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物业管理课堂笔记
物业管理课堂笔记
第1章物业及物业经营管理
第一节物业
1、物业的定义：
指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。
物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
物业含有多种业态如：
办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
2、特征：
1.权属性质（所有权和使用权，土地的使用权和所有权）
中国：
✍物业的使用权和所有权可统一亦可分离；
✍我国的城市物业所有权（使用权）和管理权分离；
✍土地的所有权一律归国家或集体所有。
2.经济性质:
物业是商品（房地产）。
3.物理性质：
物业构成内容的二元性（建筑与土地）
空间的固定性
建筑的形成的多样性
使用寿命的长期性。
3、物业的质量
1.楼龄
2.区位
3.工程质量
4.结构与装饰
4、物业市场
1.我国物业市场的结构
地产市场：
✍一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）
✍二级市场：
指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场
✍三级市场：
用地单位向用地单位横向转让土地的市场
2.房产市场：
✍房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）
✍房产交易市场（买卖、租赁、抵押）
✍房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）
5、物业的价格：
✍在一定时期内，区域物业的保值和增值的可能性
✍价格的形成具有多样性
✍与经济发展形势相关.
土地始终是升值的
第2节物业的经营管理
1、定义：
✍狭义:
指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。
✍广义：
物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、管理内容：
狭义：
✍常规性的公共服务：
主要包括以下8项：
（1）房屋建筑主体的管理；
（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。
✍针对性的服务（经营性质）：
指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
专项服务的内容主要有以下几大类：
（1）日常生活类；
（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。
如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。
✍特约服务（经营性质）：
是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。
如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。
广义：
（1）✍参与房屋的设计✍参与销售✍参与管理（参与房地产开发的全过程）。
（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）
（3）专业物业管理公司（酒店管理）。
3、物业经营管理模式：
（1）房管部对物业的经营管理的模式（计划经济管理时代;适于公房、经济适用房，只提供住房，不提供服务）
（2）以街道居委会等管理的模式（私房，提供最常规的服务）
（3）自建自管（占50%~60%）
（4）市场化之后，物业经营管理企业进行管理（业主公开招标委托市场上的物业管理企业进行管理,这是我国法律提倡的，预计将成为主流）
4、物业经营管理的环节（广义）
（1）早期介入（以顾问身份）
（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）
（3）启动阶段：
狭义的经营管理
（4）移交
第2章物业管理企业
1、物业管理企业的性质、宗旨和目的。
（1）性质：
物业管理企业是从事物业管理与经营为内容为业主提供物业管理经营相关服务和社会服务的企业。
（2）定义：
是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。
（3）宗旨、目的：
✍为房地产服务✍城市管理和文明建设的重要组成部分✍为业主提供一个整洁、舒适、宁静、优雅的工作环境
为物业（保值、增值和安全）
2、物管企业的成立和机构设置
（一）物管企业的资质条件：
P41~43
（二）申报程序和申报材料：
P43
（1）申报程序：
✍申报材料的准备✍向物业管理行政部门申请，进行审批✍
（3）企业内部机构的设置：
（1）设置法则：
✍因事设岗、因岗招人✍经济✍工作量饱和适度
（2）部门划分：
（功能的相关性和上下程序的关系）
（3）物业管理企业可设部门：
董事会、总经理、副总经理、办公室、财务部、工程部、经营部、保安部、房管部、绿化部、保洁部、管理处、领班、工作人员。
3、物业管理的人员
（1）分类：
管理人员、工程技术人员、一般技能人员。
（2）管理人员的素质：
✍具有管理学、社会学、心理学、法律、房屋结构、财会、金融、保险、税收等知识✍基本技能（技能、人际处理能力），公共管理知识✍应变处理能力。
4、物业管理企业的监管
（1）政府的职能部门：
主要工作：
每两年进行资质监管
（2）行业协会：
信息、业务的指导、培训
（3）新闻舆论
（4）业主委员会及业主
5、物管企业的权利和义务：
P62~65
6、物管企业的管理制度
（1）对外管理制度（管理区域活动的人）
1 《业主公约》（业委会）
2 《房屋设备管理制度》
3 《物业维修和专项基金管理制度》
4 接管、验房的制度
5 委托管理契约
6 住户手册。
（2）对内管理制度（全体物业管企业的工作人员）
7 行政管理制度（规范日常公务活动程序）
8 财务管理制度
9 用工制度
10 人事制度
11 岗位制度
12 程序制度。
第3章物业区域内的组织
1、物业区域的组织
（1）开发公司——建设（设计、施工、前期管理）聘任物业公司
（2）物业管理公司
（3）业主委员会（管理主体）:
委托物业公司管理
（4）社区委员会（居委会）
（5）其他组织（业主或物业的使用人）
2、各组织在物业经营管理中的职能
（1）开发商：
✍提供物业的维修基金和物业主体部分的保修（保修范围：
梁、柱、楼地面、地基、承重）（维修基金由业主、开发商共同承担）
✍负责招聘首任物业管理公司
负责提供物业管理的原始材料
（2）物业公司：
权利与义务，提供三大项服务、物业的前期介入。
P63~65
（3）业主委员会：
✍业主：
物业所有权及由此产生的民事权利。
权利：
建议，监督，咨询、评议
义务：
交费、服从管理
✍业主大会（与物业相关的最高的权利机构）
A召开条件B选举票权C召开的程序D大会的内容
✍业主委员会：
由业主选举产生具有法人资格的组织。
A地位：
独立的法人性质：
自治组织
B物业管理的主体
C选举
3、物业公司应正确处理与开发商和业委会的关系。
（1）早期介入时期，物业公司的立场是业主：
✍为业主的生活提供方便✍材料的使用✍隐蔽工程的验收。
（2）售房时与开发商合作（代理）
注意的问题：
✍房地产项目的主题（主题：
某一识别的内容与含义和容易识别的形象（广州奥林匹克花园、五星之家）。
✍样品房与实际房的联系
✍广告陷阱（景观、面积、交房）
售楼书的制作（楼的位置、交通、休闲、上学、就业特点）（社会有什么设施，小区的物业管理、大概的均价）售楼书的实际内容与具体不符的情况（展优点，隐缺点，不利于业主客观判断房子的价值）
证照图表（管理费的算法、报送物价部门）
（3）摆正与业主委员会的位置:
多让业主参与。
第四章物业管理招投标
1、物业管理市场的定义和特点
（1）定义：
它是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而起的各种关系的总和。
（2）市场中的主体：
✍供方：
物业管理企业✍需方：
业主✍政府部门、行业协会、舆论（指导、监督、协调作用）
（3）特点：
1 具有双重职能的市场（融要素市场、消费市场于一体）
2 对前级市场具有激励作用（有利于房地产开发与销售市场的发展）
3 具有劳动力市场的属性
4 具有双向选择的交换关系，相互作用、互利共赢的合作关系
2、物业管理市场的委托关系
（1）类型：
（1）自身型委托关系：
✍全方位委托：
把全部物业管理项目委托给一家公司。
✍项目性委托：
将物业中的一个项目分给物业管理公司。
（2）代理经租型市场关系：
✍由业主与承租人直接签定合同，物业公司只负责经营收费✍部分经营权委托
3、物业管理市场的作用：
1 促进房产私有化
2 有利于房产经营效率的提高
3 有利于城市面貌的提升
4 增加劳动就业
5 有利于人民生活水平的提高。
4、物业管理招投标概述
（1）招投标的基本知识点
（1）原则：
✍公开、公平、公正的原则：
公开是指招标的各项程序要公开发布，招标的项目、操作的项目、标书要求要使有关各方都了解。
公平是指所有上网物业管理企业在等同的条件下参加投标、招标方向提供的资料、条件、标书都一样。
公正是指评标、验标、决标的规则、计分方法对所有的投标方都是一样的。
✍不规避法律的原则
✍消除地方或行业壁垒原则
实事求是，合情合理原则：
对于投标方不要贪高求远，评标、评分要合情合理。
对于投标方。
早期介入原则
5、意义：
P93
6、招投标书的内外条件
（一）三个成熟：
招标方的成熟，投标方的成熟，市场的成熟。
（1）招标成熟：
1 招标单位取得统一意见
2 对于招标的方式取得统一意见
3 招标程序比较规范
4 业主委员会的成员有较强的公义性和协调能力。
（2）投标成熟：
5 投标方有充分准备
6 投标方所做的标书符合实际
7 原物业管理企业心甘情愿参与竞争
（3）市场成熟：
✍市场的信息网络建立了✍竞争规则的确立
（2）招标时机符合各方利益
7、招标方式：
（1）按招标对象的分布来分：
1 两段招标（将项目分期、分项目招标）
2 公开招标
3 邀请招标（不超过10家，不少于3家）
4 议标（非竞争性招标）：
招标单位邀请一家或几家物业管理公司分别协商谈判，从中选择。
（2）按物业管理服务内容分：
A常规性服务项目的招标
B经营性服务项目的招标
8、物业管理招标
（1）物业管理招标的预备工作
（1）物业建成之前或在建中，开发商的招标预备工作：
1 角色的转换（以业主身份招标）
2 就招标前的一些细节、资料进行认真的准备（标书的制作，与物业相关的资料的准备，首任物管企业的准备工作）
（2）业主委员会
1 做好协调工作，与前任物业管理公司的协调，与业主的协调，协调业主与业主之间的关系，招标方式及范围的协调
2 做好对外工作
3 组建招标小组（技术人员、开发商或业主委员会担当领导，专业从事人员）
（2）管理目标的确立和标底书的编制（由招标小组完成）
1 主要有各项管理服务达到的标准。
2 标书的内容由项目的质量标准及价格形成招标的标底书，而投标商则知道招标单位的质量制定出自己的价格。
（3）编制一系列招标文件：
1 管理目标
2 物业的基本情况
3 管理的模式
4 招标通告（告知：
什么时候报名及截止日期，物业的名称及性质，联系人及联系方式，管理的范围，物业区域的环境）
5 投标者须知：
（投标、开标的时间、地点，填写标书的规定，投标单位的权利；招标单位的情况，招标单位的承诺；招标单位对未中标单位的处理）
6 投标单位提交申请书（投标单位的概况）
7 书面咨询书：
（投标单位对招标单位要求回答问题的书面文件
8 投标通知书
9 中标通知书
（4）接受投标单位的报告（资格申请表）
（5）召开标前会议，进行现场勘查
（6）接受投标书
（7）开标
（8）决标
（9）发中标通知
（10）签协议
第5章物业管理的投标
1、招标单位的评标方式：
✍低价中标✍接近标底中标✍专家评分（用得最多）
评分标准：
1 管理措施（10%）
2 房屋保养维修的计划（20%）
3 环境管理措施（10%）
4 社区文化建设（10%）
5 安保（10%）
6 特约服务（5%）
7 创优（5%）
8 报价（10%）
9 现场答辩（20%）
2、投标的组织和投标的程序
（1）投标的组织（技巧）
1 成立投标小组（领导人、专业技术人员、商务财会人员）
2 自我包装宣传
3 市场调查
4 投标行为规范
5 按时完成
（2）投标程序：
1 获取招标信息
2 投标决策（市场、声誉、技术、风险）
3 申报资格预审
4 取得招标文件
5 组织标书编写班子
6 现场勘查
7 编写投标书
8 送达标书
9 参加竞标会议，进行答辩
10 中标签合同。
（3）投标组织中的注意的问题
人的问题：
一表人才，两套西装，三杯酒量，四圈麻将，五方交友，六出岐山，七术拍马，八面玲珑，九分努力，十分忍耐
时效性问题
3、投标书的内容
1 标题（名称、内容、文种）
2 序言（本公司的简介、对投标对象的认定、管理宗旨或策略）
3 对标底物管的方式方法的简述（物管企业的内部机构的设置、运行机制、工作流程）
4 管理人员的配备
5 物业管理必要的物质装备
6 经费测算（价格和依据）
7 关于物业区域的档案管理措施
8 物业资料、数据管理
9 各项管理指标
10 拟开展的收费项目、收费标准
11 社区文化措施
12 愿意承受的奖罚。
第6章物业规划
第一节物业规划的基本知识
（1）城市规划的主要内容：
✍总体规划：
城市发展目标及战略目标✍详细规划：
土地的容量以及基本规划及编制。
（物业规划属于详细规划的一项。
（1）城市总体规划的主要内容：
城市的性质、规模、容量、发展形态、统筹城乡用地。
1 对市、县等辖区范围内的城镇体系、交通系统、基础设施、生态环境、风景资源开发进行合理的开发和布置安排。
2 确定规划期内城市人口用地规划，划定辖区内城镇区域范围
3 确定城市用地发展方向和布局结构以及市区中心的位置
4 确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划。
5 确定城市供水、排水、供电、通讯、燃气、供暖、消防、环保环卫等设施的发展目标和总体布局。
6 确定城市河湖、水系、山岭治理。
7 确定人防（国防建设）防震、防灾危害。
8 确定自然保护地带、风景名胜、文物古迹、传统街坊的划定保护、控制范围，并提出保护措施。
9 确定历史文化名城的保护规划。
10 确定旧城改造，用地调整的方法步骤。
11 规划区域内蔬菜、牧场、副食品市场进行总体规划。
（2）分区规划：
根据不同功能区来布置市政设施、土地的利用。
a.规划分区使用土地的性质
b.确定公共设施的分布
c.确定这个区域内主次干道的位置
d.确定绿化带
e.确定各类管线的位置、走向和服务范围。
（3）详细规划：
在分区规划的基础上进行进一步的详细规划。
二、物业管理公司参与小区规划设计的要点
根据人口密度与面积大小进行物业设计
1 配套设施的完善
2 水电供应量
3 安保系统、消防系统、垃圾处理系统
4 消防设施设置
5 建筑用材的选用
6 细微之处
第2节商业楼宇的规划与设计
1、商业圈分析
（1）商业圈的定义：
商场、楼宇吸引顾客的地理区域。
（2）商业圈的规模与形状受多种因素影响（类型、竞争对手离你多远、规模大小、促销积极）
（3）商业圈的分析方法：
✍零售引力法则：
城市人口越多，城市规模越大，对顾客的吸引力越强。
✍商业圈预售营业额
✍商业圈饱和度
2、商业楼宇的位置的确定与评价
（1）选址应具备的条件（至少两个以上）
1 商业活动频率高的地方
2 人口密度高
3 面向客流量最多的街道
4 交通便利
5 接近人口聚集的地方
6 同类商品聚集的地方
（2）不宜选址的地方
快速车道旁边
周边居民少，增长速度慢
同一地区，越高的地方，生意越不好做
（3）评价
3、商店设计
（1）店面：
✍封闭式
一般是高档商品（珠宝首饰，影视设备）用有色玻璃，让人看不见里面的东西，门较小。
✍半开放式
一般是中高档商品（透明的玻璃，可见里面的商品）
✍开放式（水果店）
（2）店内装饰：
✍财神位✍音箱、气味要根据顾客及商品选择✍光线明亮，店内要绿化。
第3节居住物业规划
1、居住规划的内容（以开发商为背景）：
以城市总体规划为基础的详细的规划。
1 选择用地的位置和范围（怡景）
2 确定范围内的人口密度（每平方公顷容纳的人口）
3 拟定居住建筑的户型、数量和布局
4 拟定公共设施的数量和布局
5 拟定范围内的各级道路及其宽度、断面、布局
6 确定公共绿地、公共设施的数量与分布
7 拟定有关工程规划设计方案
8 确定各项技术经济指标和造价
2、居住区的设计（工程设计院）
1 考虑使用功能
2 卫生要求（居住区内是否有通风、有噪声）
3 安全要求：
防火、防灾（不要在沼泽、添土，滑坡、泥石流、地质构造、断裂带）
4 经济要求（物美价廉）
5 施工要求
6 美观要求（平面美观、造型美观）
3、居住建筑物布置
1 行列布置
2 周边布置
3 混合式布置
4 自由式布置
4、评价居住区经济效益的优劣的指标
1 居住人口毛密度
2 居住人口净密度
3 居住建筑面积密度
4 居住建筑密度
5 容积率
6 高层住宅比例
7 公建比例
8 绿化覆盖率
9 人均绿地面积
5、公共建筑规划原则
1 商业设施相对集中原则
2 道路要符合人的行走习惯
3 商业设施设置在主要通道
4 如果小区很大，则商业服务半径要缩小
5 商业公用设施不要干扰居民
6 经济效益原则
6、公共建筑项目及指标
（1）项目的内容
1 教育卫生类
2 金融邮电类
3 商业服务类
4 文体类
5 行政管理的公用房
6 附属建筑（调压方）
7、室外场地与环境小品的规划
（1）室外场地：
娱乐场，老年活动场地，成年人活动场地，垃圾处理场所（处于下风向，离住宅区要16米远）
（2）环境小品：
比如雕塑、水池、花坛等。
（3）环境小品的类别：
✍建筑小品（休息亭、小河、小桥）✍装饰小品（雕塑、壁画、假山）✍公共设施小品（路牌、垃圾桶、电话亭）
工程设施小品（台阶、井盖）
场地小品（停车场、人行道）
第6章物业经营管理企业的财务管理
第一节一般企业的财务管理
财务管理的定义：
是指企业的管理者通过一系列的专门方法利用财会提供的信息资料以及其他有关资料进行整理、计算、对比、分析，使企业的各级管理人员能及时对日常发生的一切经济活动进行规划与控制，并帮助领导做出各项决策、一整套管理秩序与方法。
1、财务管理的职能
1 预测经济活动的前景（利润、成本、资金需求量）
2 分析经济环境（目的是投资决策、经营决策）
3 企业内部明确责任、分析差异、控制偏差
3、财务管理要做什么工作？
（1）企业资金的筹集
1 资本金（企业主的最初投资）
2 负债
3 筹资成本（发行费、利息、交易成本）
（2）投资决策（差异分析法、量利本法）
（3）资产管理
（4）收益分配管理
第2节物业经营管理企业的财务管理
1、物业管理企业的财务管理的职能的侧重点
（1）资金的管理:
提高自有资金的收益率。
物管企业收入来源：
房租、物业管理费、经营性收入
支出安排：
统筹安排，注意节约和控制、提高资金的使用率
（2）经济核算：
降低成本（修缮、养护、消耗）
（3）业务拓展：
充分、合理使用资金，物业为主，多元经营
（4）财务监督工作
2、物业管理企业的财务核算方法体系
（1）财务核算时经济核算的主要组成部分，是指财务部门以价值的形式反映和监督企业内部各核算单位生产经营过程中所使用的劳动力消耗、物资消耗、资金占用量及经济效益。
（2）核算方法：
共性：
✍分核算单位建账核算✍使用的核算单位是人民币✍明确核算时效
财务人员在核算时手续完备、数据真实，数字准确，账目清晰。
第3节物业管理企业的手支管理
1、物业管理企业收入来源：
筹集资金、物业管理费、物业租赁费、经营性收入。
2、物业管理费的构成
1 公共物业及维护的配套设施的保养费
公共物业：
房屋的外墙、楼梯，室外的所有部位，所有的系统（水、电、气、通讯）
2 所有员工的薪金（工资+激励工资+三保+服装费）
3 公用水电支出
4 购买、租借器材的费用
5 投购物业财产保险的支出（水险、灾险）
6 垃圾处理、水池、水塔消毒的费用
7 清洁公共场所的墙面、设施的费用
8 公共绿化区域的花草种植及养护费用
9 储备金（物业配套设施更新的费用）
10 聘用专业人士的费用
11 节日装点费用
12 管理酬金
13 行政办公费（办公用品、车辆费）
14 发生的其他的合理的费用
这14项加起来后，可以上浮10%
3、支出
1 筹资费专用（某一项目）
2 14项中的开支
3 经营收入的开支：
✍用于所有员工的福利（5%~20%）✍用于人力资源在生产（5%）✍用于员工福利（35%~40）
4 专项基金的开支（专款专用）
第7章物业管理法规和制度
第一节法律关系的三要素：
主体、客体、内容
（1）物业管理法规的主体：
业主、使用人、与物业相关的关系人——规范这些主体的行为
（2）客体：
物业、行为
（3）内容：
主体之间享有的权利和承担的义务（义务是针对某共同一对象所承担的义务责任）
2、几个主体的法律定位
（1）物业管理公司（第三产业）
（2）业主委员会的法律地位（有独立法人的自治组织）
（3）业主
（4）开发商
（5）各类管理机关
3、我国物业管理的法律基础
（1）宪法
（2）法律
（3）行政性法规（管理条例）
（4）地方性法规
（5）行政规章
第2节物业管理法律法规形式和责任
1、公约（我国的公约没有约束力）
（1）公约的作用
对我国现行的法律法规的补充
减少大量的矛盾与摩察
体现物业使用人一种平等的地位
进行自我管理和自我教育的方式
（2）香港“公契”的主要内容
1 首任物业管理公司的管理期限
2 规范首任物业管理公司的酬金
3 对物业委员会的选举票权及相关事宜作出相关规定。
4 对物业公用事业赋予相关仲裁权
5 物业管理公司的财务支出，委员会有权请专业审计师进行审计；对物业管理费得收缴时限；规定公布财务收支的时限。
6 物业维修：
规定物业公司除了紧急情况下要通知业主
7 对于维修的支出，如正常损害，则所有业主共同承担，而个人则个人
8 投保责任
9 对于公用部位，要进行定义，有图示将公之于众
10 就维修工程的管理费。
对于大型维修工程要进行招标（20%），不能任意更改房屋结构，若行之造成后果，要负责
11 对于物业的使用要符合香港批租条款、条例。
（3）我国公契的主要内容。
（P120）
第3节法律责任（物业）
一、违法行为构成要件：
✍违法性✍危害性✍可罚性。
（1）民事责任:
停止侵害消除危害排除妨碍恢复原状赔偿损失赔礼道歉
（2）刑事
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