房地产估价师房地产估价案例与分析35.docx
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房地产估价师房地产估价案例与分析35
房地产估价案例与分析-35
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}问答题{{/B}}（总题数：
3，分数：
30.00）
1.某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需要做哪些专业工作?
（体现估价工作程序和步骤）
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（）
解析：
1．选用假设开发法和市场法进行估价。
2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。
3．了解类似公寓和写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。
4．分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售），运用市场法和收益法等。
5．预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。
6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。
7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果。
8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。
2.甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于2004年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。
拍卖行在当月以此为依据拍卖。
卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。
当2007年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（）
解析：
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。
（1）从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
（2）从估价时点看，拍卖时是2004年12月，而第二期工程在2007年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；（3）从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；（4）该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；（5）从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。
3.法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。
经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。
该次拍卖的拍卖规则规定：
拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?
为什么?
2．拍卖保留价应由谁确定?
如何确定?
3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。
估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（）
解析：
1．估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。
2．拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。
3．应注意以下费用：
①拍卖机构佣金：
②补缴土地使用权出让金；③房地产交易相关税费；④估价机构的评估费用。
二、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
3，分数：
20.00）
（每小题的备选答案中只有一个最符合题意）
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2，空调主机1990年购入，当时的购入价格为500万元，同型号空调主机现行市场价格为458万元。
现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用为5万元。
如果更换新式空调主机（其他配套设备不需要改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积为50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。
酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。
估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
问：
（分数：
4.00）
（1）.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。
（分数：
2.00）
A.530
B.472
C.455 √
D.450
解析：
[提示]700+5-250=455万元
（2）.如年资本化率为5.25%，则至少需要签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
（分数：
2.00）
A.7
B.8
C.9
D.10 √
解析：
[提示]年净收益=4000×160=64万元 NPV=64×[1-（1/5.25%）-10]/5.25%=488.25万元
某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/（m2·月）。
（分数：
8.00）
（1）.若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（）计算。
（分数：
2.00）
A.0元/（m2·月）
B.80元/（m2·月）
C.亏损前的净收益
D.市场租金 √
解析：
（2）.若对该酒店进行拆迁目的的评估优先选择的方法是（）。
（分数：
2.00）
A.收益法
B.市场比较法 √
C.成本法
D.假设开发法
解析：
（3）.若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时拆迁评估优先选择的方法是（）。
（分数：
2.00）
A.收益法
B.市场比较法
C.成本法 √
D.假设开发法
解析：
（4）.若将该酒店在银行进行抵押，银行面临的主要风险是（）。
（分数：
2.00）
A.适宜性风险
B.预期风险 √
C.市场变现风险
D.耗损风险
解析：
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地，与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
请问：
（分数：
8.00）
（1）.该办公楼的收益年限为（）年。
（分数：
2.00）
A.30
B.34 √
C.36
D.40
解析：
（2）.该办公楼整体年净收益为（）万元。
（分数：
2.00）
A.159.12 √
B.179.03
C.187.24
D.195.12
解析：
[提示]办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12万元
（3）.乙方现在应出资（）万元购买甲方的权益。
（分数：
2.00）
A.689
B.839.92 √
C.1166.88
D.1528.92
解析：
[提示]办公楼现值=159.12/10%×[1-1/（1/10%）34]=1528.92万元，乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08万元，乙方使用权剩余收益年限价格=106.08/10%×[1-1/（1/10%）11]=689万元，甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
（4）.买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。
（分数：
2.00）
A.交换价格
B.竞争价格
C.市场价格 √
D.正常成交价格
解析：
三、{{B}}指错题{{/B}}（总题数：
1，分数：
40.00）
4.{{B}}某房地产估价报告{{/B}}
致委托方函（略）
封面及目录（略）
估价师声明（略）
{{B}}××房地产估价结果报告{{/B}}
一、委托方：
××市××区人民法院
二、受托方：
××房地产评估事务所有限公司
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概括
估价对象为坐落于××大街120号第四层房地产，为房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司：
上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。
整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层，局部11层，地下室按人防标准设计，竣工于1996年。
四、估价目的
为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。
五、估价时点
2005年11月
六、估价依据（略）
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则：
①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。
③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
八、估价方法
评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
收益法估价原理：
是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。
市场比较法原理：
将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
九、估价结果
估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元，大写：
人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：
平均单价为2188元/m2，大写：
人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。
其中总价取整至仟元，单价取整至元。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2007年4月5～24日。
十二、估价报告应用的有效期
自2007年2月24日至2008年2月23日。
{{B}}××房地产估价技术报告{{/B}}
一、个别因素分析（略）
二、区位因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
技术路线：
考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。
一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。
二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；然后选取适当的资本化率，把合法使用年限内（结合土地使用截止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定）的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。
最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。
六、估价测算过程
1．利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值
（1）求取宗地单价。
由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。
1）《××市区土地定级估价修订报告》内涵。
为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”（××政函[××]××号），××市区新的基准地价于2006年5月8日公布实施。
此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2，分商业、住宅、工业三种用途。
其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。
A．基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。
B．基准地价的公布实施日：
2006年5月8日。
C．土地使用年期：
各用途用地法定最高出让年限。
D．土地开发程度：
××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通信及宗地内场地平整）。
E．平均容积率：
商业2.0，住宅1.3。
F．土地权利状况：
基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。
计算公式：
Pi=p×（1+K1）×K2×K3/K4
式中Pi——待估宗地土地使用权价格；
p——待估宗地所在区域基准地价；
K1——待估宗地综合修正系数；
K2——待估宗地期日修正系数；
K3——待估宗地使用年期修正系数：
K4——待估宗地容积率修正系数。
2）确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。
待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。
3）待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。
按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合石家庄市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表，详见表3-10，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
{{B}}表3-10待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表{{/B}}
因素
因子
因素说明
优劣度
修正系数
商服繁华度
距市级商服中心距离
1200m
较优
1.99
距区级商服中心距离
＜600m
优
2.91
距小区级商服中心距离
＜300m
优
1.94
交通条件
距公交站点距离
＞120m
一般
-1.54
距火车站距离
3500m
较劣
0.60
距长途汽车站距离
2300m
较劣
0.53
临街道路类型
混合型主干道
优
1.11
道路通达方向数
4
优
1.04
公交车通过线数
＞3
优
1.04
宗地自身条件
宗地临街宽度
＞14m
优
1.42
宗地进深
＞18m
劣
-1.03
临街状况
十字路口
优
1.12
宗地形状
规则便于利用
优
0.86
规划用途
公共事业用地
较优
0.33
基础设施
七能一平
优
3.21
环境状况
无污染
优
2.67
综合修正系数（%）
15.94
4）日期修正：
××市区基准地价公布实施日为2006年5月8日，估价对象委托评估的日期为2007年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估期日修正系数K2=1.0。
5）年期修正：
待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。
6）容积率修正：
待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。
7）估价结果：
Pi=2476×（1+15.94%）×1.0×1.0/0.98=2929.0元/m2
（2）求取楼面地价。
楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2
（3）求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值。
考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。
土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m2
2．收益还原法测算过程
具体估价思路为：
利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。
采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
（1）利用市场比较法提取客观租金。
1）选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况（表3-11）。
{{B}}表3-11 实例选用表{{/B}}
序号
名称
位置
类型
房地产情况
成交日期
积金水平
1
实例A
建高大街立交桥口
办公楼
立交桥北侧、地砖、水电暖、后院停车
同期
使用面积计价,物业不另收费,1.25元/（m2·天）
2
实例B
正定大街与华新路交口
办公楼
地砖、员顶、水电、中央空调、电梯、街角处
同期
四层、内墙轴线计面积,物业不另收费,1.45元/（m2·天）
3
实例C
建设大街立交桥北侧
办公楼
中浩南侧、地砖、包门、水电暖
同期
使用面积计价,物业不别收费,1.10元/（m2·天）
2）交易情况修正。
根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。
3）交易日期修正。
因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。
4）区位因素修正（表3-12）。
{{B}}表3-12 实例选用表{{/B}}
5）个别因素修正（表3-13）。
{{B}}表3-13 个别因素修正表{{/B}}
6）求取比准租金价格（表3-14）。
{{B}}表3-14 比准租金价格表{{/B}}
因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：
（1.32+1.43+1.23）/3=1.33元/m2
考虑一定的空置率3%。
年使用面积租金收入=1.33×30×12×（1-3%）=464.44元/m2
（2）计算使用面积率。
按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。
根据实际测量每个房间使用空间尺寸3.20×5.55=17.76m2，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。
取使用面积为580m2。
根据委托方提供的有关部门对××房权证东字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因（该建筑面积内涵可以免费使用十楼会议室等房间），所以没有简单利用该层面积。
结合实际隋况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入=464.44×0.70=325.11元/m2。
（3）年运营费用。
主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。
管理费取租金收入的5%，325.11×5%=16.26元/m2
营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m2
房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m2
所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m2
（重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1300元/m2）
合计167.43元/m2
（4）年纯收益。
年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m2
（5）资本化率的确定。
采用安全利率加风险调整值法确定。
安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为7%。
（6）剩余年限N的确定。
根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。
框架结构类型经济使用寿命为60年，1996年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。
（7）单位建筑面积评估值V=157.68/（7%-1.5%）×[1-（1/1.5%）40/（1+7%）40] =2522.65元/m2
（8）从收益单价中扣除利土地出让金部分价值 2522.65-334.54=2188.11元/m2
3．市场比较法
（1）收集房地产市场的交易情况，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析（表3-15）。
{{B}}表3-15 租金比较实例情况介绍表{{/B}}
序号
项目
评估标的
实例A
实例B
实例C
1
位置
建设大街120号
公里街10号
平安大街与胜利路交以叉口
建设大街120号
2
建成年代
1993年
现房销售
现房销售
1993年
3
结构形式
框架
框架
框架
框架
4
结构层数
11层
21层
11层
11层
5
用途
写字办公楼
商业写字楼
商业写字楼
写字办公楼
6
装修状况
铝合金窗、外墙瓷砖、水磨石地面
地砖地面,室内地砖地面,涂料墙顶
外墙局部玻璃幕、室内毛面
铝合金窗、外墙瓷砖/水磨石地面
7
交易价格
2980元/m2
3250元/m2
24
升级会员 