招商政策及优惠政策定.docx
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招商政策及优惠政策定
招商政策及优惠政策
二00八年柒月
〔讨论稿〕
郑州美格商业管理公司自2021年4月15日正式启动招商以来,根
据整体工作方案安排,本着重调查、重数据的工作方法,主要对滑县的
商业环境、商业零售市场、百货商场等进行了调查。
从经营方式、租金
状况、费用标准、经营面积以及销售状况、收款方式、结算周期等相关
的内容进行了摸底,为本工程招商政策的制定积累了大量的参考数据。
结合浩创第一商城的战略需求,充分考虑滑县的经济开展趋势以及商业
开展现状、品牌商的承受能力等诸多因素,针对浩创第一商城的业态及
经营定位,以及本工程经营的业种、品类等,特拟定浩创第一商城的招
商条件及优惠政策。
一、招商条件及优惠政策制定的原那么和依据
1、筑巢引凤,放水养鱼,整合、优化品牌资源
目前,滑县的商业比拟分散,在招商过程中,制定优惠的招商条件
和政策,鼓励和支持品牌商引进品牌,调整、优化品牌结构,保证招商
的质量和数量,确保开业后商城能有较强的人气,“以商业带动销售、以
商业保障销售〞为宗旨,树立品牌商与商城共同培育市场的信心,是十
分必要的。
2、招商政策制定的依据
招商政策是招商工作的根底和依据,必须正确、合理、切实可行,
既要结合本地的实际情况,又要符合浩创第一商城的业态、经营定位及
未来开展的要求。
招商条件过高,不利于保证招商的质量、进度、品牌
及品牌商的引进;条件过低,直接影响租金收益。
所以,工程招商政策
和条件的制定采用比照法,重点参考滑县同类商场的招商条件〔见附表〕,
结合工程的经营费用,同时参照目前周边市场商业工程开业初期招商政
策制定的方法和依据,分楼层、按业种及品类制定本工程的招商条件及
优惠政策。
滑县各商业工程费用比照表
工程
扣率、租
金
工商
员工工资〔元〕员工工装
员工押金
备注
〔元/㎡/月〕
税收
名称
一层:
10-15%
63
1.一次交一年租金
正宏百货
二层:
10%、
无
400月+
无
无
免三个月
33
提成
2.二次用电另计
三层:
10%
〔单表入户〕
〔目前空场〕
1.管理费9元/㎡/月
一层;20
2.二次用电另计
〔单表入户〕
二层:
15
永通购物
3.各柜进场押金
三层:
待定
无
业主自营
无
广场
5000-10000元
二楼:
免一年租
4.合同签订三年.
金
5、柜位经营面积
有公摊。
工贸商场
20-50
无
业主自营
无
无
二次用电另计
华联百货
联营:
15%
无
450月+
无
无
二次用电另计
其它自营
提成
春天服饰
自营
无
450+提成
有
无
广场
万家福生活
1.一年扣120元
60+自营
无
450+提成
有
500元
工装费
广场
2.二次用电另计
各铺面为上下连体
一
世纪广场
15-25
无
业主自营
无
无
层为营业场地,二楼为
居住场地,面积50+50
㎡
滑县各商业街费用比照表
工程
扣率、租
金
工商税收
员工工资〔元〕
卫生管理费
备
注
〔元/㎡/月〕
(元/月)
(元/月)
街道
烧鸡街
25-60
315
450+提成
转让费
15
3万-5万
紫光步行街
30-60
430
450+提成
10
转让费
2万-4万
〔局部〕
集贸市场
66-90
无
自营
无
押金1500元
一层:
50
益友时
二层:
25
无
自营
无
代广场
三楼:
13
四楼:
8
宾北广场
20-35
300
自营
无
餐饮税收
190元/月
体彩广场
20-40
无
自营
无
敬老广场
20-50
无
自营
无
世纪广场
15-25
无
自营
10
营业区
50㎡+
住宿区
50㎡
红旗路
30-50
350
自营
20
解放路
40-50
330
自营
10
卫河路
40-60
300
自营
30
道城路
20-40
350
自营
30
人民路
20-36
400
自营
30
贸易路
20-30
无
自营
20
益友广场调查数字
总面积:
12000平方米
楼层
面积
经营品类
租金
费用
备注
品牌服饰、
万元/间
物业全免、
位置不同,租
一楼
3500
㎡移动通讯、
〔55㎡/间〕
税等暂时不
金向内递减
床品等
合53元/㎡/月
交
男女服饰、
冷饮:
41元/㎡、物业全免、
二楼
3200
㎡皮鞋、童装、
童装玩具25元/
税等暂时不
玩具、冷饮
㎡
交
餐饮、台球、
13元/月/㎡
餐饮有4元/
三楼
3500
㎡网吧、电玩、
月/㎡垃圾
迪厅〔装〕
清运费
四楼
1800
㎡
KTV〔装〕等
元/月/㎡
工商税务单
(一年18万)
独申报
租用一年送半年、租两年送
8个月、租用三年送一年。
整体招商政策
针对我工程制定了招商优惠方案,具体方法现在尚未调查到。
租金结构和我们的工程比拟接近,对市场有一定的指导意义,
调查分析其二、三、四楼均未销售,不牵涉投资者的利益。
开发公司
主动性强,故而优惠幅度大。
滑县各商场情况调查表
序号商业工程名称政策物业情况开业情况备注一楼20元/㎡/月一部手扶电梯、广三楼空场1永通购物广场二楼免一年租金播音乐系统、监控日趋好转物业管理费9元/㎡/月系统、中央空调
楼层业态及品类
一部手扶电梯、广
一楼撤柜较
多,二楼超
联营,扣点15%-20%,其
播音乐系统、自动
2
正宏百货
市,三楼空
生意冷清
它费用无。
喷淋系统、监控系
场。
统、中央空调
一楼35-70元/㎡/月
勉强维持
二楼25元/㎡
/月
〔目前有
三楼19元/㎡
/月
小局部烧
3
益友广场
四楼11元/㎡
/月,
一部手扶电梯。
30%空场,
鸡街商户
统一签一年送6个月,个
陆续入
别签一年送12月、19月
驻〕
租金,其它费用无。
烧鸡街经营商户已停业
30-60元/㎡/月,工商税紫光步行街务在400元左右30-70元/㎡/月〔铺位面积基
9㎡左右,商铺年租金在
6鸿运商贸城
8000元左右〕,工商税务费用无。
在建,开始进行销售和丹尼斯招商宣传,政策未定。
在建
永信商场
在建,开始销售和招商
9德远·新天地宣传,政策未定。
6-7家商户入驻益友广
已拆迁
场,局部商户入驻世纪广
场,局部品牌商户停业寻
找适宜工程。
二层独立商铺
第一手房东5年6万,2021
年9月份到期。
2021年八月至九月份合
临时建筑
同到期,现商户正在选地
方。
地下商场,一至三
楼商场,四至五楼
无
无
住宅。
一楼商场,二至五
无
无
楼住宅。
一至三楼商场,四
至五楼,商用写字
无
无
楼。
二、业态定位及品类规划
楼层一楼
地下二楼
地下一楼临街门店业态及品类一楼步行街超市
中间小商品城外圈小商品城烧鸡街解放路、红旗路
解放路、卫河路
超市
精品店:
品牌男装、品牌女装、名牌鞋业、青春休闲、运动休闲、名表、眼镜、化装名店、美容美发、名烟名酒、医药超市、黄金珠宝、数码、通讯、摄影器材、卖场、通讯营业厅等
租金标准
物业管理费
二次
元/㎡/月
元/㎡/月
工商税务
照明
流行前线
以实际洽谈
单独注册
以实际洽谈为标准
为标准
另计
单独申报
流
红旗路侧
男鞋、衬衣、男裤等
行
IT、数码、通讯、
前
卫河路侧
摄影器材等
线
精品小百货、文具、办公用品、饰品、手工业品、小五金等
男装、女装、休闲、牛仔等百货区:
西式快餐主力店预留、儿童系列、皮鞋卖场、服饰卖场等
家居、布艺、窗帘、床上用品、家居饰品、橱卫用品、家电卖场、电脑、数码、配件、电动车、自行车及配件等
烧鸡街名品店:
男女服装、针织内衣、饰品等美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、网吧、
三楼
健身房、台球室、家居广场等补习班、艺术培训学校、跆拳道、瑜伽馆
四楼
等浩创第一商城楼层业态及品类规划
精品店:
品牌男装、品牌女装、名牌鞋业、青春休闲、运动休闲、名表、
一楼临
眼镜、化装名店、美容美发、名烟名
街门店
酒、医药超市、黄金珠宝、数码、通
讯、摄影器材、卖场、通讯营业
厅等
流行前线
一楼
一楼
内铺
中间小
流
红旗路侧
男鞋、衬衣、男裤
商品城
行
IT、数码、通讯、
局部外
前
卫河路侧
摄影器材等
圈
线
小商精品小百货、文具、办公用品、品城饰品、手工业品、小五金等
烧鸡街男装、女装、休闲、牛仔等
百货区:
解放路、
西式快餐主力店预留、儿童系列、皮
红旗路
鞋卖场、服饰卖场等家居、布艺、窗帘、床上用品、
二楼
解放路、家居饰品、橱卫用品、家电卖场、卫河路电脑、数码、配件、电动车、自行车及配件等名品店:
男女服装、针织内衣、饰品
烧鸡街
等美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、网吧、健身房、台球室、家居广场等三楼
补习班、艺术培训学校、跆拳道、瑜四楼伽馆等
1、均价50
2、按区域定价,差价5元左右3、主力店以实际洽谈为标准1、均价:
402、按区域定价,差价5元左右3、大卖场以实际洽谈为标准均价40,差价5元左右均价40,差价5元左右
均价40,差价5元左右
均价50,差价5元左右
均价25,差价5元大卖场政策另定
均价25,差价5元家电卖场政策另定
均价30,差价5元均价20,差价5元均价10,差价5元
1、商城统
一申报优
单表入
惠政策,商
户,电费
户受益
另计
2、个体商
户申请营
物业管理费
业执照,商
建议:
城协助办
1、不超过2
理,争取优
元
惠。
2、面积较大
3、商城与
商铺物业
政府联合
费用另定
在工程处
标准
设立工商
税务办公
室。
物业管理费
建议:
1、不超过
同上
同上
元
2、大卖场物
业费用政
策另定
物业费建议:
1、不超过期
同上
1元,
同上
2、大卖场物
业费用另定
物业建议:
同上
不超过1元,
同上
大卖场另定
三、招商政策:
根据滑县的商业现状,商城以租赁经营方式为主,
以综合优势吸引品牌商进驻。
〔见附表〕
四、招商政策体系说明:
〔一〕、保证金:
1、物业自持、返租区:
意向书或合同签定时按100元/平方米的标准收取订
金,订金总额度不得低于2000元,开业后订金做为
经营保证金,合作关系终止后一个月内无息返还。
2、业主代租区:
租金由业主收取,经营保证金由浩创商城统一收取,以确保
商城统一管理。
标准同上。
3、业主自营、自租:
为保证自营、自租业户能享受浩创第一商城营销推广、
广告宣传、统一管理、客户资源及浩创商城运营管理
的统一性,原那么上要求业主必须接受浩创商城的统一
管理并交纳一定数额的经营保证金。
标准同上。
〔二〕、租金:
另附表。
〔三〕、物业管理费:
1、有选取择性的对国内知名主力店商户免收物业管理费。
2、对面积需求较大的大卖场商户优惠收取物业管理费。
3、其它商户物业管理费标准参照?
各区域租金标准表?
。
4、物业管理费收取方式:
1〕已售铺位:
建议交房时由业主一次性交付一年管理费。
2〕未售区域:
由租赁户交付租金,一次性交付一
年。
3〕优惠政策:
一次性交付一年:
优惠两个月
一次性交付半年:
优惠一个月〔四〕、公摊:
A:
销售区:
根据实际柜位面积与业主购面面积核算公摊达
8.6%,公摊系数:
1.086,即:
购房面积为100
平方,套内面积为92平方。
套内面积×8.6%=签约面积
B:
返租区:
根据柜位切割面积与公共区面积分摊,建议公
摊不超过10%,公摊系数为:
。
〔五〕、工商税务:
宗旨是“最大限度地争取免收优惠政策,能不交的不
交,能少交的少交〞,具体标准以政府审批政策为标准。
〔六〕、共它费用:
1〕自营、统一管理、大卖场区域营业员工装及工牌费用;〔待讨论〕
2〕营业员管理手册5元/本;〔待讨论〕
3〕商城统一POP、小招贴、促销用品等费用;
4〕促销场地使用费用;
5〕节假日统一促销宣传活动费用分摊;〔待讨论〕
五、招商特别优惠条件
为保证招商质量和进度,确保开业时间。
在开业初期,给予相关优
惠政策:
1、免租优惠政策:
A:
一次性交二年租金的免六个月租金;
B:
一次性交一年租金的免三个月租金;
C:
一次性交半年租金的免一个月租金;
:
正常情况,租金每一个季度〔三个月〕收取一次,不再享受优惠政策。
2、入驻商城的商户免收第一年的统一广告宣传费用。
3、为入驻商城的商户免费提供营业人员系统培训,免收培训费。
4、第一年度免收商户营业人员统一管理费用。
5、为入驻商城的商户免费提供品牌进货渠道。
6、为入驻商城的商户免费提供品牌代理、加盟等专业指导和合作洽
谈业务。
7、对于国内名优品牌经营商入驻,商城将视情况给予政策扶持。
六、签约年限
1、业主自营、自租局部,以商户实际洽谈为主,年限较长的建议租金年度递
增方式表达。
2、商城为业主代租局部可分为一年、二年、三年,年限和租金水平及租金交
付时间多由业主和商户协商而定,商城协调。
3、返租区散户签约年限建议以一年为主,局部品牌商户可酌情况定二年、三
年期限,做为商城的优惠政策,租金标准可分为三类:
:
一年限的正常标准,无递增,第二年度有优先续约权。
B:
二年、三年签约年限租金无递增,租金一次性付二年或三年,针对个别知名品牌做为优惠政策。
C:
二年、三年签约年限租金按一定比例〔比例待定〕递增,一次支付一定额度的租金享受上述第四项第1条的租金支付优惠政策。
七、关于招商政策的推行思路:
1、本政策体系主要是从招商工作角度充分考虑销售政策拟定而成,可能不是一步到位的最可行的政策体系,需要各相关部门参与讨论,从多个角度进行把关和论证,目的是拿出最可行的方案和标准。
2、租金、物业管理费、公摊系数、费用引取年限、优惠政策等具体标准需要
进行讨论和论证。
3、租金核定后,招商在推行时会“采用层级管理、权限明确〞的方式:
1〕招商人员权限:
按核定底限上浮5---10元的标准推行,一、二层上浮
10元,三、四层上浮5元,与商户洽谈时有5—10元
的弹性和优惠辐度。
2〕部门经理权限:
以租金底限标准。
3〕总经理权限:
以实际洽谈优惠标准签字执行。
八、关于纳税问题的建议:
鉴于浩创第一商城属滑县大型商业工程,是县政府重点支持企业之
一,特建议商城应抓紧时间与政府、税务及工商部门协调,探讨具体的
纳税优惠政策及纳税方法。
商户税务问题:
1、结合政府政策,尽量争取免税政策。
2、由商城出面为商户提供便捷的工商注册途径,争取税务优惠政策。
3、与政府联合成立驻浩创第一商城工商税务征缴办公室,为商户提供
便捷效劳,争取优惠政策。
九、说明:
1、由于浩创第一商城属于商业地产工程,多种主体并存,本招商方案
尽可能满足多种需求,特殊情况,需有特殊政策,待讨论。
A:
业主自营、自租B:
业主代租C:
返租区D:
暂时自特物业
2、本招商政策为了使整个商城的招商和销售统一概念、统一宣传口
径、统一思路,以便更好的标准、指导、推动招商和销售工作。
3、主要目的是对业主一楼业主自营局部、业主代租局部起到标准和指
导作用,对返租局部和物业暂时自持局部是有针对性的拟定政策,
并切实实施和推行。
2021-5-14
招商部