田园综合体地建设思路及经营模式.docx

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田园综合体地建设思路及经营模式

田园综合体的建设思路及经营模式

（内附最成功案例分析）

2017年中央一号文件首次提出“田园综合体”这一概念财政部日前下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（以下简称《通知》），确定2017年在河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点要讲田园综合体的经营模式。

一、发展背景

发展背景主要是从农业园区的发展阶段来讲，在现阶段，面临新的形势下，之前几年的发展方式和园区建设已经不适合了。

具体形势包括：

1.对土地政策的严格要求，127号文件明确化；

2.各级政府地产经济疲软，增长乏力；

3.传统产业固化，瓶颈明显出现，

4.有限空间内的升值区间变窄.

基于此，就需要用创新的方式来解决面临的新问题，在城市发展过程中，最近几年发展起来一种“城市综合体”，就是用综合服务的方式改变传统单一模式失效的做法。

万达广场就是这种模式的代表。

要解决目前农业增效、农民增收、农村增绿的问题，也要突破面临的以上四种基本局面，综合体就是比较好的模式之一。

至于叫农业综合体还是田园综合体还是农业经济综合体，只是角度不同，本质内涵是一样的。

二、概念内涵

田园综合体，是基于物理空间的概念，还有种植、有人口，有服务、还有商业活动；农业综合体是基于产业思维的概念。

作为一个综合体，是多种配套的综合。

之前的农场、园区，有几个农场进行聚集了，这是园区的雏形，但只是集合，还没有综合的内涵。

综合应该是有3-5个产业跨链条循环，农业一二三产业有机融合，多个业态互为依托同时并存，具有多种功能的一个聚集区。

三、建设原则

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。

农业要做三件事，即打造现代农业生产型产业园、休闲农业和CSA（社区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态的旅游产品和度假产品的组合，且要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要融入丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附着管理和服务功能，营造新社区。

在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则。

园区构成景观吸引核心、吸引人流、提升土地价值的关键依托花卉种植区、中草药种植区、现代农业区、摄影摄像区、玫瑰园、特种养殖区、观赏采摘区垂钓休闲区、接待办公区、枣林（环3面枣林）等等，使游人身临其境地感受田园风光，体会农业魅力。

赏田园风光、品味乡村土产、了解风土人情等乡村旅游需求的多元化，发展乡村旅游有足够的空间在“特色”上作文章四、规划结构分析

整体规划疏密有致,大气中见细节,细部与整体相统一，功能区形成整个规划区的骨架。

1、田园广场（办公接待区）,该核心集游客接待中心、停车场、人员办公、科技研发于一体,对周围各个功能区起到辐射和带动的作用。

2、

（1）休闲垂钓区一一约136.8亩,比邻田园广场（办公接待区）,主要供休闲垂的。

（2）田园食宿区（为增加田园综合体的总体收入建议修建）

a.民宿体验区,融合欧式建筑元素和台湾风格建设民宿客栈。

供游客居住体验、增加运营项目收入。

b.田园美食区:

由生态餐厅、烧烤区、野野餐区组成生态餐厅由公司統一经营为游客提供餐饮服务。

烧烤区主要采用纯炭烤方式,选取优质食村,通过多种秘制香料鹿制入味,游客可在欣赏田回风光的间时,乐享美食,大快朵顾,趣味十足为了让游客充分的享受大自然,园区设置专门的田园野餐区田园野餐,除了大自然纯神的新鲜空气,更多的是那些泥土里渗透透出的清新香味。

假日休闲,全家上阵,体验劳动带来的快乐,亦可以品尝到漫步田野中的惬意人生

（3）田园体验区（观赏采摘区50.9亩+64.9亩+54.2亩+64.1亩）田园体验区可细分为农场种植区、生态采摘区和种养区

等多个区域

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（1）农场种植区

开设一部分租地系统,游客租地后,可根据自己的喜好好在农场内种植各色荒菜瓜果,从耕地、播种到到收获,全部过程亲力亲为,充分享受劳动带来的乐超,全面体验收获的喜说

（2）生态采摘和认种认养区

主要种植蔬菜、瓜果,游客可在采摘区内,动手采新蔬菜瓜果,在果树林下家高发展立体农业。

为满足游客需求,田区

提供认种认养的个性化服务。

3）农民创业园区

园区内挖掘地方农产品特色,结合地方传统技艺,开办小型农产品加工,农产品加工作坊（比如农村豆腐坊、胡油的鲜榨生产等）,即可以为有志之土提供创业支持,激发乡村创业活力,提供更多的就业机会,帮助农民增收脱贫。

又可以相应的增加田园综合体的收入，让前来旅游观赏的游客满载而归。

（4）花观区（花卉种植区270.6亩+170.8亩、摄影摄像区81.9亩，玫瑰园128.5亩+119.3亩）

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为了让游客在参观过程中,感受不一样的田园风光,园区打造“花海”和“玫瑰庄园”等观光项目,首期打造的“花海”观光区将田园观赏区分为玫瑰观赏区、花海迷宫观赏区特色植物观赏区等多个区域。

其中玫瑰观赏区和摄影摄像区作为主要景观和园区未来发展的重点项目之一，所种植的玫瑰除了景观用途外,还具有药用、食用、等多重特征。

花海迷宫区,在传统的种植上加入了迷宫元素。

园区根据季节的变化,种植不同的可观赏农作物,实现,春风吹过,随风摇曳,美不胜收。

而迷宫的设置,不只是简单的为了游戏,更多的是希望通过述宫提升游客的观察和推理能力,达到离教于乐的目的。

（5）特种养殖区（87亩）养殖特种动物及具有一定特色小动物的养殖区与亲子娱乐区相结合让孩子在认识自然的同时感受亲切动物快乐。

（6）中草药种植区

在种植基地的建设中，引入现代混合农业、立体农业的理念。

要根据药材的特点，开展野生培育、间作套种、引种栽培等栽培方法的研究，逐步打破传统的单一种植模式和观念，开辟新的栽培技术和方法研究。

（7）亲子娱乐区

a.农业大课堂

打造农业博物馆,开展农业大课堂主要针对青少年学生以科普和社会实践为主要目的,以夏令营或学校集体组织为

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主要形式,说农事,展农艺,做到知识性、趣味性、科学性“三性合一”

b.打造农业迪斯尼:

以农业元素包装娱乐项日,并以梦幻化的方式呈现出来,打造少年高尔夫、香猪赛、轮胎大冒险等这些项目吸引客前来参观体验和休闲娱乐。

c.农业嘉嘉年华农业嘉年华是将嘉年华的娱乐方式融入农业节庆活动中,以农耕时节、开花和丰收季节的农业主题节事活动为主要内容,以生态田园为主要活动场地,通过举办系列主题创意活动吸引游客,获得农业生产以外的收益。

通过农业嘉年华拓展都市现代农业,探索实践新的农业形式、发展方式和运行模式。

d.农业地球村引进国外先进的经营模式、种植技术和优质作物品种打造国际交流平台,并将国际文化元素融入农场建筑、餐饮住宿等多个环节,为游客提供差异化的异域文化风情体验

为满足客源的多样需求而创造的综合产品体系可以包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。

休闲聚集区使游人能够进入具有农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

三、模式案例1河北邢台南和农业综合体

南和农业嘉年华是南和县政府与中国农业大学合作，中农富通公司参与建设，在河北省打造的第一个大型农业综合经济体项目。

该项目区位于南和县贾宋镇，邢台市中兴大街与325省道交

汇处南侧，贾宋镇邵屯村以北，“中国树莓谷”产业园西侧王宝强的老家，大闹天竺首次公开就是在这个园区

项目以现代农业园区为载体，以科技创新为手段，有机协调农业的生产、生活、娱乐、创意、研发、地产、会展，博览等多功能为一体的复合型、创新型的产业综合体和现代农业经济综合体。

计划投资1.9亿元，规划占地446亩。

项目主要设置七

个功能分区，即配套服务区、农业商贸会展区、农业嘉年华

创意体验馆、科技创新管理区、农业迪士尼主题乐园、精致乐活体验区、鲜果乐园采摘区。

自2016年已经投入运营，获得城乡居民的热烈反响。

2、浙江蓝城集团农业综合体

蓝城集团位于浙江嵊州的第一个农业综合体的核心区已基

本建成。

企业化的运作模式，进一步解放了科技生产力，也进一步激发了科技人员的工作积极性，使园区的执行效率、展示效果、运行效益，都比农科院的基地要好。

蓝城农业目前主要是为自己的社区配送，通过电商平台、社区平台等渠道，将优质农产品更快速高效、保质保安全地送达客户的手中。

上图为蓝城：

春风长乐项目，蓝城集团目前操盘的项目大部分都是以农业为接口，伴随着目前政策利好的“特色小镇”“田园综合体”的东风，蓝城集团已经认准封口，包括今年启动的观云小小镇，也是蓝城集团打造生活小镇，田园综合体的综合输出。

蓝城样板农庄：

风靡全网的样板房，宋卫平老先生精心之作。

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3、江苏无锡阳山田园综合体

田园东方以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态

与环保的理念

项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。

田园东方已历数年，目前在无锡阳山已开发的面积为300亩，仅占其规划面积的1/20，资金再投入是其后续开发重要一环。

总结：

田园综合体的经营模式其实有很多，但是目前来看吗，最成熟的模式是还是生活模式和休闲农业完美结合，配套综合的设施，农业为主的田园综合体必将遍地开花！