物业管理浅谈物业管理中的安全管理12P.docx

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物业管理浅谈物业管理中的安全管理12P

题目浅谈物业管理中的安全管理

系别管理系

专业物业管理

班级物业

（1）班

学号

学生姓名

指导教师

二○一○年六月

浅谈物业管理中的安全管理

【摘要】当前物业管理飞速发展，但在其飞速发展的过程中也存在一些问题，安全管理在物业管理中占有举足轻重的地位，但现在就安全管理来说；其中存在许多不足之处，其中我认为比较重要的就是管理人员基本素质、对工作的态度、专业化程度、安全管理的规范化。

对以上问题，我认为应该做好人员入职前的把关和入职后的思想管理，健全安全的管理制度和完善岗位责任制，加强对安保人员的培训，提高业务技能，并使其树立正确的人生观。

加强规范化管理，加强突发事件的预防与处理。

同时要加强对安保人员生活的关心，使其保持积极的工作态度，此外还要加强对小区停车场的安全化、规范化管理。

【关键词】安全；管理；责任心；专业化；规范化

由于物业管理行业的飞速发展，物业公司只有通过各种优质、高效的管理和服务，才能满足业主和使用人的需要。

在物业活动中,安全生产不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害，而且也保障了物业公司的正常运作。

安全管理是做好整个物业服务的最基本工作，对物业安全保障和业主满意度都起着举足轻重的作用。

然而，当前负载的社会环境和治安状况，对于物业管理的安全工作提出了严峻的挑战。

加强安全防范的作用日趋突出，已经成为物业管理中的首要任务。

小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。

对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。

所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。

物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好以下方面：

一、做好人员入职前把关和入职后思想管理，控制人员流动率

从人力资源角度说，适当的人员流动对一个团队来说，是有利而无害的事情，但过多的流动对团队的人心，工作等带来很大影响，所以对新入职人员应严格把关，防止有前科、在案、有不良嗜好、有不健康的态度等情况出现，以良好的品格、潜质和可塑性为主导，做到宁缺勿滥；例如：

09年在XX物业管理公司身为小区保安，邹国雄不尽本职，而是勾结外来人员王翔、王飞，盗窃小区助动车3辆。

日前，邹国雄、王翔、王飞三人被静安区检察院以盗窃罪依法提起公诉。

去年6月，49岁的邹国雄开始担任本市翰林府邸小区保安，9月，他认识了私人修车铺老板王翔后，称翰林府邸小区内有很多违章停放和长时间无人使用的助动车、自行车，让王翔在自己当班的时候去“拿”。

王翔表示同意，并留下了手机号码。

10月20日下午，邹国雄打电话给王翔，称自己当班，让他带好工具过来。

王翔就和堂弟王飞带着一把大力钳来到小区，在邹国雄的指点下，先后盗窃了2辆电动车。

10月26日6时许，邹国雄在小区附近碰到王翔，又让他带工具到小区盗窃，王翔就拿了大力钳来到小区，盗窃了1辆燃气助动车。

邹国雄分到部分销赃款。

由于小区内经常发生盗窃助动车事件，翰林府邸物业加强了巡逻和查看监控录像，发现王翔有重大作案嫌疑，10月28日，当王翔再次进入小区时，物业主动报警，公安人员将王翔、邹国雄、王飞抓获。

这些都是对安保人员招聘过程中没有严格把关。

其次思想管理是团队建设的第一要素，基于护卫队伍特殊性，其思想表现较活跃，表现在工作上往往会产生不安于现状、临时过渡、游戏生活、碌碌无为、做好做坏一个样等种种不良表现。

作为护卫部的负责人，应经常深入护卫队伍中去，去掌握各个队员的思想情况，注重经常性的思想教育，从求职的艰辛、公司发展和个发展的关系、发展定位和愿景展望、行业对比等方面进行潜在的引导，做好传、牵、帮、扶。

避免命令式、教条式和简单粗放的思想教育。

二、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责

1.在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务做出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。

之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。

制度是企业利益的保障，“无规矩不成方圆”，制定完善详细的规章制度，不仅对今后的工作有知道意义，更重要的是通过制度，检查工作中存在的问题及漏洞，急事修改和完善，最后才能制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

比如，在深圳XX物业公司，在ISO9000文件体系中，关于消防中心电话接听就这样规定：

消防中心值班人员必须在24小时严守岗位，电话铃声必须在三声内接听，否则视为脱岗处理。

这样详细的操作规程，把工作细化、量化。

用纤细的数字表示出来，显示出物业管理公司严格的管理制度。

2.在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，不断急事调整、修改，进行总结，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修改，并进行总结。

这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。

如：

安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

一旦发生纠纷，在判断物业公司有没有履行安全保障义务的时候就成为法律认定事实的重要依据。

在建立、健全安全管理制度的基础上，更要重视制度的落实。

安全广利人员须从严要求、严格管理，来促进安全管理的落实。

每月可专门进行一次安全专题研讨活动，讨论安全隐患，制定防范措施，对出现差错的个人给与安全处罚，对出现的问题要认真分析发生的原因，不断总结，持续改进。

三、加强对物业安保人员的培训，提高业务技能，建立专业化的安保队伍

物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。

在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。

但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

1.管理人员需开展培训与思想教育。

在职培训工作分为四方面，一是法律、法规的培训；二是安全防范管理知识的培训；三是公司管理制度、条例的培训；四是服务礼仪的培训。

在职培训工作具有良好的作用：

一是增强护卫队员的法律、法规的意识，使护卫人员知法守法，增强工作责任感、使命感，理解法律精神；二是提高护卫队员的安全防范意识，促使他们做好物业的各项安防工作，提高工作积极性，加强工作纪律性；三是严格执行各项安全防范管理的规章制度，依据条例办事，达到操作统一；四是提高护卫队员服务意识，做好服务细节，在职培训工作应从实际出发，有针对性，抓重点，采用案例讲解分析和现场模拟等培训方式进行，事后对培训效果进行跟进。

其主要内容是宣传物业安防工作的性质、作用和文明执勤、热情周到服务，搞好所管辖区域的治安、消防、突发事件的预防和应急处理。

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。

需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。

2.组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。

同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。

3.严格贯彻执行安保法规,落实各项安全制度和措施。

制度的建立与执行因时而异。

在不同的发展规模、发展阶段下，规章制度必须适应新的形势及新的生产经营方式，如果固步自封，所有制度都将因脱离现实而成为空文。

所以，无论制定什么样的规章制度，事前都要详细了解实际形态、整理分析各类问题，而后制定规则，这样才有意义。

4.管理好安保监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。

对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备（如交通通讯和防卫设备），要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。

四、做好护卫队员情感教育工作，树立正确人生观

情感是护卫队员最重要的心理素质，它有利于高质量完成安全防范工作，因此情感教育在安防工作中具有重要意义。

根据情感的内容，可把情感分为道德情感、理智情感二个方面。

护卫人员只有这两个方面的情感都是健康的，才有利于安防工作的顺利开展。

道德情感是思维观念转化为道德行为的环节。

健康的道德情感，促使人产生高尚的道德行为，如拾金不昧、尊老爱幼、助人为乐等。

否则，面对滚滚的“钱势”，就会抱怨自己选错了职业，丧失工作热情，理智的情感有利于护卫人员化解各种矛盾和冲突，护卫人员天天与各种人打交道，面临着种种纠纷和冲突，要化解各种矛盾和冲突，必须时刻保持良好的心境，才能克服外界带来的不良因素，更好的处理岗位事务，所以，要通过开展有益的活动和谈心沟通来培养队员对生活的热爱，对其思想做梳理，使其树立正确的人生观和价值观，发扬爱岗敬业的精神，增强集体荣誉感。

另外，作为安全管理的各级责任人应善于聆听员工的心声。

只有广泛地听取别人的意见、看法，并认真地加以分析，才能避免工作中由于疏漏造成的失误，另外，注意聆听员工的心声，也是团结员工，调动员工工作积极性的最有效的办法。

也只有这样，才能鼓励员工开动脑筋，不断地思索，积极有效地完成各自的工作任务。

再有，就是真诚的尽量为安保人员创造较好的生活、工作和学习环境，尽可能帮助他们解决实际困难，只有管理人员把安保人员看成了朋友和家人，安保人员才能把直接服务的业主看成朋友和家人，也只有以心换心，业主才能真心的把我们看成自家人。

五、是否在辖区内实行群策群力，内外兼修

实际工作中，机动车的磕、碰、挂、蹭时常发生；非机动车的被盗现象屡见不鲜。

针对各住宅小区业主、租户人员复杂、流量大的特点，防范事故的重点从推行强制性规章制度转向提高业主、租户安全防范意识上来。

认真做好“三到位”。

1.安全宣传到位：

利用一切宣传手段对业主进行安全宣传，如利用广播、板报、小区宣传样、宣传单、条幅、展板等进行宣传。

2.安全温馨提示到位：

在节假日、春秋大风天等不同季节进行不同的安全温馨提示，提示业主注意哪些事项才能确保财产和生命安全。

3.安全管理到位：

在日常管理中，要求业主、租户将安全责任人、管理人名单报安全管理部门备案，以便在紧急情况下联系。

比如：

防火工作中，若要动用明火，装修的施工单位负责人必须到各责任单位填写动用明火审批表，双方签订治安、防火安全协议书，并把所需动火楼层的具体位置、动火种类、操作人员的证件号、操作证号，经责任部门核对无误后方可动用明火，并配置灭火器。

所以，物业管理公司的工作再到位，如果用户不协助也难以实现真正的安全保障。

只有通过内外结合，使公司安全管理工作呈现出“公司管理、业户关注、共同防护”的可喜局面，才能把安全实质落在实处

六、加强突发事件的预防与处理

应急突发事件：

可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。

对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。

比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。

这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率

七、加强对停车场、车辆的管理

加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。

目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。

通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。

建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。

走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

八、关心护卫生活，使其保持积极的工作态度，从而提高工作执行力

工作态度取决于生活态度——很难相信一个嗜好烟酒、沉迷歌舞、以赌消遣的护卫队员会全心全意地对待工作，也很难相信，一个卫生不良、衣着不整、举止随意的护卫队员在岗位上能体现服务者应有的素养和对顾客的虔诚，基于以上的推断和剖析，生活态度决定工作态度在此无可非议，作为护卫负责人，及时的了解其生活状况，做好合理安排，对发现的不良现象给予正确引导，这是团队建设不容忽视的问题。

同是也体现出组织对部属的人文情怀和点滴关爱。

在护卫队伍保持积极工作态度的前提下，在加以检查、监督、考评、奖惩等，才能更好的提高工作执行力，才能避免执行中出现的虎头蛇尾、打铁一阵热等现象，否则制度形同虚设，没有良好执行力，就无可操作性。

九、抓好军事训练和规范化操作

过硬的军事素质、消防技能，是护卫队员的基本技能，但训练的根本目的不在于训练本身，而是培养护卫队员令行禁止、雷厉风行的作风纪律和善于处理突发事件的应急能力。

如果训练偏于机械，甚至过急，在服务过程中会阻碍服务质量的提升。

规范化的制度源自于丰富的实践，同时也是对实践的提炼和升华，所以要极力倡导走动式管理，作为护卫负责人，应深入一线岗位，仔细体会岗位作业的每一个细小环节、工序和流程，从而不断改进。

提高工作品质。

总之，护卫主管作为护卫队伍的核心，应扮演好三种角色，思想的指导人——针对护卫工作的特性，通过相互坦诚的沟通、交流，分析问题的症结，进行有益指导，真正成为队员的良师益友；工作的带头人——在日常工作中身先士卒，给队员以示范和楷模效应；生活的贴心人——组织的归属感大多源自于生活，对队员生活多一份细心与关爱，多一点问寒问暖，都会转化为工作的原动力。

目前，整个物业管理行业安全管理队伍人员年轻化、流动性强，素质参差不齐，这都是给我们的安全管理带来难度。

我觉得平时应该多组织一些业余文化活动，通过这些活动，增强集体荣誉感，培养良好的团队精神，加强引导，坚持对安全管理员的定期培训，硬件与软件一起抓的原则上，才能建立起一支优秀的团队，把安全工作做好，把服务工作做细。

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