万达广场的商圈分析.docx

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万达广场的商圈分析

万达广场的商圈分析

与经营问题

课程：

经济贸易地理

：

邓胜兵

班级：

营销112班

第一章万达简介

一、地理位置：

市万达广场正式开业于2021年9月27日，坐落于神山口〔弋江中路与赭山路穿插口东南面〕，总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米〔东至规划道路、南至中路、西至弋江中路、北至赭路〕。

从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，把守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建立的城东新区，西面那么是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比拟具有优势。

二、构造形态：

万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，修养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。

目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等工程运营。

从构造形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。

三、经营目标：

万达的目标为效劳整个城东商业，打造第二个城市中心，建立第二大商圈。

为了实现这一经营目标，万达正在紧的进展着其后期的工程建立，与万达配套的相关设施也在有序的进展着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来开展的角度出发，万达周边的商业环境还是比拟好的。

四、政策支撑：

万达是“十二五〞经济建立的重要扶植对象之一，得到了市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。

为了迎接万达的落户，市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。

这些政策的落实，使得万达在建立和开展上，更为顺利。

第二章万达广场商圈分析

通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步行距离约为1.5公里，即15分钟左右的时间，而行车所承受的最长时间约为40分钟，根据最远步行距离和行车距离，我们将万达划分核心商圈和次级商圈。

一、核心商圈：

以万达为中心的1.5公里围，即消费者对万达所能承受的最远步行距离。

〔一〕围：

如下图，万达的核心商圈东至工程大学、南至西洋湖、西至银苑小区、北至弋江北路，涵盖五院、绿地小区、神东小区等。

万达核心商圈围，小区较多，学校、医院、公园等公共设施较为完善，人口较为密集。

〔二〕人口特征：

万达核心商圈，总人口数量约为6.5万，其中高校学生人口约为2.3万，常住居民人数约为4.2万。

〔1〕工程大学是万达核心商圈中人口最密集的区域，以18-24岁大学生为主，是无收入的纯消费群体，平均生活费在1200元左右，其消费趋向于电子产品、服装、饮食等，具有求新和实惠的消费心理，对大宗商品和高档商品根本无需求，消费水平较低；

〔2〕万达核心商圈中，小区居民大多为工薪阶层，以青年与中年消费者为主。

从收入的角度来看，工薪阶层收入并不高，普遍在2500-4000元之间，人均收入约为3000元左右，消费能力虽然较强，但许多人在承当着房贷或者车贷，对于高档商品和效劳的消费能力较弱，整体消费水平并不高。

小结：

从万达的核心商圈角度分析，万达的核心商圈，居民整体消费能力和水平并不高，对于定位于中高档和经营体系庞大的万达来说明显无法满足其需求，于其经营和开展有着较大的限制性作用。

同时，万达的后期还在继续拓建之中，其周边的各类设施也在紧凑地进展着，随着万达自身和周边配套设施的完善，万达的辐射能力也会因此变强，其核心商圈的围，也会由于万达设施和效劳的完善渐渐扩大，覆盖更广的面积和人口。

二、竞争对手的核心商圈

在万达的核心商圈围，联盛广场和华谊广场〔大润发超市〕是其最大的两个竞争对手。

〔一〕惨淡经营的联盛：

通过调查发现，联盛广场核心商圈的距离为1公里左右，如下图，在联盛核心商圈中，3/4的面积被竞争力更强、核心商圈更广的万达

所覆盖。

〔1〕联盛现状：

与万达相比，联盛显得愈加落寞，门口罗雀的客流，将这座曾经繁华的商场变成了孤寂中的“灯光〞，其竞争力与万达相比表现得很是弱势。

〔2〕失败的原因：

a）万达的截流。

从位置的角度来看，万达位于联盛东面800米处，且位于城东进入市中心的要道路口神山口，城东大局部居民进入市中心时都会经过万达才能到达联盛，加上二者经营模式的相近，消费者在万达即可以买到和享受到联盛一样的产品与效劳，另外，万达的知名度要高于联盛，相比之下，消费者更愿意选择就近在万达进展消费，使得万达对联盛的截流极为严重。

b）步行街与大润发在南面的阻击。

从位置上来，联盛与大润发一南一北，相隔不过数百米，南边过来的车辆都要经过大润发，而大润发在日常生活用品消费上有很强的实力，对联盛的沃尔玛超市有有很大的挤压。

同时，南面过来的客流也要经过步行街，与步行街相比，联盛的实力显然是缺乏的，它没有步行街的品类繁多，也没有步行街的时尚前卫，步行街在南面对它的影响不能无视。

小结：

联盛与万达相比拟，经营状况很差，面对的威胁更多，在竞争力上，与万达存在着较大的差距。

〔二〕在衰弱的大润发：

与万达相比，大润发进入的时间要早

得多，对其核心商圈一公里围的居民影响很大，特别是在日常生活用品销售上，大润发做得更出色一点。

但是，大润发经营远不及万达的规模，在品种和特色上，与万达的差距很大。

其核心商圈的2/5与万达覆盖。

大润发目前的状况还算不错，无论是从客流量和销售状况来看，大润发超市依然有着很强的力量，但是，随着万达和联盛的坐落，顾客开场外流，大润发也渐渐出现了衰弱的态势，特别是随着万达的不断扩建与开展，大润发的客流将会分支出更多。

从竞争对手的核心商圈上来分析，万达与联盛、大润发的商圈重叠度很高，万达近1/2的核心商圈都在联盛和大润发的核心商圈笼罩下，消费者有着较大的可选择性，这使得万达面临的竞争很剧烈。

三、次级商圈：

按照行车所承受的最长时间40分钟计算，万达广场的次级商圈根本能够覆盖整个市市区。

〔1〕交通状况：

万达位于弋江中路、中路与赭山路穿插口,交通位置优越，在其附近共有四个公交站台，有7路、20路、21路、28路、45路和晚间228路等公交线路经过，公交线路根本实现了畅通市区，交通位置很优越。

〔2〕其它交通配套设施：

地下大型停车场、自行车出租车位等；

〔3〕较丰富的周边环境：

神山公园、雕塑公园、工程大学、五院、绿地等。

便利的交通和较丰富的周边设施，使得万达有着很大的辐射能力，对于开展成为第二大商圈有可实现的条件。

第三章经营问题分析

万达对于还是一棵刚刚移栽过来的新树，近两年的开展，万达这棵树的成长现状却有些偏离预定的轨迹，客流量远不如其所预期的日均6万，店铺也没有预期的火爆售罄，这棵大树在的成长出现了一些水土不服。

〔一〕经营问题：

〔1〕店铺入住率问题，至今为止，在万达一楼外围南面和西面的店面，仍旧有店面空空如也；

〔2〕客流量远不如日均六万的预期，周一至周五的工作日，可谓门可罗雀，与联盛相比强不了多少；

〔3〕销售低于预期，一些店铺门前，即使是客流量最大的周末，也少有人迹，越往楼上，客流越少，一些店铺不得不转租；

〔二〕问题产生的原因：

〔1〕万达定位的为难环境，按照市目前的开展状态，万达所处的神山口位置类似于城市与乡村的结合部，在一些配套设施上仍旧缺乏，比方的士停车位、银行等；

〔2〕周边居民消费水平和购置能力较低，与万达的定位有着较大的差距；

〔3〕与联盛的距离过近，容易导致恶性竞争；

〔4〕人流量不等于客流量，交通虽然便利，但是，附近的车辆根本为过路车流，真正的消费却较少；

〔5〕自身设计的问题，立体的商业街，其设计要充分考虑楼上店铺的客流问题，在这一点上，万达的设计显然没有做到，很多人走到三楼就不愿意再上去了。

总结：

从万达的经营现状和商圈的现状来看，万达的经营在现阶段会呈现出一种较低的水平，但随着其周边设施的完善和城东建立的加快，万达在未来的一段时间，经营状况会出现明显的好转。