xx##市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，##市场活跃程度较高。

根据房地**区的经验，##市场的活跃会直接刺激##市场的发展，存量房买卖的增加并不意味##市场的萎缩，而是带##市场的增长。

广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而xx市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动##市场的操作空间很大。

XXXX年xx##市场交易XXXX年0起，交易的建筑面积达244万平方米，##市场交易达到XXXX年0起，建筑面积为478.62万平方米。

存量房交易的兴起和已售##市交易，大大推动了xx##市场的梯级消费需求。

　　##市场（增量房）##市场（存量房）住宅总量

　　起数XXXX年0起XXXX年0起XXXX年0起

　　建筑面积244平方米478.62万平方米722.62万平方米

　　5．金融系统成为房地产业的坚实后盾。

银行方面：

已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。

XXXX##市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。

公积金方面：

公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。

XXXX年新增归集住房公积金5.38亿元，比XXXX年增长33.94%。

共批准发放个人住房贷款XXXX年户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。

（上图）

　　6．住房抵押##市场起到举足轻重的作用。

XXXX年房地产抵押总户数为XXXX年7起，比XXXX年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。

XXXX年底成立了xx市住房担保公司，XXXX年全年办理担保业务300起，发放贷款XXXX年万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

　　7．房地产中介服务为房地产二、##市场的启动发挥了积极作用。

XXXX年xx市围绕加快启动##市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，##市场的繁荣起到了重要推动作用。

截止XXXX年，共有218家中介企##市，形成了中介服务的有形网络。

与此同时XXXX年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了xx##市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃xx市二、##市场起到了十分重要的作用。

　　8、房交会为活##市场提供了重要的舞台。

XXXX年xx**区联动举办“房交会”，进一步了##市场。

6月和11月举办##市规模的大型房交会，**区不失时机**区级房交会，既促进##市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。

据统计，XXXX##市的房交会，共销售商品房XXXX年套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交XXXX年起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证XXXX年起；办理抵押、按揭245起。

　　2．2##市场特点

　　1．从地理位置来看，城**区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，**区的投资和销售量均高**区。

从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，XXXX年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。

徐东作为**区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最**区域，成为武昌居民购房的首选。

同样光谷也是XXXX年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且XXXX年华工科技##市，**区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。

##市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

　　2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，##市场上的结构主要是框架结构。

户型设计方面，##市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两##市场主力地位，受市场的青睐。

而面积大都在90-120平方米之间。

　　3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。

这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为XXXX年销售的一个新变化。

　　4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。

例如：

统建千禧园，从XXXX年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

　　5．从价格上看，XXXX年元/平方米左右的商品房##市场接受，##市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%##市场接受，##市经济适用房的平均价位在XXXX年-XXXX年元/平方米之间。

　　6．从楼盘设计上看，XXXX年开盘销售的楼盘设计风格各异，##市场日益张扬的个性化需求，XXXX##市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。

不仅##市##市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

　　7．从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，XXXX##市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。

发展商**区的绿化面积，**区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。

例如常青花**区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。

带动**区的销售，XXXX年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

　　8．从楼盘配套设施来看，XXXX年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。

例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了xx名校育才小学附属一分校，把教育**区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

　　9．从楼盘的卖点来看，XXXX年房地产销售突出的是智能化概念。

其实这个概念进入xx的时间不算短，但一直都未广泛推广。

XXXX年随着丽岛花园、常青花**区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概##市场中。

XXXX年11月2—4日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。

智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

　　10．从楼盘销售宣传上看，市场虽##市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。

例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

　　11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，##市民购房的首选。

　　XXXX年xx##市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。

例**区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

　　3．3分类物业特点（亿房网）

　　据《武房指数》统计，XXXX年四个季度，xx市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

　　从以上数据可以看出，XXXX年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。

总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，##市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。

通过上图进行简单的回归分析可知，在XXXX年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

　　住宅

　　住宅类物业一直都##市场的中坚，无论投资开发还是销售，##市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%,个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。

XXXX年四##市住宅价格分别为XXXX年.49元/平方米、XXXX年元/平方米、XXXX年.93元/平方米、XXXX年.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，（见右图）全年平均价格为XXXX年.52元/平方米。

　　1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，##市场内聚集人气的热点；

　　2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比XXXX年上涨3.1%；我市经济适用房均价在XXXX年元-XXXX年元/平方米之间；

　　3．别墅、##市场有回暖趋势，##市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较XXXX年上涨5.6%，##市场亮点。

　　写字楼

　　由于宏观经济环境的转好XXXX##市写字楼价格较往年都有提高。

XXXX年四个季度写字楼价格分别为XXXX年.95、XXXX年、XXXX年.33、XXXX年.77元/平方米，平均售价为XXXX年元/平方米，租价为25元/平方米，较XXXX年上涨6%。

XXXX##市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。

XXXX年由于写字**区域转向了建设大道“金融一条街”，因此XXXX年写字楼最**区是“金融一条街”。

写字楼地段-价格分布图如下：

　　1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是xx市高档写字楼最密集的地方。

汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。

该地段##市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在XXXX年元/平方米，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

　　2．解放大道至武胜路这一地##市中高挡写字楼较密集的地段，xx广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。

平均售价为XXXX年元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。

　　3．胜利街至江汉路一带、沿江大道。

聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为XXXX年元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。

　　4．中南路至武珞路沿线。

中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为XXXX年元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。

　　5．宝丰路、**区。

平均售价为XXXX年元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

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