物业工程培训课程二工程管理概念.docx
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物业工程培训课程二工程管理概念
翠湖别墅
物业工程培训课程㈡
—工程管理概念
一、工程部职责、任务
二、日常管理
1．计划管理
2．资料档案管理
3．组织管理
4．协调管理
5．安全生产管理
6．工程部绩效评定
三、专项管理
1．工作分配及人员调配流程
2．物资采购、领用与报废管理
3．提货单、盘点系统
4．维修材料及工具领用制度
5．对外委托维修合同项目管理
6．机房值班制度
7．应急应变处理解决方案
8．能源管理及节能降耗
一、工程部的职责和任务
职责：
根据实际情况对园区设备、设施进行有效保养，不断改善不合理设备、设施性能，以保证园区的稳定运转。
任务：
保持园区各种设备设施最佳运行状态，为园区一流服务提供优质可靠的物质基础。
二、工程部工作流程图
⑸
⑹
报销工作单
⑻
⑼
⑵
⑴
工程部巡查维修报告
⑴
日常维修
计划
总物业经理
每星期完成工作报告
工程经理
紧急事故及维修
工作单
系统
保安部
清洁部
物业部
⑺
⑴
⑴
⑴
分派工作
⑶
⑷
填报完成
工作单
强弱电主管
消防主管
给排水主管
暖通主管
土建
完成维修工作
日常管理—计划管理
目的：
使设备突发性损坏的概率降至最低
政策：
工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。
程序：
（1）.建立设备档案资料
将小区内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备一览表。
并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
（2）.设备周期检修制定
1按类型：
根据园区设备设施情况可将设备分为大型设备（如锅炉、电梯）、中型设备（如水泵、排风机）、小型设备（如防火阀、排风扇），按检修设备范围的难易程度分为大型设备大、中、小修，中型设备中、小修和小型设备小修；
2按运行时间：
根据设备的档案资料可知不同设备运转维修时间不同，同一设备不同部件，运转维修时间不同，因此可根据各设备及设备部件运行时间的周期进行设备维护制定大、中、小修计划；
3按运行参数的变化（如温度、压力、动态、静态等），任何一种设备运行参数都围绕一理论值在一定范围内变化，因此可根据各设备运行参数值在范围内、范围外及其变化趋向而确定其大、中、小修计划；
4按传送媒体：
对于管道，线路及与之相连设备传送媒体不同设备所受损害程度亦不同（如冷、热水传送及强、弱电传送）因此可根据传送媒体对设备不同影响制定大、中、小修计划；
5按季节：
许多设备、系统季节性运行较强（如空调、采暖），同时季节也影响某些设备系统的使用情况（如配电、下水系统；雨季、冬季、夏季均对其运行产生影响），因此可根据季节的不同对设备制定大、中、小修计划。
（3）.编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。
（4）.发出维护保养工作单
维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排，按时间向员工发出的。
发出工作单时应注意∶
①按编号发出，按编号交收入档。
②任务要明确，尽可能写明标准要求。
③要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
（5）.维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据工作单完成任务后必须在卡上做工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。
领班及工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。
维修保养计划表（2000-2001年度）--（例稿）
楼号
设备名称
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
一月
二月
三月
1-15
16-31
1-15
16-30
1-15
16-31
1-15
16-30
1-15
16-31
1-15
16-30
1-15
16-31
1-15
16-30
1-15
16-31
1-15
16-31
1-15
16-28
1-15
16-31
A
座
楼
生活水泵
1#
BY
BY
MT
BY
BY
BY
MT
BY
BY
BY
BY
2#
BY
BY
MT
BY
BY
BY
MT
BY
BY
BY
BY
消防水泵
1#,2#
CK
CK
CK
CK
CK
CK
CK
CK
CK
CK
CK
稳压泵
CK
BY
CK
喷淋泵
1#-3#
CK
BY
CK
污水泵
1#,2#
CK
BY
CK
锅炉
1#
CK
CK
CK
CK
BY
CK
CK
2#
CK
CK
CK
CK
BY
CK
CK
高压配电
401路
CL
CL
CL
CL
CL
CL
BY
CL
CL
CL
BY
402路
CL
CL
CL
CL
CL
CL
BY
CL
CL
CL
BY
换热系统
CL
CL
CL
BY
CL
CL
CL
MT
保养=BY检测=GZ完善=GZ检查=CK清洁=CL维修=MT大修/年检=OH更换=RP演习=YX
日常管理—资料档案管理
目的：
确保园区原始资料的完整
政策：
设备及资料的建档工作，是小区搞好工程管理的一项十分重要的工作。
程序：
（1）建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。
（2）档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
（3）研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维修和管理水平。
（4）档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
（5）设备档案，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。
认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。
（6）为使档案成为活的资料，要不断丰富档案的内容，使之成为小区的重要财富，档案管理作业程序可依如下10个步骤：
①点数、②登记、③整理、④分类、⑤立案、⑥编目、⑦典藏、⑧防护、⑨应用、⑩定期清理。
日常管理—组织管理
目的：
及时改善不合理的运行状态，确保设备设施的完好。
政策：
加强员工责任感完成巡回检查工作，确保及时发现问题。
程序：
（1）小区的设备分布在园区的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，还要安排员工巡查。
可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
（2）要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。
（3）要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。
巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。
（4）坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。
日常管理—协调管理
目的：
调动所属员工的积极性
政策：
确保员工各方面培训及发挥团队合作的效能。
程序；
（1）加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。
这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。
（2）合理用人，要用员工所长，严格按职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
（3）定期考核考绩，严格奖惩。
要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。
不可忘记这一条原则。
（4）主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。
在团体内部强调协助。
（5）部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。
每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。
这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。
这种管理制度能调动每个人的积极性。
（6）对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。
（7）要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。
日常管理—安全生产管理
目的：
确保园区内人员安全、设备安全。
政策：
小区内有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。
因此，小区设备运行管理，要抓安全第一。
程序：
从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：
（1）设立安全管理组织。
（2）进行安全教育及训练。
（3）定期或不定期实施安全检查。
（4）事故发生原因的调查和分析。
（5）调查分析结果的保存。
（6）经常保持安全的工作场所。
（7）提高工作人员对安全教育的兴趣。
（8）制定工作安全守则及奖惩规定。
（9）负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
日常管理—工程部绩效评定
目的：
不断完善工程部工作，合理的进行设备运行，节省能源开支，为优质园区服务提供物质基础。
政策：
绩效的考核不仅是工作数量，工作质量，更重要的是考核其所做工作使用户满意的程度及给公司创造的经济效益和社会效益。
程序：
（1）个人与整体
个人表现对整体从各方面都有一定影响，每个人的工作数量、质量，综合组成为团队工作量即为整体效益，每一个人的表现通过合作综合起来即为团队之表现，因此绩的考核是从个人到整体来体现的。
（2）设备运行效果
工程部最根本的任务即保证园区设备设施的最佳运行状态，设备设施的好与坏直接影响到用户对工程部工作的满意程序及公司的经济效益，因此它是工程部绩效考核的一个重要方面。
（3）能源的消耗情况
现今各物业中能源支出是物业费中最大的一项开支，能源的消耗情况直接影响到公司的经济效益和社会效益，因此节省能源成为工程部绩效考核最重要的一点。
工作分配及人员调配流程
目的：
保证工作的合理分配
政策：
按人员职责范围，工作的需求合理分配及调整，保证园区的最佳运作方式。
程序：
1.工作分配流程（参见设备维修，保养计划执行程序图㈠、㈡）
（1）工程部各专业主管工程师分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成小区设备正常维修保养计划表。
（2）工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。
（3）各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。
每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。
（4）各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。
（5）各专业主管和领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。
每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。
（6）在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。
设备维修、保养计划执行程序㈠
（不影响正常运行）
维修技工
月、季度、年度维修保养计划
存档
工程师
经理
督导重要设备
受保养设备
专业班组
组织实施
工作完成反馈
督导执行
说明：
1．专业工程师向部门经理提交执行维修计划申请。
2．部门经理根据园区营业情况，批准执行。
3．专业工程师负责组织实施，重点检查安全措施。
4．由现场负责人统一指挥维修技工进行工作。
5．专业工程师督导完成情况。
6．工作完成向专业工程师汇报。
7．由专业工程师总结整理设备维修保养技术资料，存档。
设备维修、保养计划执行程序㈡
（影响正常运行）
审批同意
总办报批
定保证措施执行
检查
维修计划执行方案
工程师
主管
存档
停检设备或施工装修
经理审定
总经理
组织实施
组织施工
专业组或施工单位
有关使用部门
完成反馈
技工
指挥督导
施工影响
2.人员调配流程
（1）正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。
（2）由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等。
（3）工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。
（4）如技工本身要求调换班组，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权。
（5）工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。
3.日常报修流程（参见设备故障处理程序）
（1）外部门请修单，一律经由工程部办公室登记、记录收到时间，由值班员标上达标工时。
工程部发出请修单也经由工程部办公室登记、记录收到时间，由组长标上达标工时。
（2）以上请修单按以下规定分列优先工作次序：
优先序列
种类
作出反映的时间
⑴
与消防和人身安全有关
8分钟内到现场并立即完成
⑵
与客人有关
30分钟内完成
⑶
设备故障－－影响到客人
60分钟完成
⑷
一般维修
本班范围完成
⑸
大修
一周内完成
⑹
新工作申请
按员工能力允许
（3）急修单应马上或在24小时内维修完工。
一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，由办公室汇总，报工程部经理及总经理。
（4）请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响小区正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。
（5）请修单完工后由组长每日汇总交办公室注销返回各部门注销时应注明时间。
（6）对不能完成的请修单由值班员注明原因退回各部门，新工作应附上空白新工作申请表后退各部门。
（7）各部门提出的跟踪表由值班员填写，将未完工项目交值班长决定计划完工时间，该询问表一般应次日返回各部门。
（8）各专业工程师对请修单实行计划管理，定额达标工时，注明要求完工日期。
专业工程师不允许将请修单积压在自己的抽屉里。
除大项目或未明了技术要求的项目外，一般均应分配到员工手里，所有请修单应挂在专业跟踪板上，员工不能按期完工的请修单应提前通知专业工程师，写明原因，并由专业工程师重新分配。
设备故障处理程序
汇报
协助
现场督导抢修
说明时间地点
迅速通知
较大故障导
督导
快速到现场
维修员
故障点
存档
值班
工程师
主管工程师
一般故障
现场核实
设备
所在部门
经理
通知受影响范围
有关部门
总经理
物资采购、领用与报废管理
目的：
保证有效使用设备维修用料
政策：
根据园区设备情况制定物资采购、领用与报废程序
程序：
1.应有所有设备的维护、操作、使用说明书。
2.根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合园区所配备的设备的数量，提出至少应保证1～2年所需的备品备件清单。
3.国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。
4.国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。
5.同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。
6.考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。
7.物资采购流程
各专业组根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部，财务部检查仓库，如无此存库，财务审批后转采购部采购。
对于常用的消耗品，应由各专业工程师根据日平均使用量定最低库存限量，同库房管理员监督检查。
对低于最低库存限量的物品及时申报购买。
7.1工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。
7.2工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。
7.3对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。
7.4所有优惠、折扣、赠送、回扣均归小区所有。
7.5国外采购或金额较大的采购，应追加履行总经理室报批手续。
7.6无论是自提还是送货，均经仓库验收。
7.7验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。
8.物资的领用流程
8.1凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。
8.2贯彻先进先出的发货原则，防止物资久存和老化。
8.3对有一定的经济价值的物品，应以旧换新。
9.物资的报废流程
9.1物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。
9.2报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入帐，不得自行处理。
提货单、盘点系统
目的：
确保所有储存项目按系统方式运行，确保所有存货/成本记录按系统方式运行，将影响物业的不良影响减少到最小，保障给业主租户提供良好的服务。
政策：
工程部仓库备件材料购买、存放、补充、提货要依照以下程序，以确保存储/成本记录均有系统的进行并减少不良后果。
执行者：
仓库主管/工程部值班工程师
程序：
1．工程库房申请单
当工程部员工需要一些用于维修材料，员工须将所需的货品写在工程库房申请单上，并附上工作单，然后送交值班工程师或主管处。
值班工程师或主管批准签字后，库房保管员方可发货。
员工收到货物后在申请单上签字。
2．货物存放
a.数量多的或不常用的零件及备用品应分门别类的存放在干净空置的储物室内。
b.数量少的或常用的零件及备用品应存放在工程部库房制定的货架上。
3．补货
按时清点货物贮存量并及时签发采购申请单，以确保充足的库存。
由库房主管负责补货。
综合物业工程部提货单
工程：
日期：
编码
摘要
单位
申请数量
发放数量
单价
总额
发货日期：
总数：
申请人审批人发放人接收人
综合物业货卡
日期
凭据
地区
单位
入库
出库
结余
日期
凭据
地区
单价
入库
出库
结余
供应商
供应商
贮存数量：
补仓数量：
包装数量：
维修材料及工具领用制度
目的：
避免园区资源浪费
政策：
对园区任何维修材料及新工具的领用都要严格执行登记
程序：
（1）各班组根据工作需要，配备个人常用工具和小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。
（2）所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的工具卡上签字。
（3）所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。
要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。
（4）所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。
（5）专业工具未经培训不得随意使用。
（6）较大型的专业工具应随用随借，当日归还。
（7）新增加的工具必须由工程经理批准后，方可购买。
新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。
（8）所有工具实行丢失赔偿的原则。
（9）领用维修材料及工具均应填写领用单，经专业主管审批后方可去仓库领取.
（10）未经部门经理批准，不可将领用的材料和工具用于小区外。
（11）凡出小区的材料及工具均应有部门经理签署的出门证，并交保安检验。
（12）多余材料应及时退库。
（13）有回收价值的备件应以旧换新。
员工在调离公司时，全部工具必须如数交回。
对外委托维保合同项目管理
（参见外判流程㈠、㈡）
目的：
保证委托保养的设备达到本园区使用要求。
政策：
专业技术要求较高，故超出内部能力范围的工作需委托专人保养的工作。
程序：
（1）小区重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业主管应亲临现场，工程部经理负责检查。
（2）小区技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报小区管理层，委托专业公司进行。
（3）委托专业公司时，应先寻价、填表、审批、签约。
（4）专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐掌握维修、保养的技能。
（5）各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档。
（6）所有由专业公司进行维修、保养的工作专业人员应进行验收签字。
大型设备维修外判流程㈠
为统一外判维修程序，简化工作，现提供设备外判流程表，供有关部门使用，藉以使各部门有统一及有效沟通。
（是）
是
有关部门申请外判工作及维修
部门负责人审批
同意
管理处总经理审批
同意
否
财务部备案
否
发放维修费用
存档
完
外判分包单位
进行维修工作
完成维修工作
有关部门检收
小型设备维修外判流程㈡
是
有关部门申请外判工作及维修
部门经理审批
同意
分包报价
总经理审批
同意
分包进行维修或
升级会员 