湖南省土地市场发展的研究论文终稿Word文件下载.docx
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1、土地市场建设成效4
2、土地市场的发展推动社会经济发展5
（二）土地市场发展存在的问题5
1、土地市场建设发展不平衡5
2、土地交易市场秩序较乱6
3、土地利用效率不高6
三、湖南省土地市场的分类研究7
（一）国有土地供应及收益情况分析7
（二）国有土地使用权交易情况分析9
四、针对湖南省土地市场的政策建议9
（一）加强对土地一级市场的调控9
（二）规范土地使用权交易行为9
（三）清理整顿闲置土地和取缔隐形市场11
五、结束语11
参考文献12
致谢13
学生：
朱博
指导老师：
何长元
（湖南农业大学东方科技学院长沙410128）
摘要：
本文首先概述了研究对象土地市场的概况，从历史资料中可以看出土地市场的发展已取得了一定的成效。
接着叙述湖南省土地市场发展的特点和存在的问题。
通过对掌握的资料数据的分析，对湖南省土地市场进行分类研究和探讨，对存在问题提出解决办法。
湖南省发展经济，必须更加重视土地市场管理与规范。
关键词：
湖南省；
土地市场；
现状及问题；
政策建议
StudyonthedevelopmentofthelandmarketofHunan
Student:
ZhuBo
Tutor:
HeChangyuan
（OrientScience&
TechnologyCollege,HunanAgriculturalUniversity,Changsha410128,China）
Abstract:
Inthispaper,firstly,theauthorsummarizedthegeneralsituationofinvestigatedsubject:
thelandmarket,someofdevelopmentalachievementscanbeseenfromhistoricaldata.Secondly,theauthordescribedthecharacteristicsofthedevelopmentandtheissuesoflandmarketinHunanProvince.Analyzingfromthedata,investigatinganddiscussingfromthelandmarketinHunanprovince,theauthorprovidedsomesolutionstotheseissues.IftheeconomyinHunanProvincecanbemademoreprogress,themanagementandstandardizationofthelandmarketinHunanProvincemustbepaymoreattention.
Keywords:
HunanProvince;
thelandmarket;
thecurrentsituationandproblems;
policyrecommendations
在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是土地。
在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成了土地市场[1]。
土地市场是土地在流通过程中发生的经济关系的总和[2]。
我国土地市场自建立以来，显示出巨大的经济效率[3]。
经过近20年的土地使用制度改革实践，我国的城市土地市场在整体上实现了长足的发展，充满活力的土地市场已经初步形成并在逐步走向完善。
时至今日，土地市场化已经由区域到全国、由初级到高级、由分散到规模，呈现着良好的发展态势，地产收益连年攀升。
全国土地出让总收入，2005年为5884亿元，2006年为7677亿元，财政贡献份额不断加大[4]。
但我国城市土地市场在发展中还有许多待规范之处，可以说还处在初级阶段，还很不成熟。
国土资源闲置浪费、国有资产流失以及不规范、不平衡的现象非常明显，全面规范、合理配置、促进平衡、保护资源、保障发展的主题日益重要。
认真解剖土地市场化运营中出现的矛盾和问题的根源，对症下药，寻求更好的解决问题的措施和办法势在必行。
本文以湖南省为例，对其土地市场进行定性和定量分析，针对出现的问题提出相应的可行的意见。
一、湖南省土地资源概述
（一）地理条件
湖南地处东经108º
47´
-114º
15´
、北纬24º
38´
-30º
08´
之间，东西宽667公里、南北长774公里，总面积21.1875万平方公里，其中耕地面积为323万公顷。
境内东南西三面环山，幕阜、罗霄山脉绵亘于东，五岭山脉屏障于南，武陵、雪峰山脉逶迤于西。
湘西山地大多数山峰海拔1000米以上，中部丘陵与河谷盆地相间[5]。
湖南地势整体由南向北倾斜，东南西三面环山，北部为洞庭湖平原，中部多为丘陵、盆地。
全省地貌以山地、丘陵为多，省内最高峰为炎陵县的酃峰，海拔2122米；
最低点为临湘市的黄盖镇，海拔21米。
2004年，国土资源调查及地质勘查新发现矿产地16处，新增11种矿产查明资源储量，其中铅锌9.77万吨，煤93.6万吨。
在己探明储量的矿产中，以有色金属矿居多，非金属矿次之。
湖南是“有色金属之乡”，不论是矿种还是储量在全国占有重要地位。
目前已探明储量的有色金属37种，其中锑的储量居世界首位，钨、铋、独居石等名列全国榜首，铅、锌等储量也很丰富。
湖南非金属矿是仅次于有色金属矿的第二大矿产资源，在已探明的储量中，莹石、重晶石、长石、海泡石等储量均居全国第一位[6]。
其他还有石灰石、硅石、白云石、硫铁矿、磷矿等30多种。
煤炭储量在江南9省（区）中名列榜首。
区域内水资源丰富，5公里以上河流5341条；
5公里以上河流长度9万公里；
河川年径流总量2004.3亿立方米。
淡水总面积135.38万公顷合2030.64万亩；
其中可养殖面积34.67万公顷合520万亩；
已放养面积27.55万公顷合413.18万亩；
天然水资源总量1765.8亿立方米；
地表水资源总量1759.2亿立方米；
地下（浅层）水量438.5亿立方米；
水力资源蕴藏量532.45万千瓦；
其中可开发量1083.84万千瓦。
2004年，全省人均水资源2760立方米，比上年增长2.2%；
年平均降水量1425毫米，增长9.6%；
年末大型水库蓄水总量121亿立方米。
[7]
（二）土地市场发展历史概况
湖南省土地市场发展经历了4个阶段。
1987～1992年为萌芽阶段，以1987年修改《宪法》中的土地条款为标志。
一些地方开始尝试收取土地有偿使用费，虽然起点低，范围小，但土地资产的价值观念开始形成。
1992～1999年为起步阶段，以岳阳市出让千亩国有土地使用权和浏阳市拍卖首宗国有土地使用权为标志。
土地市场经过几年的发展，逐步实现了国有土地使用权从无偿、无限期、无流动向有偿、有限期、可流动转变。
1999～2001年为发展阶段，以实施新土地管理法为标志。
实现了土地从准市场化配置向市场化配置、土地出让由单一协议向招标拍卖挂牌等多种出让方式转变。
2001年至现在，进入规范完善阶段。
土地市场日趋成熟和规范，土地资产价值日趋显现，在经济发展和宏观调控中的作用日趋增强，正在朝着统一、开放、竞争、有序的市场体系迈进。
[8]
1992年到2000年间，全省共计出让土地16.5万亩，收取土地出让金80多亿元。
到2000年年底，全省已有11个市和60多个县（市）建立了土地市场机构。
全省土地一级市场出让土地17085亩，收取土地出让金9.6亿元；
土地二级和三级市场转让土地821公顷，成交额19.5亿元；
土地出租2595亩，租金额6163万元；
土地抵押42960亩，抵押金39.6亿元。
土地使用制度改革和土地市场的培育与发展，显化了土地资产价值，为地方经济建设集聚了资金，增加了财政收益，也支持了国有企业改革，促进了城市建设和小城镇的发展。
[9]据不完全统计，2000年全省通过规范处置土地使用权，支持国有企业改革887家，注入国有土地资产10.17亿元，用国有土地收益帮助安置职工近10万人。
自1992年以来，各县（市）通过招标、拍卖小城镇国有土地使用权，共收取土地出让金30多亿元，绝大部分用于小城镇滚动开发和建设。
这几年的城市各类开发区、新区建设，旧城改造和城市基础设施建设等，基本上也是依托土地市场，靠土地开发启动和支撑的。
二、湖南省土地市场发展的现状及存在的问题
（一）土地市场发展的现状
1、土地市场建设成效
2001年，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）[10]下发后，湖南省出台了关于加强土地市场建设和管理的意见，明确提出政府要加强土地市场的宏观调控等6条措施，为土地市场建设明确了方向。
相继出台了闲置土地认定和处置办法；
经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌、出让实施办法；
湖南省土地市场管理办法以及地价管理、城镇基准地价更新等一系列规范性文件。
建设用地供应总量控制制度、土地收购储备制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地登记可查询制度、集体决策制度等一系列制度也在全省范围内逐步建立起来。
全面开展土地市场治理整顿，促进土地市场健康发展。
根据国家统一部署，2001～2004年湖南省持续开展了土地市场、开发园区的清理整顿，全省228个开发区撤消了129个，核减规划面积5.69万hm²
。
摸清了存量土地家底，全省现有存量土地2948hm²
，其中政府储备土地805.8hm²
清理整顿后，全省122个县（市、区）全部实现了土地统管和集中供地，75%的市、县建立了政府牵头、部门协作的定期联席会议制度，对土地管理与供应实行集体决策；
70%的县市建立了相应的土地市场监察机制；
90%的县城以上城镇建立了基准地价定期更新制度；
114个市县成立了土地储备机构。
市场配置渐成气候，2000年全省通过市场配置土地的比例仅为5%。
到2004年底，全省土地有偿使用率达到了58%，其中，经营性土地的供应全部实现了招标、拍卖、挂牌、出让。
据统计，2004年底，全省共有土地交易机构109个，从业人员748人；
土地有形市场97个，从业人数847人；
全省具有土地拍卖主持人资格的人员948人，获得地产经纪人资格证627人，市州一级初步解决了土地交易有市无场的难题。
长沙、株洲等市按照“六有”标准建设的有形市场，集政务服务、窗口办文和土地招标挂牌出让于一体，设施配套齐全，在全国有一定知名度。
纪检、监察、审计、国土等相关职能部门建立了不定期督查制度，加大了对经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌、出让监督力度，制定了快速处置国土资源违法案件的规定，建立了部门协调的违法案件查处机制。
[11]全省试行了行业用地标准，从投资强度、容积率等方面强化建设用地定额指标管理，启动了全省土地市场动态监测系统和房地产用地市场监测体系，有效地防止了市场过冷、过热现象的出现。
部分市州如衡阳，建立了人大、政协定期议土制度和监督制度，土地出让实行“六公开”（公开出让计划、公开土地信息、公开出让方式、公开出让程序、公开竞价、公开结果），社会反响很好。
[12]过几年的发展，一个由政府宏观调控，市场机制运作，公众参与协调的土地要素配置机制在全省已初步形成。
2、土地市场的发展推动社会经济发展
2001～2004年底，全省国土部门为重点工程、基础设施以及医疗、教育、道路等建设提供用地67110宗，共计28.43万亩，并每年单列3万亩土地用于小城镇提质扩容。
出台土地政策支持招商引资，支持民营经济和产业发展，有力地保障了经济发展的用地需求，促进了城镇化水平的提高，带动了二、三产业和房地产业，促进了全省经济发展。
土地有偿使用和土地市场发展，使土地资产价值得到了显化，2001～2004年，全省出让土地66820宗，面积29.04万亩，获得土地收益423.2亿元。
国有土地使用权转让、租赁、出租等收入86.64亿元；
抵押6704宗，面积15.14万亩，抵押金132.17亿元，贷款金额达300多亿元。
土地收益与土地金融的发展为缓解城建资金压力、改善城市基础设施、促进旧城改造、扩大城市承载能力、吸纳外来人口，发挥了不可替代的作用。
据测算，2001年以来，全省各级国土资源部门通过授权经营、作价出资（入股）、出租、联营兼并、保留划拨等方式支持企业改组改造改制，为3400多家企业盘活处置土地资产300多亿元，帮助安置职工40多万人。
土地配置的市场化使经济效益低的项目用地，让位给投资回报率高的项目用地，优化了资源配置，促进了企业产业结构调整和企业技术改造。
[13]
（二）土地市场发展存在的问题
1、土地市场建设发展不平衡
经济发展快的地方，土地市场相对规范。
越是经济落后，土地市场建设就越滞后。
浏阳市1993年就建立了土地交易所和地价评估所，并由市政府组建城建开发投资公司，实施储备制度，垄断经营土地一级市场，经营性用地全部实行招标、拍卖，最高地价达到每亩987万元，几年来获土地收入5亿多元，基本形成比较规范的土地市场体系。
祁阳县2000年招标、拍卖土地475亩，获土地收入1700多万元，占财政收入的11%。
隆回县近5年来拍卖土地3065宗、面积693亩，为财政创收1.56亿元。
但像这样招标、拍卖出让土地，土地市场相对规范的市、县还为数不多，全省大量建设用地仍通过行政划拨、协议等方式提供。
2、土地交易市场秩序较乱
目前，划拨土地使用权的交易、出让土地使用权的首次交易、法律允许的集体建设用地流转、法院判决用于债务清偿的土地使用权转让等，还没有完全统一到土地有形市场公开交易。
对土地使用权转让、出租、抵押等二级流转市场监管乏力。
涉及土地交易鉴证、代理、咨询等中介服务费用收取无法律依据，一些市州交易中心难以为继。
1994年以来，全省每年开展土地执法大检查，连续3年集中清理房地产用地，集中清理整顿土地市场，集中清理城郊结合部、公路两旁用地，每年查处违法用地、非法交易、炒卖土地等案件1.5万起左右，但土地隐形市场、黑市交易、暗箱操作等违法行为仍未得到有效遏制。
行政事业单位擅自转让、出租国有划拨土地使用权的现象仍比较普遍，城乡结合部的集体土地非法入市，房地产开发商借安居房、解困房、经济适用房等名义搞商品房开发，土地私下转让逃避国家税费，国有企业改革不规范处置国有土地使用权等现象比较严重，全省建设用地还没有建立规范的土地市场秩序。
3、土地利用效率不高
按照国际惯例，城市化进程中土地占用面积不得超过国土面积的2%，其辐射带动的地理空间不得小于自身面积30倍，[14]但湖南省居民点及工矿用地面积到2002年底已达1.04万km²
，占全省土地总面积的5%；
市州各城区用地规模由1996年533km²
扩展到2002年704.98km²
增长了32%；
全省城镇人均用地面积139m²
，超过国家规定人均100m²
的标准；
全省城市容积率平均不到0.3,40%的土地处于低效利用状态。
据统计，到2004年底，全省征而未用的土地达1.8万亩，全省土地有偿使用率为58%，采用招、拍、挂等市场化配置的比例为35%，分别比发达地区低8个和42个百分点。
全省原有的228个开发区和工业园区，每亩平均投资强度不到20万元，亩平均产值不到40万元，国土经济密度（单位面积GDP）仅为珠江三角洲发达地区的5%左右。
一些地方采取“以地换路”、“以地换桥”等实物地租形式，看起来政府不花钱搞了些基础设施建设，结果各类开发公司圈占了大片土地，造成土地一级市场多头供地，削弱了政府对土地市场的调控能力，带来土地价格普遍偏低和大量土地闲置的恶果。
湘潭市采取一个部门“一路一公司”的运作方式，修了18条路，依靠道路两厢地还贷，结果政府一个口子供地变成18个口子供地，土地竞买变成了竞卖，市区内地段很好的土地也只卖到每亩40万元。
这样绕开土地市场，供地过多，开发商待价而沽，造成地价偏低，大量土地闲置。
长沙市一些开发园区和长沙大道等两厢开发区域，圈占土地少则几百亩，多则数千亩、上万亩，大量土地掌握在公司甚至个人手中，建设用地闲置，政府土地调控能力弱化，造成国有土地资产大量流失，加大了城市开发建设成本。
三、湖南省土地市场的分类研究
（一）国有土地供应及收益情况分析
根据湖南省国土资源厅提供的资料，湖南省国有土地最近年的供应和收益情况如下表：
[15]
表１湖南省国有土地供应情况表
（一）单位:
宗、公顷
Table１ThesupplyofState-ownedlandinHunanprovinceTable
（一）
出让小计
协议出让
招标出让
拍卖出让
挂牌出让
年份
宗地数
面积
2002
20979
3834.81
13257
1894.08
2023
30.35
4254
421.02
1445
1503.25
2003
18384
4336.15
10644
2142.06
37
39.33
2537
463.97
5166
1699.77
2005
12194
5618.75
7060
2775.66
24
32.50
1683
601.21
3427
2202.55
2006
10599
5840.31
5732
2749.86
10
12.50
1805
612.56
3052
2445.41
2007
11506
8117.55
7115
3596.93
31
12.49
1223
513.40
3137
1942.29
表2湖南省国有土地供应情况表
（二）单位:
Table２ThesupplyofState-ownedlandinHunanprovinceTable
（二）
表2湖南省国有土地收益情况表单位:
万元
表３湖南省国有土地收益情况表
（一）单位:
纯收益
873874.1
431655.1
26.84
6116.27
95941.62
342559.1
840287.3
415101.7
5881.42
89910.7
329392.5
897280.7
348626.2
4939.91
75512.88
276643.6
834439.8
151160.6
1609.02
46400.32
335269.9
913973.1
235960.4
503.20
10623.78
557294.5
Table３State-ownedlandinHunanProvinceearningsTable
（一）
表４湖南省国有土地收益情况表
（二）单位:
Table４State-ownedlandinHunanProvinceearningsTable
（二）
从以上表格和数据中我们可以看到2003——2007（除2004年外）年国有土地的供应在宗地数在逐步减少，但供应的宗地面积却在逐年增加。
国有土地的纯收益每年大概维持在8——9亿元左右，总的来说成上涨趋势。
但据湖南省国土资源厅公布的最新数据显示，2008年1-6月，与去年同期相比，总出让面积减少，国有土地使用权出让总宗数为3585宗，面积2362.4664公顷，成交价款1336476.79万元，面积、成交价款与去年同比，分别减少34.13％、3.33％。
1-6月间，湖南省土地总出让单价565.71元／平方米（37.71万元／亩），协议出让单价397.1元／平方米（26.47万元／亩），招拍挂出让单价592.22元／平方米（39.48万元／亩）。
与去年同比总出让单价、协议出让单价、招拍挂出让单价分别上升46.77％、57.8％以及16.44％。
[16]
2001年我是我省开始进入完善土地市场的年份，到现在也经历了八年多的时间，随着土地市场的逐步建立和完善，发展日趋合理化规范化，土地市场也更加遵循可持续发展的原则。
（二）国有土地使用权交易情况分析
国有土地使用权交易主要有出让、转让、出租和抵押四种方式。
为规范国有土地使用权交易，于1997年12月30日发布施行《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》。
[17]2003年对原《办法》进行了修改和补充。
表５湖南省国有土地使用权交易情况表单位:
宗、公顷、万元
转让
出租
抵押
宗数
转让金
出租金
抵押金
2006年
30616
1430.51
570751.2
245
13.02
426.86
4737
8974.67
3578787
2007年
35033
1682.8
882661.2
182
2.84
307.35
7602
16459.9
6116988
Table５TherighttouseState-ownedlandinHunanProvincetransactionstable
从表3中可以看出，在06、07年，湖南省国有土地使用权交易中，土地交易面积变化不大，但土地转让金都有大幅度提高。
政府对土地一级市场的调控有了初步的成效。
各级党委、政府切实加强对土地的宏观调控，按照“有序有偿、供需平衡、结构优化、集约高效”的原则，实行公开、公平、公正交易，从源头上预防
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