房地产开发贷款专题调研报告.docx
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房地产开发贷款专题调研报告
房地产开发贷款
专题调研报告
2011年3月12日
1.房地产开发贷款调研背景概述
从上世纪80年代起，福利分房旧体制被打破，房改一经启动房价即呈加速状态，房地产行业取得了空前发展，作为一项综合支柱性行业，房地产业在我国近期的发展中确实起到了带动多项下游行业的龙头产业作用。
随着“地王”的频繁出现，房价屡创新高却为全国形成房价“只涨不跌”的预期提供了依据。
国内近些年来房地产行业已经成为涉及国计民生的重大行业，一方面房地产下游企业关系密切，一旦房地产行业出现调整，对于下游的钢铁、水泥、玻璃、建筑等形成明显的影响，为其提供造血资源的银行和信托更会受到无法想象的损失；另一方面房地产行业泡沫累积较为严重，国内举全家几代人之力合买一套房的案例比比皆是，该情况不光消耗掉了年轻一代对于消费品的购买能力，更是影响到了社会基础单元——家庭的关系和稳定。
此外，由房地产开发而引起的暴力拆迁事件屡见不鲜，更是增加了社会的动荡，激化了各阶层之间的矛盾；房地产问题和房地产行业都已经成为国内无法回避的重大问题。
当前，中国高层领导人已经开始认真审视房地产的问题；而房地产行业也在度春节期间人民银行的新年首次加息的通告中，迎来关键的2011年和对于房地产行业的第三次政策调控。
该调研报告就是在上述背景下完成的，以期望可以从更多的视角透视银行房地产开发类贷款的整体情况。
2.2010年房地产市场概况
2010年房地产市场开发和销售情况
根据中华人民共和国统计局公布的2010年全国房地产市场运行数据显示，全国房地产开发投资额万亿元，增长%；新开工面积亿平方米，增长%，其中保障性住房新开工约3亿平方米，增长176%；在建面积亿平方米，增长%（详见图1）。
土地购置面积亿平方米，增长%，购置费1万亿元，增长%（详见图2）。
相比之下，竣工面积亿平方米，仅增长%，为十年来最低。
指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。
2010年房地产业虽然经历多次国家宏观政策的调控，但国内的房地产市场投资和销售却依旧保持快速增长的走势，无论全国房地产销售金额，还是龙头房地产企业的销售业绩，都创下历史新高。
国家统计局日前公布的数据显示，今年前11月，全国房屋销售金额达到42,亿，较去年同比增长%，该数据与去年全年的43,994亿元也仅差一步之遥。
虽然12月的数据尚未有结果，但仅从前11月的情况看，2010年的房地产销售金额已经逼近去年全年水平，超越2009年已成定局。
房地产行业融资渠道分析
房地产行业发展之初，主要依靠银行提供的信贷资金进行发展，时至今日房地产行业的融资渠道已经有了长足的发展，根据国家统计局的数据显示，前11月房地产开发资金来源共计63,220亿元，同比增长%，其中国内贷款11,245亿元，占比%，已经缩至年内最低。
利用外资656亿元，占比%，延续年初以来占比逐渐扩大趋势。
自筹资金23806亿元，占比%，其他资金27,513亿元，占比%，其中定金及预收款15,935亿元、个人按揭贷款7937亿元，分别同比增长%和%，特别是个贷受到国家信贷政策的调整导致个人按揭贷款准入门槛提高，导致增速持续下降。
上述资金结构的变化说明，在受到国家调控政策的影响之后，信贷资金对于房地产行业持续收紧，无论是房地产开发性贷款还是个人按揭贷款，均出现了显著的下降；而自筹资金的异军突起看似是弥补信贷资金缺口的重要来源。
下图列示了我国房地产行业自1998年开始至2010年期间各项融资渠道的波动情况，如果将其他资金中涉及银行的个人按揭贷款统计为信贷资产，则信贷资产将成为自筹资金之后的另外一项重要的融资渠道。
我国房地产市场宏观调控政策
对于中国的房地产行业，中国政府一直怀有既爱且恨的复杂心情；房地产市场拉动了数十个下游的产业，为国内的经济发展和劳动就业做出了巨大的贡献，而地方政府更是热衷于由此形成的以土地出让金补充财政资金不足的模型，开展地方建设。
然而，持续高涨的房价终于突破了老百姓的底线，房地产开发过程中衍生出来的灰色收入也激化了社会矛盾，最终中央政府开始下定决心抑制房价的过快上涨，第一轮房地产业调控由于正值金融危机，最终无疾而终；相反为了应对危机房地产政策的180度转弯，使得攻守易形，房地产行业和房价均受到了极大的刺激。
2010年度金融危机的影响已经渐行渐远，中国政府又开始了第二轮以抑制房价过快上涨为目标的政策调控，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，"国十条"），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。
房地产市场也在5-8月显著降温，其5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降%和%。
9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为"9·29新政"。
中国人民银行在12月份最后几日的加息动作，也间接对于房价产生了较大的影响。
2011年新年伊始，政府即对房地产市场进行第三轮调控。
1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，简称“新国八条”。
要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍。
此外，我们关注到行业制度层面的一些变化，政府2011年希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾，购买不起住房的居民进入保障轨，而“市场轨”则让市场自由发展。
保障性住房体系和商品房体系并行的双轨制会成为行业未来的主导方向。
2011年的保障房建设规模将进一步加大，一方面可以补足历史欠账、完成保障房体系的建设，另一方面也可以取代商品房成为拉动上下游的投资重点。
综上所述，我们认为房地产行业在未来数年仍然是我国重要的支柱性行业，但是随着地方政府财政收支结构和考核制度的调整，房地产市场的完善和规范，以及其他行业对于整体经济贡献的增长，房地产行业对于国民经济的影响将呈现出逐渐下降的趋势，而房地产行业的利润率将逐步降低并趋于稳定。
以往年度该行业跨越式的发展阶段将一去不返，在此经济结构进行重大转变的过程之中，房地产行业的重新洗牌势在必行，所以，银行一方面需要把握国家对于房地产调控的脉搏，有条不紊的将存量的、低端的房地产行业信贷资源加以释放，投入到国家产业政策鼓励发展的朝阳产业之中；另一方面银行需要有效的识别房地产行业中可以支持的重点企业和龙头企业，因为，重新调整之后的行业结构将使得地产行业利润更加稳定，有利于房地产行业龙头企业的发展和创新，通过有效的识别优质客户并提供个性化金融产品，将有效的实现银行房地产开发贷款的收益和风险的平衡。
3.中国农业银行房地产开发贷款风险排查情况
2008年至2010年度，农业银行境内房地产类贷款占境内对公信贷资产规模比重逐步增加，从2008年的%已经攀升至2010年的%；该类信贷资产占比增长显著。
鉴于的行业调整是当今的主流背景，我们认为有必要针对农行房地产开发类贷款进行了专项调研。
本次房地产开发贷款调研采取在贷款的审阅过程中，关注2010年以来房地产项目的工程进度、成交量情况、未使用授信额度等，尤其需要关注房地产公司现金流状况。
此外，我们下发了《房地产开发贷款风险排查表》和《信贷审阅样本信息采集简表》，对于相关信息进行收集和整理。
截止2010年10月31日的涉及房地产开发类贷款分别按照，房地产开发企业结构、项目自有资金率、工程及销售进度等三大要素进行汇总分析，相应结果如下：
房地产类企业结构分析
借款人经营规模
单位：
万元
经营规模
贷款余额
占比
贷款余额
占比
贷款余额
占比
贷款余额
占比
大型
18,322,137
%
14,015,285
%
8,535,602
%
7,310,234
%
中型
26,343,150
%
19,750,700
%
15,634,380
%
15,056,995
%
小型
6,165,862
%
5,104,145
%
6,158,069
%
9,669,196
%
其他
3,416,981
%
3,862,039
%
3,288,005
%
2,708,882
%
合计
54,248,129
%
42,732,169
%
33,616,055
%
34,745,307
%
注：
上述表格中数据口径还包括经营性物业类贷款
根据2007-2010年4年数据进行分析可知，农业银行4年间对于对公类房地产信贷资产借款人的企业规模持续进行了调整，截止2010年10月31日，农业银行房地产类借款人大型企业占比，已经从2007年的占比%上升到了2010年的%。
此外，根据上图可见，借款人向大型企业集中的同时，中型企业的规模也有所提高，而小型企业由2007年的占比%降至2010年的占比%。
经过4年的调整，银行对公房地产类客户的经营规模持续向大中型进行集中，而从历次危机或经济下行周期进行分析，都会发现风险暴露的特征存在从中小企业向大型企业逐渐延伸的趋势和过程。
借款人百强集中度
我们根据公开网络信息，取得房地产百强清单，并结合农业银行数据库中的房地产开发类借款人名称加以核对，最终发现上述趋势，2008年至2010年百强集中度分别为%、%和%，在2010年之前，房地产百强客户占比始终未超过全部房地产类信贷资产规模的20%，而2010年通过全行的通力协作，房地产百强客户的信贷份额有了显著的提高，达到了%。
鉴于房地产百强客户资产规模和经营规模均在业内处于前列，因此，这也为农业银行信贷资产向大型企业集中提供了有力的佐证。
借款人的县域分布
我们在进行借款人的区域分布时也发现了如下特征，2008年县域房地产开发企业贷款规模为327亿元，占当年全部房地产开发贷款的%；而2009年和2010年县域房地产开发企业贷款规模分别达到497亿元和713亿元，占当年房地产开发类贷款的比重分别为%和%。
农业银行县域房地产开发业务正在经历着逐渐壮大和发展的阶段，但是同比非县域房地产开发贷款规模仍然相对有限。
项目自有资金率
自有资金比率是进行房地产授信的重要指标，该比率说明了房地产开发企业的自身经营实力；此处的自有资金不应包括从外部或民间通过融资方式取得的注册资金。
在本次排查过程中，我们根据银行填列的排查表格，并按照国发（2009）27号《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》进行复核，对于项目资自有资金比例进行统计。
根据排查表统计的信息，截至2010年10月31日，我们暂未发现异常情况。
工程及销售进度
根据房地产排查表统计信息，已完工的房地产贷款中，截至2010年10月房地产取得预售许可证面积9,万平方米，已完成销售面积万平方米，房产销售面积占可销售面积%，2010年销售面积占已销售总面积的%。
2010年存量贷款项目预计总销售收入14,亿元，已实现销售收入4,亿元，占预计总销售收入的%，其中预计住宅销售收入10,亿元，销售回款%；预计商铺销售收入2,亿元，销售回款%。
本次调研重点关注房地产开发类贷款项目的工程进度，根据项目工程进度统计情况分析发现，约存在%项目开发贷款对应的项目出现了工程延期的情况，贷款余额为亿元；其工程延期的原因主要是建筑方案变更或受动拆迁影响，审计师认为上述项目开发贷款中约亿元的贷款由于项目工程延期将会对还款产生一定的影响。
另外亿元的开发贷款，经审计师审阅认为项目虽然延期但是由于开发商自身整体实力较强，项目未来预期较好，因此，并未对项目的运营产生实质影响；此外，部分项目前期项目进展缓慢，截至审阅结束时影响工程进度缓慢因素已消失，项目正处于加紧建设期，部分工程已顺利弥补的项目类贷款。
4.房地产分析调研结论及管理建议
2010年我们对于房地产开发类贷款分别经历了：
试点调研、专项调研、全面调研三个调研阶段；通过对于现场检查、访谈、走访等多种形式更加深入了解了银行房地产开发类贷款的情况，通过本次调研，我们可喜的发现农业银行管理层已经逐步开始加强了对于房地产开发类信贷资产的结构调整，包括：
借款人结构、借款人质量、信贷资源的区域投向和分布等多维度调整，并且取得了一些积极的成绩。
但是，在房地产专项调研过程中以及随后开展的2010年10月31日全行信贷审阅工作过程中，我们仍然发现了一些风险特征有待关注，例如：
房地产在建项目延期与销售进度迟缓、未严格执行设定的还款计划偿还贷款，上述两项风险特征涉及2010年10月31日信贷审阅房地产类信贷资产降级总额的97%，约亿元。
下表为2010年10月31日降级清单按照问题特征归纳汇总形成的统计表格。
房地产开发类贷款问题统计表格
信贷管理流程
风险特征
问题涉及金额
问题个数
（单位：
百万元）
（单位：
个）
贷前审查
贷前审查不严格
28
1
贷后管理
未按还款计划偿还贷款
1,578
16
项目或销售进度延期
1,197
11
资金流向监管不到位
55
1
合计
2,858
29
房地产开发类贷款问题统计表格按照地区分布情况：
单位：
百万元
分行名称
涉及贷款金额
发现问题个数
福建
70
2
广东
255
3
广西
67
2
贵州
33
1
河北
265
2
江苏
340
5
江西
148
4
青岛
148
1
厦门
593
1
山东
197
4
深圳
90
1
四川
485
2
浙江
167
1
合计
2,858
29
房地产开发类信贷资产具体案例分析
信贷审阅降级典型案例：
阶段
要点
说明
事例
贷前审查
项目预计投入及销售收入与实际情况不一致
项目建成后，实际销售价格比预计销售价格低，使贷款还款来源存在一定风险。
借款人"临沂市河东区城市建设综合开发有限公司"，贷款余额4686万元，用于开发“水景明珠小区二期”项目的开发，项目由于更改规划和施工量的增加，导致实际使用资金超过概算7%。
项目预计可销售住宅总面积69760平方米，预计售价3300元/平方米，预计可实现收入23966万元。
但实际销售均价2670元/平方米，实际售价较预计售价有所下降，同时销售进度过慢，导致贷款曾于2010年6月末出现短暂逾期，借款人在7月归还逾期贷款本金后对剩余贷款4686万元办理重新约期，约期11个月。
重新约期后其销售进度并无明显加快，销售回款仍然较为缓慢，截至审阅时点仅压缩万元本金。
根据农总行808号文的规定，2010年7月1日以后无法按合同约定还款，需要展期或重新约期的贷款，展期或重新约期后分类形态不得高于次级类。
贷后管理
未严格按照808号文件的规定清收贷款
经营下级支行信贷人员未严格遵守【农银办发[2010]808号文】的规定，进行贷款清收。
1、借款人“扬州市安厦正太房地产开发有限公司”，截至审阅日贷款支持的“西郡188花园”二期商品房项目销售比例达80%以上未收回贷款，根据《关于进一步加强贷款风险分类管理的通知》【农银办发[2010]808号文】：
住房开发项目销售率（已销售面积/可销售面积）超过80%、商业用房开发项目销售率超过70%的贷款，应及时收回。
2、借款人"深圳市水榭花都房地产有限公司"目前9000万元贷款余额支持"水榭山"三期项目开发，目前主体已经完工，2009年10月开始预售，开盘推出销售面积（预计单价6万元/米）；截止审阅日，实际销售均价7万元/M2）累计销售，销售率达到89％。
经过在深圳市规划和国土资源委员会网站查询核实后，我们基本采信该销售数据。
根据农银办发[2010]808号关于进一步加强贷款风险分类管理的通知，其中对于房地产贷款，除总行批准的项目外，住房开发项目销售率（已销售面积/可销售面积）超过80%，应及时收回。
工程进度延期或销售进度缓慢
因政策、人为或自然环境等原因造成工程进度或销售进度行与预计情况不符。
借款人"珠海市扬名房产开发有限公司"，贷款支持开发丽景湾花园项目，由于施工场地限制及项目增加了补桩工程,且补桩工程难道较大，因此工程延期约3-4个月。
广西调研检查典型案例：
阶段
要点
说明
事例
贷
中
放
款
未对项目的进度做及时跟进
由于天气问题等原因，一些房地产项目工期较预期有所延误，但经营行管理层未及时反映风险。
桂林市冠信远辰地产有限公司，今年5至6月雨水较多，施工进度变慢，工期延误，且由于国家出台相关房贷政策，导致一部份消费者持币待购，销售变缓。
虽然7月后工程进度趋于正常，但销售时机有所延误。
贷款授信批复条件未全部落实，如还款计划问题方面
房地产开发贷款的授信批复条件中常对还款进度有一定的规定，但借款人常常未完全落实批复的条件。
广西恒宁房地产开发有限公司、桂平市三华天和房地产开发有限公司、桂林市冠信远辰地产有限公司均出现未按批复条件开始偿还的现象。
广西恒宁房地产开发有限公司的授信批复条件描述：
当项目销售收入实现2000万后，进入贷款偿还期；当项目销售收入达到13000万元时，必须收回全部项目贷款本息。
实际情况是：
目前项目销售收入实现5944万，但尚未准备偿还贷款。
最初制定的还款计划为2012年10月归还1000万，2012年11月归还3000万，剩余3500万到期时归还。
桂平市三华天和房地产开发有限公司与银行签订的还款计划为：
当项目销售收入达600万元，借款人需将租售回笼的6%归还所欠借款；当项目收入达到7000万元，借款人应归还全部贷款。
借款人还未执行还款计划，主要是借款人资金投入三期项目，用于支付工程款，造成无法按还款计划还款。
桂林市冠信远辰地产有限公司授信批复条件中合同约定：
（1）对项目实现销（预）售房款超过4000万元后进入还款期，项目销（预）售款达到13000万元时，必须收回全部项目贷款本息，但截止至2010年8月底，已实现销售收入过2亿元，借款人尚未归还贷款本息。
贷
后
监
管
贷后管理报告问题
贷后管理报告撰写简略、不规范。
桂平市三华天和房地产开发有限公司，我们注意到该户贷后管理报告中并未对其财务报表信息进行分析，仅仅对相关数据进行罗列。
资金流向问题
贷款发放后，不符合授信用途，违规审批使用贷款。
广西嘉和置业集团有限公司，出现其他项目挪用问题。
借款人原申请贷款13000亿元，原以嘉园小区经营性物业，嘉和城温泉谷，嘉和•南湖和嘉和•自由空间的房产及土地使用权做抵押，根据总行规定，以土地使用权做抵押的，其地上附着物一并抵押，但是嘉园小区经营性物业和嘉和城温泉谷只办理了土地证，尚未办理房产证，故无法做为抵押物，由此，银行减少了授信额度至8000万元，以嘉和•南湖和嘉和•自由空间的房产及土地使用权做抵押，后借款人部分贷款流至嘉和城温泉谷，用于温泉谷豪华小木屋改造工程等。
还款来源问题
实际还款来源于批复中不符。
广西嘉和置业集团有限公司，出现以贷偿息现象。
借款人12000万元的经营性物业贷款在2008年发放时，按照总行经营性物业贷款的规定，需用经营性物业收入偿还贷款利息，但是在实际操作中按照项目贷款以发放贷款偿还利息，共计两个季度。
贵州调研检查典型案例：
阶段
要点
说明
事例
贷
中
放
款
工程进度与贷款资金的使用不匹配
由于天气问题等原因，一些房地产项目工期较预期有所延误，工程进度与贷款资金使用不匹配。
1、黔东南大地房地产开发有限责任公司，工程进度（55%）与贷款资金的使用（75%）未吻合，主要是由于项目前期裙楼部分钢筋用量较大，投入较多，工程造价达到2000元/平方米，项目后期造价将下降为700元/平方米，另外借款人预付了3000万元的电梯款，导致工程进度和贷款资金使用有差异，可能存在风险；且其项目资金尚需销售转投入3000万元，若销售进度缓慢，将影响工程进度。
2、贵州顺兴投资股份有限公司亦由于气候条件等因素的影响，工程进展较为缓慢，本预计项目2010年底全部完工，但按目前进度，需要在2011年4月方可全部完工。
贷款授信批复条件未全部落实，如还款计划问题方面
房地产开发贷款的授信批复条件中常对还款进度有一定的规定，但借款人常常未完全落实批复的条件。
1、贵州宏立城房地产开发有限公司的贷款批复要求按揭贷款及中间业务优先由农行办理；农行有权根据销售情况提前收回贷款，销售率达到70%以前须还清农行全部贷款。
实际情况是：
按揭贷款及中间业务并未全部在农行办理按揭；销售率达到70%后仍然有贷款余额。
项目前期实现销售收入未划转入管理行贵阳市小河支行。
2008年11月9日“山水黔城”项目贷款自省分行划转至管理行前，四期项目已销售住房1030套，面积万平方米，合同总收入亿元，实收金额约亿元，占四期项目总销售收入的36%，占实收总金额的43%。
这部分资金至今未划转至小河支行。
且“山水黔城”三期项目存量贷款2008年10月9日划转至小河支行时，项目销售率己近70%，但未按比例收回三期项目贷款。
至2010年7月末，宏立城公司累计归还三期项目贷款3亿元、四期项目亿元。
2009年12月16日又追加发放了四期项目贷款亿元。
目前项目三期贷款余额亿元、四期贷款亿元，且三、四期项目仍在建，企业还款压力仍然较大。
贷
后
监
管
项目设计出现重大变动
由于地理问题等原因，项目建设过程中对项目的规划方案进行了调整，影响了项目进度和销售收入。
贵州宏立城房地产开发有限公司的项目设计重大变动，建设规模调整。
宏立城公司“山水黔城”项目建设过程中，多次对项目规划方案进行了调整，总开发量增加，建筑面积较评估报告面积增加20%，由于项目总体超概，超概资金全部来源于项目销售转投入，因此导致工程建设资金压力增大。
另外，四期项目销售收入较预期减少。
四期项目原评估时全部按精装房、销售均价按5200元/平方米进行估算。
宏立城公司从2009年3月开始改变了项目的销售策略，将“山水黔城”项目全部剩余住宅由精装房改为毛坯房，销售均价从5200元/平方米下调至3450－3900元/平方米。
2010年4月末，四期项目共签约2119套，销售面积约万平方米，实现销售收入约亿元，实际成交均价约3867元/平方米，较原评估预计销售收入减少约亿元。
扣除精装修成本1000元/平方米，实际减少收入约1亿元。
5.农业银行数据库信息分析
涉房类信贷资产比重波动分析
自2007-2010年，农业银行涉房类信贷资产（包括房地产开发贷款、经营性物业贷款、个人住房按揭贷款、商业房贷款）整体规模从2007年的6,亿元，增长到2010年底的13,亿元；境内涉房类贷款占集团口径信贷资产比重也从2007年%达到了2010年的%；过高的涉房类信贷资产，加大了银行受到房地产调控政策的影响。
自2007-2010年，农行个人涉房类信贷资产（包括个人住房按揭一手房贷款、个人按揭二手房贷款、商业房贷款、其他类贷款）整体规模从2007年3,亿元，增长到2010年底的7,亿元。
农行2009和2010年是个人涉房类信贷资产增长最快年份，分别达到了%和%。
涉房类信贷资产贷款发放年份集中度分析
2010年农行房地产开发类贷款余额为5,亿元，按照放款年度进行统计发现，2009和2010年新放信贷资产规模分别为1,亿元和3,亿元，占年底余额的%。
鉴于2009和2010年属于房价上涨最快的阶段，因此，一旦发生房价调整农行新放信贷资产将受到较大的冲击。
2010年农行住房按
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