房地产策划方案房地产项目前期策划建议书.docx
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房地产策划方案房地产项目前期策划建议书
房地产项目前期策划建议书
前言：
目录：
第一章、公司简介
第二章、区域房地产市场分析
第一节、房地产市场概述
第二节、北京及其周边房地产市场发展现状
第三节、项目周边典型住宅项目概况
第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点
第三章、本项目市场定位与主题概念
第一节、项目概况
第二节、项目SWOT分析
第三节、市场定位
第四章、项目规划建议
第一节、区域房地产产品现状
第二节、本案分期发展策略建议
第三节、产品设计策略
第五章、营销策划及项目推广
第一节、 营销运动中的三种“力”
第二节、本案包装策划
第三节、差异性策划思路
第四节、销售价格策略
第五节、推广思路及费用预算
第一章、略
第二章、房地产市场分析
第一节、房地产市场概述
中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。
目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对稳定过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。
中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。
中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。
中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有：
1、产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶持；
2、取消福利分房，代之以住房货币化；
3、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业投资的重点；
4、增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平；
5、中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮；
6、中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展；
7、一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显；
8、中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式；
9、中国正式加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时，大批外资机构涌入中国，加大对房地产市场的需求；
10、中国申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置疑。
第二节、北京及其周边房地产市场发展现状
一、高档项目市场现状及分析
“新政”导致炒、购房者观望，观望导致成交量萎缩。
另据调查显示：
北京5、6月份高档楼盘成交量几乎为零,大部分高档楼盘的销售进入“停滞”期。
由于目前已经上市的高档楼盘，已经出现了卖不动的情况，除了提高性价比外，就是降价，规划建筑面积为70多万平方米的“阳光上东区”把小区分成10多个组团来建，以便给将来留下调整的空间,提高项目的竞争力。
有专家指出，目前北京乃至全国地产行业中高档楼盘销售不景气的原因主要有两个方面：
一方面，所有项目销售受到影响的共同原因是购房者的观望心理。
政策不断出台，包括重要领导人的讲话，都表明目前房价过高，要采取措施改变这一现状。
同时，部分政策还有一系列细则将要出台，包括银行会不会再次加息等，都存在很多不确定因素。
一位业内人士指出，房产研究专家和开发商的言论都有截然相反的论调，并且谁也说服不了谁。
“连他们都看不清楚，购房者又如何看得清楚呢？
”购房者看不清楚未来房价的走向，所以他们最好的选择就是等待。
另一方面，从政策的实际影响来看，中高档房之所以受影响最大,是因为这类房子为投资重点，并且投资中高档住房的人大都已经拥有一套房产，一般采取按揭的方式再次购房，然后采取先出租再出售的方式赚取回报，也有的投资者购房后闲置一边，等升值之后直接出售。
而在今年不断出台的政策，无论是“提高首付比例”，还是“提高利率”的政策规定，对他们都有直接影响，并且关系到投资利润。
再者，“购房不满两年再出售，按全部售房收入征收营业税”的规定也比较“狠”地打击了投资者。
由于5%的营业税征收标准比较高，所以如果投资者的房产升值不多，反而可能导致投资“赚钱不成，反蚀一把米”；并且“两年之限”中的“购房”指取得房产证或契税完税的时间，而投资者一般都是购买期房，所以要想避开营业税，在取得产权证或交完契税之后两年时间再出售房子，至少就得在签订购房合同之后四五年再转手，但那时的房地产形势已经很难判断了。
除了具备投资特点的中高档项目销售受到影响以外，开发商原本就主打投资理念的项目销售也受到了极大影响。
以前投资房产总是稳赚不赔，而现在情况不同了，投资者也更理性了，因为即使是投资，最终也得靠自住型客户来解决房子的最终去向。
二、普通住宅市场现状及分析
近期在国家宏观政策影响下，住宅投资客户明显减少，自住型客户却在逐步增加，大部分购房者耐心观望，持币待购。
市场向买方市场转变，购房者最关心的就是哪个楼盘降价的幅度最大，是不是还会降。
北京市建委规定，只有符合“单套建筑面积在140（含）平方米以下”等三个标准的普通住房，才可享受优惠政策。
从近期的楼市反馈看，面积已成为购房者挑选房产时首先考虑的要素，140平方米以下的户型项目更加好销。
据市建委等部门联合发布的北京市2005年1-5月房地产市场运行情况显示，1-5月全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在140平方米以下的比例近八成，其中80-140平方米的占58.4%，80平方米以下的占21.1%。
在北京，天通苑、国美第一城、珠江帝景选房现场，许多选房者都将140平方米以下的户型作为首选。
由于去年北京有大量项目被延期到今年下半年入市，保守估计数量将达到200多个。
因此下半年楼市迎来放量拐点已是业内共识。
四个计划今年在京开工、销售，以住宅为主的项目PEKINGHOUSE、复地天赋、复地元墅以及参股项目玉泉新城，总建筑面积达到140万平方米；富力地产集团放出消息，3个北京的项目将在六七月份集中开盘；北京鹏润房地产有限公司高层人士透露，除目前正在销售的“国美第一城”外，已有两个住宅项目进入实质操作阶段并将在近期公布。
新政的出台，将大量减少土地被人为囤积的现象，加快土地流通和项目建设速度，从而改善楼市整体的供给环境，促使房价向合理水平尽快回落。
从今年的情形来看，政府已下定决心要调控房价；开发商一边坚持房价会涨的言论，一边悄悄调整策略；购房者则更多的在观望和等待。
事实上，政策是要打击投机和投资，保护自住。
如果真实的自住性需求坚挺，且项目定位能被自住型客户认可，无论政策怎么变化，度过了观望期以后，其销售当不成问题。
第三节、项目周边典型住宅项目概况
一、豪门庄园
由南海鱼村房地产开发公司开发的豪门庄园小区，占地20000平米，位于涿洲市中心街区，地理位置优越，一期开发“复式楼”28套、六层板楼四栋，“复式楼”已售出19套左右，板楼已入住。
二期开发六层板楼三栋，面积从57平米到132平米不等，每户有必须购买的配套地下室，小区规模较小，容积率较高，绿化率较低，建筑外立面装饰设计呆板。
价位：
一层1570元/平米、二层1370元/平米、三层1770元/平米、四层1480元/平米、五层1350元/平米、六层1050元/平米。
二、金兴花园
涿洲金利房地产开发有限公司在开发唐人花园小区后又推出金兴花园小区，小区建筑面积40000平米，共建8栋住宅楼，1栋商铺。
面积从80平米到130平米不等。
价位：
一层1420元/平米、二层1480元/平米、三层1610元/平米、四层1430元/平米、五层1290元/平米、六层988元/平米。
三、燕赵花园
燕赵花园是北京燕京实业集团公司与河北燕赵房地产有限公司合资开发的花园式住宅小区，占地107亩，建筑面积10余万平米，面积从88平米到275平米不等，有跃层、错层等多种户型，容积率为1.4，绿化率接近50%。
价位：
一层2068元/平米（赠送70平米左右的花园）、二层1668元/平米、三层1718元/平米、四层1588元/平米、五层1548元/平米、六层1118元/平米和1220元/平米（赠送10余平米的露台）。
错层已全部售出，跃层仅有一套213.2平米的。
四、中央公馆
辛源房地产开发的中央公馆项目是涿洲地区首家板式小高层住宅项目，小区占地2.8万平米，小区规划、景观设计在涿洲众房地产项目中处于领先地位，小区在建有4栋住宅楼2栋商用楼，起价2280元/平米、最高价2780元/平米、均价2480元/平米。
一层赠送花园、地下室可以选择。
第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点
一、市场优势
在传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产开发资金必然要开辟新的领域。
面对北京奥运的巨大消费市场，毗邻北京的河北涿洲市大打“京郊生态牌”，抢抓北京奥运良机，并想方设法吸引南资北上。
北京承办奥运会，将产生巨大的投资需求、消费需求、产业需求和产品服务需求，京津冀经济圈以其独特的优势成为南方产业资本向北方转移的首选地区。
毗邻北京的涿洲有着“天下第一州”的美誉，凭借投资成本落差优势、区位交通优势、环境优势大力建设京郊生态卫星城，近年更是雄心勃勃欲打造成南资进京的“桥头堡”。
北京高辐射期的到来对一些京边地区的房地产市场产生较强的拉动作用，目前，京郊地产行情十分看好，售价正稳步上升。
涿洲距离北京仅62公里，但目前的房产价格仅1000多元每平方米，约北京平均房价的1／6，上升空间巨大，加上近年大力发展旅游、文化、休闲产业，对房地产业产生了强大的拉动作用。
二、市场机会点
通过以上市场调研了解到：
1、目前涿洲市场优秀楼盘极少，区域市场缺少有规模、有档次的精品；
2、各项目中小面积户型较为畅销；
3、现有项目产品差异化不明显，户外环境设计普遍较为粗糙，营销包装水平低。
第三章、项目市场定位与主题概念
第一节、项目概况
本项目紧邻“京石”高速路，地处涿洲范阳东路开发区中心地段，是未来涿洲的发展重心，东侧是阳光大街，北侧是朝阳路，西侧是开发区政府规划用地，且开发区政府办公大楼与本项目同时动工，地段、环境、人文得天独厚。
第二节、项目SWOT分析
一、项目优势S
1、地理位置优越，紧邻“京石”高速路及涿洲市范阳路、阳光大街、朝阳路，交通便利；
2、区域市场成熟，涿洲房地产市场发展已初现规模；
3、项目占地面积大，可操作性强；
4、开发商实力雄厚，目标明确。
二、项目劣势W
1、城市配套
虽然本项目具有良好的交通配套环境资源，但是涿洲市经济发展同临近的北京等地比较相对滞后，因此本项目周边还处于“待开发”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，外地客户对本地块缺乏“认同感”。
2、区位劣势
本项目位于市区最东部，周边尚未形成居住规模，距离购物场所较远，居民生活配套不完善，日常生活不便利。
3、临路噪音
本项目三面临街，临路的住宅楼座会存在一定的噪音影响，临路户型偏低的价位会拉低整体销售额。
三、机会O
1、区域市场缺少有规模、有档次的产品；
2、区域内多数项目规模较小或已经结案入住，现阶段项目市场竞争力较强；
3、随着开发区政府办公楼的落成，该区域将发展成为涿洲开发区的新中心。
四、风险T
1、“燕赵花园”、“中央公馆”等项目处于现在的中心街区，势必疯狂争夺客户资源。
该地区项目竞争同质化严重，但“中央公馆”项目已认识到产品“差异性”的重要并开始模仿推广，本项目将有一定市场竞争的风险性。
2、项目处于平地阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。
第三节、市场定位
一、要点阐述
在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。
“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。
“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它产品的人们一个完美而充分的理由。
在今日地产市场，项目之间的差异性越来越小，同质性越来越高，使得市场争夺日益困难。
从战略上看，项目的竞争战略应立足于“攻心为上，攻城为下”，要脱颖而出，就要击中消费者的心，在其心中占据阵地，营销即沟通，占据消费者的心灵，是营销的终极战场。
从广义而言，定位的必要性和重要性体现在以下几个方面：
1. 定位能创造差异，赋予项目独特个性和特色；
2. 定位是最基本的营销战略要素，竞争将市场推向了定位时代，在营销理论中，市场细分、目标市场与定位都是企业营销战略的要素，被称为营销战略的STP。
市场细分和目标市场选择是寻找靶子，而定位就是将“箭”射向靶子；
3. 定位是制定各种营销策略的前提和依据，各项营销策略（产品、价格、渠道、促销）直接影响到营销目标的实现，而这些策略的依据是否正确则是其是否有效的关键，只有以定位为制定各种策略的信息，才能使产品顺利击中目标市场，纲举目张，有定位信息，才能使产品顺利击中目标市场。
纲举目张，有定位为前提依据，各项营销手段才能发挥最大效用；
4、 定位形成竞争优势，在这个定位时代，关键的不是对一件产品本身做些什么，而是你在消费者心目中做些什么。
单凭质量的上乘和价格低廉难以获得竞争优势，今天，成功品牌的竞争优势已主要来源于定位。
二、涿洲商品房市场调研分析
此次调查的商品房市场以本案周边的住宅项目和在涿洲市场影响较大的住宅项目为主，针对本案的项目定位及规划，围绕具备竞争性的项目展开。
据调查结果显示，目前涿洲市场多以六层住宅楼为主。
这种布局已被大多数人所接受，推广起来也相对容易。
目前调查的几个项目，其客户群体以本地人和北京人为主。
小区的配套设施一般为毛坯房、厨卫简装，宽带、有线、电话线入户。
经过几天的对涿洲商品房市场细致全面的考察与研究，可以得到以下结论：
1、本案周边住宅小区较多，居住环境良好，有豪门庄园、金兴花园、中央公馆等，已形成一个大型的居住片区。
有利于周边配套、市政设施的迅速发展和完善；
2、本案位于涿洲开发区，属于新城区，自然环境较好，而且规划前景看好；
3、本案及周边交通便捷，917路平均每5分钟一班。
4、本案在销售过程中还存在着一定的难度，由于周边楼盘仍有一部分房屋在售，并且是现房、小区环境已经做好，因此对本案仍旧构成一定的威胁；而且目前本案周边市政配套也稍有欠缺。
三、产品概念定位
1、本案将是涿洲市最具规模的住宅项目。
2、本案将是涿洲市低价位高品质的大型社区。
3、我公司介入后将为本案导入“人文建筑”的销售概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以便利舒适为目的的开发模式。
“人文建筑”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。
同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。
“人文建筑”的概念，可以为本案的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如丰富高档的“商业”配套等，全方位塑造高品质形象。
四、客户定位
通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：
1、客户状况：
本地有一定经济实力想改善居住环境的群体以及外地客户。
2、购买动机：
本地客户以首次置业自用为主，改善居住条件；外地客户以投资、拆迁、退休后改善居住环境等为主；
3、地域分布：
以涿洲市为主要中心，外围辐射北京等地。
4、经济状况：
家庭固定收入水平在3000—7000元/月，可以承担1200—2500元/月的房屋费用支出（包括月供、物业、水电、取暖费等）。
5、家庭结构：
两口到五口之家，两居或三居户型为主。
五、市场定位
针对客户群的以上特点，在建筑风格、外部环境、配套设施等方面做出鲜明亮点，并通过煽动性的概念包装打开市场，例如增设北京电话号服务，聘请外资园林设计公司作为社区园林景观设计顾问，聘请一流物业公司做社区物管顾问等，投入费用不多，但却直接提升项目整体形象档次，满足客户人群的炫耀心理，在这些元素支撑下，提出“国际化精品社区”概念，使项目从一期开始就给客户一个高品质的概念，对于开发公司的形象以及后期开发都是有利的。
市场定位：
后现代风格涿洲地区地标级引领市场趋势国际化精品社区
另外，在社区布局、配套、园林、道路等多方面都要尽力营造恬静、舒适的生活氛围。
六、以满足目标客户为准则的项目自身定位：
鉴于对周边市场的分析和本案受地理位置及周边环境的影响，建议定位为以六层板楼为主，以少量十二层板式小高层为辅的中高档住宅小区。
首先，客户对六层板楼的认可度较高，而且宜采取一层送花园，顶层送露台的促销方式；
其次，周边项目就板式小高层而言，还是一个相对空白的市场（仅“中央公馆”在建），存在一定有需求的潜在客户。
第四章、项目规划建议
从前面的市场调研分析，我们可以看到大多数项目产品品质、品位较低，因此该区域房地产开发拥有非常大的发挥空间，本案要达到“利益最大化”、“引领涿洲市场”的既定目标，就不能停留在区域市场现有产品形态和品质层面，因此，顺通智业对本项目开发建议如下：
第一节、区域房地产产品特点
一、规划设计：
部分小区规划不太合理，绿化面积普遍较少，建筑密度较大，景观设计较差或无景观。
二、建筑设计：
外立面设计较单一，且色彩搭配流于俗套，使项目整体缺乏品位，另外，区域市场现有产品户型设计较为单一。
三、智能化：
有些项目在对外宣传推广时也打了“智能化”这张牌，但此“智能化”绝非彼“智能化”，此“智能化”仅是楼宇对讲系统，可见该区域产品的品质普遍偏低。
四、区域产品发展趋势：
在本案所在区域，最具代表性的项目当数“中央公馆”，它的外立面设计、景观设计，小区规划在该区域处于领先地位，率先推出价位相对较高的板式小高层，小区内道路规划为“人车分流”。
这说明该区域房地产市场向着高品质、高品位、高性价比、人性化、合理化的方向发展。
第二节、本案分期发展策略建议
一、分期发展计划
由于本项目占地面积较大，可按其特殊的构成由南向北分三期开发。
依据：
1、分期开发可降低项目的风险性；
2、涿洲市的整体发展方向是：
由西向东、由南向北，本项目的开发顺序正好可顺应政府发展的方向；
3，项目特殊的地块构成；
二、建筑类型选择
项目一期、二期开发主要以六层板楼为主，三期可考虑开发小高层，邻街位置可开发为商住两用的地上三层建筑。
建筑群体关系上尽量采用围和式，提供开敞流动的空间感和通透的景观面。
第三节、产品设计策略
一、总体规划建议
1、建筑密度
目前项目区域市场的产品建筑密度越来越受到人们的关注，如果本项目建筑密度相对较大，势必为本项目的后期销售带来困难，因此，顺通智业建议本项目的楼间距应保持在30—38米。
2、户型种类和面积
户型设计标准：
1）实用性、安全性、灵活性、经济性和艺术性。
实用性是指住宅要实用、大小要适宜、功能要合理、要舒适温馨。
安全性是指住宅具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力，还要具有一定的私密性。
住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要。
住宅还要具有经济性即面积要紧凑实用、实用率要高，造价要低、以减轻购房者的投资。
当然住宅也应该美观大方有一定的艺术性、有个性、有特色、有文化品味才能吸引购房者来购买。
2）生理分居和功能分室。
生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，二代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。
功能分居是指不同的生活功能就有不同的活动空间，例如用餐要有餐厅，会客要有客厅、睡眠要有卧室、盥洗要有卫生间、烹饪要有厨房、存物要有贮藏室、工作要有书房、休息要有起居室、入口要有门厅、保姆要有保姆房、想接近大自然要有阳台等等，一个好的户型应该为居民提供这些必要的使用空间以满足现代生活的需要。
3）面积恰当、尺度适宜、关系合理、公私分离、动静分区、清污分流。
每一个功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学，用科学的方法来确定。
例如卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、化妆台、电视柜、休息椅等家具，还要一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应小于3.6米，面积不应小于12平方米。
同样理由，厨房的面积应该在5~8平方米，卫生间不能小于4平方米。
客厅的开间不应小于3.9平方米，否则会影响您看电视的效果。
除此以外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。
例如厨房应靠近入口布置，避免买了菜肴穿过客厅很不方便；而卫生间则应接近卧室以方便晚间使用；厕所门不应直接开向客厅或餐厅，这样既不卫生又不雅观。
阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密性空间，而阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。
如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私秘性要求。
为了节省投资将设备管线集中设置，因而厨房和卫生间应尽可能靠近，大户型中主卧室最好设置独立卫生间以提高户型的品味。
总之，要尽可能做到公私分离，动静分区，清污分流，为客户创造一个舒适、安静、方便的生活环境，才是一个好户型。
4）朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。
上述要求国家都有严格的规定，但一般的购房者不一定很清楚，而有些户型也没有完全按照国家规定建造，其实是损害了购房者的利益。
日照应该满足冬至日不小于1小时的满窗连续日照，开窗的大小也规定不能小于地板面积的1/7。
多层住宅的前后间距在市区应该等于南面住宅的总高度，郊区则是总高度的1.2倍。
对自然通风也规定厨房的通风口面积不得小于地板面积的1/10，且最小不得小于0.6平方米，对卧室、客厅、卫生间则不得小于1/20。
对噪声控制，则规定白天不应超过50分贝，晚上不应超过40分贝。
对楼板和分户墙的隔声量，则规定空气声应大于45分贝、撞击声声压级应小于75分贝。
因此电梯不应该和卧室、起居室紧邻布置，以避免噪声干扰。
对隔热也规定了屋面的传热系数不应大于1.5瓦/平方米·K，外墙不应大于2.0瓦/平方米·K。
故东西、南北侧的混凝土外墙应有隔热层，屋面应做隔热保温层。
厨房必须直接采光并设置垂直排烟道，卫生间每户至少有一间为直接采光，暗卫生间必须设垂直通风管道。
还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留好热水器和空调器的墙洞，阳台应有晒衣设施等。
涿洲商品房市场具体分析：
六层板楼
1、市场需求以80—100平方米的二室二厅居多，建议设计时适当增大这部分的比例，以满足绝大部分有购买能力的需求；
2、适当的作一些120—140平米的三室两厅，以及110平米左右的小三居，满足不同人群的需求；
3、一层的客户群体多为中、老年人，由于家庭子女较多，对面积需求偏大，可适当建一些大户型，而且建议赠送花园，方便促销；
4、顶层设计时，建议为初次置业的年轻人量身订造，将顶层的一梯两户，拆分为一梯三户至四户，建议将户型设计成50—70平米的一居室或一室一厅，以减少客户的资金压力；甚至可以将五、六层建成100平米以内的小跃层，既温馨又带有浓郁的浪漫情调，可以用来增加本案的卖点。
建议赠送露台，有利于刺激销售。
十二层板式小高层
在本案的后期销售中推出少量的板式小高层，有利于提高项目自身的档次和品质，因此在户型设计时可以更加注重追求新颖和舒适性，以满足多元化的客户需求。
1、户型设计仍以二
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