云南省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提模拟试题Word下载.docx

云南省房地产估价师《案例与分析》：估价的假设前提模拟试题Word下载.docx

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A．3816

B．3899

C．4087

D．4920

5、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。

王某应到A市房地产管理部门办理。

房屋所有权转移登记

房屋所有权初始登记

房屋抵押权登记

房屋所有权变更登记

执行层的组织协调

6、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

测算待开发房地产的最高价格

测算后续必要支出及应得利润

测算房地产开发项目的预期利润

测算房地产开发中可能出现的最高费用

7、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

8、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。

县级以上人民政府

县级以上人民政府土地管理部门

县级以上人民政府农业管理部门

乡级以上人民政府

房地产估价机构必须加盖公章

9、概算定额是在__的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。

A．预算定额

B．施工定额

C．企业定额

D．投资估算

10、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。

A．市人民政府

B．县人民政府

C．省人民政府土地管理部门

D．市、县人民政府土地管理部门

11、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证。

工程所在地的县级人民政府

工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门

工程所在地的县级以上人民政府

工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门

12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。

A．3

B．4

C．5

D．6

13、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

1

3

5

6

14、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。

环境要素

污染物的性质

污染物的形态

污染产生的原因

15、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。

出租价格

抵押价格

成交价格

评估价格

16、根据原则，国家统一的会计制度应当尽量减少企业选择会计政策的余地。

客观性

可比性

明晰性

一贯性

17、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

竣工

交付

办理房屋所有权登记

入住

18、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度应设定为m。

15

22

18

25

19、我国目前建设监理主要是阶段的监理。

项目立项

项目可行性研究

项目实施

当事人使用

20、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合用出让金的20%以上罚金

B．合同出让金的50%以上罚金

C．以原价的30%收回土地

D．无偿收回土地使用权

21、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。

30

60

80

100

22、某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；

地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。

该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

1200

1250

1270

1800

工业用地的监测点评估价格

23、下列有关物业管理招标方式，表述错误的是。

物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式

公开招标的优点是招标方有较大的选择范围

公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业

公开招标一般适用于规模较小的物业

24、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

25、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。

租金和价格都不发生变化

建造成本不发生变化

新增量和灭失量相等

房地产资产存量保持不变

价格与重置成本相同

2、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象

3、下列会计恒等式，正确的是。

收入-费用=利润

资产=权益=债权人权益-所有者权益

资产=负债+所有者权益

所有者权益=资产+负债

资产+利润=负债+所有者权益+（收入-费用）

4、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

B．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

5、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。

法定存款准备金率

再贴现利率

公开市场业务

贷款额度控制

6、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。

房产分幅平面图

房产分丘平面图

房产分层分户平面图

房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据

房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据

7、住房公积金制度的作用体现在。

是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一

增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换

建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力

住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款

增强了职工解决住房问题的能力

8、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。

A．1.92

B．3.60

C．4.57

D．6.00

9、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的。

使用计划

出租计划

销售计划

租售计划

借款合同

10、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。

部分房屋拆除

法人名称改变

划拨房屋

继承房屋

分割房屋

11、潜在购买者一般具有的特点（）。

A．对该产品具有的潜在兴趣

B．足够的收入

C．交易的途径

D．销售人员的意愿

E．对未来的预期

12、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

（2007年试题）

出售

抵押

转让

经营

13、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量

B．实测工程量

C．工程量清单

D．最终工程量

14、商业银行的最基本职能是__。

A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本

C．充当支付中介

D．创造派生存款和信用流通工具

15、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。

A．2.725

B．3.475

C．4.375

D．5.255

16、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。

（2009年试题）

半个月

2个月

半年

2年

17、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。

管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

物业管理区域清洁卫生费用

物业管理区域外的绿化养护费用

物业管理区域外的秩序维护费用

18、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%

19、城乡规划管理部门在规划意见书（选址）中，规划土地使用要求包括等。

建筑规模

公共服务设施

容积率

绿地率

建设项目与城市道路的距离

20、建筑施工图包括。

（2007年房地产经纪人相关知识试题）

建筑总平面图

建筑剖面图

建筑详图

基础平面图

电气施工图

21、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。

工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化

承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更

变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的

按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔

22、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．会计折旧

23、下列属于报酬率求取方法的是__。

A．累加法

B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法

E．匀衡法

24、房地产开发项目的主要不确定性因素有．（2008年试题）

开发期和租售期

权益投资比率

资本化率

贷款利率

运营费用

25、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

A．比例

B．超额累进

C．全额累进

D．幅度定额