物业费用成本测算.docx
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物业费用成本测算
物业管理费用
管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费住宅维修基金
以业养业，多种经营收入
集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费
清洁卫生费保安费
办公费
固定资产折旧费法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、如何盈利
综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。
（1））开源部份
以业养业，多种经营：
本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。
广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。
同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模，降低管理成本：
在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。
在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
（2））节流部份
强化内部管理，提高工作效率：
通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。
每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源：
能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。
珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。
人员精简：
按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项
目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。
利用专业系统的培训工作提
升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划：
编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率：
保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。
二、维修基金
维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。
这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。
1、维修基金的收取
建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：
商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2、维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。
维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。
维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在
使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
三、***项目物管效益预测
单位：
人民币（元/月）
前半年
后半年
前半年
后半年
1
物管费
790978
847476
903974
960473
2
停车场
127639
159548
191458
223368
3
游泳池收入
无
6004
无
6004
4
网球场收入
231
1137
1477
1137
5
便民服务用
9629
19258
19258
19258
车
6
其它特约服
1000
2000
3000
2000
务
合计
929477
1035423
1119167
1212240
2、物管收入核算明细
（1））物业管理服务费
物业管理费：
建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率
空房物管费：
建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50%
建筑面积：
住宅360000㎡收费标准：
住宅3.5元/月/㎡
入住率：
第一年前半年40%、后半年50%入住率
第二年前半年60%、后半年70%入住率收缴率：
95%
空置房：
按收费标准的50%比例收取。
单位：
人民币（元/月）
序号项目
入伙第
前半年
1年
后半年
入伙第
前半年
2年
后半年
1、住宅
478800
598500
718200
837900
2、住宅空房
359100
299250
239400
179550
小计
837900
897750
957600
1017450
税收5.6%
46922
50274
53626
56977
合计
790978
847476
903974
960473
（2））停车场经营
汽车停车位：
2000个车辆拥有率：
80%
固定停放率：
80%
收费标准：
300元/月/辆，另前3月为装修期，车位空置停车场现有2种方式：
第1种为住户租赁，物业按相应标准收取场地使用费。
计算方式：
总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准（300元/月）第2种为临时停放，其标准按物价局统一标准执行。
计算方式：
总户数×入住率×临停率（10%）×收费标准（150元/月）
单位：
人民币（元/月）
序号项目入伙第1年入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
固定停车
138240
172800
207360
241920
2
住户临停
8640
10800
12960
15120
收入小计
146880
183600
220320
257040
3
税收5.6%
8225
10282
12338
14394
4
保险5%
7344
9180
11016
12852
5
成本支出
3672
4590
5508
6426
2.5%
支出小计
19241
24052
28862
33672
合计
127639
159548
191458
223368
（3））游泳池经营收入
月票：
100元/月，次票：
5元/次
第一年按按入住率比例的
10%计算每月月票收入，每年旺季为
5月。
第二年按按入住率比例的
20%计算每月月票收入，每年旺季为
5月。
序号项目
单位：
人民币（元/月）
入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年
1、月票
无
4389
无12289
2、次票
无
9000
无24000
收入小计
无
13389
无36289
3、税收5.6%
4、电耗
无
-750
无-2032
30×30×5×0.63=-2835
5、人力成本
600×3=-1800
6、其它
-2000
支出小计
无
-7385
无-8667
合计无6004无27622
（4））网球场经营收入
20元/小时，每天按3小时计算，每半年递增20%（前2月不计收入）
单位：
人民币（元/月）
序号项目
入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年
1、
收入
1200
2160
2520
2880
2、
税收
-67
-121
-141
-161
3、
电耗
16×1×30×0.63=-302
4、
人力成本
600×1=-600
合计231113714771817
（5））便民服务用车收入大客车：
收费标准：
3元/单边
客源：
业主、商业项目、物业工作人员、散客等
营业时间：
6：
30-21：
30，每2小时往返一次，每天8次头3月不计收入，以每车20人/次计算
车费收入为：
3×8×20×30=14400元/月（前三月无）
税收支出为：
14400×5.6%=806元/月利润为：
13594元/月（前三月无）观光车：
车费收入为：
1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月（前三月无）税收支出为：
6000×5.6%=336元/月
利润为：
5664元/月（前三月无）两项合计：
19258元/月（前三月无）
（6））篮球场、足球场
暂不考虑收费，最终根据实际情况另行测算五、***项目物管成本支出核算
1、核算总表
单位：
人民币（元/月）
1、
管理、服务人员工资及福利费
282512
1.89806
71.7%
2、
公共设施设备运行维修保养费
43643
0.29322
11%
3、
绿化养护、管理费
6500
0.04367
1.7%
4、
清洁卫生费
8818
0.05924
2.2%
5、
保安费
3040
0.02042
0.8%
6、
办公费
17140
0.11516
4.4%
7、
社区文化建设费
3080
0.02069
0.8%
小计
364733
2、
序号
项目
计算公式
合计
一、
工资和福利费
（一）至（五）和
282512
（一）
管理、服务人员工资
1-5之和
179150
1、
总务部
共6人
17800
（1）
经理
6800×1
6800
（2）
总务主管兼行政专员
3000×1
3000
（3）
品控兼采购、生活兼保管
2500×2
5000
（4）司机1500×23000
2、客户服务中心共6人12500
（1）主管兼区房管员3000×13000
（二）
按规定提取福利费
1-3之和
31351
1、
福利基金
179150×14%
25081
2、
工会经费
179150×2%
3583
3、
教育经费
179150×1.5%
2687
（三）
劳动保险费
1-4之和
24663
1、
养老保险、
502×17.6%×178
15727
2、
医疗保险
502×7%×178
6255
3、
失业保险
502×2%×178
1787
4、
工伤保险
502×1%×178
894
（四）
工作餐费
1-2之和
30570
1、
保安
250×89
22250
2、
保安中夜餐
1.5×30×89÷3×2
2670
3、
管理、工程值班
250×10+1.5×30×10
2950
（2）区房管员、会计兼档案、
2500×3
7500
4、
其它
150×18
2700
（五）
加班费
1-3之和
16778
1、
职工日常补贴
20×4×168
13440
2、
保安节日加班
30×10/12×89
2225
3、
其余人员节日加班
30×10/12×89/2
1113
二、
设施设备运行维保费
（一）至（七）和
43643
（一）
照明系统维保费
1-16之和
15635
1、庭院灯照明电费
46×5×30×0.63+46×6×
6173
30×35%×0.63
2、景观灯光彩灯照明电费68×5×30×0.636426
3、高杆照明电费3.2×11×30×0.63665
1、
消火栓维保费
99×2
198
2、
灭火器更换
（4×53+2×20）×20%×40
÷12
168
3、
水带修补
1000×10%×10÷12
83
（五）
供排水系统维保费
1-12之和
21822
1、
循环水泵运行电费
13×2.6×4×30×0.63
2555
2、
喷泉泵运行电费
4×2×4×30×0.63
605
3、
补水井泵运行电费
2×5×1×30×0.63
189
4、
喷灌泵运行电费
2×3×2×30×0.63
227
5、
污水处理设备运行电费
80×40%×12×30×0.63
7258
6、
给水设备运行电费
120×30%×12×30×0.63
8165
7、
8、
室外游泳池运行电费
污水处理系统药料费
在经营中独立核算
8×30
240
9、
给水处理药料费
75×30
2250
10、
水泵维保费
50×2
100
11、
阀门更换
150×5%×80÷12
50
12、
管道维护费
1000÷12
83
13、
水箱年检费
600×2÷12
100
（六）
木作
1000
（七）
土建及其它
1000
三、
绿化养护、管理费
1-4之和
6500
1、
肥料、农药购置费
2000
2000
2、
景观费
2000
2000
3、
油耗、修理费
2000
2000
4、
其它
500
500
四、
清洁卫生费
1-4之和
8818
1、
物料费
60×52
3120
2、
化粪池清掏费
10元/户/年×924
770
3、
卫生防疫消杀
4元/户/年×924
308
4、
垃圾外运费
5元/户/月×924
4620
五、
保安费
1-3之和
3040
1、
公安资料会务费
500
2、
保安管理费
80/2×89/2
1780
3、
保安物耗
20×38
760
六、
办公费
1-23之和
17140
1、
24小时紧急求助电话
50×1
50
2、
客户服务电话
50×1
50
3、
客户中心工作电话
500×2
1000
4、
经理办公室电话
300×1
300
5、
助理办公室电话
200×2
400
6、
总工办电话
150×1
150
7、
总务部电话
300×1
300
8、
工程部电话
150×1
150
9、
保安部电话
150×1
150
10、
环境部电话
150×1
150
11、
管理部手机
300×1+200×3+100×6
1500
12、
车辆油费
300×1+200×3+2140
3040
13、
车辆养路费
105×4+840
1260
14、
车辆保险
350×4+1200
2600
15、
维修费
750×1
750
16、
交通费
90×20
1800
17、
低值易耗费
5×178
890
18、
电瓶观光车
200×4
800
19、
传真
300×1
300
21、
办公设备维护费
500
500
22、
23、
检查评比政府协调费用
管理用房、生活用房
1000
免费提供
1000
七、
社区文明建设费
1-3之和
3480
单位：
人民币（元/月）
补贴金额小计
补贴时间
备注
元/月/㎡
元/月
（元/6月）
前6月
第1年
1.3226
196853
1181118
两年物业
后6月
1.2058
179477
1076862
补贴均摊
前6月
1.1089
165054
990324
为1.11元/
第2年
后6月
0.7861
117005
702030
㎡
全部补贴合计3950334（即分摊至每平方米为26.5403元）
七、***项目物管开办费和品牌支持提成费
根据***项目实际情况，集团应考虑合理的物业开办费和品牌支持费，开办成初步估算为69.9536万人民币，即分摊至每平方米为4.7元。
品牌支持费根据集团发展给予物业品牌支持费用按照销售总额的5%给予物业公司提成。
1、开办费总表
单位：
人民币（元/月）
序号
项目
金额
1、
服装
187204
2、
行政开办费用
188082
3、
保洁开办费用
43350
4、
绿化开办费用
25260
5、
工程开办费用
36020
6、
保安开办费用
99440
7、
客户服务中心开办费用
120180
8、
食堂开办费用已在前期申报并已投入使用
合计
699536
2、开办费明细表
单位：
人民币（元/月）
序号
一、
项目
服装开办费
计算公式合计
详见附件《服装配置明细表》187204
1、
工程技术人员
10人×560元5600
2、
安全保卫人员
86人×1664元-33人×180元137164
3、
保洁绿化人员
62人×620元38440
4、
客户服务人员
6人×1000元6000
5、
其它人员
服装自备
二、
行政开办费用
188082
1、
办公室装修
由开发商按照物业要求装修，并承担装修费
用，另支付1万元供物业用作办公室软装修
（公司口号、徽记、形象墙等）
2、
大班台
1台×1500元1500
3、
中班台
3台×800元2400
4、
大（中）班椅
4把×250元1000
5、
屏风式办公桌
14张×500元7000
6、
职员椅
28把×150元4200
7、
会客沙发
3套×1200元3600
8、
空调/分体式
7台×3000元21000
9、
电话（开户）
9部×158元1422
10、
电话话机
9部×200元1800
11、
卡钟
1台×2000元2000
12、
留言板
2张×200元400
13、
员工更衣柜
33组（现有7组）×580元15080
14、
钢架床
99架（现有18架）×180元14580
15、
电风扇
30台（现有12台）×100元1800
16、
取暖器
30台（现有3台）×100元2700
17、
双门木质文件柜
16组×350元5600
18、
电脑
8台（现有1台）×6000元42000
19、
打印机
1台×3000元3000
20、
物业管理软件
1套×25000元25000
21、
对讲机
5部×1560元7800
22、
热水器洗漱工具
2套×5000元10000
23、
电视等
2套（现有1套）3000元3000
24、
货架
8组×150元1200
三、
保洁开办费用
43350
1、
高压水枪
2台×3000元
6000
2、
垃圾清运车
4辆×1200元
4800
3、
吸尘器
1台×800元
800
4、
尘推
50套×60元
3000
5、
玻璃套装工具
10套×300元
3000
6、
人字梯（2m）
5把×200元
1000
7、
人字梯（3m）
5把×300元
1500
8、
手钳
10把×15元
150
9、
脚踩垃圾桶
50个×50元
2500
10、
给皂器
20个×130元
2600
11、
平板车
4辆×300元
1200
12、
对讲机
10部×1560元
15600
13、
自行车
3辆×400元
1200
四、
绿化开办费用
25260
1、
燃油打草机
2台×2000元
4000
2、
剪草机
2台×5000元
10000
3、
绿离机
2台×1500元
3000
4、
汽油机喷雾器
4台×150元
600
5、
高枝剪
4把×150元
600
6、
手锯
4把×200元
800
7、
条剪
4把×100元
400
8、
三轮车
2辆×500元
1000
9、
斗车
4辆×200元
800
10、
人字梯（2m）
4把×200元
800
11、
咬钳
4把×15元
60
12、
枝剪
4把×100元
400
13、
浇水水管
4套×500元
2000
14、
铁耙
4把×50元
200
15、
潜水泵
2台×300元
600
五
工程开办费用
36020
1、
电钻
2台×500元
1000
2、
管钳
4把×80元
320
3、
万用表
4只×200元
800
4、
疏通机
2台×600元
1200
5、
电锤
2把×1600元
3200
6、
插话机
2只×100元
200
7、
活动扳手
4把×60元
240
8、
电焊机
1台×1500元
1500
9、
套筒扳手
1套×300元
300
10、
梅花扳手
1套×300元
300
11、
台钳
1台×200元
200
12、
PPR热融机
1台×300元
300
13、
切割机
1台×400元
400
14、
人字梯（2.5m）
2把×200元
400
15、
人字梯（1.5m）
2把×150元
300
16、
工具柜
4套×800元
3200
1
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